ECLI:NL:GHDHA:2016:3282

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.179.733/01

Rolnummer rechtbank : 3809737 RL EXPL 15-2759

arrest van 8 november 2016

inzake

[naam],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. J.C. Meijroos te Den Haag,

tegen

1.
[naam],

2.
[naam],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden] of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],

advocaat: mr. M.J.E.L. Delissen te Den Haag.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot aan 2 februari 2016 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. In dat arrest werd een comparitie van partijen gelast. Van deze comparitie, die op
20 april 2016 plaatsvond, is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. [geïntimeerden] hebben deze grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Vervolgens hebben partijen op 24 oktober 2016 hun standpunten doen bepleiten door hun advocaten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Met inachtneming daarvan gaat het in deze zaak om het volgende.

1.1.

Op 1 november 2013 hebben partijen een koopovereenkomst ondertekend waarmee [geïntimeerden] hebben verkocht aan [appellant] het appartementsrecht onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een appartement (hierna ook: het appartement), plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats], tegen een koopprijs van € 110.000,00 kosten koper. Daarbij is verder overeengekomen dat levering van het appartement zou plaatsvinden vóór 1 december 2013.

1.2.

In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, vermeld:

“artikel 13 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

13.1

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

13.2

Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij niettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet tijdige nakoming te vergoeden.

13.3

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

13.4

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te

ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 13 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de totale koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in artikel 13 lid 1 vermelde termijn van acht dagen verstreken tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.

(…)

artikel 19 Ontbindende voorwaarden

19.1.

Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

(…)

c. als koper niet vóór 1 december 2013 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen, en – indien van toepassing – Nationale Hypotheek Garantie terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend.

Koper zal ter verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen.

19.2

Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarden ad b en c kan koper zich slechts beroepen door middel van een schriftelijke mededeling aan de in artikel 1 genoemde notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.

(…).

19.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de derde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht van handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging.” Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…).

1.3.

[geïntimeerden] hebben [appellant] bij brief van 12 mei 2014 in gebreke gesteld en [appellant] een termijn gegund om binnen acht dagen na dagtekening (alsnog) mee te werken aan de levering van het appartementsrecht, het storten van de waarborgsom en het rond krijgen van de financiering. [appellant] heeft aan deze sommatie niet voldaan.

1.4.

[geïntimeerden] hebben de koopovereenkomst met [appellant] op 17 juli 2014 ontbonden.

1.5.

In een e-mail van [naam], de door [appellant] ingeschakelde hypotheekbemiddelaar, van 3 maart 2015 aan mr. Baldew, de toenmalige advocaat van [appellant], is onder meer opgenomen:
“(…) Echter ben ik van mening dat de verkopende partij degelijk mailberichten heeft ontvangen van Goedkopehypotheek.nlondergetekend door mij persoon als hypotheekadviseur.”

1.6.

Het appartementsrecht is niet aan [appellant] geleverd.

2. Bij inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden], kort samengevat en zakelijk weergegeven, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 25.000,-, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van € 25.000,- en tot betaling van de proceskosten.

4. In hoger beroep vordert [appellant] dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en dat, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] worden afgewezen onder veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

5. Met
grief 1betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] niet tijdig en op de voorgeschreven wijze een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Met
grief 2betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] gehouden is de schade aan [geïntimeerden] te vergoeden, evenals de overeengekomen boetes en dat de hoogte van de gevorderde boetes onvoldoende (gemotiveerd) is bestreden.
Grief 3is gericht tegen de proceskostenveroordeling.

6. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

7. [geïntimeerden] hebben hun vordering in hoger beroep verminderd tot een bedrag van € 18.810,-. Deze vordering bestaat uit boetes die, naar [geïntimeerden] stellen, op grond van het bepaalde in artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst verschuldigd zijn. Zij voeren in dit verband aan dat zij [appellant] in gebreke hebben gesteld, en dat de in artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst bedoelde boete na ommekomst van acht dagen na ingebrekestelling is gaan lopen tot het moment waarop zij de overeenkomst hebben ontbonden.

