ECLI:NL:GHDHA:2018:2250 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging ontbinding huurovereenkomst wegens niet-bewon...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.122.598/02

Kenmerk rechtbank: 304389 CV EXPL 12-5924

arrest van 11 september 2018

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. C.F.M. van den Ekart te Dordrecht,

tegen

de Stichting Trivire,

gevestigd te Dordrecht,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Trivire,

advocaat: mr. M.W. Kox te Amsterdam.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 23 april 2013 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen is gehouden op 29 mei 2013. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. [appellante] heeft vervolgens op 4 november 2014 een memorie van grieven met één productie genomen. Op 7 juni 2016 is de zaak ambtshalve doorgehaald. Op 27 maart 2018 is de zaak weer opgebracht, waarna Trivire op 10 april 2018 bij memorie van antwoord op de memorie van grieven heeft gereageerd. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. [appellante] huurde met ingang van 19 augustus 2009 van Trivire de woning gelegen aan het [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst is het huurreglement van Stichting Interstede van toepassing.

Op grond van (in ieder geval) de huurovereenkomst en het huurreglement geldt onder meer het volgende:

 de woning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte;

 de huurder dient zijn hoofdverblijf in de woning te hebben;

 de huurder dient zich als goed huurder te gedragen;

 de huurder dient de tuin bij de woning zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt. Hij dient daartoe onkruid te verwijderen en heggen, hagen en opschietende bomen regelmatig te snoeien.

Trivire heeft [appellante] bij brief van 4 juni 2010 voor het eerst aangesproken op het achterstallig onderhoud van de tuin. In latere correspondentie is [appellante] opnieuw op dit achterstallig onderhoud aangesproken.

In een brief van 19 september 2011 van Trivire aan [appellante] is [appellante] uitgenodigd voor een gesprek over het vermoeden dat [appellante] in de woning niet haar hoofdverblijf had. Bij brief van 13 oktober 2011 is die uitnodiging herhaald. In een brief van 21 oktober 2011 van Trivire aan [appellante] is onder meer het volgende opgenomen:

“Uw maatschappelijk werkster, mevrouw [naam maatschappelijk werkster] heeft mij gesproken op 20 oktober om uw situatie te verduidelijken. Uw woning is afgesloten van gas en licht en hierdoor verblijft u tijdelijk met uw twee jongste kinderen bij hun vader. De woning maakt een verwaarloosde indruk en daarom hebben wij het volgende afgesproken: (…).”

In een e-mail van [naam maatschappelijk werkster] (hierna: [naam maatschappelijk werkster]) aan [naam] (hierna: [naam medewerkster] ), een medewerkster van Trivire, van 25 januari 2012 is onder meer opgenomen:
“De energie leveranciers krijgen geen toestemming om energie te leveren. (…) Mevrouw gaat regelmatig naar haar woning, ter voorkoming van overlastklachten. (…).”

Op 14 februari 2012 is in de woning een waterleiding kapot gevroren. Vervolgens is ook de watertoevoer afgesloten.

In een e-mail van [naam medewerkster] aan de advocaat van Trivire van 24 mei 2012 is onder meer opgenomen dat de sociaal wijkbeheerder [naam sociaal wijkbeheerder] regelmatig bij de woning langs gaat en heeft vastgesteld dat de woning – samengevat weergegeven – niet bewoond wordt. In een e-mail van 3 oktober 2012 heeft Dealing zelf neergelegd dat hij de woning dagelijks heeft bezocht, maar [appellante] niet in of rondom de woning heeft gezien.

3. Trivire heeft in eerste aanleg, zakelijk weergegeven en na wijziging van haar eis, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning gevorderd. Voorts heeft Trivire betaling van € 1.084,87 aan achterstallige huurpenningen en betaling van € 542,64 per maand voor iedere maand na 31 oktober 2012 dat de woning niet is ontruimd gevorderd. Tot slot heeft Trivire veroordeling van [appellante] tot betaling van € 1.011,89 als vergoeding van de schade die Trivire heeft geleden door het achterstallig tuinonderhoud, en veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding gevorderd. Aan deze vorderingen legde Trivire in eerste aanleg ten grondslag dat [appellante] haar hoofdverblijf niet meer in de woning had, dat zij de woning niet conform de woonbestemming gebruikte, dat zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen door geen nutsvoorzieningen in de woning te hebben, dat zij is tekort geschoten in haar verplichting de tuin in nette staat te houden en dat zij per oktober 2012 een huurachterstand heeft laten ontstaan.

4. De kantonrechter heeft deze vorderingen, met uitzondering van de vordering tot vergoeding van de schade voor het achterstallig tuinonderhoud, toegewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding.

5. [appellante] vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van Trivire, met veroordeling van Trivire in de kosten van het geding. In de memorie van grieven voert zij daartoe, samengevat weergegeven, het volgende aan:

[appellante] is buiten haar schuld niet in de gelegenheid geweest verweer te voeren, en ten onrechte heeft de kantonrechter de stellingen van Trivire aangenomen terwijl deze door [appellante] zijn betwist;

Uit de stukken is niet gebleken dat de woning niet bewoond werd en er is geen ernstige overlast of een huurachterstand van drie maanden;

[appellante] bewoonde de woning wel degelijk. Wegens problemen met de energieleverancier kon zij niet dagelijks in de woning aanwezig zijn, maar moest zij bij haar kinderen zijn;

Het onderhoud van de tuin is slechts een bijkomende verplichting en [appellante] had inmiddels het nodige gedaan om de tuin te onderhouden.

