Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00404
Uitspraak d.d. 1 maart 2017
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 juli 2016, nummer SGR 15/7689, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
Aan belanghebbende is bij beschikking van 31 maart 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] , postcode [… 1] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 2.799.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] voor het jaar 2015 (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake is een griffierecht van € 331 geheven.
1.4.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake is een griffierecht van € 503 geheven.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingestuurd, waarvan de heffingsambtenaar heeft kennis genomen.
2.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 18 januari 2017 te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is op 1 januari 2015 gebruiker van de onroerende zaak.
3.2.
De onroerende zaak is een logistiek distributiecomplex. Het omvat een perceel grond met een oppervlakte van 18.846 m2 (kadastraal perceel gemeente [Z] , sectie [… 1] , perceelnummers [… 1] , [… 1] en [… 1] , letter [… 1] ) en een bedrijfspand, bouwjaar 1980, bestaande uit opslag- en magazijnruimten en een kantoor, met een bruto vloeroppervlak van 4.736 m2. Het perceel grond, niet zijnde de ondergrond van het bedrijfspand, is geheel bestraat, met uitzondering van enkele groenstroken. Er zijn 23 parkeerplaatsen; op het terrein is voldoende ruimte voor het in- en uitrijden, het laden en lossen en het parkeren van vrachtwagens. De onroerende zaak is gelegen op het bedrijventerrein [A] te [Z] (het [A] ). Het [A] ligt in de nabijheid van de autosnelwegen A12 en A20.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, op 12 mei 2016 opgesteld door [B] , WOZ-taxateur, verbonden aan [C] te [D] . In dit taxatierapport zijn, naast de gegevens van de onroerende zaak, gegevens vermeld van naar de opvatting van de taxateur vergelijkbare objecten (hierna: vergelijkingsobjecten). Deze gegevens zijn in het onderstaande schema samengevat.
Oppervlak
(m2)
Rekenprijs (m2)
Huurwaarde (€)
Hwkf
(Deel-)waarde (€)
[Y]
Kantoor
540
37
19.983
10,6
211.819
Opslag/magazijn
4
28
113.36
10,6
1.201.616
Kantoor
196
43
8.445
10,6
89.517
Extra grond
1.296.110
Getaxeerde waarde
2.799.000
[E]
Opslag/magazijn (-1)
88
61
5.371
10,6
56.932
Opslag/magazijn (0)
6.9
43
299.1
10,6
3.170.460
Kantoor (0)
420
58
24.552
10,6
260.251
Kantoor (1)
595
33
20.149
10,6
213.579
Restaurant (0)
74
69
5.114
10,6
54.208
Opslag/magazijn (0)
8.2
58
479.25
10,6
5.080.050
Kantoor (0)
100
109
10.854
10,6
115.052
Kantoor (1)
100
65
6.512
10,6
69.027
Getaxeerde waarde
9.019.000
Verkoopprijs
11.580.000
Verkoopdatum
31 01 2014
[F]
Opslag/magazijn
40.45
58
2.360.257
10,6
25.018.724
Kantoor
1.521
95
119.094
10,6
1.262.396
Entresol
2.605
39
100.943
10,6
1.069.995
Getaxeerde waarde
26.429.000
Huurprijs
2.855.000
Datum huurovereenkomst
24 06 2015
[G]
Kantoor
1.2
64
754.11
9,8
754.11
Opslag/magazijn
4.4
43
1.864.940
9,8
1.864.940
Laboratorium
300
51
150.234
9,8
150.234
Getaxeerde waarde
2.769.000
Verkoopprijs
2.800.000
Verkoopdatum
01 03 2013
[H]
Kantoor (0)
333
30.809
301.928
9,8
301.928
Kantoor (1)
325
23.156
23.156
9,8
226.928
Opslag/magazijn
1.325
78.718
78.718
9,8
771.436
Getaxeerde waarde
1.300.000
Verkoopprijs
1.350.000
Verkoopdatum
02 09 2013
De huurwaardekapitalisatiefactor (hwkf) heeft de taxateur als volgt berekend:
Basisrendement (% van waarde) 2,23
Risico-opslag (% van waarde) 4,65
Netto yield (% waarde) 6,88
Netto hwkf (1/netto yield) 14,5
Exploitatielasten (in % van de bruto huur):
Onderhoudskosten 8,20
Vaste lasten 1,60
Beheerskosten 2,00
Leegstandsrisico (6 maanden per 5 jaar) 10,00
Totaal 21,08
Bruto hwkf (voor correctie kosten koper):
(100-21,8)% van netto hwkf (afgerond) 11,4
Kosten koper (in %) 7,00
Correctie kosten koper 100/107
Bruto hwkf (na correctie kosten koper) (afgerond) 10,60
3.4.
