Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-16/00493 en BK-16/00494
Uitspraak van 17 mei 2017
BK-16/00493
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende 1,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de heffingsambtenaar,
inzake het hoger beroep van belanghebbende 1 tegen de uitspraak van de rechtbank
Rotterdam (de Rechtbank) van 22 september 2016, nr. ROT 16/1275 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag;
en
BK-16/00494
in het geding tussen:
[Y] te [Z] , belanghebbende 2,
en
de heffingsambtenaar,
inzake het hoger beroep van belanghebbende 2 tegen de uitspraak van de Rechtbank van 22 september 2016, nr. ROT 16/2050, betreffende de onder 1.2 vermelde beschikking.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij de aan belanghebbende 1 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gegeven beschikking de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 372.000 (hierna: beschikking 1). Met beschikking 1 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Lansingerland (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de aan belanghebbende 2 op grond van artikel 28 van de Wet WOZ gegeven beschikking de waarde op de waardepeildatum van de woning voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 372.000 (hierna: beschikking 2).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het tegen beschikking 1 en de tegen de door belanghebbende 1 gemaakte bezwaar tegen de aanslag niet-ontvankelijk en het tegen beschikking 2 door belanghebbende 2 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.4.
Bij ambtshalve gegeven beschikking van 4 april 2016 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 355.000.
1.5.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is van iedere belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, het bezwaar van belanghebbende 1 ontvankelijk verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 343.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 296,58 en de teruggave van de griffierechten gelast.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 maart 2017. De heffingsambtenaar is verschenen. Beide partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaar van de woning. De woning is een te [Z] in de wijk [B] gelegen twee-onder-een-kapwoning met garage. met aanbouw, inpandige garage, dakterras en berging. De inhoud van de onroerende zaak is exclusief bijgebouwen 420 m3. De onroerende zaak is tegen een aarden wal (hierna: de dijk) gebouwd. Het bij de woning behorende perceel heeft een oppervlakte van 370 m2; daarvan is 91 m2 water en 20m2 dijkkruin. Het bouwjaar is 1998.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is op 28 april 2016 opgemaakt door [C] gediplomeerd WOZ-taxateur. In het taxatierapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde van de woning gegevens van de woning en van vier andere woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) verstrekt. De gegevens zijn samengevat in de hieronder opgenomen matrix (hierna: de matrix).
Woning
[D]
[E]
[F]
[G]
Inhoud hoofdgebouw
420 m3
437 m3
429 m3
420 m3
420 m3
Rekenprijs m3 na correctie
€ 516
€ 548
€ 536
€ 522
€ 460
Rekenprijs per m3 voor correctie
€ 516
€548
€ 536
€ 626
€ 460
Deelwaarde
hoofdgebouw
€ 216.890
€ 239.270
€ 230.010
€ 263.055
€ 193.200
Bouwjaar
1998
1998
1998
1998
1993
Omschrijving bijgebouwen:
berging, inp.garage, aanbouw, dakterras, water
garage
garage
dakkapel
inp.garage, aanbouw dakterras berging water
garage
Deelwaarde bijgebouwen
€ 26.000
€ 8.000
€ 14.500
€ 26.000
€ 9.000
Perceeloppervlak-te in m2
259 m2
211 m2
243 m2
235 m2
260 m2
Rekenprijs per m2
€ 430
€ 430
€ 430
€ 430
€ 430
Deelwaarde kavel
€ 100.233
€ 90.730
€ 104.490
€ 90.945
€111.800
Waarde per 01-01-2014
€ 343.123
€ 338.000
€ 349.000
€ 380.000
€ 314.000
Verkoopcijfer
€ 339.000
€ 350.000
€ 390.000
€ 315.000
Verkoopdatum
27-02-014
04-02-2014
30-04-2015
29-11-2013
L-K-O
2-3-3
3-3-3
3-3-3
2-4-4
3-3-3
De rekenprijs per m2 grond is gebaseerd op de onderstaande staffel:
Kavel in m2
per m2
0 - 300
€ 430
301 - 600
€ 215
601-1000
€ 50
1001-3000
€ 10
Rekenprijzen bijgebouwen
Berging
€ 3.000
Inp. garage
€ 13.000
Aanbouw
€ 8.000
Dakterras
€ 2.000
€ 26.000
In het taxatierapport is uitgegaan van een grondoppervlakte van 259 m2 omdat een deel van het (totale) perceel bestaat uit een gemeenschappelijke toegangsweg, water en dijkkruin.
