Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00423
Uitspraak van 29 juni 2018
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 27 februari 2018, nr. ROT 17/4588.
Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2016 en voor het jaar 2017 vastgesteld op € 340.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
1.4.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 126 is geheven.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.7.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 22 juni 2018. Partijen zijn verschenen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak [Y] te [Z] in eigendom.
2.2.
De onroerende zaak is een in de wijk […] gelegen (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 2009, met grond. De woning heeft een vloeroppervlakte van 115 m2 en de oppervlakte van het perceel is 168 m2.
2.3.
Het door de heffingsambtenaar bij de brief van 8 juni 2018 gevoegde "Overzicht van woningen gelegen aan de [A] te [Z] " van 7 juni 2018 bevat foto’s van de woningen en meldt:
- Gegevens [B]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 183 m2
objectkenmerken: geen berging, geen garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 268.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen poort heeft, een andere perceeloppervlakte heeft en op de hoek van de straat ligt.
- Gegevens [C]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 205 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 289.000
Dit object is niet identiek aan object nr. [Y] omdat er sprake is van een garage in plaats van een poort en een afwijkende grootte van het perceel.
- Gegevens [D]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 168 m2
objectkenmerken: dakkapel en poort naast huis
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 269.000
Dit object is identiek aan object nr. [Y] afgezien van de dakkapel aan de achterzijde.
- Gegevens [Y] (het onderhavige object)
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 168 m2
objectkenmerken: poort naast huis
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 340.000
- Gegevens [E]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 246 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 272.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen twee-onder-een-kapwoning is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [F]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 237 m2
objectkenmerken: garage en uitbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 299.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het geen twee-onder-een-kapwoning is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [G]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: grote berging op de plaats van de gebruikelijke garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een grote berging is in plaats van een poort.
- Gegevens [H]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [I]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 205 m2
objectkenmerken: garage en aanbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 312.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [J]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [K]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 365.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [L]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 287.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [M]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 204 m2
objectkenmerken: garage, dakkapel en aanbouw
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 315.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het een woning in een rij is, het grondperceel een andere oppervlakte heeft en er een garage is in plaats van een poort.
- Gegevens [N]
woonoppervlakte: 115 m2
perceeloppervlakte: 134 m2
objectkenmerken: geen berging, geen poort en geen garage
WOZ-waarde belastingjaar 2017: € 262.000
Dit object is niet identiek aan [Y] omdat het een woning in een rij is en het grondperceel een andere oppervlakte heeft.
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"1. In geschil is of [de heffingsambtenaar] de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [Belanghebbende] stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 269.000,- bedraagt. [De heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
(…)
4. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [O] van 2 november 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de heffingsambtenaar] daarin.
5. [ Belanghebbende] heeft haar woning op 17 augustus 2016 gekocht voor € 355.000,-. De aankoopdatum ligt dermate kort na de waardepeildatum, dat ervan uit moet worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door [belanghebbende] betaalde prijs. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraken van het Gerechtshof 's-Gravenhage van 8 juli 1999, Belastingblad 2000, blz. 52 en de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
6. [ Belanghebbende] heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. [Belanghebbende] heeft ter ondersteuning van haar beroep op het gelijkheidsbeginsel gewezen op de woningen gelegen aan de [C] (€ 289.000,-), [D] (€ 269.000,-), [E] (€ 272.000,-), [F] (€ 299.000,-), [I] (€ 312.000,-), [J] (€ 287.000,-), [L] (€ 287.000,-) en [M] (€ 315.000,-). [De heffingsambtenaar] bestrijdt dit standpunt. Zijns inziens is bij verkochte woningen en niet-verkochte woningen nimmer sprake van gelijke gevallen. Van verkochte woningen is immers een eigen verkoopcijfer bekend waarin marktpartijen alle kenmerken van de desbetreffende woning tot uitdrukking hebben gebracht. Van niet-verkochte woningen ontbreekt een dergelijk gegeven en moeten bepaalde aannames worden gedaan. Ook afgezien daarvan is wel sprake van vergelijkbare woningen, maar niet van gelijke gevallen.
6.1.
