Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-15/00336 en BK-15/00337
Uitspraak d.d. 29 maart 2016
in de gedingen tussen:
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende I,
en
Beheermaatschappij [Y] B.V.,gevestigd te [Z] , belanghebbende II,
hierna tezamen ook: belanghebbenden
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
op de hoger beroepen van belanghebbenden tegen de uitspraken van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 20 maart 2015, nummers SGR 14/10861 en SGR 14/10866, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
BK-15/00336
1.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] (bedrijf) te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.121.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende I voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar van de gemeente ’ [Z] (hierna: de aanslag).
1.1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
BK-15/00337
1.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [B] en [A] (bedrijf) te [Z] (hierna: de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 515.000 respectievelijk € 1.121.000. Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende II voor het jaar 2014 opgelegde aanslagen in de OZB eigenaar en gebruiker respectievelijk OZB gebruiker van de gemeente [Z] (hierna: de aanslagen).
1.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Beide zaken
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is in elke zaak een griffierecht geheven van € 328. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier twee maal een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 februari 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende II is eigenaar en gebruikster van de onroerende zaak [B] en gebruikster van de onroerende zaak [A] (bedrijf). Belanghebbende I is eigenaar van de onroerende zaak [A] (bedrijf). De onroerende zaak [B] omvat perceel [D] , een verhard terrein ten behoeve van op- en overslag, waaraan de bestemming ‘Bedrijven en agrarisch aanverwant bedrijf’ is toegekend en perceel [C] , grond met bestemming ‘Agrarisch’. De onroerende zaak [A] (bedrijf) omvat perceel [E] met daarop een werkplaats en een kantoor waaraan de bestemming ‘Bedrijven en agrarisch aanverwant bedrijf’ is toegekend en daarnaast grond met bestemming ‘Agrarisch’.
3.2.
Volgens gegevens van het kadaster heeft belanghebbende II perceel [D] , groot 3.550 m2, in 2008 gekocht voor € 542.581 incl. omzetbelasting (hierna: OB). Van dit perceel is een gedeelte groot 2.000 m2 in de waarde betrokken. Volgens de kadastrale gegevens heeft perceel [E] een oppervlakte van 7.680 m2 en perceel [C] een oppervlakte van 6.205 m2. Laatstvermeld perceel is in 2011 door belanghebbende II gekocht voor € 400.000 excl. OB.
3.3.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken als volgt onderbouwd:
Object
Omschrijving
Opp.
€/m2
Huurwaarde
Kap.factor
Waarde
[B]
Op-/overslag-terrein
2
180
360
Agrarische grond
6.205
25
155.215
515.125
[A]
Werkplaats
1.34
65
87.1
10
871
Kantoor
167
80
13.3
10
133.6
Extra grond CNW
4.666
25
116.65
1.121.250
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft in elke uitspraak het volgende overwogen:
"4. Nu [belanghebbende] zich beroept op het vertrouwensbeginsel rust de bewijslast in deze op [belanghebbende].
5. De rechtbank is van oordeel dat met alles wat door [belanghebbende] is ingebracht en aangevoerd zij niet slaagt in haar bewijslast. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de door [belanghebbende] gestelde toezegging niet schriftelijk is vastgelegd. Ook voor het overige heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke toezegging is gedaan.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaken op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tevens is in geschil of belanghebbenden erop mochten vertrouwen dat de waarde van de onroerende zaken tezamen niet hoger zal worden vastgesteld dan € 321.000.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaken primair nader wordt vastgesteld op € 321.000 en subsidiair dat de waarde van [B] wordt vastgesteld op € 315.175 en van [A] op € 549.353.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Vertrouwensbeginsel
6.1.
Belanghebbenden beroepen zich op het vertrouwensbeginsel. Zij voeren daartoe aan dat voormalige wethouder [F] van de gemeente Westland de toezegging heeft gedaan dat de ondernemingen van [X] niet slechter zouden worden van de bedrijfsverplaatsing. Deze toezegging heeft, naar belanghebbenden stellen, bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2014 tezamen maximaal € 321.000 bedraagt.
6.2.
Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat belanghebbenden, bij bestrijding daarvan door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk hebben gemaakt dat een dergelijke toezegging is gedaan. Zelfs als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de toezegging is gedaan, moet worden geoordeeld dat deze onvoldoende concreet is om daaraan redelijkerwijs het door belanghebbenden gestelde vertrouwen te kunnen ontlenen.
Waarde
6.3.
