ECLI:NL:GHDHA:2017:624 - Gerechtshof Den Haag - Ontruiming sociale huurwoning wegens onrechtmatig gebruik...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.195.456/01

Rolnummer rechtbank : 4999835 RL EXPL 16-11479

Arrest van 21 maart 2017

in de zaak van

[naam] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. M. Bouman te Delft,

tegen

Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. F.C. Werts te Den Haag.

Het geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 2 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden; daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Hierna heeft [appellant] bij memorie van grieven vijf grieven opgeworpen tegen het vonnis van 7 juni 2016 van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag. Bij memorie van antwoord heeft Staedion de grieven bestreden, waarna arrest is gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in dit kort geding om het volgende.

1.1. [appellant] huurde van Staedion de woning aan de [adres] in [plaats] . Volgens de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is de huurder verplicht het gehuurde daadwerkelijk en zelf als woonruimte te bewonen (art. 6.5), is het hem verboden, zonder schriftelijke toestemming, het gehuurde geheel of gedeeltelijk (onder) te verhuren of in gebruik te geven aan derden (art. 6.8) en is het hem verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een bedrijf of nering in het gehuurde uit te oefenen (art 6.6). Art. 6.8 van de voorwaarden bepaalt voorts dat handelen in strijd met datzelfde artikel voor de huurder een boete oplevert van € 150,- per dag.

1.2.

[appellant] heeft eind 2015 zijn woning enige tijd ter beschikking gesteld aan een vrouw, genaamd [X] .

1.3.

Op 1 december 2015 heeft een inspecteur van de afdeling Haagse Pandbrigade, belast met toezicht op o.m. naleving van de Woningwet, blijkens het daarvan opgemaakte inspectierapport (productie 3 bij de inleidende dagvaarding), de woning gecontroleerd naar aanleiding van een melding van de politie. Door een lid van het Haags Interventie Team, dat zich bezighoudt met controles op de prostitutiebranche, werd op de website www.kinky.nl waarop vrouwen seksuele diensten tegen betaling aanbieden een advertentie aangetroffen van een vrouw, genaamd [Y] . Via het opgegeven telefoonnummer werd een afspraak gemaakt die uiteindelijk leidde naar de woning van [appellant] . De in lingerie geklede vrouw die daar de deur opende, verklaarde dat zij sedert oktober 2015 in de woning als prostituee werkte onder de naam [Y] . Volgens haar, [X] , was de eigenaar van de woning er bijna nooit, was hij er alleen in de weekends en betaalde ze hem € 30,- per dag dat ze in woning werkte.

2. Staedion vordert in dit kort geding – kort gezegd – ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van een contractuele boete van € 4.650,- en van een bedrag van € 520,51 per maand (zijnde de huurprijs) tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de proceskosten. Volgens Staedion heeft [appellant] in strijd gehandeld met de huurvoorwaarden (artikelen 6.4 tot en met 6.8) en in strijd met de wet. [appellant] heeft het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming gebruikt door het gehuurde bedrijfsmatig te laten gebruiken voor prostitutie. Daarnaast gebruikt hij de woning niet zelf als hoofdverblijf. In de bodemprocedure zal Staedion ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Staedion is een instelling die in het belang van de volkshuisvesting dient te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. Zij heeft er spoedeisend belang bij de woning ter beschikking te stellen aan een huurder die op de wachtlijst staat en wel aan de huurvoorwaarden voldoet, aldus nog steeds Staedion.

3. Na verweer van [appellant] heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming toegewezen. De andere vorderingen, behalve die betreffende de veroordeling tot betaling van de proceskosten, zijn afgewezen. [appellant] komt met zijn grieven op tegen de toewijzing van de ontruiming.

4. Volgens [appellant] (in zijn
tweede grief) staat niet vast dat in de woning prostitutie werd bedreven. Het blijkt niet uit de verklaring van [X] , er is geen melding van overlast geweest en uit het aantreffen van een enkel ongebruikt condoom en wc-rol op het nachtkastje is niet de conclusie te trekken dat sprake is van prostitutie. De verklaring van [X] acht [appellant] op een aantal punten aantoonbaar onjuist en volgens hem zijn haar door de politie woorden in de mond gelegd. [appellant] heeft een nadere verklaring van [X] in het geding gebracht, inhoudende dat zij hem in een bar heeft leren kennen, dat hij haar zijn huis aanbood omdat zij geen slaapplek had wat hij zielig voor haar vond, dat hij niet wist dat zij “dit” in zijn huis deed en dat zij hem er geen geld voor hoefde te geven.

5. Zoals vermeld onder 1.1 was [appellant] op grond van art. 6.5. van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde daadwerkelijk en zelf als woonruimte te gebruiken en op grond van art. 6.8 van die voorwaarden was het hem verboden, zonder schriftelijke toestemming, het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan een derde.

[appellant] bestrijdt niet dat hij de woning eind oktober 2015 aan [X] ter beschikking heeft gesteld, noch dat hij er nauwelijks zelf was en alleen in de weekends aanwezig was. Reeds op grond hiervan moet geoordeeld worden dat [appellant] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen als huurder, in het bijzonder de verplichting ex art. 6.8 van de huurvoorwaarden, zoals Staedion ook heeft aangevoerd.

