ECLI:NL:GHDHA:2016:1716

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.149.962/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 2282775 CV EXPL 13-39223

arrest van 26 januari 2016

inzake

[appellant] ,

wonende te Rotterdam,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. R.W. de Gruijl te Rotterdam,

tegen

METTERWOON VASTGOED B.V.,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Metterwoon,

advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk.

Het geding

1. Voor het procesverloop tot 22 juli 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 2 oktober 2014. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vier grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Metterwoon de grieven bestreden. Daarna heeft [appellant] een akte genomen en Metterwoon een antwoordakte. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. Ter rolle van 13 oktober 2015 is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.1.

[appellant] huurt van Metterwoon het appartement aan de [adres 1] tegen een huurprijs van laatstelijk € 459,07 per maand.

2.2.

Metterwoon heeft opdracht gegeven aan bouwkundig ingenieur de heer [V] om onderzoek te doen naar de plaatsing van het rookgaskanaal van de woning aan de [adres 2] te Rotterdam, het appartement van de onderbuurman van [appellant] . In het van dit onderzoek opgemaakt rapport staat, voor zover van belang:

“De bewoner van [adres 2] heeft de rookgasuitmonding in zijn achtergevel verlengd met een buis van ongeveer 40 cm lengte in de richting van zijn balkon (…). Er is nu sprake van (een) andere situatie. Van belang is nu de afstand tussen de rookgasuitmonding en een uitzetraam (welke dient als ventilatie toevoeropening) in de erboven gelegen loggia van Slaak 84. (…)

Dat betekent dat de rookgasuitmonding te dicht onder het te openen raam zit en dus niet is toegestaan.”

2.3.

Bij brief van 20 september 2012 heeft Metterwoon aan de VvE geschreven, voor zover relevant:

“Dit betekent dat de rookgasafvoer te dicht onder het te openen raam zit en dusnietis toegestaan.

Wij vragen u vriendelijk om vanuit het bestuur de eigenaar van [adres 2] op de hoogte te stellen van de berekening en te verzoeken om de betreffende rookgasafvoer te verwijderen dan wel te verplaatsen naar een plek die wel voldoet aan de geldende eisen én de goedkeuring geniet van de leden.”

2.4.

Metterwoon heeft
in conventie, samengevat, in eerste aanleg gevorderd:

I. de huurovereenkomst te ontbinden;

II. [appellant] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels;

III. [appellant] te veroordelen aan Metterwoon te betalen:

a. een bedrag van € 1.830,04, vermeerderd met wettelijke rente;

b. de nog te vervallen huurpenningen (inclusief de wettelijke huurverhoging) vanaf september 2013 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

c. schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huuroverkomst ad € 459,07 (of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten) per maand dat [appellant] het gehuurde in gebruik houdt;

d. de proceskosten.

In reconventieheeft [appellant] , samengevat, gevorderd Metterwoon te veroordelen tot:

I. het beëindigen van de overlast die de afvoerpijp veroorzaakt, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per week;

II. betaling van een bedrag van € 1.500,00 vanwege het niet nakomen van de verplichting tot het vegen van de schoorsteen;

III. voor het geval het beroep op verrekening wordt verworpen: betaling van een schadeloosstelling van € 15.000,00 wegens langdurige blootstelling aan afvoergas.

2.5.

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 2 mei 2014 in conventie de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld: i) om binnen veertien dagen na het vonnis het gehuurde te ontruimen; ii) aan Metterwoon te betalen de huurachterstand van

€ 1.830,04, te vermeerderen met rente; iii) aan Metterwoon vanaf september 2013 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt een bedrag van € 459,07 per maand te betalen; iv) aan Metterwoon de proceskosten te betalen. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft hieraan ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat [appellant] niet een onderbouwing heeft gegeven waaruit blijkt dat hij maandelijks de huur heeft betaald en dat hij onvoldoende heeft betwist dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Het beroep op verrekening heeft de kantonrechter verworpen op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW. De kantonrechter oordeelt verder dat het niet betalen van de huur een tekortkoming oplevert die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De reconventionele vordering heeft de kantonrechter afgewezen omdat [appellant] niet (nader) heeft onderbouwd dat hij woongenot heeft gederfd. Ten slotte is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad.

2.6.

In hoger beroep heeft [appellant] – samengevat – gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Metterwoon af te wijzen en Metterwoon te veroordelen aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 15.000,00 ter zake van immateriële schadevergoeding dan wel een in goede justitie door het hof vast te stellen bedrag, met veroordeling van Metterwoon in de kosten van beide procedures.

