Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-16/00428 tot en met BK-16/00434
Uitspraak van 12 september 2017
in het geding tussen:
[X] GmbH, gevestigd te [Z] (Duitsland), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 24 augustus 2016, nummers SGR 15/9481 tot en met SGR 15/9485 en SGR 15/9514 en SGR 15/9515, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) gegeven beschikkingen de waarden op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) van de hieronder in de linkerkolom vermelde objecten voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op de hieronder in de rechterkolom vermelde waarden (de beschikkingen).
Object
Waarde
[A] (16e etage ged. 1 + 17e etage)
€ 3.275.000
[A] (7e + 8e + 18-20e etage CA)
€ 10.000.000
[A] (9e + 13e ged. 2 + 14e + 15e en 16e ged. 2)
€ 8.100.000
[B] (10e t/m 12e etage)
€ 6.650.000
[B] (13e etage ged. 1)
€ 1.100.000
[A] (3e t/m 6e etage)
€ 9.150.000
[C]
€ 1.225.000
[D]
€ 695.000
Totaal
€ 40.195.000
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 ter zake van de objecten opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard, de waarden van de objecten nader vastgesteld op de hieronder vermelde waarden en de aanslagen dien overeenkomstig verminderd.
Object
Waarde
[A] (16e etage ged. 1 + 17e etage)
€ 2.900.000
[A] (7e + 8e + 18-20e etage CA)
€ 8.900.000
[A] (9e + 13e ged. 2 + 14e + 15e en 16e ged. 2)
€ 7.150.000
[B] (10e t/m 12e etage)
€ 5.850.000
[B] (13e etage ged. 1)
€ 975.000
[A] (3e t/m 6e etage)
€ 8.075.000
[C]
€ 1.075.000
[D]
€ 695.000
Totaal
€ 35.620.000
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Daarvoor is een griffierecht van € 331 geheven.
1.4.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 503. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 10 februari 2017. Een afschrift is aan de Heffingsambtenaar verstrekt.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 februari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft tussen partijen en het Hof een briefwisseling plaatsgevonden.
2.4.
De zaak is ter zitting van het Hof van 20 juni 2017 hervat. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende heeft het kantoorgebouw “ [E] ” (het kantoorgebouw), waarvan de objecten deel uitmaken, op 28 juli 2010 gekocht voor € 85.038.014. Het kantoorgebouw is gelegen in het [F] in [Y] .
3.2.
Ter zitting van de Rechtbank is het beroep tegen de beschikking en de aanslag betreffende het object [D] ingetrokken.
3.3.
Bij de waardebepaling is de Heffingsambtenaar uitgegaan van de volgende gegevens:
Object
Verhuurbaar vloeroppervlak
Aantal parkeerplaatsen
[A] (16e etage ged. 1 + 17e etage)
1.503 m2
16
[A] ( 7e + 8e + 18-20e etage CA)
4.549 m2
57
[A] (9e, 13e ged. 2, + 14e + 15e en 16e ged. 2)
3.911 m2
15
[B] (10e t/m 12e etage)
2.961 m2
42
[B] (13e etage ged. 1)
516 m2
5
[A] (3e t/m 6e etage)
3.948 m2
74
[C]
549 m2
8
3.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van de objecten in hoger beroep een (aangepaste) matrix overgelegd met daarin onder meer de volgende gegevens:
