Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/01005
Uitspraak d.d. 12 april 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2015, nummer ROT 14/8989 betreffende navermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 712.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Lansingerland.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 maart 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage en een dakkapel en heeft een inhoud van (ongeveer) 604 m3. De woning is gelegen op perceel [A] (hierna: het woonperceel). De oppervlakte van het woonperceel bedraagt (ongeveer) 917 m2, waarvan (ongeveer) 200 m2 uit (openbaar) water bestaat. Daarnaast behoort tot de woning het perceel [B] , dat een oppervlakte heeft van 50 m2. Dit perceel betreft een strook grond naast de toegangsweg en is eveneens in eigendom bij belanghebbende.
3.2.
Tot de gedingstukken behoren een door de Heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport en een daarbij gevoegde matrix, opgemaakt op 10 januari 2015 door taxateur [C] , waarin de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2013 is bepaald op € 712.000.
3.3.
In de loop van de procedure heeft de Heffingsambtenaar nog drie matrices ingebracht die op onderdelen (kavelwaarde, opstalwaarde, etc.) van elkaar verschillen, doch alle resulteren in een waarde van de woning van € 712.000.
3.4.
Tot de gedingstukken behoren voorts twee in opdracht van belanghebbende op respectievelijk 3 april 2013 en 7 maart 2014 door taxateur [D] opgemaakte taxatierapporten. De waarde van de woning is in het taxatierapport van 3 april 2013 op waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 565.000 en in het taxatierapport van 7 maart 2014 op waardepeildatum 1 januari 2013 op € 492.000.
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 555.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Oordeel van de Rechtbank
5. De Rechtbank heeft – voor zover thans van belang – overwogen:
"Ten aanzien van [Y] (ROT 14/8989)
5. In geschil is thans de door [de Heffingsambtenaar] bij het bestreden besluit gehandhaafde vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. [De Heffingsambtenaar] verdedigt die waarde, terwijl [belanghebbende] een waarde bepleit van € 492.000,-.
6.1.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 604 m³, met water, inpandige garage en dakkapel gelegen op een perceel van 967 m², waarvan 180 m² water betreft. [Belanghebbende] bestrijdt het aandeel water van dit perceel. Uit het verweerschrift begrijpt de rechtbank dat [de Heffingsambtenaar] is uitgegaan twee perceelnummers te weten [A] (917 m2, waarvan 130 m2 water) en [B] (50 m2, geheel water). Volgens [belanghebbende] bestaat perceel [A] uit 200 m2 water. Hij wijst daarbij op het door hem ingezonden taxatierapport, dat (na hermeting) ook van 200 m2 water uitgaat. [Belanghebbende] veronderstelt dat [de Heffingsambtenaar] bij inmeting van dat perceel waarschijnlijk een rietkraag als land heeft aangemerkt en dat dat het verschil verklaart.
6.2.
De rechtbank gaat uit van de opgave van [de Heffingsambtenaar]. In beginsel worden de perceelgegevens die [de Heffingsambtenaar] gebruikt voor juist gehouden, maar een belastingplichtige kan met informatie komen waaruit blijkt dat die gegevens onjuist zijn, of nader moeten worden onderzocht of uitgelegd. In dit geval ziet de rechtbank daar geen reden toe. Dat had mogelijk anders kunnen zijn als [belanghebbende] een foto en/of kaart had overgelegd van beide percelen waarop precies te zien zou zijn hoe eerdergenoemde hermeting heeft plaatsgevonden en welk effect de rietkraag daarop heeft gehad.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast te stellen en, ook gelet op wat [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te beargumenteren, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
8.1
De rechtbank vindt dat [de Heffingsambtenaar] aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten en de toelichting daarop bij het in beroep overgelegde taxatierapport van [C] van 10 januari 2015 aannemelijk maakt dat de waarde van de onroerende zaak, rekening houdende met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. De door [de Heffingsambtenaar] geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn, anders dan [belanghebbende] aanvoert, op de belangrijkste kenmerken, zoals type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het betreffen allemaal vrijstaande woningen met bouwjaren liggend tussen 1999 en 2007, daar waar de woning van [belanghebbende] in 2011 is gebouwd.
Voorts heeft de taxateur van [de Heffingsambtenaar] rekening gehouden met het tot het perceel behorende water door 180 m2 niet bij het perceel te betrekken. Verder is een correctie toegepast van € 30.000,- in verband met de toegangsweg.
8.2. [
Belanghebbende] heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten een gunstiger ligging hebben, vrijstaande villa's in nieuwbouwwijken, terwijl zijn object omsloten is door twee kerken, een school en een bedrijfshal. Dat de omgeving verschilt is de rechtbank met [belanghebbende] eens, maar dat brengt niet vanzelf met zich mee dat er dus ook een verschil in score bij hoort. [De Heffingsambtenaar] heeft erop gewezen dat het object ligt in een oude dorpskern, dichtbij allerlei voorzieningen.