3.1.

Grief 1 richt zich tegen de veroordeling van de kantonrechter tot betaling van de huurachterstand. [appellant] betwist de door Metterwoon gestelde hoogte van de huurachterstand. Het door Metterwoon overgelegde betalingsoverzicht is volgens hem niet juist: de huurachterstand op 31 december 2012 was een bedrag van € 214,37 en op de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht (14 augustus 2013) had hij een huurachterstand van

€ 673,44 dan wel € 1.115,38, welk bedrag niet gelijk of meer is dan drie maanden achterstand in de betaling van de huur.

3.2.

Het hof is van oordeel dat uit het door Metterwoon overgelegde overzicht van de huurbetalingen (productie 2 bij MvA), gelezen in samenhang met de toelichting in de memorie van antwoord, genoegzaam blijkt dat [appellant] een huurachterstand heeft laten ontstaan die op de dag van dagvaarding € 1.580,29 bedroeg. Uit dit overzicht en de toelichting blijkt exact hoe dit saldo tot stand is gekomen en er is ook uit af te leiden dat (en op welke wijze) rekening is gehouden met de door [appellant] gestelde betalingen en het tegoed in de afrekening van de servicekosten. Het lag daarom op de weg van [appellant] zijn stelling dat het overzicht onjuist is nader en met andere feiten dan de reeds verwerkte betalingen, te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Dat met zijn betaling op 29 augustus 2013 geen rekening is gehouden op 14 augustus 2013 ligt voor de hand en doet aan de achterstand op dat moment dus niet af. Grief 1 faalt.

3.3.

Met grief 2 klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn beroep op verrekening van de huurpenningen met zijn schade uit hoofde van wanprestatie respectievelijk onrechtmatige daad niet heeft gehonoreerd, terwijl grief 4 zich richt tegen de afwijzing van de kantonrechter van de door [appellant] (in eerste aanleg in reconventie) gevorderde immateriële schadevergoeding van € 15.000,00. [appellant] stelt dat hij overlast heeft ondervonden van het rookgasafvoerkanaal van zijn onderbuurman (het appartement [adres 2] ), hetgeen een grote inbreuk oplevert op zijn huurgenot. Hij stelt zich daarbij op het standpunt dat Metterwoon onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en haar verplichting als goed verhuurder heeft geschonden doordat zij nagelaten heeft de situatie ter plekke te inspecteren, het probleem niet heeft opgelost en geen actie heeft ondernomen. [appellant] stelt verder dat op grond van artikel 1 onder f van de tussen partijen geldende huurovereenkomst d.d. 6 mei 1988 Metterwoon gehouden is tot het vegen van de schoorsteenkanalen. Door dat niet te doen, terwijl [appellant] Metterwoon wel op haar verplichting heeft gewezen (bij brief van 19 maart 2013), kan [appellant] al enige jaren zijn kachel niet meer gebruiken en is er in die zin ook sprake van derving huurgenot. De immateriële schade bestaat volgens [appellant] eruit dat hij, doordat hij lange tijd geen gebruik kon maken van zijn kachel, letterlijk in de kou heeft gezeten. Hij is mede daardoor in een sociaal isolement geraakt.

3.4.

