Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00443
uitspraak d.d. 28 maart 2017
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 augustus 2016, nummer ROT 16/203 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 488.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2005 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 465.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 33,27, hierbij rekening houdend met samenhang met een groot aantal bezwaarschriften dat door dezelfde gemachtigde is ingediend.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze ziet op de proceskostenver-goeding, de proceskostenvergoeding in bezwaar vastgesteld op € 643,25, bepaald dat het voor het beroep betaalde griffierecht van € 46 dient te worden vergoed aan belanghebbende en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van het beroep tot een bedrag van
€ 496.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De Heffings-ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 februari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een half vrijstaande woning op een hoek, geschakeld door een tot de woning behorende garage, en beschikt over een dakkapel en berging. Het netto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 167 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 317 m2. De woning heeft als bouwjaar 2003.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door
[A] , taxateur, en gedateerd 12 juli 2016. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens bevat van een drietal vergelijkingsobjecten, waaronder de onroerende zaken [B] en [C] te [Z] . Beide vergelijkingsobjecten hebben het bouwjaar 2009, zijn gelegen op een hoek, en hebben een netto-vloeroppervlak van 173 m2. De onroerende zaak [B] is op 4 juli 2014 verkocht voor een bedrag van € 484.500, de onroerende zaak [C] op 3 maart 2014 verkocht voor een bedrag van € 455.000.
3.3.
Van de zijde van belanghebbende is een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [D] , Register Taxateur onroerende zaken RT, en gedateerd 29 juni 2015. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens bevat van een viertal vergelijkingsobjecten, waaronder de onroerende zaken [B] en [C] .
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“(…)
2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 465.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
2.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.
2.2. [
De Heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van [A] van 12 juli 2016 in het geding gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning onder meer wat betreft ligging (in dezelfde wijk), type woning, woningoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten in het door [belanghebbende] overgelegde taxatierapport van [D] van 29 juni 2015 zijn qua ligging (in dezelfde wijk), type woning, woningoppervlakte en bouwjaar evenzeer voldoende vergelijkbaar met de woning. Het enkele feit dat [de Heffingsambtenaar] vergelijkingsobjecten opvoert die hogere prijzen per vierkante- en per kubieke meter opleveren dan de door [belanghebbende] geselecteerde vergelijkingsobjecten, maakt de vergelijkingsobjecten van [de Heffingsambtenaar] niet ongeschikt. Het staat [de Heffingsambtenaar] vrij alleen de vergelijkingsobjecten aan te voeren die de hoogste verkoopprijzen hebben gerealiseerd, als hij daarmee de prijs onderbouwt die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Vervolgens houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eventuele verschillen in onderhouds- en afwerkniveau betrekt de taxateur, net als het verschil in ligging, voldoende in de waardering door voor de waarde per vierkante meter grond € 431,- aan te houden en voor de waarde per vierkante meter opstal € 1.829,- in plaats van € 441,- per vierkante meter grond en € 1.923,-, wat de gemiddelde waarde is per vierkante meter grond en per vierkante meter opstal van de vergelijkingsobjecten. [Belanghebbende] betwist niet gemotiveerd dat deze door de taxateur aangehouden marge voldoende is.
3. De beroepsgrond, dat de proceskosten is bezwaar te laag zijn vastgesteld, slaagt.
3.1.
In het verweerschrift neemt [de Heffingsambtenaar], anders dan in de uitspraak op bezwaar, het standpunt in dat er geen sprake is van samenhang. De rechtbank stelt, gelet op het vorenstaande, de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 643,25 (1 punt voor het opstellen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 246,- en een wegingsfactor 1), alsmede de kosten van het taxatierapport dat is opgemaakt in verband met de bezwaarprocedure. Deze kosten worden begroot op € 151,25 (2 x € 50,- plus omzetbelasting in verband met het taxatierapport en 0.5 x € 50,- plus omzetbelasting in verband met het verschijnen van de taxateur op de hoorzitting).
4. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat [de Heffingsambtenaar] aan [belanghebbende] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
5. De rechtbank veroordeelt [de Heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 496,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 0,5).”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de door de Rechtbank voor het beroep toegekende proceskostenvergoeding tot een te laag bedrag is vastgesteld, meer in het bijzonder of de juiste wegingsfactor is toegepast.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 428.000, subsidiair € 434.000 en meer subsidiair € 449.000, tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van proceskosten ter zake van het beroep tot een bedrag van € 992 (wegingsfactor 1) en tot toekenning van een proceskostenvergoeding wegens door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ter zake van het hoger beroep.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
WOZ-waarde
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. Naar volgt uit het taxatierapport van de Heffingsambtenaar en de daarin opgenomen matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het Hof is met partijen van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [B] en [C] de best vergelijkbare objecten zijn voor de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
6.4.
Aan dit oordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat onvoldoende rekening is gehouden met de betere ligging van het vergelijkingsobject [C] aan het water en het verschil tussen de woning en de beide vergelijkingsobjecten in kwaliteit en onderhoud. Daarbij dient tevens in aanmerking te worden genomen dat de woning beschikt over een garage en de vergelijkingsobjecten niet. Dat de woning jaren te koop heeft gestaan en onverkocht is gebleven, doet aan het voorgaande niet af, omdat de vraagprijs van de woning ver boven de WOZ-waarde lag.
Proceskosten ter zake van het beroep
6.5.
De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten ter zake van het beroep en daarbij wegingsfactor 0,5 toegepast. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank ten onrechte en zonder nadere motivering een wegingsfactor van 0,5 heeft toegepast. De klacht faalt, aangezien de bepaling van de hoogte van de proceskostenvergoeding, waaronder de wegingsfactor, is voorbehouden aan de Rechtbank en deze het Hof niet onbegrijpelijk of onredelijk voorkomt.
6.6.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Nu het hoger beroep ongegrond is acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. E.M. Vrouwenvelder, Chr.Th.P.M. Zandhuis, en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.J. Nederveen. De beslissing is op 28 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.