Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00112
Uitspraak d.d. 20 juli 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 26 januari 2016, nummer ROT 15/4616 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de watertoren), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 175.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Y] (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 150.000, de aanslag dienovereenkomstig verlaagd, bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 45 vergoedt en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 496, te betalen aan belanghebbende.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 28 mei 2016. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 3 juni 2016. Een afschrift hiervan is aan belanghebbende verstrekt.
2.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 juni 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de watertoren . De watertoren is gebouwd in 1936, is buiten gebruik gesteld en heeft de status van rijksmonument. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft de watertoren de bestemming maatschappelijke doeleinden. De watertoren is 60 meter hoog, heeft een doorsnede van ongeveer 9 meter en staat op een perceel van ongeveer 620 m2. Hij bevindt zich in de originele staat en heeft een entree op de begane grond, een souterrain, een verdieping en een zogenoemde lekruimte met daarboven een waterreservoir. Aan de buitenzijde van de watertoren bevindt zich op 46 meter hoogte een balustrade.
3.2.
Belanghebbende heeft de watertoren gekocht op 10 januari 2011 voor een bedrag van € 202.000. De watertoren staat sinds de aankoop leeg en is niet in gebruik (geweest). Kort na de aankoop is de watertoren te koop gezet voor een vraagprijs van € 250.000.
3.3.
Voor het kalenderjaar 2012 is de WOZ-waarde van de watertoren vastgesteld op € 1. Voor de kalenderjaren 2013 en 2014 is de WOZ-waarde van de watertoren na door belanghebbende gemaakt bezwaar vastgesteld op € 1.
3.4.
In de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2013 (in de uitspraak op bezwaar is per abuis als kalenderjaar 2012 genoemd) is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
"Grieven
In uw bezwaarschrift geeft u aan dat de WOZ-waarde van uw woning te hoog is vastgesteld. U geeft aan dat de watertoren geen functie meer heeft.
Overwegingen
De vastgestelde waarde is de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2012 (de waardepeildatum). Bij het taxeren is dus gekeken naar de prijs die rond 1 januari 2012 voor uw object zou worden betaald. Hierbij wordt op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken geen rekening gehouden met verhuur, hypotheek of andere zakelijke rechten. De thans vastgestelde waarde staat dan ook los van de vorige WOZ-waarden en/of de landelijke of regionale waardeontwikkelingen.
Voor het bepalen van de WOZ-waarde is nadrukkelijk rekening gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Tevens is rekening gehouden met de specifieke kenmerken (zoals oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van uw object.
Uit nader onderzoek naar aanleiding van jurisprudentie is gebleken dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
(…)"
3.5.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een matrix overgelegd (hierna: de matrix). De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van de onroerende zaak en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare, onroerende zaken (hierna: de vergelijkingsobjecten):
[A] te [Z]
[B] te [C]
[D] te [E]
[F] te [G]
[H] te [I]
[J] te [K]
Bouwjaar
1936
1915
1948
1937
1896
1903
Diameter
11 m
11 m
12 m
11 m
9 m
10 m
Oppervlakte hoofdgebouw
95 m2
95 m2
113 m2
95 m2
64 m2
79 m2
Hoogte
60 m
34 m
43 m
40 m
38 m
29 m
Inhoud hoofdgebouw
5.700 m3
3.230 m3
4.859 m3
3.800 m3
2.432 m3
2.291 m3
m3-prijs
€ 21
€ 33
€ 18
€ 22
€ 45
€ 99
Waarde hoofdgebouw
€ 118.000
€ 107.250
€ 86.050
€ 82.000
€ 109.675
€ 227.250
Perceeloppervlakte
620 m2
650 m2
1.087 m2
1.420 m2
325 m2
1.042 m2
Bouwvlak
300 m2
650 m2
113 m2
750 m2
64 m2
64 m2
Waarde bouwvlak
€ 55.000
€ 78.750
€ 22.600
€ 81.250
€ 12.800
€ 12.800
Overige grond
320 m2
nvt
974 m2
670 m2
261 m2
978 m2
Waarde overige grond
€ 8.000
nvt
€ 24.350
€ 16.750
€ 6.525
€ 24.450
Verkoopcijfer
€ 202.000
€ 210.000
€ 161.500
€ 186.222
€ 135.000
€ 275.000
Geindexeerd*
€ 181.000
€ 186.000
€ 133.000
€ 180.000
€ 129.000
€ 264.500
* voor de indexering van het verkoopcijfer naar waardepeildatum is aansluiting gezocht bij de gemiddelde waardeontwikkeling WOZ-waarde woningen zoals per gemeente gepubliceerd op de website van de waarderingskamer.
