ECLI:NL:GHDHA:2019:153 - Gerechtshof Den Haag - Verrekening renovatiekosten bij koopwoning tussen familie...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.235.809/01

Rolnummer rechtbank : C/10/484469 / HA ZA 15-946

arrest van 22 januari 2019

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] , […] , […] ,

appellante,

advocaat: mr. J.E. Jalandoni te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde 1]

[geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.C. Heijmann te Papendrecht

Appellante zal hierna verder [appellante] worden genoemd. Geïntimeerden zullen ieder afzonderlijk worden aangeduid als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en gezamenlijk als [geïntimeerden] .

Het geding

Bij dagvaarding van 27 februari 2018 heeft [appellante] hoger beroep ingesteld tegen het door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen (eind)vonnis van 29 november 2017.

Bij tussenarrest van 24 april 2018 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 10 juli 2018. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.

Op 18 september 2018 heeft [appellante] van grieven gediend. [geïntimeerden] hebben de grieven bij memorie van antwoord d.d. 30 oktober 2018 bestreden. Bij deze memorie hebben zij vier producties overgelegd. [appellante] heeft hierna onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Feiten

1. In eerste aanleg heeft de rechtbank een aantal feiten vastgesteld die ook in hoger beroep niet worden bestreden. Met inachtneming hiervan en van hetgeen partijen over en weer verder nog naar voren hebben gebracht, kan in hoger beroep worden uitgegaan van het volgende:

1.1.

[geïntimeerden] zijn echtgenoten. [appellante] en [geïntimeerde 2] zijn zussen.

1.2.

In 2005 waren [geïntimeerden] op zoek naar woonruimte. Zij konden echter geen financiering krijgen voor de aankoop van een woning, omdat [geïntimeerde 1] niet beschikte over een definitieve verblijfsvergunning. [geïntimeerden] hebben daarom [appellante] benaderd met de vraag of zij kon helpen bij de aanschaf van een woning.

1.3.

In maart 2005 heeft [appellante] de door [geïntimeerden] beoogde woning aan de [adres] te [plaats] gekocht voor een koopprijs van € 90.000,--. Voor de financiering van dit bedrag is [appellante] een (hypotheek)lening aangegaan bij een Spaanse bank. Partijen spraken af dat [appellante] de woning aan [geïntimeerden] zou verkopen, zodra zij in staat zouden zijn zelf een lening te verkrijgen.

1.4.

[geïntimeerden] hebben de woning na de aankoop door [appellante] betrokken en daarin op eigen kosten renovatiewerkzaamheden verricht. Daarnaast betaalden zij (vrijwel) maandelijks ‘woonkosten’ (‘house payments’) aan [appellante] .

1.5.

Nadat aan [geïntimeerde 1] een definitieve verblijfsvergunning was verleend, hebben partijen op 10 juli 2008 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] de woning voor een bedrag van € 120.000,-- aan [geïntimeerden] heeft verkocht. Partijen hebben deze overeenkomst vastgelegd in een door [appellante] (in het Engels) opgestelde onderhandse akte (‘Deed of Purchase’). Hierin is omtrent de betaling van de koopsom bepaald dat [geïntimeerden] bij ondertekening een bedrag van € 80.000,-- dienden te voldoen en dat het hierna resterende bedrag van € 40.000,-- (vermeerderd met rente over € 10.000,--) vervolgens zal worden voldaan in maandelijkse termijnen van € 300,--.

1.6.

[geïntimeerden] hebben het bedrag van € 80.000,-- bij levering van de woning voldaan. Hierna zijn zij de overeengekomen maandelijkse betalingen op de restantkoopsom gaan doen. Deze termijnen zijn op verzoek van [geïntimeerden] op enig moment verlaagd tot € 200,-- per maand.

1.7.

[geïntimeerden] hebben deze maandelijkse betalingen gedaan tot en met 4 april 2014. Hierna hebben zij de betalingen gestaakt.

