ECLI:NL:GHDHA:2016:2

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.149.372/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : C /10/423924 / HA ZA 13-485

Arrest van 12 januari 2016

in de zaak van

1.
MAATSCHAP ASSENBERG P. EN P.J. EN L. C . EN ASSENBERG B.V.,
gevestigd te [woonplaats ] , gemeente Westvoorne,
alsmede haar maten

2.
[appellant sub 2],
3.
[appellant sub 3],
4.
[appellant sub 4],
allen wonende te [woonplaats ] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellante ] (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,

tegen

GEMEENTE WESTVOORNE,

zetelend te Westvoorne,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. R.G.J. Bäcker te Rotterdam.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 1 juli 2014 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie is gehouden op 6 november 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante ] bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd tegen het door rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 26 maart 2014. De Gemeente heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Hierna hebben partijen op 16 november 2015 hun zaak mondeling bepleit, aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. [appellante ] heeft ter gelegenheid van het pleidooi nog een productie III in het geding gebracht. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De in het bestreden vonnis van 26 maart 2014 in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.20 vastgestelde feiten zijn, behoudens twee hierna vermelde onderdelen, niet bestreden zodat ook het hof hiervan zal uitgaan. Anders dan in rechtsoverweging 2.2 van het bestreden vonnis is vermeld, was [appellante ] geen erfpachtgerechtigde maar pachter.
Omtrent rechtsoverweging 2.11 van het bestreden vonnis betoogt [appellante ] dat de betreffende aanvullende overeenkomst op 27 juni 2007 is ‘vastgelegd’. Het hof zal van dit laatste uitgaan.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang gaat het geschil tussen partijen om het volgende.
(2.1) In verband met de verplaatsing van het (in de bebouwde kom van de Gemeente gelegen deel van het) veeteeltbedrijf van [appellante ] naar landelijk gebied en beoogde woningbouw op de betreffende locatie hebben de Gemeente, [appellante ] en projectontwikkelaar Aannemersbedrijf [naam] B.V. (hierna: [aannemersbedrijf] of de projectontwikkelaar) na onderhandelingen, waarbij [appellante ] werd bijgestaan door een advocaat, op 21 december 2006 een vaststellingsovereenkomst gesloten en getekend (hierna: de vaststellingsovereenkomst).
(2.2) In de considerans van de vaststellingsovereenkomst is in §5 vermeld dat de Gemeente bereid is het (hierna verder te omschrijven) [perceel adres 2] van [appellante ] te kopen, de bestemming ervan te herzien in woondoeleinden en met [aannemersbedrijf] een samenwerkingsovereenkomst te sluiten, op grond waarvan [aannemersbedrijf] het recht krijgt daar woningen en appartementen te bouwen. De vaststellingsovereenkomst voorziet in artikel 2 in bedrijfsverplaatsing naar [adres 1] (hierna: het [perceel adres 1] ). [appellante ] doet voorts tegen betaling door de Gemeente van een bedrag van € 375.000,-- afstand van haar oude pachtrechten ca op een ander perceel in het voor de projectontwikkeling beoogde gebied (artikel 1). In artikel 4, leden 1 en 2, wordt de verkoop van de gronden van [appellante ] aan de Gemeente vastgelegd, te weten van het perceel [adres 2] , sectie C , nummer [nummer] (hierna ook: het [perceel adres 2] ), tegen een bedrag van € 392.700,--, welke gronden de Gemeente voor dezelfde prijs zal doorverkopen aan [aannemersbedrijf] . [aannemersbedrijf] heeft zich in de vaststellingsovereenkomst (in artikel 4, lid 7) verbonden om aan [appellante ] een bedrag van € 196.350,-- te betalen ter verkrijging van het recht tot het ontwikkelen van het aldus (mede na aankoop van het naastgelegen perceel, sectie C nummer [nummer] – hierna ook het [adres 2] [nummer] -perceel – van een zekere Toledo) verkregen woongebied.
