ECLI:NL:GHDHA:2018:706

• Datum uitspraak: 16 maart 2018
• Publicatiedatum: 5 april 2018
• Zaaknummer: BK-17/00374
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: U.E. Tromp; J.T. Sanders; W.M.G. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak door de heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van mevrouw [X] tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag, waarin de waarde van haar onroerende zaak [Y] te [Z] door de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] op € 339.000 is vastgesteld. De belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat deze te hoog is vastgesteld, terwijl de heffingsambtenaar dit ontkent. De Rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna zij in hoger beroep is gegaan. Tijdens de mondelinge behandeling op 2 maart 2018 zijn beide partijen verschenen.

De feiten van de zaak zijn als volgt: de onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een aanbouw en een hobbykas, gelegen op een perceel van 1493 m². De belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling niet correct de vergelijkingsmethode heeft toegepast en dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft echter een taxatierapport overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van de woning op een zorgvuldige manier is vastgesteld.

Het Gerechtshof Den Haag heeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd. Het Hof oordeelt dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De belanghebbende heeft in hoger beroep geen nieuwe argumenten of bewijsstukken aangevoerd die de eerdere beslissing van de Rechtbank zouden kunnen ondermijnen. Het Hof concludeert dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld en verklaart het hoger beroep ongegrond. Er zijn geen proceskosten aan de orde gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-17/00374

Uitspraak van 16 maart 2018

in het geding tussen:

mevrouw [X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 16 februari 2017, nr. SGR 16/5648.

Procesverloop

1.1.

Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 vastgesteld op € 339.000.

1.2.

Met betrekking tot de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voor het jaar 2016 een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] naar een heffingsmaatstaf van € 339.000 opgelegd. De aanslag bedraagt € 581,04.

1.3.

Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.

1.5.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.6.

Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 124 is geheven.

1.7.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.8.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 2 maart 2018. Partijen zijn verschenen.

Feiten

2.1.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak [Y] te [Z] in eigendom.

2.2.

De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1974, met een tot garage dienende aanbouw en een hobbykas. De inhoud van de woning is circa 390 m³ en van de aanbouw circa 60 m³. De oppervlakte van het perceel is 1493 m².

De Rechtbank

3. De Rechtbank heeft overwogen:

"(…)

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

6. [ Belanghebbende] stelt dat zij ten onrechte niet op haar bezwaar is gehoord. Zij stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van ten hoogste € 308.600. Daartoe voert [belanghebbende] - zakelijk weergegeven - aan dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. [De heffingsambtenaar] heeft nagelaten rekening te gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft slechte staat van onderhoud, slechte kwaliteit van de opstallen waaronder aanwezigheid van asbest en de ligging (en daarmee samenhangende hinder en overlast). [Belanghebbende] heeft ter zitting gesteld dat [de heffingsambtenaar] de opbrengstlimiet heeft overschreden.

7. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 november 2016 door [A] , WOZ-taxateur te [B] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 339.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

8. De beroepsgrond van [belanghebbende] dat zij ten onrechte niet is gehoord, faalt. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 Awb, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat [belanghebbende] op enig moment aan [de heffingsambtenaar] een dergelijk verzoek heeft gedaan.

9. [ Belanghebbende] heeft zich er voorts over beklaagd dat [de heffingsambtenaar] in de uitspraak op bezwaar een waarde van € 346.000 handhaaft. Naar het oordeel van de rechtbank is dit genoemde bedrag een voor [belanghebbende] kenbare vergissing, die zij ook in haar bezwaarschrift heeft gemaakt. Het moet [belanghebbende] duidelijk zijn geweest, aangezien het bezwaar ongegrond is verklaard, dat de waarde van € 339.000 blijft gehandhaafd. Tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt dit niet. De rechtbank zal beoordelen of het bezwaar terecht ongegrond is verklaard.

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 36, blz. 44).

11. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in (ruim) voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, staat van onderhoud en kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning is opgebouwd uit € 298.600 aan waarde van het perceel (1.493 m² keer € 200 per m²) en uit € 40.400 aan waarde van de opstallen. Er is gerekend met een m³-prijs van € 75, terwijl voor de vergelijkingsobjecten een m³-prijs van € 260, € 400 en € 525 is gehanteerd. De rechtbank acht de waarde [] vergeleken met de vergelijkingsobjecten dermate laag, dat alle door [belanghebbende] genoemde (verondersteld aanwezige) gebreken aan de opstallen, waaronder een garage van asbest, daarin geacht moeten worden te zijn verdisconteerd. Anders dan [belanghebbende] stelt, is een nadere rekenkundige opbouw van de waarde niet vereist. De rechtbank beoordeelt de vastgestelde waarde; de gegevens in de matrix dienen slechts ter onderbouwing daarvan.

12. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het in aftrek brengen van de door [belanghebbende] in haar pleitnota genoemde posten op de vastgestelde waarde, zal ertoe leiden dat tweemaal met de slechte kwaliteit- en onderhoudstoestand rekening wordt gehouden. [Belanghebbende] heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat de ligging dermate slecht is dat de waarde moet worden verlaagd.

13. De eerst ter zitting ingenomen stelling van [belanghebbende] dat de opbrengstlimiet is overschreden, kan haar niet baten. De overschrijding van de opbrengstlimiet, neergelegd in artikel 229b van de Gemeentewet, ziet op rechten (artikel 229 van de Gemeentewet) en is niet van toepassing op onroerendezaakbelastingen (artikel 220 van de Gemeentewet).

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."

Geschil en standpunten

4.1.

In hoger beroep spitst het geschil zich toe, net als voor de Rechtbank, op de vraag of de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.

4.2.

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Beoordeling

5.1.

Uitgaande van de beschikbare gegevens heeft de Rechtbank met betrekking tot alle stellingen van belanghebbende terecht en op goede gronden beslist dat het beroep ongegrond is. Wat betreft de waarde van de onroerende zaak heeft de Rechtbank aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport met matrix, met juistheid geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft in hoger beroep niets aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar, waaruit een formeel of inhoudelijk beletsel is te putten voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 339.000. Belanghebbende heeft het van haar te verlangen tegenbewijs niet geleverd. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het geheel van gegevens, de stellingen van partijen afwegend, tot geen andere conclusie leidt dan dat de waarde van de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.

5.2.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Het Hof heeft geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.C.M. Boutier-Warmenhoven. De beslissing is op 16 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.