ECLI:NL:GHDHA:2019:1275 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst sociale woning geweigerd onda...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.251.101/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 6902063 RL EXPL 18-10074

arrest van 4 juni 2019

inzake

Woningstichting Haag Wonen,

gevestigd te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: Haag Wonen,

advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk,

tegen

A&O Bewindvoering & Budgetbeheer VOF als bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [X] ,

gevestigd te Alkmaar,

nader te noemen: de bewindvoerder of [X] ,

advocaat: mr. C.R.D. Kommer te Den Haag.

Het verdere verloop van het geding

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 15 januari 2019 waarin een comparitie werd bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Ter gelegenheid van de comparitie is zowel de memorie van grieven genomen (met daarin vier grieven) als de memorie van antwoord (met productie) waarin de grieven zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

[X] en Haag Wonen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te Den Haag (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 453,21. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Haag Wonen van 1 oktober 2014 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing.

1.2

In artikel 11 van Pro de huurvoorwaarden is opgenomen:

11.1

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.

11.2

Het gedeeltelijk onderverhuren of het gedeeltelijk in gebruik geven is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen. Deze toestemming zal in ieder geval niet verleend worden indien huurder het gehuurde niet langer als hoofdverblijf heeft en indien er sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden.

(…)

11.4

Indien huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk zonder toestemming heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven, ligt de bewijslast dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden bij huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur of ingebruikgave geldt dat huurder alle hierdoor verkregen inkomsten aan verhuurder moet afdragen. (…)

1.3

Op 9 januari 2018 heeft de inspecteur van de afdeling Haagse Pandbrigade, Dienst Stedelijke Ontwikkeling bij de gemeente Den Haag het gehuurde geïnspecteerd. Uit het inspectierapport dat in verband met die inspectie is opgemaakt, blijkt onder meer dat in het gehuurde een sekswerkster is aangetroffen die heeft geadverteerd via de website www.kinky.nl. [X] was ten tijde van de inspectie aanwezig in het gehuurde.

1.4

Naar aanleiding van deze inspectie heeft Haag Wonen [X] onder meer het volgende bericht:

“De politie is samen met de gemeente Den Haag op 9 januari in de door u gehuurde woning aan de [adres] geweest. Tijdens dit bezoek is geconstateerd dat er illegale prostitutie plaats vind in uw woning.

In gebreke stelling

Ik deel u mede dat, gelet op het vorige, u in gebreke bent betreffende de op 24 februari 2017 met Woningstichting Haag Wonen gesloten huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurreglement (…)”

1.5

Op 16 januari 2018 heeft opnieuw een inspectie door de inspecteur van de afdeling Haagse Pandbrigade plaatsgevonden en zijn er twee sekswerksters in het gehuurde aangetroffen. Zij hebben beiden verklaard dat zij sinds een aantal dagen in het gehuurde slapen, dat zij werken als prostituee, dat zij een advertentie hebben op de website
www.kinky.nlen dat zij hun klanten in het gehuurde ontvangen. [X] was ten tijde van deze inspectie niet aanwezig in het gehuurde.

1.6

Bij brief van 30 januari 2018 heeft de gemeente Den Haag [X] naar aanleiding van voornoemde inspecties als volgt bericht:

“Aan u is geen vergunning verleend voor de exploitatie van een seksinrichting. Ingevolge artikel 3:3, eerste lid, van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Den Haag (APV) is het verboden zonder vergunning een seksinrichting te exploiteren. Ik constateer dan ook dat u zich schuldig maakt aan overtreding van deze verbodsbepaling uit de APV. (…) Ik vind het ontduiken van prostitutieregelgeving – gelet op het grote risico op misstanden, zoals mensenhandel – dermate ernstig dat ik de doelen die ik met de sluiting voorsta, boven uw belang stel om te kunnen beschikken over het pand. Ik heb dan ook het voornemen om het pand [adres] te sluiten voor de duur van zes maanden. (…)”

1.7

Nadat [X] bezwaar had gemaakt heeft de gemeente Den Haag bij brief van 26 februari 2018 aan [X] bericht dat, in plaats van een sluiting, aan hem een last onder dwangsom wordt opgelegd om de exploitatie van een seksbedrijf zonder vergunning te staken en gestaakt te houden.

1.8

In een mailbericht van 31 maart 2018 van de politie aan medewerkers van Haag Wonen staat – onder meer – vermeld:

“Zaterdag 31 maart 2018 heeft betrokkene zonder enige aanleiding drie willekeurige passanten geslagen op de [...straat] in Den Haag. Hij is vervolgens zijn woning ingegaan en de politie heeft telefonisch contact met hem opgenomen. Tijdens dit gesprek uitte hij bedreigingen richting de politie (…)

Vrijdag 30 maart 2018 heeft betrokkene ook een willekeurig persoon zonder enige noodzakelijk aanleiding geschopt op de openbare weg. Diezelfde dag en datum heeft hij zich overlastgevend gedragen in een winkel aan de Spuistraat in Den Haag.”

2. Haag Wonen heeft in eerste aanleg gevorderd – kort gezegd - de huurovereenkomst met [X] te ontbinden met veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van een gebruiksvergoeding en tot betaling van de proceskosten. Haag Wonen heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [X] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nu hij het gehuurde in strijd met de huurvoorwaarden in gebruik heeft gegeven aan derden. Daarnaast is uit onderzoek gebleken dat hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft. Voorts heeft Haag Wonen een melding van agressief gedrag aan de balie van Haag Wonen ontvangen en een melding van de politie dat [X] zich agressief heeft gedragen op straat. Deze tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 november 2018 de vorderingen afgewezen. Daartoe is overwogen dat weliswaar sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar dat de bijzondere omstandigheden van dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.