De vaststellingsovereenkomst voorziet aldus in betaling aan [appellante ] van een totaalbedrag van € 964.050,--.
(2.3) Artikel 4, lid 1, van de vaststellingsovereenkomst luidt als volgt:
“ [appellante ] verkoopt hierbij aan de gemeente, die hierbij koopt van [appellante ] , het perceel aan de [adres 2] (ongenummerd) in [woonplaats ] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats ] , sectie C , nummer [nummer] met een oppervlakte van 1 hectare, 30 are en 90 centiare,[hof: hierna: het [perceel adres 2] ]
overeenkomstig de tekening die als bijlage (bijlage 5) aan deze overeenkomst is gehecht.”Artikel 4, lid 5, van de vaststellingsovereenkomst luidt als volgt:
“De gemeente zal met inachtneming van het als bijlage 6 aan deze overeenkomst gehechte planningsschema, maar niet eerder dan nadat [aannemersbedrijf] met de eigenaar van de gronden van het perceel kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie C nummer [nummer] overeenstemming over aankoop heeft bereikt voor dit perceel en voor de onder 1 bedoelde gronden het voorontwerp van een herziening van het geldende bestemmingsplan ter inzage leggen en aansluitend daarop de procedure die tot inwerkingtreding van deze herziening moet leiden vervolgen, één en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 23 en volgende van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het bepaalde in artikel 2, vijfde lid van deze overeenkomst is van gelijke toepassing.”(2.4) Bijlage 6 bij de vaststellingsovereenkomst luidt als volgt.
“Planning bestemmingsplan [adres 2] [woonplaats ]Start na getekende overeenkomst gemeente en ontwikkelaar/eigenarenOpstellen voorontwerp 2 maandenVoorleggen aan B&W en raadscommissie 4 wekenVooroverleg (ondertussen ter inzage-legging) 3 maandenOpstellen ontwerp 2 maandenVoorleggen aan B&W en raadscommissie 4 wekenTervisielegging 6 wekenVerwerken zienswijzen 2 maandenVoorleggen aan B&W en raad 8 wekenTer visielegging 6 wekenUitspraak GS 6 maanden”(2.5) Op 27 juni 2007 hebben [appellante ] en [aannemersbedrijf] een aanvullende overeenkomst getekend (hierna: de aanvullende overeenkomst), waarin, voor zover van belang, het volgende is vastgelegd:
“(…)‘IN AANMERKING NEMENDE DAT:(…)5. [appellante ] en [aannemersbedrijf] vervolgens nog overeenstemming hebben bereikt over een door [aannemersbedrijf] aan [appellante ] te betalen extra bedrag, dat [aannemersbedrijf] verschuldigd zal zijn zodra onherroepelijk komt vast te staan dat het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats ] , sectie C , nr. [nummer] , daadwerkelijk met woningen en appartementen kan worden bebouwd;VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:1. [aannemersbedrijf] is verplicht aan [appellante ] als extra vergoeding voor het door middel van een onherroepelijke bouwvergunning verkregen recht om het perceel aan de [adres 2] (ongenummerd) in [woonplaats ] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats ] , sectie C nummer [nummer] met een oppervlakte van 1 hectare, 30 are en 90 centiare,te mogen bebouwen overeenkomstig de als bijlage 2 bij deze overeenkomst behorende verkavelingsschets, een bedrag te betalen van € 55,-- (zegge: vijfenvijftig euro) per m² of in totaal € 719.950,-- (zegge: zeven honderd negentien duizend negen honderd vijftig euro).2. Betaling van het onder 1 genoemde bedrag zal in zijn geheel plaatsvinden binnen twee weken nadat de bouwvergunning voor de woningen onherroepelijk is geworden. (…)”

(2.6) Op 19 augustus 2008 is aan [appellante ] een bouwvergunning (hierna verder: omgevingsvergunning) verleend ten behoeve van het oprichten van een bedrijfswoning op het [perceel adres 1] .

