Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-17/00535 en BK-17/00536
Uitspraak van 9 februari 2018
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 18 april 2017, nummers SGR 16/8779 en SGR 16/8780.
Procesverloop
1.1.
Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken [A] en [B] te [Y] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 op € 901.000 en € 3.428.000 vastgesteld.
1.2.
Met betrekking tot de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het jaar 2016 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Y] naar heffingsmaatstaven van € 901.000 en € 3.428.000 opgelegd. De aanslagen bedragen € 2.775 en € 10.558.
1.3.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 334 is geheven.
1.5.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.6.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 501 is geheven.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.8.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 26 januari 2018. Partijen zijn verschenen.
Feiten
2.1.
De onroerende zaken worden door belanghebbende geëxploiteerd als golfbaan. De onroerende zaak [A] is een bij belanghebbende in eigendom zijnd clubhuis met restaurant, kleedruimte en aparte golfwinkel en de onroerende zaak [B] bestaat uit bij de gemeente [Y] in eigendom zijnde terreinen, te weten een 18-holes golfbaan met een driving range en aparte 3 holes par baan en een parkeerterrein.
2.2.
Het van de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting gemaakte, door belanghebbendes gemachtigde, mr. [C] MRE van [D] B.V. te [E] , becommentarieerde, ondertekende en van een stempelafdruk van diens bedrijf voorziene, verslag vermeldt:
"Datum: 13-09-2016 Aanvangstijdstip: 13.30 uur
Aanwezig namens belanghebbende: de heer [C]
Aanwezig namens gemeente: de heer [F] (taxateur) en mevrouw [G] (medewerker Belastingen)
Betreft objectadressen: [A] en [B]
Beschikking vermeld op het aanslagbiljetnummer: […]
Belastingjaar: 2016
(…)
-Tijdens de hoorzitting is door de heer [C] het volgende aangegeven:
1. Alle tot nu toe ingebrachte argumenten worden hierbij ingetrokken.
2. De waarde dient op gelijke wijze te worden vastgesteld als de waarde van de [praktisch; met de pen aangevuld door de gemachtigde] identieke golfbanen in de gemeenten [H] en [I] . Zowel in [H] , [I] als in [Y] gaat het immers om 18 holes-golfbanen. De heer [C] beroept zich dan ook op het gelijkheidsbeginsel. De heer [C] stelt voor om, net als in de gemeenten [H] en [I] , tot een compromis te komen en dit vorm te geven in een vaststellingsovereenkomst. Tijdens de hoorzitting heeft de heer [C] de volgende stukken overhandigd:
- Uitspraak op WOZ-bezwaar 2015 van de gemeente [I]
- Vaststellingsovereenkomst met de gemeente [I]
- Vaststellingsovereenkomst met de samenwerking belastingen [J] en [K] .
Tijdstip afsluiting hoorzitting: 13.45 uur
In aanvulling op de hoorzitting heeft de heer [C] op 14-09-2016 per e-mail een verzoek ingediend voor proceskosten ad € 738,- en reiskosten ad € 24,-.
Voor akkoord:
[C] "
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
Geschil
2. In geschil is de vastgestelde waarde op de waardepeildatum.
3. [ Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het betrokken object is aan te merken als een zogenaamde incourante onroerende zaak. De waarde van dergelijke objecten dient te worden vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uitgangspunt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de investeringen die gedaan moeten worden voor een vervangend object, rekening houdende met de aard en bestemming van dit object. Op de vastgestelde waarde vindt een correctie plaats, rekening houdend met aftrek van afschrijving door disfunctionaliteit en technische veroudering, vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. [ De heffingsambtenaar] heeft gesteld dat hem niet is gebleken van in de periode aan de waardepeildatum voorafgaande daadwerkelijke ver- en aankopen van golfbanen in het economisch verkeer. Hoewel [belanghebbende] ter zitting [] heeft betwist dat het niet mogelijk is om aan de hand van de verkoop van vergelijkbare objecten de waarde van de objecten vast te stellen, heeft zij geen concrete voorbeelden van dergelijke ver- en aankopen kunnen noemen. [De heffingsambtenaar] heeft dan ook terecht gekozen voor waardebepaling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
8. Ingevolge artikel 14, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
[8]. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Blijkens de beschikking en de uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde samengesteld uit de bestanddelen grond bij niet-woning, golfbaan (holes), verharding, clubgebouw ruwbouw, clubgebouw afbouw en clubgebouw installaties. [De heffingsambtenaar] heeft de 'Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 – Sport' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gehanteerd. Op de vastgestelde herbouwwaarde zijn correcties gemaakt, rekening houdend met aftrek van afschrijving door functionele en technische veroudering. De aldus vastgestelde waarde is vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum. Ten aanzien van de grondwaarde is [de heffingsambtenaar] uitgegaan van de uitgifteprijzen van natuurgrond waarbij, gelet op de omvang van de oppervlakte, een correctie is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] de waarde voldoende heeft onderbouwd.