Dat trekt mogelijk een andere categorie kopers aan dan vrijstaande villa's in een nieuwbouwwijk, die verder van allerlei voorzieningen liggen, maar betekent niet vanzelfsprekend dat kopers aan de ligging een negatieve waarde toekennen.
8.3.
Dat in het door [belanghebbende] in bezwaar overgelegde taxatierapport van 7 maart 2014 deels andere vergelijkingsobjecten worden vermeld, maakt dat niet anders. De rechtbank acht die minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, omdat de objecten [E] en [F] gebouwd zijn in 1982 respectievelijk 1968. Het object [G] heeft, volgens [de Heffingsambtenaar] en door [belanghebbende] niet betwist, twee jaar te koop gestaan en is casco opgeleverd. Voor zover de rechtbank mee zou gaan in de redenering dat de ligging van de onroerende zaak minder gewaardeerd moet worden, merkt de rechtbank op dat de taxateur van [belanghebbende] het onderhoud en kwaliteit van de onroerende zaak als goed waardeert, daar waar de taxateur van [de Heffingsambtenaar] dit als voldoende waardeelt. In zoverre is de door de taxateur van [de Heffingsambtenaar] gehanteerde waardering voor ligging, kwaliteit en onderhoud, niet in het nadeel van [belanghebbende].
9. Het beroep is dan ook gegrond."
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het hiervoor in onderdeel 3.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Bij het bepalen van de waarde van de woning is gerekend met een totale kaveloppervlakte van 787 m2. Niet meer in geschil is dat 200 m2 van het woonperceel uit (openbaar) water bestaat. Voorts staat vast dat perceel [B] onderdeel uitmaakt van een toegangsweg. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich bij het standpunt van belanghebbende aangesloten dat 200 m2 niet in de waardering betrokken dient te worden en dat aan perceel [B] een waarde van nihil toegekend dient te worden. Dit leidt volgens de Heffingsambtenaar echter niet tot verlaging van de waarde van de woning.
6.3.2.
Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar hiervoor ter zitting de volgende verklaring gegeven. Alle vier de in het geding gebrachte matrices komen uit op de vastgestelde waarde van € 712.000, ondanks het feit dat deze matrices op onderdelen van elkaar afwijken. Dat komt doordat bij iedere verandering die optreedt in de totale perceeloppervlakte – waarbij de prijs per vierkante meter gelijk blijft – wordt nagegaan of de berekende prijs per kubieke meter past in de bandbreedte die blijkt uit de becijfering van de waarde per kubieke meter van de referentieobjecten. Een bevestigend antwoord op deze vraag leidt tot handhaving van de vastgestelde waarde, hetgeen in het onderhavige geval gebeurd is. Deze methodiek brengt met zich dat als de perceeloppervlakte daalt, de kubieke meterprijs stijgt en omgekeerd, aldus nog steeds de Heffingsambtenaar.
6.3.3.
Ondanks deze verklaring, is onbegrijpelijk dat de vermindering van de in de berekening te betrekken kaveloppervlakte geen enkele invloed heeft op de waarde van de woning. Opgemerkt zij dat door de Heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, diverse matrices zijn ingebracht welke alle verschillen in opbouw, doch wel resulteren in dezelfde waarde. Deze matrices zijn niet inzichtelijk en lopen op diverse onderdelen zozeer uiteen, dat uit de matrices niet afgeleid kan worden hoe de waarde van de woning is opgebouwd. Deze matrices kunnen daarom niet als onderbouwing van de waarde dienen. In het bijzonder valt niet in te zien dat een vermindering van de oppervlakte van de in de waardering te betrekken percelen resulteert in een waardevermeerdering van de opstal onderscheidenlijk het hoofdgebouw. Daarenboven heeft de Heffingsambtenaar ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen en overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in voldoende mate rekening is gehouden. Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
6.4.
Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Deze vraag dient ontkennend beantwoord te worden. Het hiervoor in onderdeel 3.4 vermelde taxatierapport, gedagtekend 3 april 2013, dat is opgemaakt in opdracht van belanghebbende kan niet dienen als onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, reeds omdat dit rapport betrekking heeft op een ander tijdvak (te weten: het kalenderjaar 2012) dan het onderhavige tijdvak. Ten aanzien van het andere taxatierapport, gedagtekend 7 maart 2014, geldt dat belanghebbende ter zitting afstand heeft genomen van de in dat rapport vermelde waardebepaling van de woning. Belanghebbende heeft zich in hoger beroep nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 555.000 en ter zitting toegelicht dat deze waarde intuïtief is afgeleid uit de matrix die de Heffingsambtenaar in eerste aanleg bij faxbericht van 9 april 2015 in het geding heeft gebracht. Hiermee heeft belanghebbende evenwel niet inzichtelijk gemaakt hoe de door hem aangedragen factoren het grote verschil tussen de vastgestelde waarde en de door hem voorgestane waarde verklaren.
6.5.
Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, het geheel in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 650.000.
6.6.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.476 (€ 1.984 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 496 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 492 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 246 x 1 (gewicht van de zaak)).
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank met procedurenummer ROT 14/8989
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 650.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.476, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, E.M. Vrouwenvelder en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.