www.waarderingkamer.nl
www.waarderingkamer.nl
Bij de matrix is de volgende grondstaffel gevoegd:
0-250
250-500
500-1.000
Grondwaarde bouwvlak
€ 200
€ 100
€ 25
Grondwaarde overige grond
€ 25
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"2. De beroepsgrond, dat verweerder de WOZ-waarde van € 175.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.
2.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare onroerende zaken, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.
2.2.
Met het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport van [L] van 26 augustus 2015 maakt verweerder de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk. Verweerder stelt in zijn verweerschrift dat de taxateur bij het bepalen van de waarde aansluiting heeft gezocht bij het op 10 januari 2011 gerealiseerde eigen verkoopcijfer en de prijs waarvoor het object thans te koop wordt aangeboden. Ter ondersteuning van de waarde heeft de taxateur een drietal referentieobjecten opgevoerd.
object
perceeloppervlakte
hoogte
diameter
bijzonderheden
Watertoren [Z]
620 m2
60 meter
9 meter
Aankoopprijs 10 januari 2011
€ 202.000,-;
Staat te koop voor € 250.000,-;
Rijksmonument.
Watertoren [C]
650 m2
35 meter
11 meter
Aankoopprijs 10 januari 2011
€ 210.000,-;
Gemeentelijk monument;
Op het moment van verkoop had het object nog de bestemming "waterstaatsdoeleinden".
Na aankoop is het object verbouwd tot twee woningen.
Watertoren [E]
1.087 m2
43 meter
12 meter
Aankoopprijs 27 juli 2009
€ 161.500,-;
Geen monumentenstatus;
Sinds 2014 kent het object de bestemming recreatief, waarbij een bedrijfswoning is toegestaan.
Watertoren
[G]
1.420 m2
40 meter
11 meter
Aankoopprijs 3 oktober 2014
€ 186.222;
Rijksmonument;
De bestemming van het object is nog nutsbedrijf. De eigenaar wil er appartementen in realiseren.
De rechtbank is met betrekking tot het voorgaande van oordeel dat de verweerder geen inzicht heeft geboden in de wijze waarop hij de aankoopprijs, de vraagprijs en de drie referentieobjecten heeft betrokken bij de waardebepaling en of, en zo ja hoe, rekening is gehouden met bestaande verschillen tussen de onroerende zaak van eiser en de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder nog verklaard dat het verkoopcijfer is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hoe vorm gegeven is aan deze indexatie heeft verweerder evenmin inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft de WOZ-waarde van € 175.000,-, gelet op het vorenstaande, niet aannemelijk gemaakt.
2.3.
Eiser maakt de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk. Vast staat, gelet op de door eiser betaalde aankoopprijs, dat de watertoren een waarde vertegenwoordigt. Het feit dat verweerder de voorgaande jaren de WOZ-waarde op € 0,- (waardepeildatum 1 januari 2011) of € 1,- (waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013) heeft vastgesteld maakt dit niet anders. De waarde van een onroerende zaak wordt immers voor elk tijdvak opnieuw bepaald. Op grond van artikel 2, eerste lid, onder f van de uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde, buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Nu de onderhavige watertoren niet wordt beheerd door een orgaan, instelling of dienst van een publiekrechtelijke rechtspersoon, wordt hij in het kader van de WOZ-waardevaststelling niet als een uitgezonderd object beschouwd en vertegenwoordigt hij aldus een waarde. Ter zitting heeft verweerder overigens verklaard dat over de jaren 2011, 2012 en 2013 ten onrechte de uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is toegepast.