(2.7) Medio april 2009 heeft [aannemersbedrijf] overeenstemming bereikt met Toledo over de aankoop door [aannemersbedrijf] van het [adres 2] [nummer] -perceel.

(2.8) Bij brief van 8 december 2009 van de toenmalige advocaat van [appellante ] vraagt deze aan de Gemeente hoe het staat met de ontwikkeling van het bestemmingsplan. Daarbij wijst deze advocaat op de tussen [aannemersbedrijf] en Toledo bereikte overeenstemming over de verwerving door [aannemersbedrijf] van het [adres 2] [nummer] -perceel. Daarnaast vermeldt de brief onder meer:
“Voor cliënten is het van groot belang dat het bestemmingsplan ter hand wordt genomen, zodat uiteindelijk bouwvergunningen kunnen worden verleend. Ik verzoek u daarom zo spoedig mogelijk uw verplichting na te komen.(..)”

(2.9) Op 19 mei 2011 hebben de gemeente en [aannemersbedrijf] een exploitatieovereenkomst (hierna: de exploitatieovereenkomst of samenwerkingsovereenkomst) gesloten, waarin zij nadere afspraken hebben vastgelegd met betrekking tot hun verdere samenwerking. Deze afspraken hebben onder meer betrekking op de herziening van de bestemming van de [adres 2] -percelen en de overige voorbereidingen ten aanzien van de realisatie van de desbetreffende woningbouw. In artikel 4.8 van de exploitatieovereenkomst is het volgende bepaald:
“De Ontwikkelaar[hof: [aannemersbedrijf] ]
verplicht zich om uiterlijk binnen acht weken na het inwerkingtreden van het Bestemmingsplan ontvankelijke aanvragen voor alle benodigde vergunningen, goedkeuringen, toestemmingen dan wel ontheffingen voor realisatie van het project in te dienen. (…)” .

(2.10) De Gemeente heeft op 19 mei 2011 tevens met [aannemersbedrijf] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het [perceel adres 2] .

(2.11) Vanaf 26 mei 2011 heeft de Gemeente het voorontwerp van het bestemmingsplan ter plaatse van de [adres 2] -percelen (wijziging van de bestemming in woonbestemming) ter inzage gelegd. Op 7 juni 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

(2.12) Bij brief van 10 juli 2012 heeft [aannemersbedrijf] om uitstel gevraagd voor indiening van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de [adres 2] -percelen, een en ander zoals geciteerd in het bestreden vonnis, rechtsoverweging 2.18. Kort gezegd hield dit verzoek om uitstel verband met de crisis in de woningmarkt. De Gemeente heeft vervolgens uitstel verleend tot 1 juli 2013.

(2.13) [aannemersbedrijf] is bij vonnis in kort geding van 4 maart 2013, mede gelet op artikel 6:23 BW, veroordeeld tot betaling aan [appellante ] van € 719.950,-- (het bedrag uit de aanvullende overeenkomst, genoemd in rechtsoverweging 2.5), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2013.

(2.14) [appellante ] heeft vervolgens op 19 april 2013 de Gemeente gedagvaard, waarbij zij heeft gevorderd:
1) voor recht te verklaren dat de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen op 21 december 2006 gesloten vaststellingsovereenkomst, meer in het bijzonder doch niet beperkt tot artikel 4 lid 5 van deze vaststellingsovereenkomst en bijlage 6, het planningsschema, dat onderdeel uitmaakt van de overeenkomst subsidiair dat de gemeente jegens [appellante ] onrechtmatig heeft gehandeld;
2) de gemeente te veroordelen om de door [appellante ] geleden en te lijden schade te vergoeden, welke schade nader wordt opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
3) met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding.