De grieven 2 en 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof is met Metterwoon van oordeel dat de door [appellant] gestelde overlast van de rookgasafvoer van zijn onderbuurman geen gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat er sprake is van een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Vast staat dat uit onderzoek is gebleken dat de rookgasafvoer ter plaatse van het appartement [adres 2] te dicht onder het te openen raam zit en niet is toegestaan. In de brief van Metterwoon van 20 september 2012 aan de VvE heeft Metterwoon de VvE gevraagd om de
eigenaarvan [adres 2] op de hoogte te stellen van de berekening en te verzoeken om de betreffende rookgasafvoer te verwijderen dan wel te verplaatsen naar een plek die wel voldoet aan de eisen. De inhoud van deze brief is niet door [appellant] betwist. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat de bewoner van [adres 2] eigenaar is van het appartement en dat tussen Metterwoon en de bewoner van [adres 2] geen contractuele band bestaat. Dat betekent dat Metterwoon niet aansprakelijk gehouden kan worden voor het feit dat zij niet optreedt jegens de overlastveroorzaker. Het is aan [appellant] zélf om maatregelen te nemen en van de eigenaar van het appartement [adres 2] te eisen het rookafvoerkanaal zodanig te (ver)plaatsen dat hij geen overlast meer ondervindt. Voor zover [appellant] zijn vordering stoelt op onrechtmatige daad of wanprestatie oordeelt het hof als volgt. Metterwoon heeft onbetwist gesteld dat zij: i) een onderzoek heeft laten instellen naar de juiste plaatsing van de rookgasafvoer en ii) de klacht van [appellant] onder de aandacht van de VvE heeft gebracht (en de VvE heeft verzocht maatregelen te nemen tegen de eigenaar van [adres 2] ) maar dat de VvE zich bij meerderheid op het standpunt heeft gesteld dat het rookafvoerkanaal volgens de gestelde voorwaarden en regelgeving is geplaatst. Gelet hierop heeft Metterwoon – voor zover al zou moeten worden aangenomen dat er sprake is van een inspanningsverplichting van Metterwoon – deze naar het oordeel van het hof niet geschonden. Van Metterwoon kan niet, zoals door [appellant] is aangevoerd, worden verwacht dat zij het besluit van de vergadering van de VvE aanvecht. Aan het verwijt van [appellant] dat Metterwoon in strijd met de huurovereenkomst heeft nagelaten het schoorsteenkanaal te vegen gaat het hof voorbij nu Metterwoon gesteld en (met een factuur van een schoorsteenvegersbedrijf) onderbouwd heeft dat zij het schoorsteenkanaal heeft laten vegen, waarbij geen verstopping of enig andere belemmering is geconstateerd. Dat betekent dat, zonder verdere onderbouwing die ontbreekt, niet kan worden aangenomen dat een eventuele verzaking van de verplichting om de schoorsteen te vegen daadwerkelijk tot schade of verminderd huurgenot voor [appellant] heeft geleid in die zin dat hij zijn huis niet kon verwarmen. Nu er geen sprake is van onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie aan de zijde van Metterwoon strandt de vordering tot vergoeding van (immateriële) schade reeds op die grond en kan van verrekening noch opschorting sprake zijn. De grieven 2 en 4 zijn dan ook tevergeefs opgeworpen.

3.5.

Met grief 3 betoogt [appellant] dat de kantonrechter de ontbinding en ontruiming had moeten afwijzen op de grond dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding en ontruiming met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De bijzondere aard zit in een zeer geringe huurachterstand die het gevolg is geweest van de wanprestatie en onrechtmatige daad van Metterwoon. Ook gelet op het feit dat de huurachterstand per datum van het uitbrengen van de dagvaarding niet gelijk was aan of meer was dan drie maanden brengt mee dat de tekortkoming te gering was om de ontbinding te rechtvaardigen. Verder voert [appellant] aan dat hij de huur van augustus 2013 die maand nog wel heeft voldaan, dat hij medio 2014 alsnog vrijwel de gehele huurachterstand heeft betaald, dat hij reeds achtentwintig jaar de woning van Metterwoon huurt en dat hij bijna de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, welke omstandigheden meebrengen dat de kantonrechter te verstrekkende maatregelen van onbillijke aard heeft getroffen.

3.6.

Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

3.7.

Naar het oordeel van het hof zijn de door [appellant] aangevoerde omstandigheden niet van dien aard dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Het feit dat [appellant] al achtentwintig jaar van Metterwoon huurt en dat hij bijna de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt is daartoe niet voldoende. Een huurachterstand van ruim drie maanden is fors. En ook indien er vanuit gegaan moet worden dat [appellant] de huurachterstand heeft verrekend met het tegoed aan servicekosten (ad € 282,68), dan nog acht het hof de achterstand niet zo gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Daar komt nog bij dat uit de betalingsoverzichten die Metterwoon heeft overgelegd is af te leiden dat [appellant] gedurende een langere periode debetstanden van diverse omvang heeft laten ontstaan. [appellant] stelt verder nog dat hij de huurachterstanden inmiddels (nagenoeg) heeft ingelopen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming (op tijd betalen) dan ook niet meer mogelijk. Grief 3 faalt ook.

3.8.

Nu de grieven falen is de vordering van [appellant] om het bestreden vonnis te vernietigen niet aan de orde. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep als na te melden.

Beslissing

Het hof

bekrachtigt het vonnis van 2 mei 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure, vastgesteld op een bedrag van € 704,00 aan griffierecht en € 2.235,00 aan kosten advocaat;

verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, T.G. Lautenbach en M.P.J. Ruijpers is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.