ECLI:NL:GHDHA:2016:1876

• Datum uitspraak: 5 juli 2016
• Publicatiedatum: 28 juni 2016
• Zaaknummer: 200.178.322/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.G. Lautenbach; M.P.J. Ruijpers; A.C. Rop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens langdurige huurachterstand

In deze zaak huurt [appellante] sinds december 2013 een woning van Stek. Op het moment van dagvaarding had zij een huurachterstand van vier maanden. Na dagvaarding heeft zij betalingen verricht waarmee de achterstand en de daaropvolgende achterstand deels zijn ingelopen.

Stek vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huur en gebruiksvergoeding. De kantonrechter wees deze vorderingen toe. In hoger beroep stelde [appellante] dat de ontbinding onterecht was, onder meer omdat zij een betalingsregeling had voorgesteld en de achterstand vrijwel was ingelopen.

Het hof oordeelde dat een langdurige huurachterstand van vier maanden in principe ontbinding rechtvaardigt. De gedeeltelijke inlossing van de achterstand en het betalingsvoorstel konden dit niet veranderen, mede omdat sprake was van stelselmatig te laat betalen. Stek was niet verplicht een betalingsregeling te accepteren. De kantonrechter had de buitengerechtelijke incassokosten terecht toegewezen.

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt de huurder tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en kosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.178.322/01

Rolnummer rechtbank : 4062496 \ CV EXPL 15-2324

arrest van 5 juli 2016

inzake

[appellante],

wonende te Lisse,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. G.A.J. Purperhart te Rotterdam,

tegen

WOONSTICHTING STEK,

gevestigd te Lisse,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Stek,

advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.

Het verdere verloop van het geding

Voor het verloop van het geding tot aan 10 november 2015 verwijst het hof naar het arrest in het incident van die datum. Bij dat arrest is in het incident de vordering afgewezen en is in de hoofdzaak de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een memorie van antwoord. Bij memorie van antwoord van 15 maart 2016 heeft Stek de grieven bestreden.

Vervolgens is arrest in de hoofdzaak bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[appellante] huurt sinds december 2013 van Stek de woning aan [adres] (hierna: de woning), voor een huurprijs van thans € 736,18 (tot 1 juli 2015: € 719,10) per maand, iedere eerste van elke maand te voldoen bij vooruitbetaling.

1.2.

Op 15 april 2015 (dat is de datum waarop Stek [appellante] heeft gedagvaard voor de kantonrechter) had [appellante] een huurachterstand van vier maanden. Op 24 en 26 juni 2015 heeft [appellante] betalingen aan Stek gedaan waarmee de voormelde huurachterstand en de na dagvaarding ontstane huurachterstand over de maanden mei en juni 2015 ongedaan is gemaakt.

2. Stek heeft bij inleidende dagvaarding, kort samengevat en zakelijk weergegeven, gevorderd:

• ontbinding van de huurovereenkomst;
• ontruiming van de woning;
• betaling van

€ 2.876,40 huurachterstand t/m april 2015

€ 6,07 wettelijke rente tot 15 april 2015

€ 391,55 buitengerechtelijke incassokosten

€ 3.274,02 vermeerderd met de verdere rente en de (na)kosten

- alsmede betaling van € 719,10 per maand gebruiksvergoeding voor gebruik van de woning vanaf mei 2015.

3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort samengevat en zakelijk weergegeven:

• de huurovereenkomst ontbonden;
• [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning;
• [appellante] veroordeeld tot betaling van € 1.076,86, dat is de huurachterstand voor de maand augustus 2015 van € 753,26 en een bedrag aan incassokosten van € 323,60, en tot betaling van een bedrag van € 736,18 als gebruiksvergoeding voor de woning voor elke maand vanaf september 2015 tot de ontruiming;
• [appellante] veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.

4. In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende, afwijzing van de vorderingen van Stek onder veroordeling in de proceskosten van beide instanties.