VVO m2
WOZ-waarde
WOZ m2-
prijs
Verkoopcijfer
Verkoop m2-
prijs
[G] t/m [A] en [B] incl. btw**
17.937
€ 35.630.000
€ 1.986
€ 85.038.012
€ 4.741
[G] t/m [A] en [B] excl. btw
17.937
€ 35.630.000
€ 1.986
€ 71.460.515
€ 3.984
[H] *
3.762
€ 5.125.000
€ 1.362
€ 5.632.500
€ 1.497
[I] *
3.027
€ 4.650.000
€ 1.536
€ 4.740.000
€ 1.566
[J]
10.263
€ 26.100.000
€ 2.543
€ 37.227.081
€ 3.627
[K]
13.62
€ 28.600.000
€ 2.834
€ 58.044.784
€ 4.262
[L]
16.81
€ 44.400.000
€ 2.641
€ 70.000.000
€ 4.164
[L] ***
16.81
€ 37.500.000
€ 2.231
€ 66.780.000
€ 3.973
[M]
25.793
€ 39.700.000
€ 1.539
€ 89.252.000
€ 3.460
Kap.factor
verkoop
Kap.factor
WOZ nu
Verkoop-
datum
Leeg/onverhuurd
Huurwaarde
WOZ
[G] t/m [A] en [B] incl. btw**
26,5
11,1
juli 2010
67% on-
verhuurd
€ 3.209.909
[G] t/m [A] en [B] excl. btw
22,3
11,1
juli 2010
67% on-
verhuurd
€ 3.209.909
[H] *
11,2
10,2*
december 2013
onverhuurd
€ 504.000
[I] *
11,0
10,8*
december 2012
onverhuurd
€ 432.250
[J]
16,2
11,4
1 mei 2013
42% on-
verhuurd
€ 2.296.000
[K]
17,9
11,9
1 april 2012
40,5% on-
verhuurd
€ 3.246.000
[L]
18,7
11,9
1 mei 2011
verhuurd
€ 3.743.500
[L] ***
20,3
11,4
12 juli 2016
verhuurd
€ 3.290.497
[M]
24,5
10,9
1 november 2016
verhuurd
€ 3.644.424
Bij de matrix is de volgende toelichting gegeven:
"* Lager door bouwjaar, mindere locatie en onderhoudstoestand
** De [N] , [E] heeft door het gedeeltelijk tegemoet komen bij de bezwaren inmiddels al een lagere prijs/m2 dan de andere vergelijkbare objecten in het [F]
*** Heeft inmiddels object al weer door verkocht voor een wat lagere koopsom dan in 2011, hieruit blijkt dat een resterende looptijd ook van waardebelang is"
3.5.
De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een overzicht verstrekt van huurwaarden in het [F] , die hij heeft afgeleid uit voor kantoorpanden in het [F] overeengekomen huren.
Adres
Bouwjaar
Huur per m2
Opmerkingen
[E]
[G] , [A] , [B]
2010
€ 160
Na compromis
[O]
2013
€ 210 - € 220
[L]
1969/2011
€ 210
Eigendom [belanghebbende] 2011 of 2012 gestript en uitgebreid, gerenoveerd
[P]
1985
€ 185
Renovatie 2012
[Q]
1994
€ 125
Niet gerenoveerd gedeelte
[Q]
1994/2014
€ 177
Gerenoveerd gedeelte
[R] / [S] ( [T] )
2001
€ 160 - € 195
[U]
1992/1996
€ 185
Renovatie 2015
3.6.
De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een ‘matrix model Huurbandbreedte pp 2014’ overgelegd met daarin de volgende gegevens:
laag
hoog
laag
hoog
locatie
huur per m2 VVO
2013
2013
2014
2014
[…]
[V]
€ 123
€ 200
€ 120
€ 200
[…]
[W]
€ 100
€ 250
€ 100
€ 250
[…]
[F]
€ 110
€ 200
€ 110
€ 195
[…]
[A1]
€ 130
€ 210
€ 130
€ 200
[…]
[B1]
€ 115
€ 60
€ 110
€ 160
[…]
[C1]
€ 80
€ 170
€ 75
€ 170
[…]
[D1]
€ 60
€ 145
€ 50
€ 145
[…]
[E1]
€ 65
€ 160
€ 65
€ 160
[…]
[F1]
€ 90
€ 145
€ 90
€ 145
[…]
[G1]
€ 100
€ 140
€ 95
€ 135
[…]
[H1]
€ 80
€ 160
€ 80
€ 160
[…]
[I1]
€ 100
€ 165
€ 100
€ 155
[…]
[J1]
€ 60
€ 120
€ 50
€ 120
rest locaties
OVERIG
€ 50
€ 140
€ 45
€ 140
3.7.