Belanghebbende heeft een op 20 mei 2015 door [I] Makelaars opgestelde taxatiekaart overgelegd. De taxatiekaart bevat de volgende berekening van de waarde van de onroerende zaak:
aantal m2
huur/m2/jaar
huurwaarde
kantoorruimte
736
€ 70
€ 51.520
opslag
4
€ 40
€ 160.000
extra grond
1.825
€ 15
€ 27.375
subtotaal
€ 235.895
totale bruto economische huurwaarde
€ 238.995
kapitaliseren tegen een BAR van
11 %
onderhandse verkoopwaarde vrij van
huur en gebruik vrij op naam
€ 2.171.773
minus kosten koper 7%
€ 142.079
WOZ-waarde per 01 01 2014
€ 2.029.694
afgerond WOZ-waarde per 01 01 2014
€ 2.030.000
Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak van € 2.799.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
4.2.
Belanghebbende bepleit:
- i) primair een waarde van € 1.421.000 (de door [I] Makelaars berekende waarde van € 2.030.000 minus 30% wegens leegstandsrisico);
- ii) subsidiair een waarde van € 1.788.126 (de door [I] Makelaars berekende waarde met dien verstande dat de ‘totale bruto economische huurwaarde’ wordt verlaagd met € 27.375 (extra grond));
- iii) meer subsidiair een waarde van € 2.030.000 (de door [I] Makelaars berekende waarde);
- iv) nog meer subsidiair € 2.458.158 (de vastgestelde waarde van € 2.799.000 -/- € 1.296.110 (wegens 7.006 m2 extra met een waarde volgens [C] van € 185 per m2) + € 955.268 (wegens 7.006 m2 extra grond met een volgens de door [I] Makelaars berekende waarde van € 136,35 per m2)).
4.3.
De standpunten van belanghebbende worden door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. In aanvulling op het onder 3.3 vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat in januari 2015 een perceel grond, groot 9.520 m2, gelegen aan de [J] te [Z] is verkocht voor € 1.999.000, dat is € 210 per m2. Uitgaande van deze prijs per m2 is alleen al de waarde van het tot de onroerende zaak behorende perceel grond van € 18.846 m2 hoger dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak inclusief de daarop gelegen opstal.
4.4.
Voor de (verdere) onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1.
Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking zodanig dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.421.000, althans € 1.788.126, althans € 2.030.000, althans € 2.458.158, en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Oordeel van de Rechtbank
6. De Rechtbank heeft het navolgende overwogen:
"5. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft de waarde bepaald met behulp van de huurkapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode is om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. De discussie spitst zich toe op de vraag in welke mate met het leegstandsrisico gerekend dient te worden.
6. In het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] zijn de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
- [E] , verkocht op 31 januari 2014 voor € 11.580.000 (in verhuurde staat), kapitalisatiefactor 10,6, gelegen op ‘ [A] ’. Voor de bepaling van de woz-waarde van dit object heeft [de heffingsambtenaar] met een leegstandsrisico van ruim 22% gerekend;
- [F] , verhuurd per 24 juni 2015 voor € 2.855.000, kapitalisatiefactor 10,6, gelegen op ‘ [A] ’;
- [G] , verkocht op 1 maart 2013 voor € 2.800.000, kapitalisatiefactor 9,8, gelegen op industrieterrein [… 2] ;
- [H] , verkocht op 2 september 2013 voor € 1.350.000, kapitalisatiefactor 9,8, gelegen op het industrieterrein [… 2] .
