ECLI:NL:GHDHA:2017:2141

• Datum uitspraak: 25 juli 2017
• Publicatiedatum: 18 juli 2017
• Zaaknummer: 200.188.544/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Dupain; M.E. Honée; T.G. Lautenbach
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging vonnis ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en afwijzing tegenvordering sleutelgeld

In deze civiele zaak vordert geïntimeerde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een bedrijfsruimte vanwege een aanzienlijke huurachterstand van appellant. Tevens vordert geïntimeerde betaling van de openstaande huur, een boete en rente. Appellant, die tevens beheerder was van meerdere panden van geïntimeerde, stelt een tegenvordering in wegens onrechtmatige ontvangst van sleutelgeld door geïntimeerde.

De kantonrechter wees de vorderingen van geïntimeerde toe en weigerde de reconventionele vordering van appellant wegens onvoldoende onderbouwing en te late indiening van stukken. Appellant stelt in hoger beroep dat zijn tegenvordering niet als verrekeningsverweer maar als reconventionele vordering moet worden behandeld en dat de kantonrechter onvoldoende rekening hield met de beheerovereenkomst.

Het hof oordeelt dat de tegenvordering van appellant als reconventionele vordering moet worden opgevat, maar dat deze onvoldoende is onderbouwd, mede omdat onduidelijk blijft hoe het bedrag van de vordering is samengesteld en hoeveel sleutelgeld is betaald. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis en veroordeelt appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de tegenvordering van appellant af wegens onvoldoende onderbouwing.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.188.544/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 4329938/RL EXPL 15-22920

Arrest van 25 juli 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: aanvankelijk mr. A.F. Mandos te Den Haag, thans geen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. T. Scholtus te Den Haag.

Het geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 10 mei 2016, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. De comparitie heeft niet plaatsgevonden. Hierna heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) vier grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis van 24 februari 2016 van de kantonrechter in Den Haag. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden. Hierna is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van een aantal panden, waaronder de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] . [geïntimeerde] en [appellant] (handelende onder de naam [handelsnaam appellant] ) hebben een beheerovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellant] onder meer de panden beheerde en zorgde voor huurders, dit tegen een maandelijkse vergoeding van € 150,- per pand. Met ingang van maart 2014 heeft [appellant] voormelde bedrijfsruimte aan [adres] van [geïntimeerde] gehuurd tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.957,- per maand en deze ruimte vervolgens onderverhuurd.

[appellant] had tot en met januari 2016 een huurachterstand van € 17.170,-.

1.2.

Op grond van die huurachterstand heeft [geïntimeerde] in deze zaak, na vermeerdering van eis – voor zover in hoger beroep nog van belang – gevorderd: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, alsmede betaling van genoemde huurachterstand ad € 17.170,- en een boete van (uiteindelijk) € 700,-, alles met rente en kosten.

1.3.

[appellant] , die bij de kantonrechter in persoon procedeerde, heeft bij conclusie van antwoord gesteld dat hij ten zeerste bestreed wat [geïntimeerde] eiste, dat hij zelf heel veel had moeten verbouwen en dat [geïntimeerde] ten onrechte € 47.500,- van hem had ontvangen als sleutelgeld dat hij terug wilde vorderen. [appellant] vroeg om een mondelinge behandeling, zodat hij zijn weerwoord met bewijzen kon aantonen.

1.4.

Vervolgens is een comparitie van partijen gehouden. [appellant] werd daarbij bijgestaan door een gemachtigde. De kantonrechter heeft blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal het overleggen van (veel) producties door [appellant] met het oog op een juiste rechtsgang geweigerd. Voorts heeft volgens het proces-verbaal van die zitting de gemachtigde van [appellant] gezegd dat de huur moest worden betaald en dat een tegenvordering “nu ik begrijp dat die thans niet meer kan worden ingesteld” in een afzonderlijke bodemprocedure aanhangig zal worden gemaakt.

1.5.

Hierna heeft de kantonrechter voormelde vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met dien verstande dat de opgelegde dwangsom werd gemaximeerd tot een bedrag van € 15.000,-. De kantonrechter overwoog, dat [appellant] de huurachterstand niet had bestreden en voor zover het verweer van [appellant] moest worden opgevat als een verrekeningsverweer, daaraan voorbij werd gegaan omdat daarover onvoldoende was gesteld en het verweer op geen enkele wijze was onderbouwd.