Het geschil

2. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Rotterdam. In deze procedure heeft zij (na wijziging van eis) gevorderd dat [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot (1) betaling van de restantkoopsom ter grootte van € 27.942,92 en tot (2) betaling van een bedrag van € 1.060,-- als vergoeding voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten. Onder verwijzing naar de hiervoor genoemde ‘Deed of Purchase’ heeft [appellante] aan deze vorderingen ten grondslag gelegd (zakelijk weergegeven) dat [geïntimeerden] met ingang van 4 april 2014 de maandelijkse betalingen op de restantkoopsom zonder geldige reden hebben gestaakt, zodat zij thans aanspraak maakt op volledige betaling van het openstaande saldo. Nu [geïntimeerden] dit ondanks herhaalde sommatie daartoe niet hebben gedaan, zijn zij tevens gehouden een vergoeding te betalen voor de inmiddels gemaakte buitengerechtelijke kosten.

3. [geïntimeerden] hebben bestreden dat zij [appellante] nog enig bedrag verschuldigd zijn. Samengevat weergegeven hebben zij daartoe het volgende aangevoerd:

De woning verkeerde in 2005 in slechte staat en diende nodig te worden gerenoveerd. [geïntimeerden] hebben in dat kader in de periode 2005-2008 diverse werkzaamheden uitgevoerd of laten uitvoeren en daarbij voor een bedrag aan € 18.850,31 aan kosten gemaakt;
Daarnaast hebben [geïntimeerden] in deze periode de verzekeringspremie ten behoeve van de woning (totaal € 410,15) betaald en tot een bedrag van € 11.355,-- aan maandelijkse betalingen voor ‘woonkosten’ aan [appellante] gedaan. Al met al hebben zij voorafgaande aan de koop in 2008 aldus (€ 18.850,31 + € 410,15 + € 11.355,-- =) € 30.615,46 aan kosten gemaakt;
Omtrent deze kosten is met [appellante] ten tijde van de aankoop van de woning in 2005 (via de telefoon) afgesproken dat deze in mindering zouden worden gebracht op de marktwaarde van de woning als [geïntimeerden] de woning zouden kopen. Ten tijde van de verkoop in 2008 is deze afspraak nog eens (telefonisch) bevestigd;
Op grond van deze afspraak strekte op het bedrag van € 40.000,-- een bedrag van € 30.615,46 in mindering, zodat [geïntimeerden] nog € 9.384,54 in maandelijkse termijnen dienden te voldoen.
Op 4 april 2014 hadden [geïntimeerden] inmiddels € 13.640,-- aan maandelijkse betalingen gedaan, zodat zij ruimschoots aan hun verplichtingen hebben voldaan.

Op deze gronden hebben [geïntimeerden] tevens een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld die in hoger beroep geen rol meer speelt.

5. Bij tussenvonnis van 18 januari 2017 heeft de rechtbank [geïntimeerden] naar aanleiding van hun verweer opgedragen te bewijzen dat
“partijen zijn overeengekomen dat (de) renovatiekosten en de verzekeringspremies op de restantkoopsom van € 40.000,- in mindering mochten worden gebracht”. Zakelijk weergegeven en voor zover thans nog van belang heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen:

- [geïntimeerden] beroepen zich erop dat met betrekking tot de betaling van het restantbedrag van € 40.000,-- afwijkende dan wel aanvullende afspraken zijn gemaakt, inhoudende dat zij hierop een bedrag van € 30.615,46 aan door hen gemaakte kosten in mindering mochten brengen.

- De bewijslast en het bewijsrisico van deze stelling rusten op [geïntimeerden] . Nu [appellante] deze afspraak betwist en het bestaan daarvan vooralsnog niet blijkt uit de overgelegde producties, zullen [geïntimeerden] hiervan bewijs moeten bijbrengen.

- Indien [geïntimeerden] in dit bewijs slagen, komen uitsluitend de gemaakte renovatiekosten en betaalde verzekeringspremies voor verrekening in aanmerking. Het bedrag van € 11.355,-- aan ‘woonkosten’ kan niet worden verrekend, nu deze kosten (die door [appellante] worden aangeduid als ‘huur’) een vergoeding betreffen voor het gebruik van de woning. Zonder nadere toelichting ligt het niet in de rede dat [geïntimeerden] over de jaren 2005 – 2008 niet zouden hoeven te betalen voor het door hen genoten woongenot.

