ECLI:NL:GHDHA:2017:80 - Gerechtshof Den Haag - Beoordeling kwalificatie huurovereenkomst bedrijfsruimte ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.180.624/01

Zaaknummer rechtbank : 3351477 CV EXPL 14-41205

Arrest van 31 januari 2017

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

MARINA PORT ZÉLANDE B.V.,

gevestigd te Zierikzee,
appellante,

nader te noemen: Marina Port Zélande,

advocaat: mr. H. Braak te Veenendaal,

tegen:

DELTA BOAT CENTER HOLDING B.V.

gevestigd te Oostvoorne,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Delta Boat,

advocaat: mr. M. van Wouwe te Rotterdam.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 22 december 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 10 februari 2016. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft Marina Port Zélande bij memorie van grieven zeven grieven aangevoerd, die door Delta Boat zijn bestreden bij memorie van antwoord (met producties). Hierna heeft Delta Boat akte verzocht, houdende niet ontvankelijkheid wegens nieuwe feiten en omstandigheden. Marina Port Zélande heeft hierop gereageerd bij antwoordakte. Daarna hebben partijen hun procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten, die de rechtbank in het vonnis in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 heeft weergegeven, zijn niet bestreden, met uitzondering van rechtsoverweging 2.3. Deze feiten (uitgezonderd 2.3) staan dus ook voor het hof vast.

Kort en zakelijk weergegeven gaat het geschil in hoger beroep louter over de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst op grond van artikel 7:230a BW of op grond van artikel 7:290 BW Pro. In overleg met partijen heeft de kantonrechter alleen hierover een eindbeslissing genomen en zijn de overige geschilpunten door de kantonrechter nog niet afgedaan. In dit verband zijn de volgende feiten van belang.
(2.1) Op 11 juli 2009 hebben partijen een huurcontract getekend met opschrift “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Hierbij heeft Marina Port Zélande aan Delta Boat bedrijfsruimte verhuurd, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Deze bedrijfsruimte (hierna ook: het gehuurde) betreft een gebouwde onroerende zaak met een vloeroppervlak van 1500 m² en is gelegen aan de jachthaven aldaar. In het gehuurde is ruimte om 10 (grote) jachten uit te stallen voor de verkoop. Aan Delta Boat zijn tevens verhuurd 10 ligplaatsen voor boten aan de verkoopsteiger, plus 6 extra ligplaatsen voor motorboten aan de binnenzijde van de verkoopsteiger. Daarnaast bevat de huurovereenkomst de verhuur van 5 parkeerplaatsen.
(2.2) Artikel 1.3 van het huurcontract houdt in:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als showroom/verkoopruimte voor motorboten/jachten en bijbehorende onderdelen en accessoires en voor de makelaardij in motorboten/jachten. De exploitatie van een watersportwinkel en een service center is hier niet onder begrepen.”(2.3) Bij het thans bestreden vonnis van 17 juli 2015 heeft de kantonrechter (in het dictum) voor recht verklaard dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Dit deel van het vonnis is dus een eindvonnis, waartegen tijdig hoger beroep is ingesteld.

Marina Port Zélande heeft deze beslissing met zeven grieven in hoger beroep aangevochten. Hiermee wordt dit geschilpunt in volle omvang aan het hof voorgelegd.

Ontvankelijkheid?

4. Delta Boat heeft in haar laatste akte, kort weergegeven, gesteld dat Marina Port Zélande niet langer verhuurder is, zodat ze bij de procedure in hoger beroep geen belang meer heeft.
Marina Port Zélande heeft dit bestreden. Zij is, aldus Marina Port Zélande, nog steeds verhuurder. Zij huurde de bedrijfsruimte aanvankelijk van Jachthaven Port Zélande B.V. en inmiddels van de nieuwe eigenaar REPZ B.V. Haar huurovereenkomst met Delta Boat is er een van onderhuur (met Marina Port Zélande als onderverhuurder en Delta Boat als onderhuurder). Hierin is door de verkoop aan REPZ B.V. niets veranderd.

5. Wat hiervan zij (Delta Boat heeft op de antwoordakte van Marina Port Zélande niet kunnen reageren), Marina Port Zélande heeft geen aanleiding gezien om schorsing van de procedure te vragen in de zin van artikel 225 Rv Pro. Er zal dus worden voortgeprocedeerd op de naam van de oorspronkelijke partij. De stelling van Delta Boat dat Marina Port Zélande geen belang meer heeft bij haar hoger beroep wordt verworpen. Marina Port Zélande behoudt in ieder geval haar proceskostenbelang.