Oordeel van de rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende – voor zover in hoger beroep van belang – overwogen (citaat uitspraak belanghebbende 1):
“5. De beroepsgrond dat verweerder niet (deugdelijk gemotiveerd) aannemelijk maakt
dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, faalt.
5.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Hel doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.
5.2.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren en het ontbreken van informatie daarover blijft buiten beschouwing omdat in deze procedure alleen belastingjaar 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014) aan de orde is.
5.3.
Voorzover eiser stelt dat de door verweerder vastgestelde waarde gelet op de algemene en regionale waardedaling en marktconformiteit op grond van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS niet marktconform is, volgt de rechtbank deze stelling niet omdat zij uitgaan van een landelijk of regionaal gemiddelde. Op plaatselijk niveau of wijkniveau kan dit anders liggen. Overigens voldoet een langs deze weg verkregen waarde van een WOZ-object in het algemeen niet aan het WOZ-waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
5.4.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft verweerder een taxatierapport van [C] van 28 april 2016 overgelegd. Eisers stelling dat verweerder (in het taxatierapport) is uitgegaan van een te kleine inhoud van de onroerende zaak kan hem niet baten omdat deze stelling, indien juist, niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak dan de door verweerder voorgestane waarde kan leiden (zie hiervoor de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 4 mei 2016 met betrekking tot dezelfde onroerende zaak, ECLI:NL:GHDHA:2016:1514).
In het taxatierapport is overeenkomstig het standpunt van eiser uitgegaan van een grondoppervlakte van 259 m^ omdat een deel van het (totale) perceel bestaat uit een gemeenschappelijke toegangsweg, water en waterkruin. Voor het berekenen van de grondwaarde heeft verweerder een grondstaffel toegepast. Verweerder heeft met een correctie van 10% op de kavelwaarde voldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van vochtoverlast en het recht van overpad (45 m^). Eiser bestrijdt de vastgestelde waarde van de bijgebouwen onvoldoende gemotiveerd. Verweerder maakt de waarde van de bijgebouwen aannemelijk.
5.5.
Verweerder maakt aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten en de toelichting daarop bij het overgelegde taxatierapport aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vier door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn voor wat betreft de belangrijkste kenmerken goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Hoewel de verkoop van het vergelijkingsobject [F] meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden (30 april 2015), dient dit object gelet op de vergelijkbaarheid - het betreft een vrijwel identieke woning in dezelfde straat - bij de waardering te worden betrokken. Eiser verwijst naar het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [H] . Dit object acht de rechtbank niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op waarde-peildatum te worden gebruikt omdat het op 5 september 2004, dat wil zeggen bijna tien jaar vóór de waardcpeildatum, is gerealiseerd. Anders dan eiser meent, was verweerder niet verplicht hem meer informatie over de vergelijkingsobjecten te verstrekken dan hij heeft gedaan.
De gebruikte vergelijkingsobjecten hebben een inhoud van tussen 420 m' en 437 m', zijn gebouwd in 1993 of 1998 en beschikken over een (inpandige) garage, dakkapel, aanbouw, berging en/of dakterras. De perceeloppervlaktes zijn tussen 211 en 260 m2 De onderhoudstoestand van de drie hoofdgebouwen is, net als de onroerende zaak, voldoende.
Met name gelet op het vergelijkingsobject [F] heeft verweerder voldoende rekening gehouden met eventuele waardedrukkende effecten (zoals vochtoverlast), nu de diverse waardedrukkende factoren van de onroerende zaak ook gelden voor dit vergelijkingsobject.