De last om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te onderbouwen, rust op [belanghebbende]. Van de genoemde onroerende zaken zijn geen gegevens bekend, alleen WOZ-waarden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze onroerende zaken gelijke gevallen zijn. Ter zitting wordt door [de heffingsambtenaar] gesteld dat dit ook niet het geval is. Het betreffen verschillende typen woningen met verschillende inhouden en oppervlakten. Wel zijn de onroerende zaken min of meer vergelijkbaar wat betreft aanhorigheden, ligging, kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. [De heffingsambtenaar] heeft desgevraagd verklaard dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de transactieprijs die voor de desbetreffende onroerende zaak is gerealiseerd. Gelet op de inhoud van het taxatierapport heeft de rechtbank geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Aangezien de WOZ-waarden zijn herleid aan de hand van de transactieprijzen, kan niet worden gezegd dat [de heffingsambtenaar] het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Hij heeft immers de transactieprijzen als richtsnoer genomen, zodat de verschillen in WOZ-waarde uitsluitend worden veroorzaakt door de bij de transacties betrokken marktpartijen en niet door keuzes van [de heffingsambtenaar] (vergelijk ECLI:NL:GHARL:2016:6727). De rechtbank verwerpt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
7. Door [belanghebbende] is gesteld dat [de heffingsambtenaar] het verweerschrift zodanig laat heeft ingediend, dat deze als tardief dient te worden beschouwd, nu [belanghebbende] zich daar onvoldoende op heeft kunnen voorbereiden. Hoewel het verweerschrift is binnengekomen buiten de zogenaamde 10-dagen termijn, verdient het zeker geen schoonheidsprijs om op zulk een laat tijdstip een verweerschrift in te dienen. Evenwel is niet gebleken dat [belanghebbende] daarmee zodanig in haar belangen is geschaad dat dit tot vernietiging van het bestreden besluit moet leiden. Zo is [belanghebbende] ter zitting in de gelegenheid geweest haar gronden tegen het verweerschrift in te brengen en heeft zij desgevraagd verder niet aan kunnen geven op welke punten zij onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op het verweerschrift te kunnen reageren.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"
Geschil en standpunten
4.1.
In hoger beroep houdt partijen, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak met € 340.000 te hoog heeft vastgesteld, welke vraag belanghebbende - ook met een beroep op het gelijkheidsbeginsel - bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
4.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Beoordeling
5.1.
Uitgaande van de ter beschikking staande gegevens heeft de Rechtbank met betrekking tot alle stellingen van belanghebbende, waaronder de stelling over het gelijkheidsbeginsel en de stelling over het laat ingediende verweerschrift, terecht en op goede gronden beslist dat het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar is. Wat betreft de waarde van de onroerende zaak heeft de Rechtbank aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder de eigen koopprijs van € 355.000 en het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatieverslag, met juistheid geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, met € 340.000 niet te hoog is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep niets aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar, waaruit een formeel of inhoudelijk beletsel is te putten voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 340.000.
5.3.
Opmerking verdient dat de door belanghebbende eerst in hoger beroep aangevoerde stelling - ingebracht bij het bij haar brief van 11 juni 2018 gevoegde rapport van 2 juni 2018 ("Rapport prijsontwikkeling woningen") - dat de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van de koopprijs van € 355.000 en de prijsontwikkeling, € 335.749 moet zijn, geen doel treft, reeds omdat de stelling onvoldoende aansluit bij de overige taxatiegegevens, in het bijzonder die uit het gemeentelijke taxatierapport.
5.4.
Met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting, daarnaar gevraagd, heeft verklaard dat bij de waardering van de in de [A] gelegen woningen die geen eigen koopprijs hebben, een taxatiemethodiek is gehanteerd die, achteraf bezien, tot onjuiste waardevaststellingen heeft geleid, met dien verstande dat, zoals gebruikelijk, de vergelijkingsmethode, ook met gebruik van de vorige WOZ-waarden, is toegepast en dat de uitkomsten niet meer zijn vergeleken - wat hier wel voor de hand had gelegen, namelijk om te komen tot een evenwichtige vaststelling van waarden, zeker waar het gaat om (vergelijkbare) woningen in dezelfde straat - met de WOZ-waarden van de drie in de [A] gelegen woningen met een eigen koopprijs, zoals de woning van belanghebbende, zodat een aanpassing van de (onjuiste) WOZ-waarden niet meer mogelijk was.
5.5.
Dat alles neemt niet weg dat het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden. Omdat sprake is van fouten in de waardering - door belanghebbende niet bestreden - die bovendien zijn veroorzaakt door een gebruikelijke waarderingsmethode, is geen sprake van begunstigend beleid en omdat, vooral gelet op de in 2.3 weergegeven - door belanghebbende niet bestreden - kenmerken, niet anders is te concluderen dan dat geen van de andere woningen in de [A] , behoudens mogelijk [D] - anders dan partijen is het Hof niet zonder meer van oordeel dat die onroerende zaak een identiek object is -, identiek is aan de woning van belanghebbende, in de zin dat de verschillen te verwaarlozen zijn, is evenmin de meerderheidsregel van toepassing.
5.6.
Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 29 juni 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.