3. Omdat geen van beide partijen de door hem voor de onroerende zaak verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde schattenderwijs vast te stellen op € 150.000,-. De rechtbank heeft hierbij acht geslagen op de oppervlakte van het perceel, de inhoud van de toren en de gebruiksmogelijkheden.
4. Het beroep is gegrond.
5. Nu het beroep gegrond is dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
6. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep vast op € 496,- (1 punt voor het bijwonen van de terechtzitting met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1)."
Geschil en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de watertoren te hoog is.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe het volgende aan. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de watertoren voor 2012 vastgesteld op € 1 en de vastgestelde waarde van de watertoren voor de jaren 2013 en 2014, nadat belanghebbende daartegen bezwaar had gemaakt, verminderd tot € 1. Hierdoor heeft hij bij belanghebbende het rechtens te honoreren vertrouwen gewekt dat de waarde van de watertoren ook voor het onderhavige jaar zou worden vastgesteld op € 1. Voorts kan de door de heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde van de watertoren van € 150.000 de toetsing aan artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet doorstaan omdat elke mogelijkheid om de watertoren nuttig te gebruiken, gelet op onder meer de bestemming van de zaak (maatschappelijke doeleinden) en de investeringen die nodig zijn om de watertoren voor nuttig gebruik geschikt te maken, ontbreekt.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op negatief € 130.000 dan wel op nihil of € 1 en overeenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten in hoger beroep.
5.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.
De gerechtvaardigdheid van het vertrouwen van belanghebbende dat de waarde van de watertoren ook voor het kalenderjaar 2015 op € 1 zou worden vastgesteld, hangt af van omstandigheden die bij belanghebbende de indruk hebben kunnen wekken dat de vaststelling van de waarde door de heffingsambtenaar voor de kalenderjaren 2012 tot en met 2014 berustte op een bewuste standpuntbepaling. Naar het oordeel van het Hof is van zodanige omstandigheden in het onderhavige geval sprake. Deze zijn gelegen in de tegemoetkoming aan de door belanghebbende gemaakte bezwaren tegen de voor 2013 en 2014 vastgestelde waarden door deze waarden bij de uitspraak op bezwaar te verminderen tot € 1. Dat deze vermindering was gebaseerd op een onjuiste rechtsopvatting van de heffingsambtenaar – te weten dat de volledige waarde van de watertoren op grond van een waarderingsuitzondering buiten aanmerking moest blijven – kan belanghebbende niet worden tegengeworpen omdat die redengeving belanghebbende eerst is medegedeeld in de loop van 2015 bij de uitspraak op het bezwaar tegen de voor dat jaar vastgestelde waarde.
6.2.
Rechtens te honoreren vertrouwen kan niet met terugwerkende kracht worden beëindigd. Derhalve kan de in de loop van 2015 gedane mededeling dat de waarde van de watertoren voor de voorgaande jaren na bezwaar ten onrechte op € 1 is gesteld het rechtens te honoreren vertrouwen van belanghebbende voor het jaar 2015 niet wegnemen. Dat belanghebbende al voor aanvang van het kalenderjaar 2015 wist of had moeten begrijpen dat (de vermindering van) de vastgestelde waarde van de watertoren voor de kalenderjaren 2012, 2013 en 2014 op een onjuiste rechtsopvatting van de heffingsambtenaar berustte, is gesteld noch gebleken.
6.3.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen slaagt het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel en dient de waarde ook voor het onderhavige jaar te worden vastgesteld op € 1. Het hoger beroep is gegrond en beslist dient te worden zoals hierna is vermeld. Het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde van de watertoren de toetsing aan artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet kan doorstaan, behoeft gelet op het voorgaande geen behandeling meer.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 992 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor indienen van een hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent proceskosten en griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 992;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 124 aan
griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. S.E. Postema, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. S.T.M. Beelen in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 20 juli 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.