7. [De heffingsambtenaar] heeft aannemelijk gemaakt dat op het bedrijvenpark ‘ [A] ’ rond de waardepeildatum niet of nauwelijks sprake is van leegstand. Het park is mede vanwege zijn goede ontsluiting naar zowel de A12 als naar de A20 aantrekkelijk voor distributiebedrijven. Dit is bij het bedrijvenpark [… 2] anders. Daar was meer leegstand en daarom heeft [de heffingsambtenaar] hier terecht rekening gehouden met een hoger leegstandsrisico. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] bij de berekening van de waarde voor de onroerende zaak niet met een te laag leegstandsrisico heeft rekening gehouden en hierbij een kapitalisatiefactor van 10,6 mocht hanteren. Hij heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
8. Voorts heeft [de heffingsambtenaar] voor de onderbouwing van de waarde gewezen op de verkoop van een hectare industriegrond aan de [J] te [Z] voor € 1.999.000 ofwel € 210 per m² (exclusief BTW). Het betreffende perceel heeft een driehoekige vorm en is minder courant dan de onroerende zaak. Uitgaande van dezelfde prijs per m² zou de waarde van de onroerende zaak zonder opstallen dan hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 2.799.000. De waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde zou dus hoger uitkomen dan die op basis van de toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode.
9. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door [belanghebbende] overgelegde taxatiekaart is onvoldoende om de onderbouwde waardebepaling van [de heffingsambtenaar] te weerspreken. Bovendien is er met verwijzing naar punt 7 geen aanleiding nog eens een aftrek van 30 % toe te passen in verband met het leegstandsrisico. [Belanghebbende] heeft ter zitting gesteld dat [de heffingsambtenaar] in het taxatierapport voor de vergelijkingsobjecten verschillende huurwaarden heeft gebruikt die niet te begrijpen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de heffingsambtenaar] deze verschillen voldoende verklaard met verwijzing naar de verschillen in ouderdom en onderhoudstoestand tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De enkele stelling van [belanghebbende] dat de extra grond 1.825 m² bedraagt in plaats van 7.006 m² is niet onderbouwd en door [de heffingsambtenaar] overtuigend weersproken."
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde twee waarderingsmethoden gebruikt: een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode) en een methode van vergelijkingsmethode onroerende zaken waarvan marktgegevens bekend zijn (vergelijkingsmethode).
7.3.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in januari 2015 een perceel grond, groot 9.520 m2, gelegen aan de [J] te [Z] is verkocht voor € 1.999.000, dat is € 210 per m2, dat dit perceel grond nabij het [A] en de A1 is gelegen en dus qua ligging goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak alsmede dat de ontwikkeling van de waarde van op en nabij het [A] gelegen gronden met bedrijfsbestemming tussen de waardepeildatum en de datum waarop het perceel aan de [J] is verkocht niet zodanig is de verkoopprijs van € 210 per m2, indien deze wordt gebruikt om op grond daarvan de waarde van het perceel aan de [J] op waardepeildatum te bepalen, in betekende mate moet worden gecorrigeerd. Nu belanghebbende deze stellingen van de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, gaat het Hof van hun juistheid uit.
7.4.
Gelet op het overwogene onder 7.3 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
7.5.
Naar volgt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport (zie onder 3.3) heeft de taxateur van de gemeente de bruto huurwaarde van de onroerende zaak herleid uit de getaxeerde huurwaarden van vier bedrijfsobjecten ( [E] , [F] , [G] en [H] te [Z] ) alsmede uit de gerealiseerde huurprijs van een van deze bedrijfsobjecten ( [F] ). Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat met name de bedrijfsobjecten [E] en [F] goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De bedrijfsobjecten [G] en [H] zijn dat volgens hem, door hun andere ligging, in mindere mate. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in dit, niet door belanghebbende weersproken, standpunt.