De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een ‘ambtsverslag’ van taxateur [K1] overgelegd, dat is opgemaakt op 4 maart 2016. Daarin is onder meer vermeld:
"De opbouw van de kapitalisatiefactor bestaat uit een basisrendement en risico-opslagen. De hoogte van de parameters zijn afhankelijk van de objectsoort, locatie, leegstand en objectgebonden opslagen. Tesamen vormen deze de Yield, die nog met 7% verwervingskosten gecorrigeerd wordt. De reciproque van de Yield is de kapitalisatiefactor. Het basisrendement bestaat uit een risicovrij deel (en) een risico-opslag. Deze risico-opslag is een eis voor het beleggen in vastgoed. Hoe beter het object hoe lager de risico-opslag, dus hoe hoger de kapitalisatiefactor (reciproque van de Yield).
[E] ligt in het locatieklasse gebied [L1] .
de opbouw van de kapitalisatiefactor na bezwaar:
rendement(rendement + locatie + objectsoort)
6,75
leegstand
maanden
8
0,90
€ -
13,3%
b.j. funct(gebouw gebonden, ondoelm etc)
0,30
€ -
4,4%
onderhoud(extrakosten (verhuurbaar) up-to-date houden
0,40
€ -
5,9%
excessieve onderhoudskosten (monument)
totaal
8,35
1/x
7% kosten
11,98
€ -
7,0%
Kapitalisatiefactor
11,10
€ -
30,7%
De geobjectiveerde leegstand is hierboven
13,3%de werkelijke leegstand zie hierna
13,3%de werkelijke leegstand zie hierna
[E] ligt in de wijk [M1] , [N1] wijk […] .
De wijk [M1] heeft 234 kantoren met een gezamenlijke grootte (VVO) van 718.128 m2. Binnen [M1] heeft de locatieklasse [L1] hiervan 73 objecten met een gezamenlijke grootte (VVO) van 266.397 m2.
LEEGSTAND
aantal
objecten
voorraad
leeg
percentage
Binnen [M1] 2 jaar of langer leeg
Binnen [L1]
234
18
1,69%
73
4
5,48%
LEEGSTAND
aantal meters m2
voorraad
leeg
percentage
Binnen [M1] 2 jaar of langer leeg
Binnen [L1]
718.128
39.863
5,55%
266.397
5.339
2,00%
Uit bovenstaande blijkt dat wij in de bezwaarbehandeling uitgegaan zijn van een hoger percentage leegstand dan de leegstand binnen de wijk en locatieklasse."
3.8.
De Heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in hoger beroep een ‘Overzicht incentives en BTW huurcontracten [E] ’ gevoegd. Hieraan ontleent het Hof het volgende:
Huurder
Oppervlakte
Parkeerplaatsen
Huur per m2 incl. onderscheidenlijk excl. BTW
Huur per
m2 volgens Heffingsambtenaar
Huur per m2 in voorstel belanghebbende
Ingang huur
[O1] B.V.
6.115 m2
74
€ 261
€ 216
€ 160
€ 100
2011
[P1] B.V.
2.729 m2
37
€ 261
€ 216
€ 160
€ 100
2013
[Q1] B.V.
1.593 m2
16
€ 224
€ 185
€ 160
€ 121
2014
[R1] B.V.
3.047 m2
42
€ 218
€ 180
€ 160
€ 121
2015
Stichting [S1]
516 m2
5
€ 200
€ 165
€ 160
€ 121
2015
[T1] B.V.
1.012 m2
20
€ 228
€ 189
€ 160
€ 121
2015
[U1]
1.033 m2
12
€ 224
€ 185
€ 160
€ 121
2016
[V1]
101 m2
12
€ 163
€ 135
€ 160
€ 121
2016
3.9.
Belanghebbende heeft in haar nader stuk van 10 februari 2017 onderstaand overzicht opgenomen:
Huurder
Oppervlakte
Parkeerplaatsen
Huur
Huur na incentives
Ingangsdatum
[O1] B.V.
6.163 m2
74+48
onbekend
onbekend
06-07-2010
[P1] B.V.
1.719 m2
27
€ 216
€ 170,22
01-12-2011
[P1] B.V.
1.014 m2
10
€ 216
€ 152,34
01-04-2013
[Q1] B.V.
1.603 m2
16
€ 185
€ 77,1
01-08-2014
[R1] B.V.
2.033 m2
32
€ 165
€ 73,69
01-01-2015
Stichting [S1]
516 m2
5
€ 165
€ 85,84
01-01-2015
[T1] B.V.
