Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummers BK-17/00918 en BK-1700919
uitspraak van 21 maart 2018
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR),
de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: D. Brouwer en C. de Baar)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 oktober 2017, nummers SGR 17/4394 en SGR 17/4395 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A] en [B] te [Z] (de garageboxen), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op elk € 28.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn – voor zover van belang - in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 februari 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de garageboxen. De inhoud van de garageboxen is ongeveer 54 m³. De oppervlakte van de garageboxen is ongeveer 19 m². Belanghebbende woont aan de [Y] te [Z] . De garageboxen zijn gelegen op loopafstand van de woning. In de wijk waar belanghebbende woont staan circa 2000 woningen en circa 60 garageboxen.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft ter bepaling van de waarde gebruik gemaakt van de hieronder opgenomen gegevens van vergelijkbare garageboxen (de vergelijkingsobjecten):
Straat
Huisnr.
Wijk
Transactiedatum
Transactieprijs in €
Bouwjaar
[C]
[C]
[…]
04-04-2016
32
1974
[D]
[D]
[…]
22-03-2016
29.5
1977
[E]
[E]
[…]
28-12-2015
21
1978
[H]
[H]
[…]
04-11-2015
30
1978
[G]
[G]
[…]
17-06-2015
27.5
1978
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garageboxen bepaald op het gemiddelde van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten (€ 28.000).
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, overwogen:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de garageboxen bepaald op de waarde die aan de garageboxen dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de garageboxen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de garageboxen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met garageboxen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij gewezen op de verkopen van drie garageboxen die vrijwel identiek zijn aan de garageboxen van [belanghebbende]. [H] is op 4 november 2015 verkocht voor € 30.000. [D] is op 22 maart 2016 verkocht voor € 29.500 en de garagebox [G] is op 17 juni 2015 verkocht voor € 27.500.
Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van deze goed vergelijkbare garageboxen kan niet worden gezegd dat de door [de heffingsambtenaar] voor de in geding zijnde garageboxen vastgestelde waarde van € 28.000 te hoog is.
6. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
[Belanghebbende] heeft de door hem voorgestane waarde van € 21.000 onderbouwd met het verkoopcijfer van [E] . [De heffingsambtenaar] heeft daarvan gesteld dat deze garage in een ander deel van [Z] ligt. De rechtbank acht dit object daarom minder geschikt om als onderbouwing van door eiser voorgestane lagere waarde te dienen.
[Belanghebbende] heeft verder aangevoerd dat sprake is van subjectieve voorkeur bij de koop van de vergelijkingsobjecten. De garageboxen zijn gekocht door personen die in de nabijheid van de gekochte garagebox ook hun woning hebben. [Belanghebbende] meent dat daarom te veel is betaald voor de garageboxen.
[Belanghebbende] heeft de door hem voorgestane waarde van € 21.000 onderbouwd met het verkoopcijfer van [E] . [De heffingsambtenaar] heeft daarvan gesteld dat deze garage in een ander deel van [Z] ligt. De rechtbank acht dit object daarom minder geschikt om als onderbouwing van door eiser voorgestane lagere waarde te dienen.
[Belanghebbende] heeft verder aangevoerd dat sprake is van subjectieve voorkeur bij de koop van de vergelijkingsobjecten. De garageboxen zijn gekocht door personen die in de nabijheid van de gekochte garagebox ook hun woning hebben. [Belanghebbende] meent dat daarom te veel is betaald voor de garageboxen.
De rechtbank kan eiser niet volgen in deze stelling.
Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer de prijs die de meest biedende koper zou besteden bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Subjectieve elementen, zoals bijvoorbeeld persoonlijke voorkeuren, mogen bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak als de onderhavige in beginsel geen rol spelen. De omstandigheid dat een koper die in de nabijheid van een garagebox woont om voorstelbare redenen bereid is om een hogere prijs te betalen dan iemand die verder weg woont is echter geen subjectief element als hier bedoeld. Voor alle te koop staande garageboxen zal immers gelden dat een koper die dichtbij woont een hogere prijs zal willen betalen dan een koper die verder weg woont. Een dergelijke koper voldoet dan ook aan de fictie van artikel 17, omdat hij de meestbiedende koper zal zijn. De rechtbank merkt daarbij op dat de door verweerder aangedragen verkooptransacties van referentie-panden geen van alle verkopen zijn, waarbij het perceel van de koper direct grenst aan dat waarop de verkochte garagebox is gelegen. Voorts heeft [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken gesteld dat de garageboxen van eiser, net als de referentiepanden, zijn gelegen in een woonwijk met circa 2000 woningen en 60 garages, zodat ervan uit kan worden gegaan dat er voldoende vraag is naar garageboxen als die van eiser.
Wat verder nog namens eiser is aangevoerd kan niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de garageboxen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld.
Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de garageboxen nader wordt vastgesteld op € 21.000 per garagebox, dat de aanslagen dienovereenkomstig worden vastgesteld en dat de kosten voor juridische bijstand en een taxatierapport alsmede het griffierecht worden vergoed. De gemachtigde van belanghebbende heeft verder verzocht de toe te kennen proceskostenvergoeding en het griffierecht te storten op de rekening van de gemachtigde.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.
Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van de garageboxen bepaald dient te worden op de voet van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ (de marktwaarde). Het Hof volgt partijen in dit, naar zijn opvatting juiste, gezamenlijke standpunt.
6.2.
De marktwaarde is de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.3.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de garageboxen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat tussen de garageboxen en de vergelijkingsobjecten geen verschillen zijn die aan een rechtstreekse herleiding van de waarden van de garageboxen uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in de weg staan. De heffingsambtenaar was derhalve niet gehouden aanvullende herleidinggegevens aan het bepalen van de waarde van de garageboxen ten grondslag te leggen.
6.4.
Hieraan kan de stelling van belanghebbende dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de marktwaarde omdat zij onder invloed van een subjectieve voorkeur van de koper(s) tot stand zijn gekomen, niet afdoen. Dat, zoals belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling heeft aangevoerd, de kopers van de vergelijkingsobjecten een hogere prijs hebben betaald dan gegadigden, die –anders dan de kopers- geen eigenaar zijn van een of meer onroerende zaken in de nabijheid van de vergelijkingsobjecten, bereid zouden zijn ervoor te betalen, brengt niet mee dat de door de kopers betaalde prijs uitgaat boven die, welke de onder 6.2 genoemde (fictieve) ‘meestbiedende koper’ op waardepeildatum voor de vergelijkingsobjecten zou hebben willen betalen. Daaruit kan slechts wordt afgeleid dat de (fictieve) ‘meestbiedende koper ’van de vergelijkingsobjecten gezocht moet worden onder de eigenaren van onroerende zaken in de omgeving van de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat de garageboxen niet ten verkoop zijn aangeboden op een aanbiedingssite op internet (zoals Funda) is geen reden om aan te nemen dat geen sprake is geweest van ‘aanbieding op de meest gunstige wijze’. De heffingsambtenaar heeft verklaard en belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat (makelaars van) verkopers van garageboxen als de onderhavige zelden gebruik maken van aanbiedingssites omdat dit door de grote lokale vraag naar garageboxen niet nodig is.
6.5.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de Waarderingskamer op haar website een andere uitleg aan de markwaarde heeft gegeven dan die welke hiervoor onder 6.2 is vermeld. Die andere uitleg is, aldus belanghebbende, ontleend aan de internationaal gebruikelijke invulling van de marktwaarde. De omstandigheid dat er een andere, breed gedragen uitleg van de marktwaarde bestaat dan die welke uit de wetgeschiedenis en de jurisprudentie blijkt, is voor het Hof geen aanleiding om afstand van de laatstbedoelde uitleg te nemen, nog daargelaten dat geenszins vaststaat dat de andere uitleg van de marktwaarde in het onderhavige geval tot lagere waarden dan de vastgestelde waarden leidt.
6.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Evenmin ziet het Hof aanleiding vergoeding van het betaalde griffierecht te gelasten.
Beslissing
Het gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 21 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.