(2.15) Daartoe heeft [appellante ] – kort weergegeven – het volgende gesteld.
heeft met de gemeente en met [aannemersbedrijf] (onder meer) afspraken gemaakt over de verplaatsing van haar veeteeltbedrijf naar de Polderweg. Deze afspraken zijn neergelegd in de vaststellingsovereenkomst. [appellante ] heeft daarnaast met [aannemersbedrijf] een aanvullende overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat [aannemersbedrijf] een extra vergoeding van € 719.950,-- (verder: de aanvullende vergoeding van [aannemersbedrijf] ) aan [appellante ] dient te betalen als [aannemersbedrijf] beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bebouwen van het [perceel adres 2] . [appellante ] zou de bouw van de nieuwe bedrijfswoning aan het Polderweg perceel (mede) financieren met de vergoeding van [aannemersbedrijf] . Voor het verstrekken van een omgevingsvergunning aan [aannemersbedrijf] was het nodig dat de gemeente het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het [perceel adres 2] - perceel zou herzien, zoals in artikel 4, lid 5, van de vaststellingsovereenkomst is bepaald. [appellante ] verwijt de gemeente
in de eerste plaatsdat de herziening van het bestemmingsplan niet volgens het planningsschema, zoals opgenomen in bijlage 6 bij de vaststellingsovereenkomst, heeft plaatsgevonden. Het planningsschema had overeenkomstig het bepaalde in artikel 4, lid 5, van de vaststellingsovereenkomst moeten aanvangen, zodra de overeenkomst tussen [aannemersbedrijf] en Van Toledo was getekend, aldus nog steeds [appellante ] . De gemeente was op de hoogte van het financiële belang van [appellante ] bij het herzien van het bestemmingsplan ter plaatse van het [perceel adres 2] - perceel en heeft daarmee geen rekening gehouden door niet overeenkomstig het bepaalde in de vaststellingsovereenkomst te handelen. De gemeente is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar (inspannings)verplichting, voortvloeiende uit de vaststellingsovereenkomst.
In de tweede plaatsverwijt [appellante ] de gemeente dat zij in strijd heeft gehandeld met de gerechtvaardigde belangen van [appellante ] , en daarmee jegens [appellante ] onrechtmatig, door, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk was geworden, op 7 juni 2012, zonder op enige wijze rekening te houden met de belangen van [appellante ] , aan [aannemersbedrijf] uitstel toe te staan tot 1 juli 2013 voor het aanvragen van de omgevingsvergunning voor het [perceel adres 2] .
[appellante ] heeft naar haar zeggen schade geleden door de vertraging in de ontvangst van de vergoeding van [aannemersbedrijf] (zoals afgesproken in de aanvullende overeenkomst), welke omstandigheid heeft geleid tot verdergaande financieringskosten, tot kosten ten gevolge van het verlopen van de aan [appellante ] verstrekte omgevingsvergunning en tot proceskosten om [aannemersbedrijf] te bewegen tot betaling.

(2.16) De rechtbank heeft deze vordering bij het thans bestreden vonnis afgewezen.

3. [appellante ] is met drie grieven tegen deze beslissing opgekomen. Grief I bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank ten aanzien van het eerste verwijt dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de Gemeente en het door de rechtbank daarbij gehanteerde toetsingskader. Grief II bevat een klacht over het oordeel van de rechtbank dat de door [aannemersbedrijf] aangevoerde omstandigheden het toestaan van uitstel aan [aannemersbedrijf] voor het aanvragen van een omgevingsvergunning rechtvaardigt. Met grief III klaagt [appellante ] over de overweging van de rechtbank dat het vasthouden aan de tussen de Gemeente en [aannemersbedrijf] overeengekomen termijn voor het aanvragen van een omgevingsvergunning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen jegens [appellante ] .
Beoordeling van de grieven

4. De grondslag van de vordering van [appellante ] betreft toerekenbare, althans onrechtmatige vertraging door de Gemeente in de uitvoering van voormelde afspraken. Het gaat hierbij om twee vertragingsmomenten, te weten:
(i) de tijd die is verlopen tussen april 2009 en 26 mei 2011 (de overeenstemming tussen [aannemersbedrijf] en Toledo over de verkoop van het [adres 2] [nummer] -perceel enerzijds en de ter inzagelegging van het voorontwerp van het herziene bestemmingsplan anderzijds).
(ii) de uitstelverlening (met ongeveer een jaar) tot 1 juli 2013 aan [aannemersbedrijf] voor het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Beoordeling van grief I