1.012 m2
20
€ 185
€ 94,81
01-09-2015
[W1]
9e verdieping
percentage
n.b.
14-12-2015
[V1]
101 m2
€ 135
€ 80,87
01-01-2016
3.10.
Belanghebbende verleent incentives die bestaan uit “huurvrije perioden” van 30 tot 40 percent van de totale contractduur. Daarnaast verstrekt belanghebbende inrichtingsbijdragen van € 250 tot € 500 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak welke zij voor 50 percent tot de incentives rekent.
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft overwogen:
"
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. [Belanghebbende] heeft ter zitting verklaard dat de objectafbakening, zoals die door
[de Heffingsambtenaar] is geschied, niet in geschil is. De rechtbank ziet - op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting - geen aanleiding voor het oordeel dat
[de Heffingsambtenaar] een onjuiste objectafbakening heeft gehanteerd.
8. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat de in bezwaar verlaagde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. In het verweerschrift is een inzichtelijke herleiding opgenomen van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor uit de huurprijzen dan wel verkoopprijzen van de in de directe nabijheid van de onroerende zaken gelegen vergelijkbare objecten, te weten [O] te [Y] en [L] te [Y] . Ook is in aanmerking genomen de gerealiseerde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten, die ook zijn gelegen in de directe nabijheid van de onroerende zaken [R] nummers [M] , [P] en [Q] . [De Heffingsambtenaar] heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen.
9. In hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, heeft de rechtbank geen aanwijzing kunnen vinden dat [de Heffingsambtenaar] de door hem in het kader van de waardevaststelling gehanteerde huurkapitalisatiemethode verkeerd heeft toegepast.
10. In de door [belanghebbende] overgelegde taxatiekaarten, waarin de waarden van de
onroerende zaken eveneens met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode is bepaald, wordt er uitgegaan van een huurwaarde van € 100 per m2 respectievelijk € 121 per m2 en een kapitalisatiefactor van 10. De door [belanghebbende] gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn minder geschikt als vergelijk. De marktgegevens van de in de directe nabijheid van de onroerende zaken gelegen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, zoals dat hiervoor is overwogen, geschikter als vergelijk.
11. [Belanghebbende] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden, die [de Heffingsambtenaar] in bezwaar heeft gebruikt, te hoog zijn. De keuze van [belanghebbende] om ruime incentives op de huurprijzen te verstrekken, leidt niet tot het oordeel dat [de Heffingsambtenaar] van een te hoge huurwaarde is uitgegaan. Daartoe zou het nodig zijn inzicht te hebben in het geheel van incentives, zoals deze in de markt als geheel worden toegepast. [Belanghebbende] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door haar verstrekte incentives op de huurwaarde op de gehele markt in een zelfde omvang toegepast worden. Een enkele opsomming van de zijde van [belanghebbende] van een aantal in de markt toegepaste incentives, is daartoe onvoldoende.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de twee onroerende zaken, hiervoor onder 1 in kolom I vermeldt onder de nummers 2 en 6, korter dan 2 jaar voor het onderhavige belastingjaar, in gebruik zijn genomen. De waarde van deze twee onroerende zaken dient op grond het recht (ECLI:NL:HR:2013:477) per object met omzetbelasting (btw) te worden vastgesteld. Niet in geschil is het feit dat [de Heffingsambtenaar] het effect van de omzetbelasting in bezwaar heeft uitgemiddeld over alle onderhavige objecten door te werken met een uniforme huurwaarde van € 160 per m2. Hoewel een uniforme benadering, zoals [belanghebbende] terecht aanvoert, als zodanig in strijd is met voornoemde uitgangspunt van waardebepaling, kan de rechtbank in de door [de Heffingsambtenaar] gebruikte onderbouwing - in het bijzonder gezien de huurwaarden van onderscheidenlijk € 225 en € 210 voor de vergelijkingspanden [O] en [L] - geen aanleiding zien voor het oordeel dat de door [de Heffingsambtenaar] bepaalde waarden voor de onderhavige objecten te hoog zijn vastgesteld.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de in bezwaar verlaagde waarden van de onroerende zaken, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarden van de objecten op te hoge bedragen heeft vastgesteld. In hoger beroep spitst het geschil zich toe op de vragen of:
a. de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de huurwaarden van de objecten in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de onder 3.10 vermelde incentives;
b. de bij de bepaling van de waarden van de objecten door de Heffingsambtenaar gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 11,1 te hoog is.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt de in geschil zijnde vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar daarentegen ontkennend.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen aldus dat het totaal van de waarden van de objecten nader wordt vastgesteld op € 22.539.000.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
Niet tussen partijen in geschil is dat elk van de objecten een onroerende zaak is als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Het Hof volgt dit gezamenlijke, naar zijn oordeel juiste, uitgangspunt van partijen.