8. Het hof stelt voorop dat [appellant] niet heeft weersproken dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de verkoop van het appartement zoals neergelegd in de schriftelijke koopovereenkomst van 1 november 2013. Het bewijs daarvan behoeft door [geïntimeerden] dus niet (nader) te worden geleverd. Die overeenkomst was in zoverre voorwaardelijk dat in artikel 19, lid 1 onder c de hierboven weergegeven ontbindende voorwaarde (hierna ook: de ontbindende financieringsvoorwaarde) was opgenomen. Het bestaan van die ontbindende voorwaarde is tussen partijen evenmin in geschil, zodat ook daarvan geen (nader) bewijs behoeft te worden geleverd. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot het intreden van de ontbindende voorwaarde rusten op [appellant]. Hoewel [appellant] tijdens het pleidooi naar voren heeft doen brengen dat hij op de overeengekomen ontbindende financieringsvoorwaarde geen beroep doet (paragraaf 6 pleitnota mr. Meijroos) heeft hij eerder en ook tijdens het pleidooi eveneens aangevoerd (en daarvan ook bewijs aangeboden) dat hij ook op die overeengekomen ontbindende voorwaarde tijdig een beroep heeft gedaan, zodat het hof dat beroep volledigheidshalve zal bespreken.

9. Voor een geslaagd beroep op de overeengekomen ontbindende financieringsvoorwaarde dient [appellant] te stellen en zonodig te bewijzen dat hij voor afloop van de (eventueel verlengde) termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, twee schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkers heeft overgelegd. [geïntimeerden] hebben weersproken dat [appellant] afwijzingen heeft gekregen van ten minste twee geldverstrekkende instanties en dat hij die afwijzingen aan de notaris of aan [geïntimeerden] heeft overgelegd. [appellant] heeft daar tegenover niet onderbouwd dat hij dergelijke afwijzingen heeft ontvangen en aan [geïntimeerden] heeft verstrekt en hij heeft die afwijzingen ook in dit geding niet overgelegd. Zijn beroep op de e-mail van [naam] van 3 maart 2015 (zie 1.5) heeft niet als een dergelijke onderbouwing te gelden aangezien daaruit niets is af te leiden omtrent de inspanningen die zijn verricht voor het verkrijgen van financiering. Het beroep van [appellant] op de ontbindende financieringsvoorwaarde stuit reeds daarop af, zodat onbesproken kan blijven of de termijn waarbinnen dat beroep moest worden gedaan, is verlengd. Voor zover het bewijsaanbod betrekking heeft op de stelling dat [appellant] tijdig en op de juiste wijze een beroep heeft gedaan op de ontbindende financieringsvoorwaarde, wordt het dus gepasseerd wegens een onvoldoende feitelijke onderbouwing.

10. Het hof verwerpt het betoog van [appellant] dat een beroep op het formele vereiste van overlegging van twee afwijzingen van geldverstrekkers niet kan worden gedaan omdat [geïntimeerde 1] steeds van de voortgang van het verkrijgen van financiering op de hoogte is gehouden door bemiddelaar [naam]. Waar het bij deze voorwaarde om gaat is dat het voor de verkoper toetsbaar is welke inspanningen zijn verricht om tot financiering van de woning te komen. Ook als juist is dat [naam] [geïntimeerde 1] heeft meegedeeld dat “financiering er voor [appellant] niet in zat” (paragraaf 11 memorie van grieven) is in ieder geval de achtergrond daarvan voor [geïntimeerde 1] niet toetsbaar geweest, zodat [geïntimeerde 1] zich terecht op deze formele vereisten beroept.

11. [appellant] heeft in dit verband verder naar voren gebracht dat [geïntimeerde 1] zou hebben gezegd dat
“als ik de hypotheek niet rond kon krijgen de koopovereenkomst zou worden verscheurd”. Voor zover hij daarmee betoogt dat naast de schriftelijke koopovereenkomst en los van de voorwaarden die daarin in dit verband zijn opgenomen, een afspraak zou zijn gemaakt dat [appellant] op elk moment waarop hij zou aangeven geen financiering te kunnen verkrijgen, van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zou zijn ontheven, passeert het hof dat betoog. Het is immers op geen enkele wijze onderbouwd en het strookt ook niet met de eigen stelling van [appellant] dat de overeengekomen termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde zou moeten worden gedaan, een en andermaal is verlengd. Als zijn aldus begrepen stelling omtrent de afspraak juist zou zijn, zou er voor een dergelijke verlenging geen reden zijn. Voor zover het bewijsaanbod ook op deze stelling betrekking heeft, wordt het dus gepasseerd omdat het niet van een voldoende onderbouwing is voorzien.

