Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-17/00422 en BK-17/00423
Uitspraak van 1 december 2017
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de directeur Belastingen van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 8 maart 2017, nummers ROT 16/6060 en 16/6061.
Procesverloop
1.1.
Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken Groene Hilledijk [A] en [B] te [Y] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 op € 65.000 en € 62.000 vastgesteld.
1.2.
Met betrekking tot de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het jaar 2016 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Y] naar heffingsmaatstaven van € 65.000 en € 62.000 opgelegd. De aanslagen bedragen € 83,59 en € 79,73.
1.3.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
1.5.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.6.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 124 is geheven.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 juli 2017, geduid "verweerschrift", gereageerd op het hogerberoepschrift.
1.8.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 oktober 2017 in Den Haag. Partijen zijn verschenen.
Feiten
2.1.
De onroerende zaken [A] en [B] te [Y] , in eigendom bij belanghebbende, zijn in het jaar 1926 gebouwde boven winkels gelegen zogeheten twee-over-een-trapwoningen van 77 m² en 75 m².
2.2.
Het van de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting gemaakte verslag van 23 juni 2016 - een door belanghebbende voorafgaande aan de zitting toegezonden kopie van het verslag is bij het Hof op 18 oktober 2017 binnengekomen, zij het dat een kopie al tot de gedingstukken behoorde, - vermeldt:
"(…)
Onderwerp:
Onderwerp van de hoorzitting betreft de bezwaarschriften ingediend door [C] tegen de waardevaststelling van diverse objecten voor het jaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 en 2016 naar waardepeildatum 1 januari 2015. Tijdens de hoorzitting heeft dhr. [C] (hierna te noemen [C] ) per object de geschilpunten benoemd en zijn zienswijze inhoudelijk nader toegelicht. Tijdens de hoorzitting zijn de volgende punten besproken:
Algemeen
[C] geeft aan 1 schrijven voor bezwaarschriften te hebben en daar enkel de jurisprudentie in aan te passen. Verder gebruikt [C] jaarlijks hetzelfde bezwaarschrift. Hierbij geeft [C] aan de doelstelling te hebben om de vastgestelde WOZ waarde omhoog te krijgen. In het door [C] opgestelde bezwaarschrift staat enkel benoemd dat de waarde niet juist is vastgesteld, maar of deze te hoog of te laag is vastgesteld geeft [C] in het bezwaarschrift niet aan. [C] geeft aan geen behoefte aan uitspraken te hebben en stelt dat alles uit de ingediende bezwaarschriften komt te vervallen tenzij het tijdens de hoorzitting nog een keer wordt benoemd.
[C] stelt namens belanghebbende [D] het volgende:
1. Belanghebbende heeft geen bezwaar tegen het verhogen van de WOZ waarde
2. Belanghebbende heeft geen hypotheken op haar panden en wil uiteindelijk naar de Duitse Bank ter financiering en heeft belang bij een hoge WOZ waarde
3. Het grootste belang is de juiste waardering van de objecten
Woningen
[E] , [F] , [G] , [H] , [I] , [J] [K] , [L] , [M] [A] en [B]
[C] heeft aangegeven in overleg te treden met belanghebbende en binnen twee weken te laten weten of onderhavige bezwaarschriften worden ingetrokken of aangehouden.
(…)"
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
3. In geschil is de door [de heffingsambtenaar] bij de bestreden besluiten gehandhaafde vaststelling van de waarden van de objecten. [De heffingsambtenaar] verdedigt die waarden. [Belanghebbende] stelt zich in zijn beroepschrift op het standpunt dat een 'aanzienlijk andere (lagere/hogere) waarde' aan de objecten moet worden toegekend. Uit de onderbouwing van zijn beroepschrift blijkt dat [belanghebbende] een lagere waarde bepleit. Dat blijkt bijvoorbeeld uit [belanghebbendes] stelling dat [de heffingsambtenaar] bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie en de verpaupering van de omgeving. Ter zitting bepleit [belanghebbende] een waarde van € 54.000,- voor [A] en een waarde van € 49.000,- voor [B] . Dat pas ter zitting concreet is geworden welke lagere waarden [belanghebbende] bepleit, is niet in strijd met de goede procesorde. [De heffingsambtenaar] is er bij het schrijven van zijn verweerschrift vanuit gegaan dat [belanghebbende] een lagere waarde beoogde en heeft zich ook zo voorbereid op de zitting.