De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[B]
6.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het op- en overslagterrein, naar het Hof begrijpt, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met percelen grond waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [G] en [H] , beide te [I] . De Heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de bij de verkoop van deze vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan het op- en overslagterrein toegekende waarde. Zo heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van het op- en overslagterrein een vierkante meterprijs in aanmerking genomen van € 180, terwijl de op 11 januari 2012 gerealiseerde verkoopprijs van het perceel grond aan de [H] , dat evenals het op- en overslagterrein geasfalteerd is, € 120 per vierkante meter bedraagt. Evenmin is inzichtelijk gemaakt of en zo ja, in hoeverre, het perceel grond aan de [G] vergelijkbaar is met het op- en overslagterrein. Evenmin is inzichtelijk waarom en op welke wijze bij de bepaling van de waarde van het op-/overslagterrein rekening is gehouden met de factor “2x bebouwd”. Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen en overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening is gehouden.
6.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Volgens belanghebbenden bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 315.175, waarbij zij de waarde van het op- en overslagterrein stellen op € 160.050 (= 4.850 m2 x € 33) en de vastgestelde waarde van de agrarische grond niet betwisten. Ter onderbouwing van de waarde van het op- en overslagterrein beroepen zij zich op de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van het buurobject, gelegen aan de [J] te ’ [Z] . De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dit buurobject niet als onderbouwing van de waarde van het op- en overslagterrein kan dienen, omdat het buurobject op de waardepeildatum een volledig agrarische bestemming had, terwijl het op- en overslagterrein de bestemming ‘Bedrijven en agrarisch aanverwant bedrijf’ heeft. Belanghebbenden hebben dit onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Gelet hierop hebben belanghebbenden de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
6.7.
Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak [B] schattenderwijs op € 395.000. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van het perceel grond aan de [H] , dat evenals het op- en overslagterrein geasfalteerd is en een laag bebouwingspercentage heeft en dat belanghebbenden de waarde van de agrarische grond (6.205 m2) niet hebben bestreden.
[A] (bedrijf)
6.8.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar ten aanzien van dit object evenmin aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de werkplaats en het kantoor, naar het Hof begrijpt, bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaardebepaling is gebaseerd op rond de waardepeildatum bedongen huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten gelegen aan [K] te [M] , [N] te ’ [Z] , [O] te [P] en [Q] te [R] . Niet inzichtelijk is of en zo ja, in hoeverre, bij de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met het verschil in locatie en bebouwingspercentage van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen op een bedrijventerrein, op elk waarvan het toegestane bebouwingspercentage 80 percent bedraagt, terwijl de onroerende zaak is gelegen in agrarisch gebied, alwaar het toegestane bebouwingspercentage 20 percent bedraagt.
6.9.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, moet worden bezien of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Volgens belanghebbenden bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 549.353, waarbij zij de waarde van de werkplaats stellen op € 439.425 (= 1.395 m2 x € 315), de waarde van het kantoor op € 46.128 (= 186 m2 x € 248) en de waarde van de grond CNW op € 63.800 (= 6.380 m2 x € 10). Belanghebbenden hebben de waarde op geen enkel onderdeel onderbouwd met objectieve gegevens uit de markt, zodat moet worden geoordeeld dat de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk is gemaakt.
6.10.
Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak [A] schattenderwijs op € 1.000.000. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de aanwendingsmogelijkheden van een object gelegen op een bedrijventerrein groter zijn dan van een object, zoals dat van belanghebbende, gelegen in agrarisch gebied. Voorts neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen vierkante meterprijs van de grond CNW bestaande uit grasland van € 25 – gelet op de prijs van € 65 die belanghebbende II voor de aankoop van het perceel [C] op 22 december 2011 heeft betaald – niet te hoog is.
Slotsom
6.11.
Gelet op het vorenoverwogene zijn de hoger beroepen gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte proceskosten, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, beide zaken aanmerkt als samenhangende zaak in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, in elk van de zaken vast op € 1.488 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 496 x 1,5 (gewicht van de zaak) x 0,5 wegens samenhangende zaken).
7.2.
Voorts dient aan belanghebbenden de voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierechten van elk € 328, alsmede de voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierechten van elk € 497, in elke zaak in totaal derhalve € 825, te worden vergoed.
Beslissingen
BK-15/00336
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [A] nader wordt vastgesteld op € 1.000.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende I, vastgesteld op € 1.488, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende I een bedrag van € 825 aan griffierecht te vergoeden.
BK-15/00337
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [B] nader wordt vastgesteld op € 395.000 en van [A] op € 1.000.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende II, vastgesteld op € 1.488, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende II een bedrag van € 825 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 29 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.