4. In hoger beroep heeft Haag Wonen gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Haag Wonen alsnog toe te wijzen met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van beide instanties.

5. De
eerstegrief van Haag Wonen is gericht tegen de overweging dat niet kan worden vastgesteld dat [X] niet meer in het gehuurde woonachtig was. Volgens Haag Wonen is het ingevolge artikel 11 lid 4 van Pro de huurvoorwaarden aan [X] om te bewijzen dat hij het onafgebroken hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. [X] heeft geen enkel bewijs aangedragen. Volgens de
tweedegrief heeft de kantonrechter in het vonnis de gevolgen van de tekortkomingen van [X] niet vermeld en hadden de vorderingen van Haag Wonen moeten worden toegewezen. Door [X] zijn geen omstandigheden aangetoond die zouden moeten leiden tot afwijzing. De
derdegrief en
vierdegrief zijn gericht tegen de belangenafweging door de kantonrechter. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

6. Opgemerkt dient te worden dat de kantonrechter heeft vastgesteld (en daartegen is ook niet gegriefd) dat [X] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [X] heeft immers in strijd met artikel 11 lid 1 van Pro de huurvoorwaarden het gehuurde (tweemaal) zonder toestemming van de verhuurder in gebruik gegeven aan derden. Een dergelijke tekortkoming is in beginsel reeds voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ook als (veronderstellenderwijs) moet worden aangenomen dat [X] op het moment dat de sekswerksters op 16 januari 2018 zijn aangetroffen (op 9 januari 2018 is hij immers wel nog in het gehuurde aangetroffen) niet (meer) woonachtig was in het gehuurde, kan dit echter niet tot ontbinding leiden, gelet op het volgende.

7. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden afgewezen, indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij deze afweging kunnen, naast de bijzondere aard en/of de geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan degene die zich beroept op afwijzing van de ontbinding om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep kunnen ondersteunen (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

8. [X] heeft in dit verband aangevoerd dat misbruik is gemaakt van zijn vertrouwen, dat hij geestelijk niet in orde is, dat hij regelmatig (gedwongen) opgenomen is geweest in een GGZ-kliniek, dat hij bij ontruiming dak- en thuisloos zal raken en dat dit zeker niet in het belang van zijn gezondheid zal zijn. Daarnaast stelt hij dat het slechts om één incident gaat en dat er geen sprake is van overlast met een structureel karakter. Om zijn stellingen te ondersteunen heeft hij BOPZ-machtigingen overgelegd en een verklaring van een verpleegkundige van Parnassia van 10 september 2018 waarin wordt aangegeven dat [X] daar vanaf 2015 in behandeling is. Haag Wonen heeft daar tegenover gesteld dat het gehuurde een sociale huurwoning is, waarvoor lange wachtrijen bestaan en dat zij haar woningvoorraad zorgvuldig dient te beheren. Voorts heeft Haag Wonen aangegeven dat de begeleiding van [X] niet zodanig is veranderd dat zich geen toekomstige incidenten zullen voordoen. Haag Wonen bestrijdt dan ook dat bij handhaving van de huidige situatie de kans op nieuwe incidenten beperkt moet worden geacht. [X] kan bij zijn broer intrekken of zich laten opnemen in een instelling zodat constante begeleiding gewaarborgd is, aldus Haag Wonen.

9. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat juist in de situatie van [X] , die lijdt aan een ernstige psychiatrische stoornis, een ontruiming van de woning een zeer ingrijpende maatregel is. Niet bestreden is voorts dat de begeleiding die [X] thans heeft en het (tijdig) innemen van zijn medicijnen door het ontbreken van woonruimte bemoeilijkt kunnen worden. Daarbij komt dat de kans op nieuwe incidenten wel degelijk beperkt is nu de gemeente [X] een last onder dwangsom heeft opgelegd en [X] tijdens de comparitie ook heeft verklaard dat de politie controleert of hij prostituees in huis heeft. Voorts is de voorwaardelijke rechterlijke machtiging verlengd. Dat er constante begeleiding nodig zou moeten zijn, zoals Haag Wonen heeft gesteld, kan het hof uit de stukken niet afleiden en daarvoor heeft Haag Wonen ook geen nadere onderbouwing gegeven. Het hof, dat dient te oordelen naar de toestand zoals deze zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep (ex nunc-toetsing), is, alles afwegende, van oordeel dat het belang van [X] bij behoud van de woning zwaarder moet wegen dan het belang van Haag Wonen bij een zorgvuldig beheer van sociale huurwoningen. Daarbij betrekt het hof ook de omstandigheid dat er weliswaar tweemaal sekswerksters in de woning zijn aangetroffen maar dat dit heeft plaatsgevonden in een relatief korte tijd (binnen een tijdspanne van een week) en dat het nadien niet meer heeft plaatsgevonden. Gesteld noch gebleken is verder dat omwonenden overlast hiervan hebben ondervonden. Ook zijn er na het bestreden vonnis volgens de verklaring van Haag Wonen ter comparitie in hoger beroep geen (andere) meldingen van overlast meer over [X] bij Haag Wonen binnen gekomen.

10. Het voorgaande betekent dat de ontbinding van de huurovereenkomst thans niet wordt gerechtvaardigd zodat de vorderingen van Haag Wonen niet toewijsbaar zijn. De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat Haag Wonen zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 22 november 2018;

- veroordeelt Haag Wonen in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder tot op heden begroot op € 318,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris voor de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, T.G. Lautenbach en H.J.M Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 juni 2019 in aanwezigheid van de griffier.