ECLI:NL:GHDHA:2016:1309 - Gerechtshof Den Haag - Huurprijsvermindering na brand in gehuurde woning zonder ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.181.714/01

Zaaknummer rechtbank : 4038131 CV EXP 15-15597

arrest van 17 mei 2016

inzake

STICHTING WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

appellante in principaal appel,

verweerster in incidenteel appel,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. N. Claassen te Schiedam.

Het geding

1. Bij exploot van 7 december 2015 heeft Woonbron appel ingesteld tegen het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 27 november 2015. Bij memorie van grieven heeft Woonbron vijf grieven (in de memorie van grieven zijn twee grieven abusievelijk als ‘grief 4’ aangeduid) tegen het bestreden vonnis geformuleerd. Bij memorie van antwoord in principaal appel en memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende akte wijziging van eis (met producties), heeft [geïntimeerde] de grieven van Woonbron bestreden en heeft [geïntimeerde], onder wijziging van eis, twee grieven tegen het bestreden vonnis geformuleerd. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft Woonbron de grieven van [geïntimeerde] bestreden.

2. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

3. Tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis achter 2.1 tot en met 2.3 vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1

[geïntimeerde] huurt sinds 11 december 1997 van (de rechtsvoorganger van) Woonbron de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
De huurprijs bedraagt laatstelijk € 502,58 per maand.

3.2

Op 6 maart 2015 heeft er om ongeveer 04:30 uur brand gewoed in het gehuurde. [geïntimeerde] is als verdachte van brandstichting aangehouden en verhoord door de politie. In het gehuurde heeft forensisch onderzoek plaatsgevonden naar de oorzaak van de brand.

3.3

Woonbron heeft aangifte gedaan van brandstichting.

3.4

Woonbron heeft per 2 oktober 2015 vervangende woonruimte aan [geïntimeerde] ter beschikking gesteld voor de duur van de renovatie van het gehuurde.

4. Woonbron heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven, 1) de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, 2) [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, 3) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Woonbron van € 1.507,74 te vermeerderen met wettelijke rente, 4) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Woonbron van een bedrag van € 502,58 per maand of een gedeelte daarvan, over de periode van mei 2015 tot de datum van ontruiming, 5) [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de door Woonbron geleden schade, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

5. [geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven,
1) Woonbron te veroordelen tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom, 2) Woonbron te veroordelen om aan [geïntimeerde] passende vervangende woonruimte te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom, 3) de huurprijs te verminderen tot nihil met ingang van 6 maart 2015 tot het moment waarop alle gebreken aan het gehuurde zijn verholpen, 4) Woonbron te veroordelen tot terugbetaling van de door [geïntimeerde] teveel betaalde huurpenningen te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten en de nakosten.

6. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen en heeft bepaald dat partijen hun eigen kosten dragen.

Principaal appel

7. In hoger beroep heeft Woonbron gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen voor zover de conventionele vorderingen daarbij zijn afgewezen, en opnieuw rechtdoende, de conventionele vorderingen toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

8. Met
grief 1betoogt Woonbron dat de kantonrechter haar stellingen onvolledig heeft samengevat met de overweging dat aan de conventionele vordering uitsluitend de stelling ten grondslag ligt dat [geïntimeerde] opzettelijk brand in het gehuurde heeft gesticht. Met de
grieven 2, 3 en 4betoogt Woonbron dat de kantonrechter ten onrechte heeft nagelaten om zelfstandig te beoordelen of Woonbron, naar de regels van het civiele bewijsrecht, in het bewijs van haar stelling dat [geïntimeerde] brand heeft (laten) stichten in het gehuurde is geslaagd. Met grief 5 betoogt Woonbron dat de kantonrechter de vorderingen in conventie ten onrechte heeft afgewezen en de proceskosten ten onrechte heeft gecompenseerd.

9. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

10. Woonbron legt aan haar stelling dat bewezen is dat [geïntimeerde] brand heeft gesticht in het gehuurde, samengevat en zakelijk weergegeven, ten grondslag dat in op ambtseed c.q. ambtsbelofte opgemaakte processen-verbaal staat dat:

[geïntimeerde] ten tijde van de brand alleen thuis was;
ten tijde van de brand zowel de voordeur als de achterdeur was afgesloten;
de ramen niet zodanig waren beschadigd dat daardoor iets naar binnen kan zijn gegooid;
vier brandhaarden zijn aangetroffen;
vluchtige stoffen zijn aangetroffen;
[geïntimeerde] voor dit alles geen plausibele verklaring heeft.

11. [geïntimeerde] heeft de stelling van Woonbron dat bewezen is dat hij brand heeft gesticht in het gehuurde betwist en heeft in dat kader, samengevat en zakelijk weergegeven, naar voren gebracht dat:

- het uitgevoerde forensisch onderzoek methodologisch onjuist is uitgevoerd en dat daarom niet vaststaat dat sprake is van a) brandstichting, b) vluchtige stoffen, en

c) vier brandhaarden;

er aan zijn kleding of lichaam geen sporen van vluchtige stoffen zijn aangetroffen;
hij niet bij de brandstichting aanwezig is geweest en daarom niet kan verklaren hoe de brand is ontstaan;
zijn aanwezigheid tijdens de brand niet betekent dat hij de brand heeft gesticht, omdat niet uitgesloten kan worden dat de brandstichter onrechtmatig zijn woning is binnengekomen en de woning na de brandstichting heeft verlaten;
hij kort voor de brandstichting zijn huissleutels is verloren;
hij in het kader van een conflict met de dood is bedreigd en tweemaal aangifte heeft gedaan tegen die bedreiger;
een getuige kort voordat hij vlammen in het gehuurde zag een knal heeft gehoord en iemand van het gehuurde heeft zien wegrennen;
de voordeur, anders dan in de processen-verbaal is vermeld, slechts met het dagslot was afgesloten en niet met het nachtslot en de bijzetsloten;
niet is onderzocht of er via de brievenbus iets naar binnen is geworpen.

12. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat een strafrechtelijke verdenking van brandstichting op zichzelf onvoldoende is om de vorderingen van Woonbron toe te kunnen wijzen. Toewijzing van die vorderingen is slechts mogelijk indien, naar de regels van het civiele bewijsrecht - waaronder in voorkomend geval artikel 161 Rv Pro -, vast komt te staan dat [geïntimeerde] brand heeft gesticht in het gehuurde dan wel dat een persoon voor wiens handelen [geïntimeerde] op grond van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk is dat heeft gedaan. De bewijslast hiervoor rust op grond van artikel 150 Rv Pro op Woonbron. [geïntimeerde] heeft de stelling van Woonbron dat hij brand heeft gesticht in het gehuurde dan wel dat een persoon voor wiens handelen hij aansprakelijk is dat heeft gedaan, voldoende gemotiveerd betwist. Niet uitgesloten kan worden dat een derde zich onrechtmatig toegang heeft verschaft tot het gehuurde, daar brand heeft gesticht en het gehuurde daarna heeft verlaten. Daarom staat naar het oordeel van het hof niet in voldoende mate vast dat [geïntimeerde] de brand heeft gesticht. Woonbron heeft ervoor gekozen om de uitkomst van het strafrechtelijke onderzoek naar de brand niet af te wachten en heeft haar stellingen onderbouwd met het materiaal dat dat onderzoek vooralsnog heeft opgeleverd. Dat staat haar vrij, maar zij draagt wel het risico van die keuze, namelijk dat alleen op grond van het aangedragen bewijsmateriaal de door haar gestelde feiten niet komen vast te staan. Aan bewijslevering in hoger beroep kan niet worden toegekomen omdat Woonbron in hoger beroep geen bewijsaanbod heeft gedaan en zij ook overigens niet stelt dat haar stellingen anders dan door de reeds in het geding gebrachte stukken, kunnen worden bewezen. De door Woonbron gestelde feiten komen dan ook niet vast te staan, zodat de kantonrechter de conventionele vorderingen terecht heeft afgewezen.