Omdat de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten € 516,- per is en de waarde van het vergelijkingsobject [F] € 522,- per m', kan niet worden gezegd dat verweerder met € 516,- per m' de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
6. Eiser maakt aanspraak op een dwangsom wegens te laat beslissen door verweerder.
6.1.
Op grond van artikel 4:13, tweede lid, van de Awb, voor zover van belang, dient verweerder binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag een beschikking te geven. Op grond van 4:17, eerste lid, van de Awb, voor zover van belang, verbeurt het bestuursorgaan indien de beschikking op de aanvraag niet tijdig wordt gegeven aan de aanvrager een dwangsom voor elke dag dat het in gebreke is.
6.2.
Een dwangsom is niet verschuldigd. Eiser heeft verweerder op 7 januari 2016 in gebreke gesteld. Verweerder heeft met het bestreden besluit van 18 januari 2016 binnen de wettelijk beslistermijn van twee weken, als bedoeld in artikel 6; 12, tweede lid, van de Awb,
beslist.
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
8. Ook ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft moeten maken. Op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 6,58, zijnde de kilometervergoeding van eisers woonplaats ( [Z] ) naar de park + ride [I] en terug (10 kilometer x € 0,28) en de kosten van een (retour)reis per openbaar vervoer (metro) van de park + [I] (€ 3,78) naar het [J] volgens www.9292ov.nl.
Op grond artikel 1, aanhef en onder d, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb komen de verletkosten eveneens voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 290,-.
De overige kosten die eiser op de kostenspecificatie heeft vermeld komen op grond van het Bpb niet voor vergoeding in aanmerking. Waar het gaat om kosten die in deze procedure zijn gemaakt kan niet worden gezegd dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, van het Bpb.
9. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In hoger beroep is in geschil of
1e. de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning van
€ 343.000 te hoog is;
2e. de Rechtbank het bedrag van de proceskosten waarin zij de heffingsambtenaar heeft veroordeeld, op een te laag bedrag heeft vastgesteld;
3e. de Rechtbank het verzoek om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden schade ten onrechte heeft afgewezen.
5.2.
Belanghebbenden voeren - zakelijk weergegeven - het volgende aan.
De Rechtbank heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde rekenkundig is opgebouwd en heeft ten onrechte niet meegewogen dat de woning een dijkwoning is, waardoor de woning een grotere hal heeft dan een standaardwoning. Ook heeft de Rechtbank niet meegewogen dat de woning een laag aantal m2 per m3 heeft door het steile schuine dak. De inhoud van de woning inclusief de hal is 455 m3. De door de heffingsambtenaar gehanteerde maten voor inhoud en woonoppervlak zijn niet in overeenstemming met de feitelijke werkelijkheid. Bij de inhoud wordt geen onderscheid gemaakt tussen woning en aanbouw. De hal/entree maakt onderdeel uit van het hoofdgebouw van een woning en dient derhalve bij de berekening van de inhoud van het hoofdgebouw te worden meegenomen.
De kavel-of grondstaffel is niet met kenbaar bewijs onderbouwd.
De door de heffingsambtenaar vastgestelde waardes van de bijgebouwen is niet met kenbaar bewijs onderbouwd.
De woning is een dijkwoning. Met wateroverlast als gevolg van het te laag bouwen en het te dicht op het water bouwen alsmede de beperktere woonoppervlakte is niet voldoende rekening gehouden. Bij het vergelijkingsobject [F] is er ten onrechte van uitgegaan dat de kwaliteit en staat van onderhoud goed zijn.
De waarde van de woning dient te worden berekend aan de hand van de verkoop van [H] in 2004.
Voorts verzoeken belanghebbenden het Hof om een integrale vergoeding van nadelen, kosten en schade toe te kennen alsmede om een dwangsom toe te passen.
Voor hetgeen belanghebbenden verder ter onderbouwing van hun standpunten aanvoeren verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbenden gemotiveerd weersproken.