12. [appellant] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde 1], toen [appellant] hem meedeelde dat hij de financiering niet rond kon krijgen, onvoorwaardelijk met de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingestemd en dat aldus een nadere partij-afspraak tot stand is gekomen die ertoe strekte dat partijen over en weer uit hun verplichtingen uit de overeenkomst zijn ontslagen. Als die stelling juist is, strandt de vordering daarop, aangezien het partijen, zoals [appellant] terecht heeft aangevoerd, vrij staat in onderling overleg een overeenkomst te beëindigen. [geïntimeerde 1] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij met een ontbinding van de overeenkomst waarbij hij de mogelijkheid om aanspraak te maken op een boete heeft laten varen, heeft ingestemd. [appellant] heeft van zijn stelling bewijs aangeboden.

13. Het hof is van oordeel dat de stelling van [appellant] niet van een voldoende onderbouwing is voorzien. Daartoe is het volgende redengevend. Het gaat bij deze stelling om een afspraak die ertoe strekt dat [geïntimeerde 1] afstand zou hebben gedaan van het recht om aanspraak te maken op de overeengekomen boete en vergoeding van zijn eventuele schade. Voor een dergelijke afspraak zal ten minste vereist zijn dat partijen benoemen dat zij zonder enige verdere betaling of aanspraak over en weer uit elkaar gaan en dus dat het gesprek een verstrekkender inhoud heeft gehad dan het over en weer uitspreken van teleurstelling over het resultaat van de geleverde inspanningen. Dat het gesprek, dat op zichzelf al door [geïntimeerde 1] wordt betwist, een dergelijke inhoud heeft gehad is in ieder geval niet af te leiden uit de schriftelijke verklaring van de ex-partner van [appellant], [naam], welke verklaring als productie 1 aan de memorie van grieven is gehecht. In die verklaring is niet meer opgenomen dan dat [geïntimeerde 1], [appellant] en zij het “jammer vonden dat het niet doorging” en dat “zij dacht dat het hiermee klaar was”. Dat tussen [geïntimeerde 1] en [appellant] is afgesproken om in onderling goedvinden de overeenkomst te beëindigen en dat [geïntimeerde 1] zijn mogelijke aanspraken op de overeengekomen boete heeft laten varen, verklaart zij niet. Ook overigens is dat uit de stellingen van [appellant] niet af te leiden. In eerste aanleg heeft hij het standpunt dat er een nadere overeenkomst tot beëindiging van de koopovereenkomst was, in het geheel niet ingenomen. In hoger beroep zijn zijn stellingen op dit punt minst genomen niet eenduidig. Zowel in paragraaf 11 als in paragraaf 13 van de memorie van grieven laat [appellant] immers de mogelijkheid open dat [geïntimeerden] (kort) na het beweerde gesprek in februari 2014 de vrijheid zouden hebben gehad zich te beroepen op de formele vereisten van artikel 19 van de overeenkomst of aanspraak te maken op de boete. In paragraaf 7 van de memorie van grieven is sprake van de
aannamevan [appellant] dat partijen definitief afscheid van elkaar hadden genomen. In paragraaf 13 merkt [appellant] in dit verband verder op dat men zich zou kunnen voorstellen dat [geïntimeerde 1] zich “overvallen” heeft gevoeld tijdens het bewuste gesprek en dat hij er na overleg met zijn rechtsbijstandsverzekeraar op had moeten terugkomen. Dit is moeilijk te rijmen met het ook door [appellant] ingenomen standpunt dat partijen tijdens datzelfde gesprek zijn overeengekomen met gesloten beurzen uiteen te gaan. Bij die stand van zaken heeft het beroep van [appellant] op die gestelde afspraak als onvoldoende onderbouwd te gelden. Het bewijsaanbod wordt om die reden gepasseerd. Het hof voegt daaraan toe dat het bewijsaanbod strikt genomen slechts betrekking heeft op het instemmen door [geïntimeerden] met het beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde en niet op het totstandkomen van een nadere overeenkomst, hetgeen evenmin bij die aldus geformuleerde stelling aansluit.

