ECLI:NL:GHDHA:2016:155

• Datum uitspraak: 9 februari 2016
• Publicatiedatum: 1 februari 2016
• Zaaknummer: 200.150.444/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Dupain; T.G. Lautenbach; M.P.J. Ruijpers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand ondanks betwisting opschortingsrecht

In deze civiele zaak vordert verhuurder Lometi B.V. de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens een huurachterstand van € 545,89. De huurder, appellant, betwist de hoogte van de achterstand en beroept zich op opschortingsrecht vanwege vermeende ernstige gebreken aan de woning en het ontbreken van herinneringen of aanmaningen.

De kantonrechter wijst de vorderingen toe en verleent een termijn van één maand na uitspraak om de achterstand te voldoen. Het hof overweegt dat het ontbreken van aanmaningen niet betekent dat de huurder niet in verzuim is, aangezien huurbetalingen een fatale termijn kennen en geen ingebrekestelling vereist is. De huurachterstand over vier maanden is vastgesteld en ook de opschorting wegens gebreken wordt verworpen, mede omdat de huurcommissie de huurprijs vrijwel gelijk heeft vastgesteld.

De huurder heeft niet binnen de gestelde termijn betaald en kan zijn stelling over een afspraak met de verhuurder niet bewijzen. De door de huurder aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende om ontbinding te voorkomen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de huurder in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens een huurachterstand van acht maanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.150.444/01

Rolnummer rechtbank : 2611856 \ CV EXPL 13-61995

Arrest van 9 februari 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. M.R. de Kok te Rotterdam,

tegen

Lometi B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Lometi,

advocaat: mr. G.M. Terlingen te Hoorn.

Het geding

Het hof verwijst naar het arrest van 18 augustus 2015, waarbij partijen in de gelegenheid werden gesteld het schriftelijk pleidooi overeenkomstig het rolreglement te voeren. Na wisseling van de pleitnota’s hebben partijen opnieuw arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[appellant] huurt van Lometi een woning aan de Zaagmolenstraat in Rotterdam voor een bedrag dat in 2010 € 135,17 per maand beliep.

1.2.

Lometi heeft op grond van een huurachterstand van € 545,89 gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, met veroordeling van [appellant] tot ontruiming en betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijke kosten.

1.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen, waarbij [appellant] een terme de grâce is verleend van een maand na de uitspraak.

1.4.

[appellant] komt hiertegen op met zijn grieven.

2. Met de
eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van een huurachterstand van [appellant] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

[appellant] heeft eenmalig de huur van de maand januari 2013 wegens onvoldoende saldo niet aan Lometi voldaan. Hij is daaraan nooit herinnerd en hij is er nooit voor aangemaand. Verder maakt [appellant] gebruik van zijn opschortingsrecht. Hij schort sedert december 2013 de betaling van de huur op, omdat Lometi weigert de ernstige gebreken aan de woning te herstellen. Daarnaast klaagt hij erover dat Lometi hem nooit heeft geïnformeerd over de gepretendeerde huurverhogingen.

3. Het hof overweegt als volgt.

Het enkele feit dat Lometi [appellant] niet heeft herinnerd aan het uitblijven van de betaling van de huur over januari 2013 of tot betaling daarvan heeft aangemaand, neemt de tekortkoming van [appellant] niet weg. Voor zover [appellant] hiermee betoogt dat hij niet in gebreke is gesteld en derhalve niet in verzuim is, miskent hij dat bij de huurbetaling sprake is van een fatale termijn en op grond van art. 6:83, aanhef en sub a BW geen ingebrekestelling vereist is. [appellant] is door het enkele verstrijken van de termijn in verzuim geraakt. [appellant] diende er zelf zorg voor te dragen dat zijn saldo toereikend was om de huurbetaling te (laten) verrichten. Nu hij dat niet heeft gedaan, is hij tekortgeschoten in zijn verplichting de huur over januari 2013 tijdig te betalen. Datzelfde geldt voor de huur over oktober 2013, november 2013 en december 2013. De huur over december 2013 was op het moment waarop de dagvaarding waarmee de procedure in eerste aanleg werd ingeleid, zijnde 10 december 2013, ook reeds verschuldigd. Lometi wijst er terecht op dat op dat moment reeds sprake was van een huurachterstand van vier maanden.

