Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.176.929/01
Zaaknummer rechtbank : 4199148 HA 15/118
Beschikking d.d. 24 januari 2017
inzake
[naam],
wonende te [woonplaats],
verzoeker in appel,
hierna te noemen: [verzoeker],
advocaat: mr. J. Wijnja te Dordrecht,
tegen
[naam],
gevestigd te [woonplaats],
verweerder in appel,
hierna te noemen: [verweerder],
advocaat: mr. J.C. Moree te Portugaal.
Het geding
Bij beroepschrift van 16 september 2015 (met producties) is [verzoeker] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 18 juni 2015 die de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Dordrecht (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gegeven. [verzoeker] heeft daarbij vier grieven aangevoerd. Bij verweerschrift van 21 oktober 2015 (met producties) heeft [verweerder] de grieven bestreden. Op 12 november 2015 is de zaak mondeling behandeld, tegelijkertijd met de comparitie van partijen in het hoger beroep van de beëindigingsprocedure inzake de huurovereenkomst (deze beëindigingsprocedure is bij het hof geregistreerd onder nummer 200.177.859/01 (hoger beroep tegen tussen/deelvonnis van 18 juni 2015) respectievelijk 200.178.228/01 (hoger beroep tegen eindvonnis van 17 september 2015)). Van de comparitie/mondelinge behandeling is proces-verbaal is opgemaakt. Ter zitting is bepaald dat de uitspraak in de onderhavige procedure zal worden gedaan gelijktijdig met de uitspraak in de beëindigingsprocedure.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder 1 tot en met 3 van de beschikking, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Gelet hierop en gelet op hetgeen overigens als niet (voldoende gemotiveerd) betwist is komen vast te staan, gaat het in deze zaak, voor zover thans van belang, om het volgende.
1.1.
[verzoeker] heeft van de vader van [verweerder] een volkstuin gehuurd op een volkstuinencomplex aan het [adres] te [plaats]. De huurovereenkomst is in de jaren negentig mondeling aangegaan. In de loop der tijd heeft [verzoeker] een aantal percelen bij gehuurd. De huur werd steeds per jaar aan het begin van elk jaar voldaan.
1.2.
De vader van [verweerder] is in 2013 overleden, waarna [verweerder] eigenaar en verhuurder is geworden.
1.3.
Bij brief van 2 september 2013 heeft [verweerder] [verzoeker] laten weten het beheer van het volkstuinencomplex na het overlijden van zijn vader voort te zetten en heeft [verweerder] aan [verzoeker] gevraagd of hij de huur voor het jaar 2014 wilde voortzetten. Hierop heeft [verzoeker] bevestigend geantwoord.
1.4.
Bij brief van 6 november 2013 heeft [verweerder] aan [verzoeker] geschreven, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat hij [verzoeker] er meermalen op heeft gewezen dat het niet is toegestaan om allerlei bouwwerken en afzettingen op de tuin te plaatsen en om de tuin als opslagplaats te gebruiken, dat [verzoeker] deze zaken dient te verwijderen en dat, nu dit niet is gebeurd, hij [verzoeker] per 1 januari 2014 de toegang tot de tuin ontzegt en op zijn kosten alles zal laten verwijderen. Hij heeft daaraan toegevoegd dat [verzoeker] uitzetting kan voorkomen door zelf de tuin voor 1 december 2013 in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
1.5.
Hierna heeft nog een briefwisseling plaatsgevonden in november en december 2013, waarbij [verzoeker] heeft aangegeven het niet eens te zijn met het standpunt van [verweerder].
1.6.
In juli 2014 heeft [verweerder] de hierboven reeds genoemde beëindigingsprocedure aanhangig gemaakt. Daarbij heeft [verweerder] onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen hem en [verzoeker] is beëindigd per 1 januari 2014.
1.7.
In februari 2015 heeft [verzoeker] de onderhavige verzoekschriftprocedure aanhangig gemaakt.
2. [verzoeker] verzoekt
primairniet ontvankelijk verklaard te worden omdat de huurovereenkomst niet is geëindigd dan wel omdat de ontruiming niet op de juiste wijze is aangezegd en hij derhalve niet gehouden is tot ontruiming van zijn tuin en
subsidiairde ontruimingsverplichting te schorsen na afloop van de termijn als bedoeld in artikel 7:230a BW en die termijn te verlengen met een jaar althans tot een redelijke termijn,
primair en subsidiairmet veroordeling van [verweerder] in de kosten van het geding.
primairniet ontvankelijk verklaard te worden omdat de huurovereenkomst niet is geëindigd dan wel omdat de ontruiming niet op de juiste wijze is aangezegd en hij derhalve niet gehouden is tot ontruiming van zijn tuin en
subsidiairde ontruimingsverplichting te schorsen na afloop van de termijn als bedoeld in artikel 7:230a BW en die termijn te verlengen met een jaar althans tot een redelijke termijn,
primair en subsidiairmet veroordeling van [verweerder] in de kosten van het geding.