6.2.
Niet tussen partijen in geschil is voorts dat de waarden van elk van de onroerende zaken conform artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Het Hof sluit zich aan bij dit gezamenlijke, naar zijn oordeel juiste, standpunt van partijen.
6.3.
Ter zitting van het Hof hebben partijen verklaard dat de wijze waarop de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de BTW hen niet langer verdeeld houdt. Ook op dit punt volgt het Hof het gezamenlijke standpunt van partijen.
6.4.
De marktwaarde is volgens de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.5.
Bij de bepaling van de marktwaarde dient te worden uitgegaan van de vrij opleverbaarheid van de onroerende zaak. Van vrij opleverbaarheid is sprake als de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen (de verkrijgingsfictie). Met omstandigheden zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De marktwaarde is dus in sterke mate geobjectiveerd. Naar het oordeel van het Hof brengt deze objectivering mee dat indien, zoals in dit geval, de marktwaarde wordt bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en daarbij de aan de onroerende zaak toe te kennen huurwaarde wordt gesteld op de op of rond de waardepeildatum per saldo overeengekomen huur van die onroerende zaak (de werkelijke huur), deze huur dient te worden gecorrigeerd voor bedingen in of bij de verhuurovereenkomst, voor zover deze bedingen de werkelijke huur in betekenende mate doen afwijken van voor vergelijkbare onroerende zaken op of rond de waardepeildatum per saldo overeengekomen huren.
6.6.
Van de onder 3.8 en 3.9 genoemde huren laat het Hof de huren die twee jaar of meer jaren vóór of na de waardepeildatum zijn bedongen buiten beschouwing omdat zij minder geschikt zijn als marktgegeven bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaken op waardepeildatum. Het Hof gaat in dat verband uit van de in het overzicht van belanghebbende genoemde ingangsdata.
6.7.
De Heffingsambtenaar heeft onderscheid gemaakt tussen onroerende zaken waarvan de marktwaarde inclusief BTW moet worden bepaald en onroerende zaken waarvan de marktwaarde exclusief BTW moet worden bepaald. Het verschil tussen de bedongen huur (voor aftrek van incentives en alle op één na inclusief BTW) en de door de Heffingsambtenaar voorgestane huurwaarde varieert van 19,86 tot 29,98 percent van de bedongen huur exclusief, onderscheidenlijk inclusief, BTW.
Huurder
Huur
Bij uitspraak op bezwaar vastgestelde huurwaarde
Verschil als % van de huur
[P1] B.V.
€ 216
exclusief BTW
€ 160
25,95 %
[Q1] B.V.
€ 224
inclusief BTW
€ 160
28,52 %
[R1] B.V.
€ 218
inclusief BTW
€ 160
26,51 %
Stichting [S1]
€ 200
inclusief BTW
€ 160
19,86 %
[T1] B.V.
€ 228
inclusief BTW
€ 160
29,98 %
[U1]
€ 224
inclusief BTW
€ 160
28,52 %
6.8.
Belanghebbende is uitgegaan van de voor de onroerende zaken overeengekomen huren exclusief BTW. Het verschil tussen de bedongen huur (voor aftrek van incentives en alle exclusief BTW) en door belanghebbende voorgestane huurwaarde varieert van 29 tot 58 percent van de bedongen huur exclusief BTW:
Huurder
Huur voor
incentives
Huur na incentives
Incentives als %
van de huur (afgerond)
[P1] B.V.
€ 216
€ 152,34
29 %
[Q1] B.V.
€ 224
€ 77,10
58 %
[R1] B.V.
€ 200
€ 73,69
55 %
Stichting [S1]
€ 165
€ 85,84
48 %
[T1] B.V.
