ECLI:NL:GHDHA:2016:1414 - Gerechtshof Den Haag - Bekrachtiging ontbinding huurovereenkomst wegens langduri...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.167.778/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 3314196 / CV EXPL 14-38528

Arrest van 31 mei 2016

in de zaak van

[naam],

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. R.A.U. Juchter van Bergen Quast te Den Haag,

tegen

BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Bouwinvest,

advocaat: mr. E.G.M. van den Heuvel te Breda.

Het geding

Voor het geding tot 19 mei 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 19 juni 2015. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. (De tegelijkertijd behandelde zaak – hoger beroep tegen kort gedingvonnis, bekend onder zaaknummer 200.167.576/01 – is inmiddels bij eindarrest van 21 juli 2015 afgedaan.) [appellante] heeft op 27 december 2015 bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd. Bouwinvest heeft de grieven bij memorie van antwoord (met productie) bestreden. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van de vordering

Kort en zakelijk weergegeven, gaat het geschil om het volgende.
(1.1) [appellante] huurt samen met haar gewezen partner (hierna: de man) de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.453,-- per maand. De man heeft de woning in augustus 2013 verlaten. [appellante] is met haar beide kinderen in de woning blijven wonen.
(1.2) Bij het thans bestreden vonnis van 13 februari 2015 heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de kantonrechter) op vordering van Bouwinvest als verhuurster de huurovereenkomst wegens huurachterstand ontbonden en de ontruiming van de woning gelast, en wel op een termijn van 28 dagen na betekening van het vonnis. De woning is op 24 maart 2015 ontruimd.

[appellante] is met vijf grieven tegen de beslissing van de kantonrechter opgekomen. De eerste grief bevat als klacht dat [appellante] is gedagvaard door de verkeerde rechtspersoon. De grieven 2, 3 en 4 hebben als strekking dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden wegens wanprestatie en de ontruiming heeft gelast, mede gelet op jurisprudentie, de geringe aard van de wanprestatie en de medische situatie van [appellante]. Grief 5 bevat een klacht over de proceskostenveroordeling.
Beoordeling van grief 1

Volgens [appellante] is de huurovereenkomst van de woning in 2008 gesloten met de Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid (hierna: de stichting) en niet met Bouwinvest. [appellante] verwijst hiertoe naar de (ook in eerste aanleg overgelegde) huurovereenkomst tussen partijen. [appellante] betwist dat Bouwinvest de nieuwe contractspartij is/de rechtsopvolger is van de stichting en stelt dat zij door de verkeerde partij is gedagvaard.

Deze grief wordt verworpen. [appellante] heeft in eerste aanleg (bij conclusie van antwoord) uitdrukkelijk de stelling van Bouwinvest (de wederpartij) erkend dat de huurovereenkomst betreffende de woning met Bouwinvest is gesloten. Dit is een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 Rv Pro in een aanhangig geding, die slechts kan worden herroepen indien deze door dwaling of niet in vrijheid is afgelegd. Gesteld noch gebleken is dat van dwaling sprake is, dan wel dat deze erkenning niet in vrijheid is afgelegd. Hiervoor zijn evenmin anderszins aanwijzingen. Het hof gaat daarom van de erkenning uit.
Daarnaast blijkt uit de (bij inleidende dagvaarding overgelegde productie 1) ‘laatste aanmaning d.d. 20-12-2013’ dat deze aanmaning afkomstig is van Bouwinvest (Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund B.V.). Ook hierom is er geen aanwijzing dat Bouwinvest geen vorderingsrecht zou hebben.
Beoordeling van de grieven 2, 3 en 4

Deze grieven gaan over de inhoudelijke vraag naar de gestelde wanprestatie en de gevolgen daarvan.