5. Deze grief betreft kwestie (i). [appellante ] betoogt in deze grief dat de Gemeente op grond van artikel 4, lid 5, van de vaststellingsovereenkomst en het planningsschema in bijlage 6 daarbij (hierna: het planningsschema) twee maanden na verwerving door [aannemersbedrijf] van het [adres 2] [nummer] -perceel (in april 2009) een voorontwerp bestemmingsplan had moeten opstellen, waarna het bestemmingsplan 22 maanden later in werking had moeten treden. Weliswaar moesten de voorwaarden waaronder de verkoop aan [aannemersbedrijf] van het [perceel adres 2] zou plaatsvinden, nog worden vastgelegd in een nader tussen de Gemeente en [aannemersbedrijf] te sluiten (samenwerkings- en) koopovereenkomst, maar bij [appellante ] was het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat deze overeenkomst reeds in het kader van de vaststellingsovereenkomst dan wel kort daarna tot stand zou worden gebracht. De Gemeente had immers in de vaststellingsovereenkomst overeenstemming met [aannemersbedrijf] bereikt die nog slechts uitgewerkt moest worden. [appellante ] wijst in verband met dit laatste op de koopprijs voor het [perceel adres 2] , die al was vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst. De Gemeente heeft echter, aldus nog steeds [appellante ] , volstrekt ten onrechte gedurende twee jaar de totstandbrenging van het bestemmingsplan vertraagd. Dit levert een toerekenbare tekortkoming jegens [appellante ] op, althans is onrechtmatig. Hierdoor heeft [appellante ] schade geleden.

6. De Gemeente heeft de uitleg van [appellante ] van (artikel 4 lid 5 van) de vaststellingsovereenkomst en het daarbij behorende planningsschema betwist. Volgens de Gemeente hoefde zij op grond van de vaststellingsovereenkomst en het planningsschema pas nadat tevens overeenstemming was bereikt met [aannemersbedrijf] over de verkoop van het [perceel adres 2] en over de verdere exploitatie van de [adres 2] -percelen een aanvang te maken met de wijziging van het bestemmingsplan. Deze overeenstemming is bereikt en schriftelijk vastgelegd op 19 mei 2011. Hierna heeft zij voortvarend gehandeld door reeds op 26 mei 2011 het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen.

7. Het hof oordeelt als volgt. Het gaat bij de beoordeling hiervan om uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen, waarbij het hof de Haviltexmaatstaf zal toepassen. Volgens deze maatstaf dient uitleg van de overeenkomst niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. (ECLI:NL:PHR:2012:BX5572).

8. Allereerst zal de tekst van de vaststellingsovereenkomst (tussen de partijen [appellante ] , [aannemersbedrijf] en de Gemeente) worden beoordeeld. Voor de duidelijkheid zullen de betreffende passages nogmaals worden geciteerd. Daarbij zal het hof de relevante passages ‘vet’ maken:
Artikel 4,
lid 1,vaststellingsovereenkomst:
“ [appellante ] verkoopt hierbij aan de gemeente, die hierbij koopt van [appellante ] , hetperceel aan de [adres 2](ongenummerd) in [woonplaats ] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats ] , sectie C ,nummer [nummer]met een oppervlakte van 1 hectare, 30 are en 90 centiare, overeenkomstig de tekening die als bijlage (bijlage 5) aan deze overeenkomst is gehecht.”Artikel 4,
lid 5,vaststellingsovereenkomst:
“(…)“De gemeente zalmet inachtneming van het als bijlage 6 aan deze overeenkomst gehechte planningsschema, maar niet eerder dan nadat [aannemersbedrijf] met de eigenaar van de grondenvan het perceel kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie Cnummer [nummer] overeenstemming over aankoop heeft bereikt voor dit perceel en voor de onder 1 bedoelde grondenhet voorontwerp van een herziening van het geldende bestemmingsplan ter inzage leggen en aansluitend daarop de procedure die tot inwerkingtreding van deze herziening moet leiden vervolgen, één en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 23 en volgende van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het bepaalde in artikel 2, vijfde lid van deze overeenkomst is van gelijke toepassing.”.Bijlage 6 bij de vaststellingsovereenkomst:
“Planning bestemmingsplan [adres 2] [woonplaats ]Start na getekende overeenkomst gemeente en ontwikkelaar/eigenarenOpstellen voorontwerp 2 maandenVoorleggen aan B&W en raadscommissie 4 wekenVooroverleg (ondertussen ter inzage-legging) 3 maandenOpstellen ontwerp 2 maandenVoorleggen aan B&W en raadscommissie 4 wekenTervisielegging 6 wekenVerwerken zienswijzen 2 maandenVoorleggen aan B&W en raad 8 wekenTer visielegging 6 wekenUitspraak GS 6 maanden”.