5.4.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning lager wordt vastgesteld en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar, de beroepen en het hoger beroep heeft gemaakt.
5.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank en tot afwijzing van het verzoek van belanghebbenden om integrale vergoeding van kosten
Beoordeling van het hoger beroep
De waarde van de woning
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 343.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.3.1.
Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten).
6.3.2.
Bij de herleiding van de waarde van de woning is de taxateur als volgt te werk gegaan. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn, rekening houdend met de door de taxateur op basis van de hem ter beschikking staande gegevens en de geschatte ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of vice versa), herleid tot verkoopprijzen op waardepeildatum. Van deze verkoopprijzen is allereerst een deel toegerekend aan de kavels. Daarbij is uitgegaan van een rekenprijs van € 430 per m2, die is bepaald op basis van de in 3.2, middelste tabel, opgenomen grondstaffel. Vervolgens is een kleiner deel van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegerekend aan de bijgebouwen waartoe, naast de bijgebouwen in de gebruikelijke zin des woords, onder meer uit- en opbouwen, dakkapellen en inpandige delen van de woning, die niet tot woning dienen maar wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden, behoren. Voor bergingen, inpandige garages, aanbouwen en dakterrassen is daarbij uitgegaan van de in 3.2, onderste tabel, genoemde rekenprijzen. Voor niet in deze tabel genoemde bijgebouwen is de rekenprijs door de taxateur geschat op basis van kennis en ervaring. Het na de toerekening van delen van de verkoopprijzen aan de grond en de bijgebouwen overblijvende deel van de verkoopprijzen is gedeeld door de aantallen m3 inhoud van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten. De uitkomst van die deling zijn de rekenprijzen per m3 vóór correctie. De hier bedoelde correctie betreft de niet eerder in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gebrachte waardeverhogende of waardeverlagende invloeden van de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten (correctiefactoren L, K en O). Doordat de rekenprijzen per m3 (na correctie) van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten per object zijn bepaald, variëren zij, in het onderhavige geval van € 460 tot € 626 per m3. Het gemiddelde van de gecorrigeerde rekenprijzen per m3 bedraagt € 542,50. De rekenprijs per m3 van de woning is door de taxateur op € 516 gesteld. Dat dit bedrag lager is dan het gemiddelde van de gecorrigeerde rekenprijzen per m3 van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten, vloeit voort uit de aan de woning toegekende correctiefactor voor ligging (L) alsmede een door de taxateur op grond van zijn kennis en ervaring toegepaste voorzichtigheidsmarge. Vermenigvuldiging van het bedrag van € 516 per m3 met het aantal m3 inhoud van het ‘hoofdgebouw’ van de woning resulteert in een aan het ‘hoofdgebouw’ van de woning toerekenbaar deel van de WOZ-waarde van € 216.890. Dit bedrag is vervolgens verhoogd met de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen van de WOZ-waarde van de woning. Deze delen zijn op dezelfde wijze bepaald als de aan de kavels en de bijgebouwen toerekenbare delen als bij de vergelijkingsobjecten berekende deelwaarden van de grond en de bijgebouwen. Het resultaat van de hiervoor geschetste herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning van € 343.123.
6.3.3.
Het Hof stelt voorop dat artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ ziet op de waarde van de onroerende zaak als geheel en niet op de bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak als geheel uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte rekenprijzen van onzelfstandige delen van de vergelijkingsobjecten en van de onroerende zaak. Dit blijkt allereest uit de bewoordingen van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Daarnaast is een bepaling van de waarde als bedoeld in dit artikellid (hierna: de marktwaarde) van onzelfstandige delen van een woning op basis van een systematische vergelijking met onzelfstandige delen van vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, praktisch onmogelijk omdat er geen markt is waarop onzelfstandige delen van woningen worden verhandeld.