Niet in geschil is dat er sprake is geweest van herhaalde betalingsachterstanden, die weliswaar vanaf december 2014 aanzienlijk zijn ingelopen maar toch zijn blijven bestaan. Hiertoe wordt verwezen naar de door [appellante] zelf bij memorie van grieven in het geding gebrachte productie 4, die al eerder door Bouwinvest was overlegd. Deze door [appellante] niet betwiste productie bevat een overzicht van betalingsachterstanden. Deze achterstanden zijn tussen november 2013 en december 2014 behoorlijk opgelopen. In augustus 2014 was de achterstand het hoogst (€ 5.363,--), terwijl vanaf december 2014 tot en met maart 2015 de achterstand weliswaar is teruggebracht tot telkens een maand huur, maar toch steeds aanwezig is gebleven. Er was dus sprake van een langdurig en structureel bestaande huurachterstand, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Anders dan [appellante] stelt (memorie van grieven 15) is niet alleen de actuele situatie op het moment van uitspraak bepalend, maar ook hetgeen eerder heeft plaatsgevonden. Bouwinvest baseert haar vordering tot ontbinding immers op een door haar gestelde schending van één van de doorlopende verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten de maandelijkse betaling van de huur. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Grief 2 faalt.

Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

[appellante] betoogt in grief 3 dat laatstbedoelde uitzonderingssituatie zich voordoet. Zij stelt met name dat de belangen van haar twee minderjarige kinderen moeten worden bezien tegen de achtergrond van internationaalrechtelijke verplichtingen jegens kinderen, op grond waarvan rekening moet worden gehouden met de belangen van de kinderen die zwaarder wegen dan die van Bouwinvest, terwijl bij ontruiming voor passende alternatieve opvang dan wel huisvesting moet worden gezorgd. Gelet hierop is de tekortkoming bestaande uit het gedurende enige tijd te laat betalen van de huur, van zodanig geringe betekenis dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd wordt geacht, aldus [appellante].

Voor zover [appellante] met het voorgaande heeft willen stellen dat het hof de belangen van partijen moet afwegen (zie hiervoor onder meer memorie van grieven 24), wordt deze stelling verworpen. Hiermee wordt immers het wettelijk systeem miskend, zoals hiervoor in rechtsoverweging 7 uiteengezet. Het hof acht geen grond voor toepassing van de door [appellante] in grief 3 bepleite uitzondering van artikel 6:265 lid Pro 1(slot) BW. Hierbij speelt enerzijds een rol dat het hof de langdurige huurachterstand als fors bestempelt, terwijl anderzijds door [appellante] geen concrete gegevens zijn verschaft over de kinderen, zodat het hof dit aspect reeds hierom niet voldoende kan toetsen. De omstandigheid dat de kinderen door de gedwongen ontruiming de woning hebben moeten verlaten, betekent immers zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet dat dit schending oplevert van de gestelde (niet deugdelijk gespecificeerde) verdragsbepalingen. Overigens gaan de genoemde internationale verplichtingen in zijn algemeenheid niet zo ver als [appellante] betoogt. Grief 3 wordt verworpen.

Daarnaast betoogt [appellante] in grief 4 dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de medische situatie van [appellante], waarbij blijkens een verklaring van de GZ-psycholoog (productie 2 bij memorie van grieven) de kans op de ontwikkeling van een psychose bij [appellante] na ontruiming reëel moet worden geacht.

Ook in dit verband stelt het hof voorop dat er geen sprake kan zijn van een pure belangenafweging. Mocht [appellante] hebben willen aanvoeren dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding niet rechtvaardigt, wordt ook deze stelling verworpen. Naast de omstandigheid dat de overgelegde verklaring van de GZ-psycholoog tamelijk vaag is, blijkt hieruit alleen van de kans op de ontwikkeling van een psychose. Tot dusver is van een psychose niet gebleken. De memorie van grieven van 27 december 2015 (9 maanden na de ontruiming) maakt hier althans geen melding van. De enkele kans hierop is in ieder geval onder deze omstandigheden ontoereikend. Grief 4 wordt verworpen.
Beoordeling van grief 5

Deze grief mist zelfstandige betekenis en wordt eveneens verworpen.
Slotsom

Nu alle grieven falen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Voor de comparitie zal het hof slechts een half punt rekenen, nu deze samen met de comparitie in de kort gedingprocedure heeft plaatsgevonden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen relevante feiten zijn gesteld die bewijs behoeven.

BeslissingHet hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Rotterdam, van 13 februari 2015;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Bouwinvest tot op heden begroot op € 711,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan salaris advocaat.