9. Uit de tekst van artikel 4, lid 5, vaststellingsovereenkomst en bijlage 6 daarbij, in hun onderlinge samenhang bezien, blijkt dat de Gemeente diende te beginnen met de herziening van het bestemmingsplan (a) nadat [aannemersbedrijf] zowel ten aanzien van het [adres 2] [nummer] -perceel als het [perceel adres 2] overeenstemming had bereikt met de eigenaar over de aankoop van de grond [hof: dus Toledo én de Gemeente], alsmede (b) nadat de overeenkomsten tussen de Gemeente, de eigenaren en de projectontwikkelaar waren ondertekend.
Hieruit volgt geenszins dat de Gemeente de herziening van het bestemmingsplan al binnen twee maanden na verwerving door [aannemersbedrijf] van het [adres 2] [nummer] -perceel (van Toledo) diende aan te vangen. In ieder geval moest ook nog schriftelijke vastlegging plaatsvinden van de beide koopovereenkomsten en de overeenkomst met de projectontwikkelaar. Dit laatste is niet eerder gebeurd dan op 19 mei 2011.

10. [appellante ] erkent bovendien dat de voorwaarden waaronder de verkoop zou plaatsvinden, nog zouden worden vastgelegd in een nader tussen de Gemeente en [aannemersbedrijf] te sluiten (samenwerkings-) en koopovereenkomst. De stelling van [appellante ] dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een en ander kort na de vaststellingsovereenkomst tot stand zou komen, heeft [appellante ] niet deugdelijk onderbouwd. De verwijzing door [appellante ] naar de hoogte van de koopsom voor het [perceel adres 2] , die al vast lag in de vaststellingsovereenkomst, is daartoe onvoldoende. Onmiskenbaar is de verwerving van de gronden niet het enige aspect dat bij de nog tussen de Gemeente en [aannemersbedrijf] vast te leggen samenwerkingsovereenkomst (met betrekking tot de uitvoering van het woningbouwproject) een rol speelde. De Gemeente heeft dit ook (onder meer in §32 en §33 van de conclusie van antwoord) toegelicht en deze toelichting is door [appellante ] niet bestreden..
De verwijzing van [appellante ] naar een notitie van de Gemeente d.d. 6 oktober 2010 aan Burgemeester en Wethouders (productie XX van [appellante ] bij conclusie na comparitie van 13 november 2013) maakt dit niet anders. Deze ambtelijke notitie had immers (slechts) besluitvorming ten doel over aanpassing van de stedelijke randvoorwaarden en maakte melding van de opstelling van een stedenbouwkundig plan waaraan de afgelopen maanden, in goed overleg met [aannemersbedrijf] , was gewerkt. Aan de omstandigheid dat de notitie niet synchroon lijkt te lopen met de vaststellingsovereenkomst wat betreft het aanvangstijdstip van het opstellen van een voorontwerp bestemmingsplan, mag niet de verregaande betekenis worden toegekend die [appellante ] daaraan geeft. Niet alleen gaat het hierbij slechts om een ambtelijk stuk (niet om een standpunt van de Gemeente), maar bovendien wordt hierin maar summier de inhoud van de vaststellingsovereenkomst weergegeven in het kader van besluitvorming over een ander aspect, zonder enige pretentie van volledigheid. In ieder geval is er geen aanwijzing dat er sprake was van een standpuntwijziging van de Gemeente.