2. Met de
eerste grief klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter bij gelegenheid van de comparitie van partijen stukken van [appellant] geweigerd heeft, omdat ze te laat zouden zijn ingebracht. Volgens de
tweede grief heeft de kantonrechter de woorden van [appellant] ten onrechte enkel opgevat als verrekeningsverweer. Met zijn
derde grief klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter de woorden van [appellant] niet heeft opgevat als een reconventionele vordering, althans dat hij aan zodanige typering onvoldoende aandacht heeft besteed. Volgens de
vierde grief heeft de kantonrechter onvoldoende kennisgenomen van de andere overeenkomsten die partijen met elkaar hebben gesloten, meer specifiek van de beheerovereenkomst welke van belang is voor de opeisbaarheid van de huur.

3. Het hof behandelt de
tweede en derde grief tezamen en stelt daarbij voorop dat aan de wijze waarop een in persoon procederende partij een reconventionele vordering instelt geen al te hoge eisen mogen worden gesteld. Voor de wederpartij en de rechter moet duidelijk zijn dat en wat als een tegenvordering wordt ingediend. [appellant] stelt bij conclusie van antwoord duidelijk dat hij € 47.500,- aan sleutelgeld van [geïntimeerde] wil terugvorderen. Naar het oordeel van het hof is daarmee voldoende duidelijk dat en wat [appellant] in reconventie vordert en heeft de kantonrechter de stelling van [appellant] ten onrechte niet als reconventionele vordering opgevat.

Uit het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg, met name de woorden van de gemachtigde van [appellant] “nu ik begrijp dat die (tegenvordering) thans niet meer kan worden ingesteld” leidt het hof af, dat de kantonrechter zich bij die gelegenheid reeds op het standpunt stelde dat de woorden van [appellant] over de tegenvordering slechts als verrekeningsverweer konden worden opgevat.

Op zich was dat goed mogelijk, maar gelet op het feit dat de tegenvordering hoger is dan de vordering van de wederpartij, ligt het meer in de rede dat anders te zien.

4. In zoverre zijn de tweede en derde grief terecht voorgedragen. Dat betekent echter niet dat [appellant] succes heeft met zijn hoger beroep. Ook een in persoon procederende partij dient zijn tegenvordering, of die nu als reconventionele vordering of als verrekeningsverweer wordt ingekleed, deugdelijk te onderbouwen. Daaraan heeft het in eerste aanleg in elk geval geschort.

5. In verband daarmee is de
eerste grief van belang, waarmee [appellant] er immers over klaagt dat hij bij gelegenheid van de comparitie van partijen, waarbij hij producties wilde overleggen, niet in de gelegenheid is gesteld zijn vordering alsnog toe te lichten en de inlichtingen, in welke vorm dan ook, te verschaffen waarop het tussenvonnis doelde. De
vierde grief bouwt daarop voort.

6. Het hof merkt op, dat ingevolge art. 2.9 van het Landelijk procesreglement van de rechtbanken een partij twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de in het

geding te brengen producties aan de rechtbank en aan de wederpartij moet doen toekomen, zodat de klacht van [appellant] dat in het tussenvonnis niet over een termijn wordt gesproken hem niet kan baten. Maar afgezien daarvan en belangrijker: [appellant] heeft thans in dit hoger beroep, dat mede dient om fouten en verzuimen uit de eerste aanleg te herstellen, zijn vordering wederom onvoldoende onderbouwd. Hij stelt dat sprake is van andere overeenkomsten tussen partijen, meer specifiek dat hij beheerder is van een groot aantal panden van [geïntimeerde] , op basis waarvan hij maandelijks € 150,- per pand ontving. Volgens die beheerovereenkomst kon [appellant] soepelere regels hanteren ten aanzien van het pand dat hijzelf van [geïntimeerde] huurde, zo stelt hij. Hij vermindert zijn reconventionele vordering in hoger beroep tot € 15.395,-. Dat en hoeveel sleutelgeld hij heeft betaald, wordt hiermee echter niet duidelijk. Evenmin wordt duidelijk op welke wijze het bedrag van € 15.395,- is samengesteld. Voorts betwist [geïntimeerde] deze vordering.

10. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat de grieven niet tot het beoogde doel leiden. Het bestreden vonnis, waarin het meer of anders gevorderde - waaronder ook de reconventionele vordering te begrijpen valt – werd afgewezen, zal worden bekrachtigd. Daarbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellant] , zoals hierna in het dictum is vastgesteld.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 24 februari 2016;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 718,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.E. Honée en T.G. Lautenbach en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juli 2017 in aanwezigheid van de griffier.