14. Het bovenstaande betekent dat de verweren falen en dat moet worden geconcludeerd dat [appellant] na het verstrijken van de in de brief van 12 mei 2014 gestelde termijn in verzuim is geraakt. Daardoor is de in artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst overeengekomen boete gaan lopen tot het moment waarop de overeenkomst door [geïntimeerden] is ontbonden. Het door [geïntimeerden] aldus berekende bedrag van € 18.810,- is door [appellant] niet gemotiveerd betwist en heeft het hof dus tot uitgangspunt te dienen.

15. Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerden] geen aanspraak kunnen maken op de boete die in artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst is overeengekomen, omdat de overeenkomst is ontbonden en [geïntimeerde 1] niet op nakoming heeft gestaan, faalt. Artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst voorziet immers in de situatie dat “na verloop van tijd” de overeenkomst alsnog wordt ontbonden.

16. [appellant] heeft betoogd dat, in het geval het hof tot toewijzing van de gevorderde boete zou komen, die boete gematigd dient te worden. Het hof gaat aan dat beroep op matiging voorbij. Voor matiging is slechts plaats wanneer toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zal leiden. De vraag of daarvan sprake is, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder de verhouding tussen de geleden schade en de hoogte van de boete.

17. Voorop staat bij die beoordeling dat het onderhavige boetebeding volstrekt gebruikelijk is bij koopovereenkomsten tussen particulieren met betrekking tot onroerend goed, en is opgenomen in de ook door partijen gehanteerde model-overeenkomst van de Vereniging Eigen Huis. Dat er niet afzonderlijk over is onderhandeld acht het hof niet relevant, want van [appellant] mocht worden verwacht om goede nota te nemen van de inhoud van de door hem te ondertekenen overeenkomst. Het boetebeding is niet zo ingewikkeld dat de strekking daarvan voor hem onduidelijk moet zijn geweest, terwijl hij anders, voor zover hij dat niet heeft gedaan, professionele bijstand had moeten zoeken. Als onvoldoende weersproken staat vast dat [geïntimeerden] schade hebben geleden door het niet-doorgaan van de levering van het appartement. Hoe hoog die schade exact is, kan in het midden blijven omdat uit de stellingen van [appellant] in ieder geval niet is af te leiden dat er sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade. [geïntimeerden] hebben weersproken dat zij [appellant] onder druk hebben gezet om de koopovereenkomst te ondertekenen, en die stelling is door [appellant] niet van een voldoende onderbouwing voorzien, zodat deze zal worden gepasseerd en er ook op die grond geen reden voor matiging van de boete is.

18. Het feit dat [geïntimeerden] hun vordering hebben gebaseerd op artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst en niet op artikel 13, lid 3 van de koopovereenkomst (10% van de koopsom) noopt evenmin tot matiging van de boete aangezien de in artikel 13, lid 3 neergelegde boete de mogelijkheid open laat om aanvullende schade te vorderen en [geïntimeerden] daarvan bij hun beroep op artikel 13, lid 4 van de koopovereenkomst hebben afgezien. Anders dan [appellant] kennelijk suggereert is hij door de keuze die [geïntimeerden] hebben gemaakt dus niet in een onvoordeliger positie geraakt.

19. Het beroep op dwaling dat [appellant] tijdens het pleidooi voor van het hof heeft gedaan is gebaseerd op zijn stelling dat er door [geïntimeerden] cumulatieve boetes worden gevorderd. Dat uitgangspunt is niet juist, zodat het beroep op dwaling, wat daar verder ook van zij, en wat er ook zij van het tijdstip in deze procedure waarop een beroep daarop is gedaan, faalt.

20. Voor zover het bewijsaanbod hierboven niet reeds is besproken, wordt het gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden.

21. Het bovenstaande brengt mee dat de grieven falen. Uitsluitend omdat [geïntimeerden] hun vordering in hoger beroep hebben verminderd, zal het vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordeling worden vernietigd en zal een veroordeling conform de in hoger beroep gewijzigde eis worden uitgesproken. [appellant] heeft als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal dus worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden].

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, van 23 juli 2015, doch uitsluitend voorzover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 25.000,-,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 18.810,-;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 711,- aan verschotten en € 4.632,- aan salaris advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen.
verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordeling tot betaling van € 18.810,- uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en M.A.B. Chao-Duivis en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2016 in aanwezigheid van de griffier.