6. Ter voldoening aan deze bewijsopdracht hebben [geïntimeerden] vijf getuigen voorgebracht.

7. Bij eindvonnis van 29 november 2017 heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] het aan hen opgedragen bewijs uitsluitend hebben geleverd voor wat betreft de renovatiekosten (niet voor wat betreft de betaalde verzekeringspremies), zodat op de vordering van [appellante] een bedrag van € 18.850,31 in mindering mag worden gebracht. Ten aanzien van het aldus resterende bedrag van € 9.092,61 heeft de rechtbank vervolgens overwogen dat daarvan (omdat [geïntimeerden] vanaf 4 april 2014 geen maandbetalingen meer hebben gedaan) een bedrag van € 8.600,-- opeisbaar is. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] daarom tot dit bedrag toegewezen en daarnaast bepaald dat [geïntimeerden] (uiterlijk) 31 december 2017 en 31 januari 2018 de aldus nog resterende termijnen van € 200,-- dienen te betalen. De gevorderde vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten heeft de rechtbank afgewezen.

8. [appellante] kan zich met dit eindvonnis niet verenigen. Zij vordert dat het hof dit vonnis in hoger beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerden] (alsnog) hoofdelijk zal veroordelen tot (A) betaling van een bedrag van € 27.942,- uit hoofde van de koopovereenkomst van 10 juli 2008 en tot (B) betaling van een bedrag van € 1.060,-- als vergoeding voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten, e.e.a. uitvoerbaar bij voorraad en met (C) veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

De grieven

9. Het hof merkt vooraf op dat [geïntimeerden] niet incidenteel hebben geappelleerd tegen het oordeel van de rechtbank in het tussenvonnis van 18 januari 2017 dat zij de in de periode 2005-2008 betaalde ‘woonkosten’ niet kunnen verrekenen met de koopsom en tegen het oordeel van de rechtbank in het eindvonnis dat zij niet zijn geslaagd in het bewijs van hun stelling dat naast de verbouwingskosten ook de in genoemde periode door hen betaalde verzekeringspremies door [appellante] zouden worden vergoed c.q. dat deze mochten worden verrekend. Daarmee gaat het in dit geding uitsluitend nog om de verbouwingskosten.

10. De rechtbank heeft na een beoordeling van het door [geïntimeerden] bijgebrachte (getuigen)bewijs geoordeeld dat deze kosten door [geïntimeerden] op de restantkoopsom in mindering mogen worden gebracht. Voor wat betreft de hoogte van deze kosten is de rechtbank daarbij uitgegaan van het door [geïntimeerden] gestelde bedrag van € 18.850,31. [appellante] bestrijdt deze oordelen en hetgeen de rechtbank daaraan ten grondslag heeft gelegd met zeven grieven.

11. Grief 1 is gericht tegen r.o. 2.3. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank naar aanleiding van de conclusie na enquête aan de zijde van [appellante] overweegt dat de bewijsopdracht inhield dat [geïntimeerden]
“bewijs [dienen] aan te dragen waaruit volgt dat partijen de afspraak over – kort gezegd – verrekening met de verbouwingskosten (…) hebben gemaakt”. Naar het hof begrijpt meent [appellante] dat de rechtbank hiermee ten onrechte de omvang van de bewijsopdracht heeft gewijzigd, omdat in de bewijsopdracht zoals deze in het tussenvonnis was verstrekt, van verrekening (in de zin van het tot hun gemeenschappelijk beloop tegen elkaar wegstrepen van vorderingen) geen sprake was.

12. Deze klacht faalt. Het verweer dat [geïntimeerden] van het begin af aan hebben gevoerd, houdt immers in dat zij de (restant)koopprijs van de woning inmiddels volledig hebben betaald nu zij daarop de door hen in de periode 2005-2008 gemaakte kosten in mindering mochten brengen. Dit laat zich niet anders lezen dan een beroep op verrekening, waarbij zij expliciet hebben gesteld dat zij dit zowel in 2005 als in 2008 ook zo (telefonisch) met [appellante] hadden afgesproken. Van een aanpassing of wijziging van (de omvang van) de bewijsopdracht is in dit licht dan ook geen sprake.