Incidenteel appel

13. [geïntimeerde] heeft in incidenteel appel (na eiswijziging) gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen voor zover de reconventionele vorderingen daarbij zijn afgewezen, en opnieuw rechtdoende:

de huurprijs van het gehuurde tot 2 oktober 2015 te verminderen tot 0% van de huurprijs, althans een in goede justitie vast te stellen huurprijsverlaging, met ingang van 6 maart 2015, dan wel met ingang van 13 april 2015, althans vanaf het moment van het indienen van de eis in reconventie, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen ingangsdatum;
Woonbron te veroordelen tot terugbetaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van de door [geïntimeerde] teveel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, te weten het moment van indienen van de eis in reconventie, tot aan de dag der algehele voldoening;
Woonbron te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en met de nakosten.

14. Met
grief 1betoogt [geïntimeerde] dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde huurprijsverlaging en de gevorderde terugbetaling van teveel betaalde huurpenningen heeft afgewezen. Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] brand heeft gesticht in het gehuurde, hadden die vorderingen volgens [geïntimeerde] toegewezen moeten worden. Met
grief 2betoogt [geïntimeerde] dat de proceskosten ten onrechte zijn gecompenseerd en dat Woonbron in de proceskosten in conventie en reconventie moet worden veroordeeld.

15. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was tot die waarop het gebrek is verholpen. De huurder heeft op grond van lid 2 geen aanspraak op huurprijsvermindering ter zake van gebreken voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is. Woonbron heeft zich in eerste aanleg bij wijze van verweer op die in lid 2 neergelegde uitzondering beroepen. Nu, zoals hiervoor onder 12. is overwogen, niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] brand heeft gesticht in het gehuurde dan wel dat een persoon voor wiens handelen hij aansprakelijk is dat heeft gedaan, slaagt het verweer van Woonbron niet. Dat betekent dat [geïntimeerde] recht heeft op een vermindering van de huurprijs. Grief 1 slaagt daarom en het bestreden vonnis moet in zoverre worden vernietigd. Woonbron heeft de periode waarover [geïntimeerde] vermindering van huur vordert en de gevorderde hoogte van de huurprijsvermindering niet betwist zodat overeenkomstig die vordering de huur over de periode van 6 maart 2015 tot
2 oktober 2015 zal worden verminderd tot 0% van de huurprijs. Verder zal Woonbron worden veroordeeld tot terugbetaling van de door [geïntimeerde] aan Woonbron voor die periode voor het gehuurde betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van indienen van de eis in reconventie (24 juni 2015), tot aan de dag der algehele voldoening.

Proceskosten

16. Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg, zodat grief 2 van [geïntimeerde] slaagt. Verder zal Woonbron worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in principaal als in incidenteel appel.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 27 november 2015 voor zover daarbij de vorderingen in reconventie zijn afgewezen en voor zover daarbij de proceskosten zijn gecompenseerd,

en
opnieuw rechtdoende:

- vermindert de huurprijs van het gehuurde over de periode van 6 maart 2015 tot 2 oktober 2015 tot 0% van de huurprijs;

- veroordeelt Woonbron tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van de door [geïntimeerde] aan Woonbron voor die periode voor het gehuurde betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot aan het vonnis in conventie begroot op € 450,00 aan salaris advocaat en in reconventie begroot op nihil;

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 27 november 2015 voor het overige;

- veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden in principaal appel begroot op € 311,00 aan verschotten en

€ 894,00 aan salaris advocaat en in incidenteel appel begroot op nihil;

- verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en A.C. Rop en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.