€ 185
€ 94,81
48 %
6.9.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, in het bijzonder het overzicht van huurwaarden van kantoorpanden in het [F] rond de waardepeildatum (zie onder 3.5), de matrix model Huurbandbreedte pp 2014 (zie onder 3.6), het ambtsverslag (zie onder 3.7) alsmede de onder 3.8 en 6.7 vermelde gegevens, aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken gebruik heeft gemaakt van een huurwaarde die geenszins te hoog is. In dit oordeel ligt besloten dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling met de bij de verhuur van de onroerende zaken verleende incentives in voldoende mate rekening heeft gehouden. Hieraan doet niet af hetgeen belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd. Indien, zoals belanghebbende bepleit, de in aanmerking te nemen huurwaarden van de onroerende zaken worden gesteld op de overeengekomen (bruto) huren verminderd met de door belanghebbende in of bij de verhuurovereenkomst aan de huurder van de zaak verleende incentives, zouden deze huurwaarden in betekenende mate afwijken voor vergelijkbare onroerende zaken in het [F] of op rond waardepeildatum per saldo overeengekomen huren. Dit is naar ’s-Hofs oordeel niet verenigbaar met de aan artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ ten grondslag liggende objectivering van de marktwaarde (zie onder 6.5).
6.10.
Bij zijn oordeel dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane huurwaarde van
€ 160 per m2 geenszins te hoog is, neemt het Hof voorts in aanmerking dat uit de door de Heffingsambtenaar (zie onder 3.8) en belanghebbende (zie onder 3.9) overgelegde overzichten blijkt dat de huren van de onroerende zaken, met één atypische uitzondering, stuk voor stuk hoger zijn dan € 160 per m2. De uitzondering betreft een object dat door maatvoering en situering sterk afwijkt van de overige objecten, zodat de huur per m2 van dat object niet maatgevend kan zijn voor de bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken in aanmerking te nemen huurwaarde.
6.11.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken een matrix overgelegd (zie onder 3.4), die hij ter zitting heeft toegelicht. De matrix neemt zes verkooptransacties van kantoorpanden in [Y] tot uitgangspunt ( [H] , [I] , [J] , [O] , [L] en [M] ; de vergelijkingsobjecten). Door de bij deze transacties gerealiseerde verkoopprijzen per m2 te delen door de huurwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten is de kapitalisatiefactor bij verkoop berekend. Rekening houdend met het bouwjaar, de ligging, de onderhoudstoestand en de verhouding leeg/verhuurd van de vergelijkingsobjecten is de kapitalisatiefactor bij verkoop omgerekend naar de huurwaardekapitalisatiefactor die bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken is gebruikt.
6.12.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de onder 3.4 opgenomen aangepaste matrix en de gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 11,1 niet te hoog is. Bij de bepaling van de huurwaardekapitalsatiefactor is gebruik gemaakt van op de markt gerealiseerde prijzen van de objecten en daarmee vergelijkbare panden. Daarbij is met verschillen in bouwjaar, de ligging, de onderhoudstoestand en de verhouding leeg/verhuurd in voldoende mate rekening gehouden. Het oordeel dat de huurwaardekapitalisatiefactor van 11,1 niet te hoog is, vindt voorts steun in de in het ‘ambtsverslag’ (zie onder 3.7) opgenomen berekening van de factor waarin het door de (fictieve) ‘meestbiedende koper’ gewenste netto-aanvangsrendement (‘yield’) tot uitgangspunt is genomen.
6.13.
Dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn, vindt voorts bevestiging in de prijzen die bij recente verkopen van de onroerende zaken [L] en [M] zijn gerealiseerd (zie onder 3.4). Weliswaar hebben de verkooptransacties meer dan twee jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat een rechtstreekse herleiding van de waarde van de objecten uit de bij deze transacties gerealiseerde verkoopprijzen niet aan de orde is, maar deze verkoopprijzen zijn een sterke indicatie dat de voor de objecten vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
6.14.
Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende, naast hetgeen hiervoor is vermeld, heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de objecten op te hoge bedragen heeft vastgesteld, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
6.15.
Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.T. Sanders en mr. B.G. van Zadelhoff in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 12 september 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.