Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.150.717 / 01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/09/462508 / KG ZA 14-353
arrest van 28 april 2015
inzake
[appellante],
wonende te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E. Tamas te Den Haag,
tegen
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. M.A. van Kleef te Den Haag.
Het geding
1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 15 juli 2014 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 17 september 2014. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. [appellante] heeft vervolgens bij memorie van grieven en tevens akte aanvulling en/of vermeerdering eis, met producties drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en haar eis in hoger beroep gewijzigd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Vestia de grieven bestreden. Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.
Vestia is eigenaresse van het complex 'Finnenburg A' in de wijk Mariahoeve te Den Haag, dat bestaat uit 204 portiekflats. De woning met het adres [adres A] (hierna: de woning) maakt daarvan deel uit.
Het complex is gebouwd in de periode 1949-1950 en was tot aan het uitbrengen van de inleidende dagvaarding gedurende vijftien jaar niet meer onderhouden. Als gevolg daarvan bevond het complex zich in slechte staat. In verband hiermee heeft Vestia besloten om ingrijpende onderhouds- en renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren aan zowel de binnen- als buitenzijde van (de woningen in) het complex, zoals vernieuwing van de kozijnen, keukens, badkamers en dakbedekking, alsmede vervanging van de geisers en gaskachels door een CV-installatie. De start van die werkzaamheden was gepland op 9 juni 2014. Alvorens daarmee een aanvang te kunnen maken dienden een asbestinventarisatie en - sanering plaats te vinden.
In opdracht van Vestia heeft Alphaplan B.V. te Alphen aan den Rijn (hierna 'Alphaplan') een asbestinventarisatie uitgevoerd met betrekking tot 122 woningen in het complex. Alphaplan concludeerde in een brief van 27 maart 2014 dat in alle door haar onderzochte woningen zowel hechtgebonden als niet-hechtgebonden asbesthoudende materialen zijn aangetroffen.
[appellante] heeft de woning omstreeks 9 januari 2014 gekraakt.
Bij brief van 7 april 2014 heeft Vestia aan de huurder van het appartement [adres B] te Den Haag een voorstel tot huurverhoging gedaan.
In een brief van Aon Risk Solutions van 8 april 2014 aan Vestia is onder meer opgenomen:
“Wij hebben vernomen dat een groot aantal panden aan de Finnenburg en de Hongarenburg is gekraakt. In dat kader vragen wij de aandacht van Vestia voor het feit dat de voorwaarden van de brandverzekering voor de panden van Vestia zijn gebaseerd op de verhuur van woningen en woongebouwen. Verzekeraars eisen dan ook dat deze panden op zo’n kort mogelijke termijn weer ter beschikking van Vestia worden gesteld, zodat spoedig tot de geplande (renovatie)werkzaamheden én (daarop volgende) verhuur kan worden overgegaan en het risicoprofiel van deze panden niet langdurig wijzigt. Wij verwachten dat verzekeraars de dekking voor panden waarin krakers zitten op korte termijn zullen beëindigen als deze situatie blijft voortduren.”
“Wij hebben vernomen dat een groot aantal panden aan de Finnenburg en de Hongarenburg is gekraakt. In dat kader vragen wij de aandacht van Vestia voor het feit dat de voorwaarden van de brandverzekering voor de panden van Vestia zijn gebaseerd op de verhuur van woningen en woongebouwen. Verzekeraars eisen dan ook dat deze panden op zo’n kort mogelijke termijn weer ter beschikking van Vestia worden gesteld, zodat spoedig tot de geplande (renovatie)werkzaamheden én (daarop volgende) verhuur kan worden overgegaan en het risicoprofiel van deze panden niet langdurig wijzigt. Wij verwachten dat verzekeraars de dekking voor panden waarin krakers zitten op korte termijn zullen beëindigen als deze situatie blijft voortduren.”
Op 28 mei 2014 heeft Vestia met betrekking tot het appartement met het adres [adres C] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op basis van de Leegstandswet gesloten.
3. Vestia heeft in dit kort geding – samengevat weergegeven – de ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft deze vordering toegewezen. [appellante] vordert in hoger beroep de vernietiging van dit vonnis en de veroordeling van Vestia tot betaling van € 1,- (één euro) als voorschot op de als gevolg van het gedwongen vertrek geleden schade van € 5,-.
