ECLI:NL:GHDHA:2017:7

• Datum uitspraak: 10 januari 2017
• Publicatiedatum: 2 januari 2017
• Zaaknummer: 200.203.357/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Dupain; M.E. Honée; P. Glazener
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning wegens huurachterstand en buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak vordert Stichting Woonplus ontruiming van een woning die door [appellante] wordt gehuurd, vanwege huurachterstand en wanprestatie. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden. [appellante] betwist dat zij een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan na terugkeer in de woning en stelt dat haar visuele beperkingen haar verhinderen toezicht te houden op derden in de woning.

Het hof stelt vast dat vanaf 2 september 2016, toen [appellante] met toestemming de woning betrok, zij huur of gebruiksvergoeding verschuldigd was. Zij heeft onvoldoende bewijs geleverd dat zij aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. De huurachterstand bedraagt ruim vier tot vijf maanden, wat gezien eerdere achterstanden ernstig is.

Het hof oordeelt dat de persoonlijke omstandigheden van [appellante] geen reden vormen om de ontbinding van de huurovereenkomst te weerleggen. Woonplus mag niet worden verplicht de woning langer ter beschikking te stellen vanwege de schaarste aan sociale huurwoningen.

De vordering tot ontruiming wordt daarom bekrachtigd, met een aangepaste ontruimingsdatum van 1 februari 2017. Tevens wordt [appellante] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf die datum tot daadwerkelijke ontruiming. De kostenverdeling wordt vastgesteld waarbij [appellante] de kosten van het principaal appel draagt en Woonplus die van het incidenteel appel.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis tot ontruiming met aangepaste datum 1 februari 2017 en veroordeelt [appellante] tot betaling van gebruiksvergoeding tot ontruiming.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.203.357/01

Zaaknummer rechtbank : 5306191 VV EXPL 16-338

Arrest van 10 januari 2017

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante in het principaal appel,

verweerster in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. A.K. Ramdas te Rotterdam,

tegen

Stichting Woonplus Schiedam,

gevestigd te Schiedam,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Woonplus,

advocaat: M.J. Jeths te Utrecht.

Het geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 22 november 2016, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Die comparitie heeft plaatsgevonden op 5 december 2016; van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Bij gelegenheid van de comparitie heeft Woonplus een memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel genomen, waarbij zij één grief heeft opgeworpen tegen het vonnis van de kantonrechter in Rotterdam van 6 oktober 2016. [appellante] heeft (mondeling) op het incidenteel appel gereageerd. Tot slot is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De kantonrechter heeft in het door partijen bestreden vonnis van 6 oktober 2016 onder het kopje “2. De vaststaande feiten” een aantal feiten vastgesteld. Die vaststelling is niet in geschil. Met inachtneming daarvan alsmede op basis van hetgeen overigens als niet voldoende gemotiveerd bestreden uit de stukken blijkt, gaat het in dit kort geding om het volgende.

1.1.

[appellante] huurt vanaf 29 juni 2010 van Woonplus de woning aan de [adres] in [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van (laatstelijk) € 554,11. Volgens de Gemeentelijke Basisadministratie staan in de woning ook de heren [naam 1] (of [naam 1]) en [naam 2] ingeschreven.

1.2.

In het kader van een internationaal onderzoek (onder meer gericht tegen [naam 2]) naar georganiseerde smokkel van cocaïne met als eindbestemming Zwitserland heeft de politie op 14 oktober 2015 een inval in de woning gedaan en daarin ruim 2 kilo cocaïne en een vuurwapen aangetroffen. [appellante] is in verband daarmee in voorlopige hechtenis gesteld. Die voorlopige hechtenis is in januari 2016 geschorst.

1.3.

Bij besluit van 25 november 2015 heeft de burgemeester van Schiedam op grond van art. 13b, eerste lid van de Opiumwet sluiting van de woning bevolen voor de duur van negen maanden (van 30 november 2015 tot 30 augustus 2016). De voorzieningenrechter (bestuursrecht) heeft een verzoek van [appellante] om dat besluit bij wege van voorlopige voorziening ongedaan te maken afgewezen.

1.4.

Woonplus heeft bij brief van 29 juli 2016 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van art. 7: 231, lid 2 BW.

1.5.

In de periode van januari 2016, na de schorsing van de voorlopige hechtenis, tot 30 augustus 2015 heeft [appellante] op verschillende adressen verbleven. Op 2 september 2016 heeft zij met toestemming van Woonplus uit handen van de gemeente Schiedam de sleutel van de woning ontvangen. Zij is hierna in de woning teruggekeerd.