11. Het komt er dus op neer dat de tekst van de vaststellingsovereenkomst geen aanknopingspunten biedt voor de uitleg van [appellante ] dat binnen twee maanden na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen Van Toledo en [aannemersbedrijf] met betrekking tot [adres 2] [nummer] -perceel een aanvang gemaakt moest worden met de wijziging van het bestemmingsplan, terwijl [appellante ] daar redelijkerwijs ook niet op mocht vertrouwen. [appellante ] heeft verder geen feiten of omstandigheden aangevoerd die redelijkerwijs haar uitleg (in afwijking van de tekst van de vaststellingsovereenkomst) rechtvaardigen. Het hof wijst er in dit verband bovendien nog op dat [appellante ] juridische bijstand heeft gehad bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, terwijl hieraan ook uitvoerig overleg is voorafgegaan

12. Het verwijt dat de Gemeente volstrekt ten onrechte de realisering van het bestemmingsplan heeft vertraagd, voor zover deze onrechtmatige daad-grondslag ook op kwestie (i) betrekking heeft, vindt zijn weerlegging in hetgeen hiervóór (omtrent de activiteiten voorafgaande aan de totstandkoming van de exploitatieovereenkomst met [aannemersbedrijf] ) is overwogen. Van wanprestatie van de Gemeente of onrechtmatige daad bij de uitvoering van de vaststellingovereenkomst (kwestie (i)) is geen sprake. Grief I wordt verworpen.
Beoordeling van de grieven II en III

13. Deze grieven betreffen kwestie (ii), het verwijt aan de Gemeente dat deze aan [aannemersbedrijf] , anders dan de in de exploitatieovereenkomst vermelde acht weken, ongeveer een jaar uitstel heeft verleend voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

14. Ook deze grieven worden verworpen. Voorop wordt gesteld dat [appellante ] geen partij is bij de exploitatieovereenkomst en dat de partijen bij deze overeenkomst (de Gemeente en [aannemersbedrijf] ) in beginsel nadere, van de overeenkomst afwijkende, afspraken mogen maken, zeker nu de Gemeente in de crisis in de woningmarkt in redelijkheid aanleiding heeft kunnen zien het uitstelverzoek van [aannemersbedrijf] te honoreren. Van wanprestatie van de Gemeente jegens [aannemersbedrijf] is dan ook geen sprake. Wél dient de Gemeente (als overheidsinstantie die de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen) mede rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van derden. Daarbij gaat het niet alleen om de (financiële) belangen van [appellante ] , maar ook van andere derden, zoals omwonenden en bedrijven in de omgeving, en met de maatschappelijke gevolgen van haar keuzes, zoals het reële gevaar voor leegstand van de nieuw te bouwen woningen tijdens de woningcrisis. Het verwijt dat de Gemeente volledig voorbij is gegaan aan de belangen van [appellante ] , mist bovendien feitelijke grondslag. Uit de ambtelijke besluitvorming blijkt immers dat de Gemeente voornemens was de stand van zaken opnieuw te bezien in voorjaar 2013, waaruit volgt dat de Gemeente de kwestie niet op de lange baan heeft geschoven (productie X bij inleidende dagvaarding).

15.
SlotsomUit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis bekrachtigd zal worden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, aangezien [appellante ] geen voor de beslissing relevante feiten, op de in hoger beroep te vergen wijze, te bewijzen heeft aangeboden. [appellante ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft. Ingevolge artikel 237, lid 3, Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 26 maart 2014;

- veroordeelt [appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 308,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.V. van den Berg en
B.M.P. Smulders en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.