6.3.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport (zie onder 3.2) en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 343.000 niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
Bij de onder 6.3.2. beschreven herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata en de waardepeildatum (of vice versa) en de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de inhoud van het hoofdgebouw, de kaveloppervlakte en de bijgebouwen alsmede de ligging, kwaliteit en onderhoud in voldoende mate rekening gehouden.
Bij dit oordeel neemt het Hof in het bijzonder in aanmerking dat het vergelijkingsobject
[F] in maart 2015 is verkocht en in april 2015 is overgedragen voor € 390.000. Dit vergelijkingsobject is wat betreft inhoud van het hoofdgebouw, bouwjaar, bouwaard, en ligging identiek aan de woning. Gelet op de grote mate van vergelijkbaarheid van de woning en het vergelijkingsobject acht het Hof de omstandigheid dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject ruim 15 maanden na de waardepeildatum is behaald geen reden om de verkoopprijs buiten beschouwing te laten, te meer omdat, naar hiervoor is overwogen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening is gehouden. De oppervlakte van de kavel van het vergelijkingsobject is iets kleiner dan de kavel van de woning. Daartegenover staat dat de kwaliteit en het onderhoud van het vergelijkingsobject beter zijn dan die van de woning. Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen wat betreft de oppervlakte van de kavel, de kwaliteit en het onderhoud in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het verschil tussen de uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject herleide waarde van het vergelijkingsobject op waardepeildatum van € 380.000 en de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning van € 343.000.
6.4.
Hetgeen belanghebbenden ter betwisting van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde hebben aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende.
6.5.1.
De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine inhoud van de woning kan hen niet baten reeds omdat deze stelling, bij juistbevinding, niet tot een lagere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde kan leiden.
6.5.2.
Naar onder 6.3.4. is overwogen is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de bijgebouwen. Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd over de bijgebouwen bij de woning (het dakterras, de berging, de inpandige garage en de aanbouw) brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
6.5.3.
Het door belanghebbenden doorslaggevend geachte verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [H] is niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum te worden gebruikt omdat het op 5 september 2004, dat wil zeggen circa 10 jaar vóór de waardepeildatum, is gerealiseerd.
6.5.4.
Ook de andere door belanghebbenden aangevoerde verkoopcijfers brengen het Hof niet tot een ander oordeel. Aan geen daarvan komt het gewicht toe dat het Hof toekent aan het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [F] (zie onder 6.3.4). Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de door belanghebbenden genoemde objecten op een aantal punten, waaronder de ligging en de bouwaard, van de woning verschillen.
6.5.5.
De wateroverlast, het vochtprobleem en dergelijke doen zich ook bij het vergelijkingsobject [F] voor. Het Hof acht aannemelijk dat deze aspecten in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [F] en daarmee in de van die verkoopprijs afgeleide WOZ-waarde van de woning zijn verdisconteerd.
6.5.6.
Ook de omstandigheid dat het vergelijkingsobject [F] en de woning een relatief grote hal hebben waardoor relatief minder m2 vloeroppervlak per m3 inhoud zouden zijn, is voor het Hof geen reden om zijn oordeel bij te stellen. Zo deze andere m2/m3-verhouding invloed op de waarde heeft, acht het of aannemelijk dat die invloed in het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [F] en daarmee in de van dat verkoopcijfer afgeleide WOZ-waarde van de woning is verdisconteerd.
6.6.1.
Met betrekking tot hetgeen belanghebbenden aanvoeren over de door de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten gebruikte afmetingen van de woning en de vergelijkingsobjecten overweegt het Hof het volgende.
6.6.2.
De heffingsambtenaar gaat bij de herleiding uit van de inhoud en niet van de woonoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. De inhoud wordt berekend volgens de NEN 2580 norm, dat wil zeggen volgens de bruto-methode, gemeten vanaf de bovenkant nok tot aan de onderkant vloer. Deze manier van inhoudsbepaling past de heffingsambtenaar toe bij alle binnen de gemeente gelegen woningen, dus ook bij de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten.
6.6.3.