6. Het hof overweegt als volgt. Dat [appellante] niet in de gelegenheid is geweest in eerste aanleg verweer te voeren is niet juist, maar overigens niet meer relevant. [appellante] heeft immers een conclusie van antwoord genomen en kan haar verweer thans, in hoger beroep, uitwerken.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] verplicht was in de woning haar hoofdverblijf te hebben. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de woning vanaf enig moment niet meer was aangesloten op gas, water en licht. Uit de eigen stellingen van [appellante] is af te leiden dat zij weliswaar op het adres van de woning stond ingeschreven, maar met (enkele van) haar kinderen feitelijk elders verbleef (randnummer 4 memorie van grieven). Dat [appellante] niet werkelijk in de woning verbleef volgt ook uit de waarnemingen van de sociaal wijkbeheerder (weergegeven achter 2g), die door [appellante] niet gemotiveerd zijn weersproken, en uit de evenmin door [appellante] weersproken berichten van [naam maatschappelijk werkster] (weergegeven achter 2d en 2e). Het hof acht het verder ook erg aannemelijk dat in de winterperiode niet wordt verbleven in een woning waarin geen gas, water en licht beschikbaar zijn. De enkele inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie is onder deze omstandigheden niet voldoende om te concluderen dat [appellante] de woning wel bewoonde. Evenmin was er aanleiding om Trivire met nader bewijs te belasten. Voor zover in de stellingen van [appellante] een betwisting van de stellingen van Trivire ligt besloten, heeft die betwisting als onvoldoende onderbouwd te gelden omdat [appellante] tegenover de met producties onderbouwde stellingen van Trivire niet op concrete wijze heeft uitgewerkt waarom die stellingen van Trivire niet juist zijn. Het in randnummer 4 van de memorie van grieven geformuleerde (tegen)bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

8. De conclusie van het bovenstaande is dat moet worden aangenomen dat [appellante] gedurende geruime tijd niet haar hoofdverblijf in de woning had. Daarmee schoot zij tekort in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst. Dat die tekortkoming in de nakoming van de verbintenis de woning daadwerkelijk te bewonen, de ontbinding niet rechtvaardigt, heeft [appellante] niet gesteld en is overigens ook niet in te zien. Trivire heeft er immers belang bij dat een huurder die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning de woning daadwerkelijk bewoont, enerzijds om achteruitgang van de woning tegen te gaan en anderzijds om te voorkomen dat een woning onnodig aan de woningvoorraad wordt onttrokken. Reeds op deze grond moet worden aangenomen dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden.

9. Het hof voegt daaraan toe dat het met Trivire van oordeel is dat van een huurder verwacht mag worden ervoor te zorgen dat de huurwoning beschikt over de nodige energie-aansluitingen. Zeker in de winter dient de huurder er op die manier voor te zorgen dat ernstige kou niet tot schade aan de woning leidt. Door die plicht te verzaken, hetgeen tot het daadwerkelijk kapot vriezen van een waterleiding heeft geleid, heeft [appellante] niet als goed huurder gehandeld. Anders dan [appellante] lijkt te suggereren (randnummer 3 memorie van grieven) volgt uit de huurovereenkomst niet dat het een verplichting van de verhuurder is om de nutsvoorzieningen voor een huurder te regelen.

10. De vraag of [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting de tuin deugdelijk te onderhouden kan na het voorgaande onbesproken blijven. Ten overvloede overweegt het hof dat uit de door Trivire overgelegde foto’s blijkt dat de tuin onverzorgd was. In samenhang met de onvoldoende weersproken huurachterstand van twee maanden en het niet handelen als goed huurder zou ook dat de ontbinding rechtvaardigen.

11. [appellante] heeft nog bewijs aangeboden van haar stelling dat het erg moeilijk bleek de financiële problemen op te lossen. Die stelling is evenwel voor de uitkomst van dit geding niet relevant, zodat dit bewijsaanbod wordt gepasseerd. Voorts heeft zij aangeboden de in haar productie 7 opgesomde personen als getuigen te doen horen, kennelijk om te bewijzen dat zij onderhoud aan de tuin heeft gepleegd. Ook dat aanbod is niet relevant en zal dus worden gepasseerd. Het aanbod om schriftelijke stukken te overleggen wordt eveneens gepasseerd. [appellante] heeft immers nagelaten te concretiseren welke stukken zij in het geding wil brengen en met welk doel. Daarbij komt dat van een partij die zich wil beroepen op schriftelijke stukken mag immers worden verwacht dat hij deze zelfstandig in het geding brengt. Een (tegen)bewijsopdracht behoeft daarvoor niet te worden gegeven.

12. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen de grieven. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Dordrecht van 8 november 2012;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Trivire tot op heden begroot op € 683,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan – de Sonnaville en J.I. de Vreese-Rood en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.