[verzoeker] heeft hiertoe aangevoerd dat het gehuurde een bebouwde onroerende zaak betreft, zodat artikel 7:230a BW van toepassing is. De belangen van [verzoeker] worden bij ontruiming ernstiger geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde, aldus [verzoeker]. De opzegging door [verweerder] heeft volgens [verzoeker] slechts te maken met zijn aversie jegens [verzoeker] en [verzoeker] ziet zijn levenswerk van 20 jaren teniet gaan. [verweerder] heeft ten verwere aangevoerd dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is omdat er geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
3. Bij beschikking van 18 juni 2015 heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:
“De brief van [verweerder] van 6 november 2013 wordt aangemerkt als een opzeggingsbrief. Uit die brief blijkt immers dat [verweerder] de grond niet langer aan [verzoeker] wenst te verhuren en hij bevat een ontruimingstermijn. Nu [verweerder] [verzoeker] echter zelf op 2 september 2013 de mogelijkheid had geboden om de huur te verlengen, deze daarop positief heeft gereageerd en voorts vaststaat dat van jaar tot jaar de huur werd betaald, is het tijdstip van beëindiging bij vonnis van deze datum in de ontbindingszaak tussen partijen bepaald op 31 december 2014. (…)
Voorzover de schuurtjes, waarop [verzoeker] doelt, als gebouw in de zin van de woningwet aangemerkt kunnen worden en zij niet van verwaarloosbare betekenis zijn bij de verhuur van de percelen grond, zodat het verhuurde als gebouwde onroerende zaak dient te worden aangemerkt, geldt dat de belangenafweging ex artikel 7:230a lid 4 BW niet in het voordeel van [verzoeker] uitvalt. Dat de huurovereenkomst van zijn percelen grond eindigt is inherent aan de opzegbaarheid van de huurovereenkomst. Dat [verzoeker] de percelen reeds vele jaren huurde (…) en dat hij graag langer van zijn investeringen en inspanningen wil genieten, maakt dit niet anders. Voorts is gebleken uit de stellingen van partijen over en weer en uit de stukken die ter zitting zijn besproken dat de aanleiding van [verweerder] om de huurovereenkomst te beëindigen niet (slechts) is gelegen in de persoonlijke verhouding tussen partijen of in zijn aversie jegens [verzoeker] maar veeleer in de wijze waarop deze de tuin gebruikt. (…)”
De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen.
Op dezelfde dag heeft de kantonrechter in de beëindigingsprocedure bij deelvonnis voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [verweerder] en [verzoeker] is beëindigd per 31 december 2014. De beslissing over de wijze van ontruiming is aangehouden. Bij eindvonnis van 17 september 2015 heeft de kantonrechter bepaald dat [verzoeker] het gehuurde voor of op 31 november 2015 moet ontruimen (met uitzondering van enkele in de uitspraak vermelde zaken). Tegen beide uitspraken heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld (zie ook hierboven, onder “Het geding”). In deze appelprocedures wordt bij arrest van heden eveneens uitspraak gedaan.
4. Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.
5. Naar het hof begrijpt stelt [verzoeker] zich op het standpunt dat het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW dient te worden doorbroken omdat de kantonrechter ten onrechte niet artikel 7:230a BW heeft toegepast en voorts ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst is beëindigd.
6. De kantonrechter heeft echter niet geoordeeld over de toepasselijkheid van artikel 7:230a BW. De kantonrechter heeft juist in het midden gelaten of sprake is van een 7:230a BW-ruimte en heeft dit ten behoeve van de verdere beoordeling slechts verondersteld, dit in het voordeel van [verzoeker]. Ook over de vraag of de huur rechtsgeldig is geëindigd heeft de kantonrechter geen uitspraak gedaan in de bestreden beschikking. De kantonrechter heeft in dat verband verwezen naar de op dezelfde dag gedane uitspraak in de beëindigingsprocedure (deelvonnis 18 juni 2015, zaaknummer 3308187 / CV EXPL 14-6798) en heeft die uitspraak tot uitgangspunt genomen. Zoals hierboven reeds overwogen, heeft [verzoeker] ook tegen die uitspraak hoger beroep ingesteld, onder aanvoering van grieven. Het hof heeft bij arrest van heden in die appelprocedure uitspraak gedaan (nummer 200.177.859/01 en 200.178.228/01), waarbij het hof, evenals de kantonrechter, tot het oordeel is gekomen dat de huurovereenkomst per 31 december 2014 is beëindigd. Voor zover de grieven in de onderhavige procedure opnieuw de rechtsgeldigheid van de beëindiging aan de orde stellen, kan [verzoeker] dan ook niet in die grieven worden ontvangen. Ditzelfde geldt voor zover de grieven zijn gericht tegen de in de thans bestreden beschikking neergelegde belangenafweging. De wetgever heeft er uitdrukkelijk voor gekozen om tegen de uitkomst van de belangenafweging op grond van artikel 7:230a BW geen hoger beroep open te stellen. [verweerder] betoogt terecht dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om te aanvaarden dat het appelverbod kan worden doorbroken met het uitsluitende doel die belangenafweging toch opnieuw te laten plaatsvinden.
7. De conclusie luidt dat [verzoeker] niet-ontvankelijk is in zijn appel, voor zover geoordeeld zou moeten worden dat sprake is geweest van 7:230a-huur. Ditzelfde geldt voor zover zou worden aangenomen dat sprake is geweest van huur van onbebouwde grond in de zin van artikel 7:228 lid 2 BW Pro, aangezien in dat geval de wettelijke regeling niet voorziet in de mogelijkheid van ontruimingsbescherming, zoals gevorderd. Partijen hebben onder deze omstandigheden geen belang bij nader onderzoek naar de vraag welk van de twee huurregimes van toepassing was.
8. Hierbij past dat [verzoeker] in de proceskosten van [verweerder] in hoger beroep wordt veroordeeld. Zoals gevorderd door [verweerder] zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Volledigheidshalve merkt het hof op dat voor de mondelinge behandeling een half punt wordt gerekend, nu deze heeft plaatsgevonden samen met de comparitie in de rolzaken en in die zaken ook een vergoeding voor de zitting wordt toegekend.
Beslissing
Het hof:
- verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beschikking van 18 juni 2015;
- veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van [verweerder] in appel, tot op heden begroot op € 311,- aan griffierecht en € 1.341,- aan salaris advocaat;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, M.A.F. Tan-de Sonnaville en T.G. Lautenbach en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.