4. Ter zitting klaagt [belanghebbende] over de inhoud van het verslag van de hoorzitting. Voor zover hij heeft bedoeld dat het verslag niet in de dossiers is gevoegd, wordt vastgesteld dat in één van beide dossiers het verslag wel is gevoegd. Voor zover [belanghebbende] heeft bedoeld dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet juist is, onderbouwt hij dat standpunt niet. Verder klaagt [belanghebbende] over de inhoud van het bestreden besluit in de zaak met zaaknummer ROT 16/6061, waarin het gebruikelijke tekstblok waarin de oude en de nieuwe WOZ-waarden staan, ontbreekt. Weliswaar ontbreekt dat tekstblok, maar uit de inhoud van het bestreden besluit volgen de oude en de nieuwe WOZ-waarden wel.
5. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] de waarden te hoog heeft vastgesteld, faalt.
5.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. De (al dan niet geïndexeerde) waarden die per een vorige waardepeildatum(s) voor de onroerende zaken zijn vastgesteld speelt hierbij geen rol. Het standpunt van [belanghebbende] dat de waarden ten opzichte van de voorgaande belastingjaren te hoog zijn vastgesteld, wordt door de rechtbank dus niet gevolgd.
5.2.
Op [de heffingsambtenaar] rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [O] van 23 november 2016 maakt [de heffingsambtenaar] de waarden aannemelijk. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden hanteert de taxateur de vergelijkingsobjecten [P] , [Q] , [R] en [S] . Ter zitting heeft de taxateur [S] vanwege de minder goede vergelijkbaarheid als vergelijkingsobject laten vallen, wat de rechtbank - anders dan [belanghebbende] - niet in strijd met de eisen van een goede procesorde acht. De overige drie vergelijkingsobjecten zijn op de belangrijkste kenmerken, zoals type, ligging, bouwjaar en oppervlakte, voldoende vergelijkbaar met de objecten. [Belanghebbende] maakt niet aannemelijk dat het door hem aangevoerde vergelijkingsobject [J] beter vergelijkbaar is. Niet in geschil is dat dat object een oppervlakte heeft van 58 m², terwijl de objecten van [belanghebbende] en de vergelijkingsobjecten van [de heffingsambtenaar] een oppervlakte hebben van tussen 72 m² en 78 m² en dus voor wat betreft (in ieder geval) oppervlakte beter vergelijkbaar zijn dan het door [belanghebbende] aangevoerde object. [Belanghebbende] onderbouwt niet dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Uitgaande van wat [belanghebbende] stelt - dat de objecten ongunstig liggen (aan een drukke straat en voordeur gelegen in een winkelentree) en, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, niet gerenoveerd zijn - heeft [de heffingsambtenaar] hiermee voldoende rekening gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank is een (eventueel) verschil in ligging en staat van onderhoud verdisconteerd in het verschil in vierkante meterprijs. Het object [A] heeft een verschil in vierkante meterprijs met de vergelijkingsobjecten van € 165,- (gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten is € 1.010,- en waarde per m² van [A] is € 845,-). Indien het verschil van € 165,- wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van 77 m², geeft dat een verschil van € 12.705,-. Het object [B] heeft een verschil in vierkante meterprijs met de vergelijkingsobjecten van € 183,- (gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten is € 1.010,- en waarde per m² van [B] is € 827,-). Indien het verschil van € 183,- wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van 75 m², geeft dat een verschil van € 13.725,-. [Belanghebbende] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [de heffingsambtenaar] met het verschil (van € 12.705,- respectievelijk € 13.725,-) voldoende rekening heeft gehouden met een (eventueel) verschil in ligging en staat van onderhoud. [Belanghebbende] maakt niet aannemelijk dat, zoals hij ter zitting stelt, de renovatiekosten € 20.000,- per object bedragen en bestrijdt ook niet dat, zoals [de heffingsambtenaar] ter zitting aanvoert, eventuele renovatiekosten van € 20.000,- niet 'één op één' leiden tot een zodanige waardevermindering. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat [de heffingsambtenaar] de waarden te hoog heeft vastgesteld.