4. Vestia heeft zich in hoger beroep in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat [appellante] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat haar grieven zijn gericht tegen het aan de memorie van grieven gehechte vonnis met nummer C/09/462510 / KG ZA 14-355 dat is gewezen in een geding waarin [appellante] geen partij was, terwijl de door [appellante] opgenomen verwijzingen naar rechtsoverwegingen ook op dit vonnis betrekking lijken te hebben. Het is zodoende, zo stelt Vestia, niet duidelijk waartegen de grieven zijn gericht.
Het hof verwerpt dat betoog omdat de grieven noodzakelijkerwijs slechts gericht kunnen zijn tegen het tussen partijen gewezen vonnis en uit de tekst van de grieven duidelijk is op te maken tegen welke overwegingen van de voorzieningenrechter wordt opgekomen.
5. Bij de beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat geen grief is gericht tegen de conclusie van de voorzieningenrechter (rechtsoverweging 3.4) dat in de woning asbest is verwerkt en dat Vestia in de gelegenheid moet worden gesteld de asbestinventarisatie af te ronden waarna (direct) aansluitend de asbestsaneringswerkzaamheden kunnen plaatsvinden (rechtsoverweging 3.5). In (de toelichting op) de grieven 1 en 3 voert [appellante] evenwel aan dat uit het feit dat de woningen [adres B] en [adres C] bewoond konden blijven, moet worden afgeleid dat er geen noodzaak was voor de uitgesproken ontruiming.
Het hof verwerpt dat betoog. [appellante] heeft immers niet voldoende gemotiveerd betwist dat, zoals ook op de comparitie na aanbrengen aan de orde is geweest, er in de woning een acuut asbestgevaar was vanwege beschadigingen aan de vensterbank en de vloerbedekking. Dat er voor Vestia mogelijkheden waren andere appartementen in het complex nog (tijdelijk) te laten bewonen door huurders met wie zij afspraken omtrent de ontruiming in het kader van de werkzaamheden kon maken, is dan ook niet relevant aangezien gesteld noch gebleken is dat in die andere woningen ook een acuut asbestgevaar aanwezig was. Aangezien aldus geen sprake was van gelijke gevallen, is evenmin sprake van een ongeoorloofd onderscheid tussen [appellante] en de huurders van die andere appartementen, dit nog daargelaten dat [appellante] geen huurder was, maar de woning zonder recht of titel in gebruik had genomen. Voor de conclusie dat een en ander iets te maken heeft met de Spaanse nationaliteit van [appellante] is geen enkele grond. De stelling dat de ontruiming van [appellante] disproportioneel was omdat bewoning van de woning “onder dezelfde omstandigheden als de bewoning van de woning aan de [adres C] mogelijk was” gaat aldus uit van een onjuist uitgangspunt en kan verder onbesproken blijven.
6. De grieven 1 en 3 stuiten op het bovenstaande af.
7. Grief 2 richt zich tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat uit de brief van Aon Risk Solutions van 8 april 2014 kan worden afgeleid dat de door Vestia afgesloten brandverzekering zal worden beëindigd indien de krakers het complex niet verlaten. [appellante] voert aan dat uit de algemene voorwaarden van de brandverzekeraar volgt dat de verzekering ook eindigt wanneer de woning leeg komt te staan, dat de verzekering niet is beëindigd voor de woningen die op basis van de Leegstandswet zijn verhuurd en dat daarom dit argument slechts zou gelden wanneer ook aan [appellante] een dergelijke huurovereenkomst zou zijn aangeboden.
8. Ook wanneer het gestelde in de toelichting op deze grief juist zou zijn – [appellante] onderbouwt haar beroep op de verzekeringsvoorwaarden niet door (bijvoorbeeld) overlegging daarvan, terwijl Vestia de stelling heeft weersproken – leidt dit niet tot een andere uitkomst. De voorzieningenrechter heeft het gestelde in de brief van Aon als één van de redenen genoemd op grond waarvan hij de ontruiming van de woning proportioneel heeft geacht. De overige gronden die hij in die overweging heeft betrokken (rechtsoverwegingen 3.7-3.11 en 3.13 van het bestreden vonnis) zijn door [appellante] niet bestreden en kunnen de conclusie ook naar het oordeel van het hof zelfstandig dragen.
9. Het bovenstaande betekent dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Voor een veroordeling van Vestia tot vergoeding van enige schade geleden door de ontruiming is geen grond. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 9 mei 2014;
- wijst af het door [appellante] in hoger beroep gevorderde;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 704,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.