5. Met
grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Volgens
grief 2 heeft de kantonrechter ten onrechte de op 11 augustus 2015 door [appellante] verrichte betaling van € 17,08 niet in aanmerking genomen. Met
grief 3 betoogt [appellante] dat de kantonrechter de ontbinding en ontruiming ten onrechte heeft gebaseerd op het onregelmatige betalingsgedrag van [appellante]. Volgens
grief 4 heeft de kantonrechter ten onrechte het bewijsaanbod gepasseerd. Met
grief 5 betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ongemotiveerd heeft toegewezen.
Grief 6 is gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling.

6. De grieven 1 tot en met 4 lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

7. Vast staat dat [appellante] ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg een huurachterstand had van vier maanden. Daarmee is sprake van een langdurige huurachterstand, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Anders dan [appellante] stelt, is niet alleen de actuele situatie op het moment van de uitspraak bepalend, maar ook hetgeen eerder heeft plaatsgevonden. Stek baseert haar vordering tot ontbinding immers op een door haar gestelde schending van één van de doorlopende verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten de maandelijkse betaling van de huur. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002: AD4925).

8. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

9. [appellante] stelt dat de huurachterstand ten tijde van het wijzen van het vonnis in eerste aanleg vrijwel geheel was ingelopen en dat zij een voorstel voor een betalingsregeling heeft gedaan om het restant te betalen. Gelet daarop stelt [appellante] dat, bij afweging van de belangen over en weer, haar tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.

10. Anders dan [appellante] stelt, is er voor een afweging van belangen geen ruimte binnen het hiervoor in 8. weergegeven wettelijke stelsel. De gestelde omstandigheden geven bovendien geen grond voor toepassing van de bepleite uitzondering van artikel 6:265 lid 1 (slot) BW, aangezien sprake was van een forse huurachterstand. Bovendien volgt uit het door Stek overgelegde overzicht van betalingen door [appellante], dat [appellante] de huur vrijwel de gehele periode dat zij de woning huurde te laat betaalde. [appellante] heeft de juistheid van dat overzicht onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat vastgesteld wordt dat [appellante] de huur stelselmatig te laat betaalde. Stek heeft in dat verband terecht aangevoerd dat gelet op dit betalingsgedrag er een grote kans bestond dat [appellante] opnieuw tekort zou schieten in de nakoming van haar verplichting (tijdig) huur te betalen. Verder was Stek niet gehouden om de door [appellante] voorgestelde betalingsregeling te accepteren. Ook voor het geven van een terme de grâce in de zin van artikel 7:280 BW bestond onder deze omstandigheden geen aanleiding.

11. De conclusie is dat de kantonrechter terecht tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft beslist. De grieven 1 tot en met 3 kunnen daarom niet tot het daarmee beoogde doel leiden. Gelet daarop behoeft grief 4 geen bespreking.

12. Nu [appellante] de gestelde buitengerechtelijke incassokosten heeft betwist, had de kantonrechter de toewijzing van de vordering in zoverre moeten motiveren. Grief 5 is daarom terecht voorgedragen, maar leidt niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Stek heeft bij de dagvaarding vier brieven van verschillende data overgelegd van haar gemachtigde die alle zijn gericht op buitengerechtelijke voldoening van de huurachterstand. Deze brieven zijn gericht aan het adres waar [appellante] destijds woonde. De enkele ontkenning van ontvangst van die brieven is in dat licht een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft de vordering van Stek op dit punt dan ook terecht toegewezen. Ook grief 5 faalt.

13. Het voorgaande betekent dat de kostenveroordeling in eerste aanleg in stand blijft zodat ook grief 6 faalt.

14. Aangezien alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.

15. Als in het ongelijk gestelde partij, zal [appellante] worden veroordeeld in de proceskosten in appel die aan de zijde van Stek worden begroot op € 894,00 (1 punt van tarief II) voor salaris advocaat en € 711,00 aan griffierecht.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 26 augustus 2015;

- veroordeelt [appellante] in de proceskosten in appel, aan de zijde van Stek begroot op

€ 1.605,00.

Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.P.J. Ruijpers en A.C. Rop en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juli 2016 in aanwezigheid van de griffier.