6. Staedion heeft in beginsel het recht de overeenkomst te doen ontbinden.

Immers, op grond van artikel 6:265, lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

7. Met zijn
derde griefbetoogt [appellant] , zo begrijpt het hof, dat de tekortkoming zo gering was dat ontbinding niet is gerechtvaardigd en dat zijn belang om over een woning te beschikken zwaarder weegt dan het belang van Staedion bij ontbinding en ontruiming. [appellant] wist niet en kon niet weten dat er prostitutie in de woning werd bedreven en bovendien was het slechts gedurende een korte periode.

8. [appellant] heeft zijn woning gedurende ruim een maand (van eind oktober tot 1 december 2015) in gebruik gegeven aan een vrouw die hij ontmoet had in een bar. Zelfs als juist is dat hij haar zijn woning enkel uit medelijden aanbood en niet wist dat zij daarin prostitutie bedreef (of wilde gaan bedrijven), kan dat [appellant] niet baten. Uitgangspunt blijft dat het hem verboden was de woning – zonder schriftelijke toestemming – in gebruik te geven aan een derde en juist omdat hij die derde niet kende, had het op zijn weg gelegen om toezicht te houden op de wijze waarop zij van zijn woning gebruik maakte. Dat heeft hij kennelijk niet (voldoende) gedaan, want de vrouw heeft zich vrij genoeg gevoeld om te adverteren op een website waarop vrouwen seksuele diensten tegen betaling aanbieden. Dat zij dat deed, heeft [appellant] niet bestreden. [X] heeft haar diensten aangeboden in zijn woning, kennelijk vanuit de wetenschap dat hij zich niet met haar wijze van bewoning zou bemoeien. [X] adverteerde op de website met een beschikbaarheid van zes dagen per week. Door de actieve wijze van optreden van de Pandbrigade die toezicht houdt op de naleving van de Woningwet is een eind gekomen aan (het aanbieden van) prostitutie in de woning. Voorshands acht het hof ook voldoende aannemelijk dat geen sprake was van een incident. De verklaring van [X] tegenover het interventieteam is op dat punt helder (“Ik werk sinds ongeveer eind oktober hier in de woning.”) en in haar latere verklaring stelt zij dat [appellant] niet wist dat zij “dit” deed. Dat zij [appellant] aanduidt als de eigenaar, terwijl hij huurder is en dat zij hem met een andere voornaam aanduidde doet daaraan niet af.

9. Naar het oordeel van het hof is de tekortkoming van [appellant] niet van zo geringe aard dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De tweede en de derde grief falen.

10. Met de
vierde griefklaagt [appellant] erover dat de kantonrechter de belangen van Staedion heeft laten prevaleren boven de zijne. [appellant] heeft de woning in 2013 verkregen na eerst op verschillende locaties te hebben verbleven met woonbegeleiding; hij bewoonde de woning onder ambulante begeleiding van het Leger des Heils. De lange weg die hij heeft moeten afleggen om een woning te krijgen en zijn behoefte aan een stabiele woonomgeving leiden ertoe dat zijn belang om over de woning te beschikken veel groter is dan alleen het hebben van een dak boven zijn hoofd.

11. Het is duidelijk dat [appellant] belang heeft bij het behoud van zijn woning. Het is echter ook duidelijk dat Staedion er belang bij heeft dat schaarse sociale woningen rechtvaardig worden verdeeld. Bij een rechtvaardige verdeling past dat een huurder die zijn woning in gebruik geeft aan iemand die hij enkel kent van een ontmoeting uit een bar en die vervolgens geen enkel toezicht houdt op het gebruik dat die persoon van de aan de huurder toevertrouwde woning maakt, zodat deze persoon zich vrij genoeg voelt om zich zes dagen in de week in de woning beschikbaar te houden voor prostitutie, moet wijken voor een huurder die zich wel als goed huurder gedraagt en de woning zelf bewoont overeenkomstig het doel waarvoor deze wordt verhuurd. Ook de vierde grief strandt.

12. De
eerste griefbetreft de vraag of Staedion ten tijde van de beslissing van de kantonrechter spoedeisend belang had bij de gevorderde ontruiming. Het hof dient die grief in ieder geval met het oog op de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling te beoordelen. [appellant] heeft aangevoerd dat uit het tijdsverloop van bijna zes maanden tussen 1 december 2015 en het moment van aanspannen van het kort geding kan worden afgeleid dat Staedion geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft gehad. Voorts was de woning drie maanden na de ontruiming nog niet opnieuw verhuurd.

13. Het hof stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst (zo nodig door een rechter) zal worden beëindigd. Bovendien dient vast te staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.

14. Op grond van het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst zal worden beëindigd alsook dat van Staedion in redelijkheid niet verlangd kan worden dat [appellant] nog langer gebruik maakt van de woning ook al is de overeenkomst nog niet beëindigd. Dat het kort geding pas in april aanhangig is gemaakt, omdat Staedion [appellant] eerst nog in de gelegenheid heeft willen stellen de huurovereenkomst zelf op te zeggen, doet daaraan niet af. Ook het feit dat de woning na de ontruiming enige tijd niet verhuurd is geweest, volgens Staedion omdat daarin werkzaamheden moesten worden verricht, maakt dat niet anders. Met zijn eerste grief heeft [appellant] evenmin succes.

15. Aangezien voormelde grieven falen en de
vijfde griefgeen zelfstandige betekenis heeft, zal het vonnis worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Staedion bepaald op € 718,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan – de Sonnaville en J. J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 maart 2017 in aanwezigheid van de griffier.