1.6.

Volgens een verhuurdersverklaring van Woonplus d.d. 14 juli 2016 betreffende de woning, waarvan volgens die verklaring de netto huurprijs € 438,86 en de brutohuurprijs € 558,46 is, heeft [appellante] met betrekking tot die woning een betalingsachterstand van € 491,81.

1.7.

Bij vonnis van 12 september 2014 is [appellante] veroordeeld tot betaling aan Woonplus van een bedrag van € 29,98. Dit bedrag resteerde blijkens het vonnis na tussentijdse betalingen van de oorspronkelijke vordering van € 1.274,32. De vordering was ingesteld wegens huurachterstand.

2. Woonplus vordert in dit kort geding, kort gezegd, ontruiming van de woning
primair op grond van de buitengerechtelijke ontbinding en
subsidiair op grond van wanprestatie, te weten a) handelen in strijd met de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst of b) niet voldoen aan de betalingsverplichting. Naast ontruiming vordert Woonplus betaling van een huurachterstand, in eerste aanleg tot en met september 2016 berekend op € 6.108,26, in hoger beroep tot 1 december 2016 berekend op € 7.757,54, alles met rente, proceskosten en nakosten.

3. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 554,11 per maand vanaf 1 december 2016 tot het daadwerkelijke moment van ontruiming. De vordering tot betaling van de huurachterstand is afgewezen, omdat naar het oordeel van de kantonrechter niet voldaan is aan de vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. De gevorderde proces- en nakosten zijn toegewezen.

4. De
eerste twee principale grieven betreffen de vraag of op 2 september 2016 (door de afgifte van de sleutel van de woning) een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, althans of [appellante] erop heeft mogen vertrouwen dat die is aangegaan. Met de
derde principale grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij aansprakelijk is voor de gedragingen van degenen die zich met haar goedvinden in de woning bevinden, aangezien zij er vanwege haar visuele beperkingen niet op kon toezien dat de betreffende gedragingen van derden achterwege bleven; derden hebben misbruik van haar beperkingen gemaakt. De
vierde en vijfde grief komen erop neer, dat Woonplus ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Woonplus was niet verplicht de overeenkomst te ontbinden en niet is gebleken dat Woonplus daarbij rekening heeft gehouden met het woonbelang van [appellante] en haar persoonlijke omstandigheden. Zij kan geen vervangende woonruimte vinden en komt niet in aanmerking voor noodopvang, omdat daar geen faciliteiten zijn voor mensen met een visuele beperking.

5. Met
haar incidentele grief komt Woonplus op tegen de afwijzing tot betaling van de huurachterstand. Woonplus voert aan dat [appellante] vanaf 1 oktober 2015 tot op de dag van de comparitie van partijen in het geheel geen huur of gebruiksvergoeding heeft betaald. Bij een achterstallige huur van minimaal drie maanden is volgens Woonplus ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Voorts wijst Woonplus op de eerdere veroordeling tot betaling van een huurachterstand. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Woonplus een betalingsoverzicht overgelegd met betalingsverplichtingen beginnend met november 2015 (en dus niet met oktober 2015).

6. Eén van de subsidiaire grondslagen van de vordering tot ontruiming is de gestelde huurachterstand. Om proceseconomische redenen zal eerst hierop worden ingegaan. Het hof stelt voorop, dat een vordering tot ontruiming, waarbij aan de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, alleen kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst (zo nodig door een rechter) zal worden beëindigd. Bovendien dient vast te staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.

7. [appellante] heeft betwist dat sprake is van enige huurachterstand. Voorts heeft zij gesteld geen huur verschuldigd te zijn over de periode waarin de woning op bevel van de burgemeester was gesloten, omdat die sluiting haar vanwege haar visuele beperkingen niet kan worden toegerekend. Zij wijst verder op de verhuurdersverklaring van 14 juli 2016, waarin Woonplus zelf verklaart dat er toen slechts een huurachterstand was van € 491,81.

8. Er kan geen verschil van mening over bestaan dat [appellante] vanaf het moment waarop zij de sleutel van de woning uit handen van de gemeente ontving en de woning weer betrok, 2 september 2016, zo niet huur dan toch in elk geval een gebruiksvergoeding verschuldigd was van € 554,11 per maand. Voorts was zij op grond van de huurovereenkomst in elk geval over de maand november 2015, voorafgaand aan de sluiting van de woning, huur verschuldigd. Huur is immers bij vooruitbetaling verschuldigd en de woning is pas aan het einde van die maand gesloten.

9. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv is het aan [appellante] is om te stellen en zo nodig te bewijzen, dat zij aan haar verplichting tot betaling van de huur dan wel de gebruiksvergoeding heeft voldaan. In dit kort geding dient zij daarom aannemelijk te maken dat zij aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. [appellante] heeft echter alleen betwist dat er (huur)achterstand is en geen enkel betalingsbewijs of ander bewijs in het geding gebracht om de stelling dat die achterstand er niet is aannemelijk te maken.

10. Het hof moet er daarom voorshands van uitgaan dat de achterstand in betaling op 6 december 2016, de datum van de comparitie van partijen, ruim vier, bijna vijf volle maanden huur dan wel gebruiksvergoeding beliep. Immers, de maanden september tot en met december zijn in het geheel niet voldaan. [appellante] heeft nog naar voren gebracht dat zij de huur/gebruiksvergoeding over de maanden september tot en met december 2016 alsnog zou betalen, maar dat biedt geen soulaas. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een doorlopende verplichting als waarvan hier sprake is, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Voorts neemt het hof op basis van de verhuurdersverklaring van 14 juli 2016 (waarin een bedrag van € 491,81 wordt genoemd, bijna een volle maand) en de verklaring van Woonplus bij de comparitie van partijen, inhoudende dat de huur op het moment van de sluiting niet meer wordt bijgeboekt, aan, dat [appellante] in elk geval de huur over november 2015 niet geheel heeft voldaan, terwijl zij die op basis van de huurovereenkomst verschuldigd was.

11. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.

12. De persoonlijke omstandigheden, te weten de visuele beperkingen, waarop [appellante] zich beroept kunnen die uitzondering naar het voorlopig oordeel van het hof niet rechtvaardigen. De achterstand van ruim vier, bijna vijf maanden, mede tegen de achtergrond van de eerdere huurachterstand in 2014, is daarvoor te ernstig. Reeds om die reden zal de bodemrechter ongetwijfeld, of Woonplus nu wel of niet terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden en of [appellante] nu wel of niet over de periode van sluiting huur verschuldigd was, de huur- dan wel gebruiksovereenkomst ontbinden. Verder kan naar het oordeel van het hof van Woonplus in redelijkheid niet worden verlangd dat zij toestaat dat [appellante] nog langer gebruik maakt van de woning. Woonplus is immers een sociale woningbouwcorporatie die de woning weer in het woonverdeelsysteem wil brengen; er is schaarste aan woningen en de wachtlijsten zijn lang. Het voorgaande betekent dat de grieven uit het principale appel falen, zonder dat zij behandeling behoeven.

13. Voor de incidentele grief geldt het volgende.

Een geldvordering in kort geding is slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

14. Voor wat betreft het bestaan en de omvang van de vordering volgt uit hetgeen hiervoor onder randnummer 10 is overwogen, dat in voldoende mate aannemelijk is dat [appellante] een bedrag van vier maanden huur/gebruiksvergoeding ad € 554,11, dus € 2.216,40, vermeerderd met € 491,81, zijnde totaal € 2.708,21 aan Woonplus verschuldigd is. Woonplus heeft over het spoedeisend belang gesteld dat de vordering uit hoofde van huurachterstand of gebruiksvergoeding uit haar aard spoedeisend is, maar dat vermag het hof niet zonder meer in te zien. Waarom op dit punt een ordemaatregel is vereist, heeft Woonplus dus niet voldoende duidelijk gemaakt.

15. Samengevat komt het erop neer, dat de grieven uit het principale appel en de incidentele grief alle sneuvelen. Het vonnis zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat de ontruimingsdatum in plaats van op 1 december 2016 op 1 februari 2017 wordt gesteld. Dat laatste is ook de datum met ingang waarvan [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 554,11 per maand tot het moment waarop zij de woning daadwerkelijk heeft ontruimd. [appellante] zal voorts worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, terwijl Woonplus die van het incidenteel appel dient te dragen.

Beslissing

Het hof:

in het principaal en in het incidenteel appel:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 6 oktober 2016, met dien verstande dat in het dictum in plaats van 1 december 2016 telkens 1 februari 2017 dient te worden gelezen;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, tot op heden aan de zijde van Woonplus bepaald op € 718,- aan griffierecht en op € 1.788,- aan salaris voor de advocaat en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat;

- veroordeelt Woonplus in de kosten van het incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [appellante] bepaald op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.E. Honée en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.