7.6.
De bedrijfsobjecten [E] en [F] (hierna: de vergelijkingsobjecten) zijn, evenals de onroerende zaak, gelegen in het [A] , in de onmiddellijke nabijheid van de A1. Bij herleiding van de bruto huurwaarde van de onroerende zaak uit de getaxeerde huurwaarden en (wat betreft het vergelijkingsobject [F] ) de gerealiseerde huurprijs van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur gebruik gemaakt van deelhuurwaarden per m2 van onderdelen van de tot de genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak behorende bedrijfsgebouwen. De verschillen tussen de onroerende zaak en de bedrijfsobjecten [E] en [F] heeft de taxateur verwerkt in de deelhuurwaarden per m2 van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Hoewel deze verwerking niet in het taxatierapport is geëxpliciteerd, heeft het Hof in dit geval, mede gelet op de toelichting die de heffingsambtenaar in de stukken van het geding en ter zitting van het Hof op de taxatie heeft gegeven, geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de in het taxatierapport vermelde deelhuurwaarden per m2 van de onderdelen van het tot de onroerende zaak behorende bedrijfsgebouw.
7.7.
Gelet op het overwogene onder 7.5 en 7.6 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de deelhuurwaarden die bij bepaling van de waarde van de onroerende zaak aan (onderdelen van) het tot de onroerende zaak behorende bedrijfsgebouw zijn toegekend, niet te hoog zijn.
7.8.
Naar volgt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en met name de daarin opgenomen berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor (zie onder 3.3) heeft de taxateur de bij die berekening gebruikte percentages ontleend aan de onder auspiciën van de VNG opgestelde ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2014’ (de Taxatiewijzer), waarvan de publieksversie is te raadplegen op www.wozinformatie.nl. Naar het oordeel van het Hof voldoet een dergelijke berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor aan de daaraan te stellen eisen, mits aan de bij de berekening gebruikte percentages (basisrendement, risico-opslag, onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico) marktgegevens of andere objectieve gegevens ten grondslag liggen. Hoewel de onderbouwende gegevens, met uitzondering van het basisrendement, niet in het taxatierapport zijn vermeld en ook in de (publieksversie van) de Taxatiewijzer ontbreken, heeft het Hof in dit geval, mede gelet op de toelichting die de heffingsambtenaar in de stukken van het geding en ter zitting van het Hof op de taxatie heeft gegeven, geen reden aan te nemen dat de taxateur een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking heeft genomen.
7.9.
De in het taxatierapport aan de grond toegekende deelwaarde van € 1.296.110 is, gelet op hetgeen onder 7.3 is overwogen, niet te hoog.
7.10.
Gelet op hetgeen onder 7.5 tot en met 7.9 is overwogen, is de heffingsambtenaar er ook met de huurwaardekapitalisatiemethode in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde huurwaarde niet te hoog is.
7.11.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Belanghebbende heeft ter adstructie de door haar (uiteindelijk) voorgestane waarde een taxatiekaart, opgesteld door [I] Makelaars, overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, vrij van huur en gebruik en na aftrek van kosten koper, gesteld op € 2.030.000. Feiten die, indien aannemelijk bevonden, een onderbouwing van deze waarde zouden kunnen vormen, heeft belanghebbende niet gesteld. Hetzelfde geldt voor het standpunt van belanghebbende dat de zo-even genoemde waarde met 30 % moet worden verlaagd wegens een hoog leegstandsrisico. Ook voor de overige onder 4.2 vermelde standpunten heeft belanghebbende geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk, deze standpunten zouden kunnen dragen.
7.12.
Gelet op al het vorenstaande, is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. W.M.G. Visser, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 1 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.