6. De beroepen zijn ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
8. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.
(…)"
Geschil en standpunten
4.1.
Partijen houdt in hoger beroep, in zoverre net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaken met € 65.000 en € 62.000 te hoog zijn gewaardeerd, welke vraag belanghebbende bevestigend - ter zitting bepleit hij waarden van € 54.000 en € 49.000 - en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
4.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Beoordeling
5.1.
De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaken, afgezet tegen de informatie over de vergelijkingsobjecten, met juistheid geconcludeerd dat het geheel van voorhanden zijnde gegevens meebrengt dat de onroerende zaken met € 65.000 en € 62.000 niet te hoog zijn gewaardeerd.
5.2.
Het Hof neemt in aanmerking dat de heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, met al wat hij in beroep en hoger beroep over de onroerende zaken en de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd en aan stukken, vooral de ter onderbouwing van de waarden gebruikte taxatierapporten van 23 november 2016, heeft ingebracht, mede ter weerlegging van de door belanghebbende aangevoerde stellingen, is geslaagd voldoende feiten en omstandigheden te stellen en ook, tegenover de kennelijke betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat aan de onroerende zaken, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, geen lagere waarden dan € 65.000 en € 62.000 zijn toe te kennen.
5.3.
Belanghebbende heeft niets aangevoerd waaruit een beletsel is te putten voor het handhaven van de waarden op € 65.000 en € 62.000. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
5.4.
Wat dat aangaat hecht het Hof eraan op te merken dat belanghebbende in de procedure meer algemene en weinig inhoudelijke op de onroerende zaken betrekking hebbende argumenten tegen de door de heffingsambtenaar toegepaste waarderingen heeft ingebracht. Dat past ook in het door de heffingsambtenaar geschetste beeld dat belanghebbende, althans zijn gemachtigde, in diverse andere waarderingszaken zowel voor woningen als voor bedrijfspanden steeds bijna gelijke geschriften indient. Daarbij komt dat belanghebbende ter zitting, wanneer hem wordt voorgehouden dat het hier vooral gaat om de vraag of de taxatierapporten voldoende rekening hebben gehouden met de specifieke aspecten van de onroerende zaken (in het bijzonder de gebrekkige onderhoudssituatie en de verpauperde omgeving) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, volstaat met het lukraak, niet onderbouwd en met minder kennis van zaken dan de heffingsambtenaar maken van een enkele inhoudelijke op- en aanmerking.
5.5.
Anders dan belanghebbende ter zitting heeft gesteld, rechtvaardigen de omstandigheden dat niet alle tot de gedingstukken behorende taxatieverslagen en -rapporten zijn ondertekend en dat de heffingsambtenaar hier en daar de jaren 2015 en 2016 verwisselt, niet een andere conclusie met betrekking tot de waarden, reeds omdat de in kopie tot de gedingstukken bij de Rechtbank behorende taxatierapporten van 23 november 2016 beide door de taxateur zijn ondertekend en ook de (rechtens) juiste data vermelden: peildatum 1 januari 2015 en toestandsdatum 1 januari 2016. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat, waar een verkeerde datum is genoemd, sprake is van een verschrijving.
5.6.
Voor zover belanghebbende in hoger beroep nog bedoelt te stellen dat hij in de bezwaarfase niet dan wel in onvoldoende mate is gehoord, faalt ook die stelling. Uit het in 2.2 aangehaalde verslag van de hoorzitting blijkt niet anders dan dat belanghebbende volop in de gelegenheid is geweest zijn grieven tegen de in geding zijnde waarden in te brengen en dat het aan hem zelf is te wijten - wat hij ter zitting erkent - dat hij niet (ten volle) van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt, ook nu hij na de hoorzitting niets van zich heeft laten horen.
5.7.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof heeft geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier R.W. Otto. De beslissing is op 1 december 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.