[9]. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit het hoorverslag blijkt dat, anders dan [belanghebbende] stelt, zij wel is gehoord. De verwijzing van [belanghebbende] naar de waardevaststelling van andere golfbanen welke door [belanghebbende] geëxploiteerd worden, maakt niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. In het bijzonder niet nu het in dit beroep gaat om een 18 holes golfbaan en de door [belanghebbende] aangedragen golfbanen 9 holes golfbanen betreffen. Dat er sprake is van verpaupering van de omgeving en dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, slechte bereikbaarheid en ongunstige parkeergelegenheid, heeft [belanghebbende] niet dan wel onvoldoende met feitelijke gegevens gestaafd.
[10]. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond.
Proceskosten
[11]. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"
Geschil en standpunten
4.1.
Partijen houdt in hoger beroep, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaken met € 901.000 en € 3.428.000 te hoog zijn gewaardeerd, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt. Ter zitting blijkt dat het geschil is toegespitst op de waarde van de terreinen en dat - in de visie van belanghebbende - de waarde van het clubhuis moet worden verlaagd naar rato van een verlaging van de waarde van de terreinen.
4.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Beoordeling
5.1.
De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaken met juistheid geconcludeerd dat het geheel van voorhanden zijnde gegevens meebrengt dat de onroerende zaken met € 901.000 en € 3.428.000 niet te hoog zijn gewaardeerd.
5.2.
Het Hof neemt in aanmerking dat de heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, met al wat hij in beroep en hoger beroep over de onroerende zaken en de door hem in het geding gebrachte (taxatie-)gegevens heeft aangevoerd en aan stukken, vooral het ter onderbouwing van de waarden gebruikte taxatierapport van ing. [L] van 19 januari 2017, heeft ingebracht, mede ter weerlegging van de door belanghebbende aangevoerde stellingen, is geslaagd voldoende feiten en omstandigheden te stellen en ook, tegenover de kennelijke betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat aan de onroerende zaken, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, leden 2 en 3, van de Wet waardering onroerende zaken, geen lagere waarden dan € 901.000 en € 3.428.000 zijn toe te kennen.
5.3.
Belanghebbende heeft niets aangevoerd waaruit een beletsel is te putten voor het handhaven van de waarden op € 901.000 en € 3.428.000. Belanghebbende heeft het van haar te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
5.4.
Wat dat aangaat verdient opmerking dat belanghebbende in de procedure telkens meer algemene, weinig inhoudelijke en, voor zover betwist door de heffingsambtenaar, niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende argumenten tegen de door de heffingsambtenaar toegepaste waarderingen heeft ingebracht. Het Hof neemt vooral in aanmerking dat belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep tot het eind van de zitting hoegenaamd geen op concrete, dat wil zeggen specifiek op de in geding zijnde waarderingen betrekking hebbende, gegevens gebaseerde argumenten ter bestrijding van de waarden heeft aangedragen. Pas aan het eind van de zitting, toen haar de opmerkelijke wijze van procederen is voorgehouden, heeft zij een enkel concreet gegeven naar voren gebracht. Zij wees op het in het huurcontract vermelde gegeven dat de gemeente [Y] circa 45 ha grond aan belanghebbende heeft verhuurd. Het Hof gaat daaraan voorbij, reeds omdat het Hof geen reden ziet te twijfelen aan het uit eerdere documentatie, waaronder het taxatierapport, afkomstige gegeven - de heffingsambtenaar heeft daar ter zitting onweersproken op gewezen - dat belanghebbende op basis van het huurcontract feitelijk ten minste circa 54 ha aan grond ter beschikking staat. Daarbij komt dat - naar de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft verklaard - belanghebbende in de hoorzitting haar algemene grief met betrekking tot de omvang van de terreinen uitdrukkelijk heeft laten varen. En voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat sprake is van een verkeerde objectafbakening, faalt ook die stelling, daar de stelling feitelijke grondslag mist.
5.5.
Voor zover belanghebbende in hoger beroep nog bedoelt te stellen dat zij in de bezwaarfase niet dan wel in onvoldoende mate is gehoord, treft die stelling evenmin doel. Uit het in 2.2 aangehaalde verslag van de hoorzitting blijkt niet anders dan dat belanghebbende volop in de gelegenheid is geweest haar grieven tegen de in geding zijnde waarden in te brengen en dat het aan haar zelf is te wijten, dat zij niet (ten volle) van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt, ook nu zij na de hoorzitting en het toegezonden hoorverslag dienaangaande niets van zich heeft laten horen.
5.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof heeft geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 9 februari 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.