4. [appellant] is ten aanzien van de betaling over die vier maanden telkens tekortgeschoten. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

5. Naar het oordeel van het hof zijn de door [appellant] aangevoerde omstandigheden niet van dien aard dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.

Een huurachterstand van vier maanden is reeds groot, zelfs als daarbij de niet betaalde huurverhogingen buiten beschouwing zouden worden gelaten. Voorts is uit de niet bestreden betalingsoverzichten die Lometi heeft overgelegd, af te leiden dat [appellant] ook gedurende de looptijd van de procedure in eerste aanleg in gebreke is gebleven met betaling van de huur. De huur over de maanden januari 2014 tot en met april 2014 (maandelijks inmiddels € 147,43) is niet betaald. De totale huurachterstand omvatte ten tijde van het vonnis van 21 maart 2014 dus een periode van in totaal acht maanden.

Deze achterstand is van dien aard dat ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. De geringe draagkracht van [appellant] en zijn belang om in de woning te blijven wonen wegen daar, anders dan [appellant] met zijn
derde grief meent, niet tegen op.

6. [appellant] beroept zich ten aanzien van de betaling van de huur over de maanden vanaf december 2013 op zijn opschortingsrecht wegens ernstige gebreken, maar dat beroep wordt verworpen. Nog daargelaten dat Lometi de ernst van de gestelde gebreken bestrijdt, waarbij zij het gelijk aan haar zijde lijkt te hebben, aangezien de geraadpleegde huurcommissie de huur bij uitspraak van 4 februari 2015 heeft vastgesteld op € 144,78 per 1 mei 2014, hetgeen niet veel minder is dan de volgens Lometi verschuldigde huur van € 147,43, rechtvaardigt die gestelde ernst niet de opschorting van het
totale huurbedrag.

7. De kantonrechter is in het vonnis van 21 maart 2014 uitgegaan van een huurachterstand tot en met november 2013 en heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld die achterstand (tot en met november 2013 becijferd op € 545,89) tezamen met de proceskosten en rente binnen één maand na de uitspraak te voldoen naast de lopende huur.

8. Uit de door Lometi overgelegde, niet bestreden uitdraai van haar bankafschriften volgt dat [appellant] op 22 april 2014 een bedrag van € 1.254,98 heeft voldaan, zijnde de door de kantonrechter berekende achterstand tot en met november 2013 vermeerderd met proceskosten en op 25 april 2014 een bedrag van € 884,58, zijnde de huur over de maanden december 2013 tot en met april 2014. [appellant] heeft dus niet binnen de gestelde termijn de achterstand betaald
naast de lopende huur.

9. [appellant] heeft zich te dien aanzien nog beroepen op een afspraak met de gemachtigde van Lometi die akkoord zou zijn gegaan met het voorstel dat [appellant] de huur over de maanden vanaf december 2013 pas zou hoeven te voldoen als Lometi de gebreken zou hebben hersteld, maar Lometi bestrijdt het bestaan van die afspraak en [appellant] biedt geen bewijs aan van zijn stellingen op dit punt.

10. Een en ander overziend komt het hof tot de conclusie dat [appellant] geen succes heeft met zijn eerste en derde grief.

11. De
tweede grief, waarmee [appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte onbesproken heeft gelaten dat hij nooit herinneringen of aanmaningen heeft ontvangen ter zake van de huurachterstand stuit af op hetgeen het hof hiervoor onder 3 overwoog met betrekking tot de huur over januari 2013.

12. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd, waarbij het hof opmerkt dat de daarin genoemde terme de grâce inmiddels is verstreken. Het algemene bewijsaanbod van [appellant] is gepasseerd als niet voldoende gespecificeerd. Ook de klacht van [appellant] over pesterij door het tijdelijk afsluiten van de watertoevoer in augustus 2014, dus nadat het vonnis was uitgesproken en na het verlopen van de terme de grâce, voor welk afsluiten Lometi overigens een plausibele verklaring heeft gegeven, heeft niet tot een ander oordeel geleid.

Beslissing

Het hof:

 bekrachtigt het vonnis van 21 maart 2014;

 veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lometi bepaald op € 308 aan vast recht en op € 2.682 aan salaris voor de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, T.G. Lautenbach M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.