De omstandigheid dat in de procedure voor het jaar 2012 door de heffingsambtenaar andere inhoudsgegevens zijn gebruikt dan die welke hij in de onderhavige procedure heeft aangevoerd, is voor het Hof geen reden om de door het Hof aannemelijk geachte waarde van de woning in neerwaartse zin bij te stellen. Zou dit anders zijn, dan zouden bij de herleiding van de waarde van een object uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten voor een bepaald jaar door de heffingsambtenaar gemaakte fouten en de daaraan door de rechter voor de waarde van dat jaar verbonden gevolgen, de heffingsambtenaar in alle daarop volgende jaren kunnen worden tegengeworpen. De heffingsambtenaar heeft de voor het jaar 2012 gebruikte inhoudsgegevens voldoende duidelijk vermeld; hij was niet verplicht die informatie over andere woningen dan die welke in het taxatierapport zijn vermeld, te verstrekken.
6.6.4.
Zoals onder 6.3.3. is overwogen, is het niet in overeenstemming met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en evenmin mogelijk om de marktwaarde van onzelfstandige onderdelen van een onroerende te bepalen. Het aan de bij een te waarderen object en/of de bij een vergelijkingsobject behorende grond toerekenbare deel van de waarde of verkoopprijs van dat object, is dan ook niet gelijk aan de marktwaarde van die grond en kan dat ook niet zijn, omdat er geen markt is waar bij woningen behorende grond zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning, wordt verhandeld. Dat neemt niet weg dat op basis van andere marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van met te waarderen woningen vergelijkbare woningen, de uitgifteprijzen van bouwgronden met een woonbestemming en gerealiseerde prijzen van bouwgrond, een bij de herleiding van waarden uit verkoopcijfers bruikbare grondstaffel kan worden opgesteld. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de grondstaffel is afgeleid van gerealiseerde verkoopprijzen van twee onder één kapwoningen rond de waardepeildatum 1 januari 2014 en het Hof vindt in hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd geen reden om aan de juistheid van deze stelling te twijfelen. Gelet hierop kon de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten uitgaan van de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond, welke voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten € 430 bedraagt. Onder deze omstandigheden is van een schending van het gelijkheidsbeginsel op het punt van de rekenprijzen van grond naar het oordeel van het Hof geen sprake.
6.7.
Ook hetgeen belanghebbenden overigens hebben aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door de heffingsambtenaar van de door hen in hoger beroep verdedigde waarde kan de daaruit door belanghebbende getrokken conclusie dat deze waarde te hoog is, niet dragen.
Proceskosten en schadevergoeding Rechtbank
6.8.1.
De Rechtbank is voorts naar het oordeel van het Hof voor de toekenning van proceskosten terecht uitgegaan van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb). Voor toekenning van een (proces)kostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (‘tegen beter weten in procederen’) of indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat hij in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld (vgl. HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). Naar het oordeel van het Hof treft de heffingsambtenaar geen van deze verwijten.
6.8.2.
De Rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof terecht beslist dat in dit geval geen sprake is geweest van beroepsmatige rechtsbijstand nu belanghebbenden tegenover de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar niet aannemelijk hebben gemaakt dat kosten voor rechtsbijstand op hen drukken. Gelet hierop heeft de Rechtbank het verzoek om toekenning van een vergoeding van deze kosten op goede gronden afgewezen.
6.8.3.
De Rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof op goede gronden geoordeeld dat er geen aanleiding is voor het toekennen van een schadevergoeding.
Slotsom
6.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
7. Aangezien het hoger beroep ongegrond is en ook overigens geen feiten en omstandighedenheden zijn gesteld die, indien aannemelijk bevonden, toekenning van een proceskostenvergoeding en/of een schadevergoeding in hoger beroep zouden kunnen rechtvaardigen, wijst het Hof het verzoek van belanghebbenden om de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een proceskosten- en/of schadevergoeding af.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.J.J. Engel, mr. G.J. van Leijenhorst, mr. S.K.A. Efstratiades. in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.