Beoordeling van de grieven

6. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro dan wel als huur van andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

7. Evenals de kantonrechter komt het hof tot het oordeel dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290, tweede lid onder a. BW. Dit wordt als volgt toegelicht.
(i) Er is sprake van een gebouwde onroerende zaak.
(ii) In het gehuurde worden motorboten (roerende zaken) ter verkoop uitgestald,
verkocht en van hieruit afgeleverd aan particulieren.
(iii) Het gehuurde is gedurende openingstijden vrijelijk voor publiek
toegankelijk.
Dit zijn de kenmerken van artikel 7:290 BW Pro.

8. Over (i) en (iii) bestaat geen verschil van mening.

9. Omtrent (ii) overweegt het hof verder nog als volgt. Er is sprake van een kleinhandelsbedrijf (detailhandel). Weliswaar worden grote schepen verkocht, maar het betreft nog steeds roerende zaken die in het gehuurde staan uitgestald, door het publiek bezichtigd kunnen worden en gekocht. De omstandigheid dat grote boten worden verkocht, maakt niet dat het om groothandel gaat, mocht Marina Port Zélande dit hebben willen betogen.

10. Evenmin acht het hof het relevant of Delta Boat de schepen verkoopt als vertegenwoordiger van Fairline (en/of andere scheepsmerken) of als verkoper van (tweedehands) schepen in consignatie. De betreffende schepen zijn immers fysiek aanwezig en worden vanuit het gehuurde verkocht en afgeleverd. De titel waaronder Delta Boat de schepen ter verkoop aanwezig heeft is in beginsel niet doorslaggevend voor de onderhavige kwalificatievraag en evenmin of Delta Boat op het moment van verkoop al dan niet eigenaar van de zaken is die ter verkoop worden aangeboden. In dit verband wijst het hof er nog op dat van algemene bekendheid is dat ook in ‘gewone’ winkels veelal handelswaar ter verkoop wordt aangeboden waarop een eigendomsvoorbehoud of een pandrecht rust, zodat ook daarbij de eigendom kan verschillen, althans niet onherroepelijk vast staat. Onder deze omstandigheden zijn de zogenaamde ‘consignatieboten’ niet zodanig afwijkend van de overige schepen die door Delta Boat vanuit het gehuurde worden verkocht, dat daarmee het gehuurde louter (of hoofdzakelijk) als showroom zou moeten worden aangemerkt en niet als verkooppunt.

11. Marina Port Zélande heeft nog gewezen op de jurisprudentie rondom makelaardij, bemiddeling bij hypotheken en uitzendbureaus, waarbij 7:290-bedrijfsruimte niet is aangenomen. Nu het in de betreffende jurisprudentie rond de makelaardij om verkoop van onroerende zaken gaat, terwijl bij hypotheekbemiddeling en uitzendbureaus geen roerende zaken (stoffelijke objecten in de zin van artikel 3:2 BW Pro) worden verkocht, gaat de verwijzing reeds hierom niet op. Veeleer valt een overeenstemming te zien met verkooppunten voor keukens, die in beginsel onder de 7:290 BW- bedrijfsruimte vallen.

12. Daarnaast staat vast dat Delta Boat ook enkele accessoires verkoopt en aflevert. Niet in geschil is dat dit de ‘klassieke’ winkelverkoop betreft. De omstandigheid dat in het huurcontract een watersportwinkel is uitgesloten, maakt niet dat geen sprake meer is van detailhandelverkoop, aangezien een watersportwinkel wezenlijk anders is dan de vorenbeschreven bedrijfsactiviteiten van Delta Boat.

13. Het voorgaande, mede gelet op de omschrijving van de verkoopactiviteiten in het huurcontract en de inrichting van het gehuurde, brengt het hof, zoals gezegd, tot de conclusie dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De enkele omstandigheid dat in het contractformulier (in de kop) wordt verwezen naar bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW is, gelet op de hiervoor beschreven kenmerken, ontoereikend om hier anders over te oordelen.
Slotsom

14. De slotsom is dat de grieven worden verworpen en dat verdere afzonderlijke bespreking ervan achterwege kan blijven. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. Marina Port Zélande zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal het salaris advocaat beperken tot twee punten van tarief II (comparitie en memorie van antwoord). Voor vergoeding van de kosten van de akte van Delta Boat ziet het hof, gelet op zijn oordeel hierover, geen grond.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de rechtbank Rotterdam van 17 juli 2015;

veroordeelt Marina Port Zélande in de kosten van het geding in hoger beroep, tot
zover aan de zijde van Delta Boat begroot op € 711,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris van de advocaat, en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.