13. De grieven 2 tot en met 6 komen met verschillende klachten op tegen de waardering door de rechtbank van de afgelegde getuigenverklaringen (in de r.o. 2.5 tot en met 2.10) en de daarop gegronde conclusie (in r.o. 2.10) dat de verbouwingskosten (voor zover toewijsbaar) in mindering strekken op de (restant)koopsom. Deze klachten, die ertoe strekken dat het bewijs opnieuw wordt beoordeeld, lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt als volgt.

14. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de in de r.o. 2.6 en 2.7 van het bestreden vonnis weergegeven passages uit de verklaringen van de getuigen [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] , [getuige 4] en [getuige 5] in elk geval met voldoende mate van zekerheid kan worden afgeleid dat tussen partijen de afspraak bestond dat [appellante] de kosten die [geïntimeerden] maakten voor het opknappen van de woning aan hen zou vergoeden. [getuige 1] en [getuige 5] hebben daaraan nog toegevoegd dat de afrekening van deze kosten achteraf zou plaatsvinden als het huis met winst zou worden verkocht. Het hof acht daarbij van belang dat alle getuigen op dit punt consistent hebben verklaard en dat zij allen ook de reden van hun wetenschap hebben benoemd, waarbij [getuige 1] en [getuige 2] uitdrukkelijk hebben verklaard dit ook van [appellante] zelf te hebben gehoord. Evenals de rechtbank heeft het hof daarbij geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van voornoemde getuigen en de door hen afgelegde verklaringen. Dat, zoals door [appellante] in hoger beroep opnieuw is aangevoerd, de getuigen allen naaste vrienden en familie van – vooral – [geïntimeerde 2] zijn, dat zij als gevolg van dit geschil een slechte verhouding heeft met haar zus [getuige 1] , dat zij en [getuige 1] al jaren geen contact meer hebben en dat zij de getuige [getuige 5] “niet of nauwelijks” kent, is daartoe gelet op het voorgaande onvoldoende.

15. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat geen van de getuigen heeft verklaard over de wijze waarop de kosten voor het opknappen van de woning achteraf aan [geïntimeerden] zouden worden vergoed, in het bijzonder niet dat daarover expliciet zou zijn afgesproken dat deze zouden worden verrekend met de (restant)koopsom. Nu echter wel vaststaat dat de woning in 2008 met een forse winst is verkocht en ook in hoger beroep niet is gesteld en ook niet anderszins is gebleken dat de door [appellante] te vergoeden verbouwingskosten reeds waren verdisconteerd in de koopprijs van € 120.000,-- (zij stelt immers dat de noodzakelijke opknapwerkzaamheden, kort gezegd, niet haar probleem waren) of dat deze koopprijs niet marktconform was, ligt een dergelijke wijze van afwikkelen zozeer voor de hand dat het hof ook deze afspraak in ruim voldoende mate aannemelijk en dus bewezen acht. Het hof wijst er daarbij op dat [appellante] zelf bij herhaling heeft gesteld dat zij de woning in 2005 uitsluitend heeft aangekocht om [geïntimeerden] te helpen en dat zij deze aankoop daarom niet zag als een investering. Daarmee moet het ervoor worden gehouden dat het voor haar bij een eventuele verkoop voldoende was dat zij ‘quitte’ zou spelen, in die zin dat zij de door haar voor de verkrijging van de woning ingebrachte bedragen (de bij een Spaanse bank afgesloten geldlening en verdere kosten) terug zou krijgen. Deze kosten bedroegen volgens haar € 100.000,--. Weliswaar is zij later gaan aanvoeren dat het meer is geweest, te weten € 116.000,--, maar hieraan gaat het hof voorbij nu dit verder op geen enkele wijze is gespecificeerd en onderbouwd. Uitgaande van een bedrag van € 100.000,-- biedt een koopprijs van € 120.000,-- voldoende ruimte voor verrekening van de verbouwingskosten.

16. Overigens is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] de door hen gestelde expliciete afspraak eigenlijk helemaal niet nodig hadden om tot verrekening over te gaan. Nu op grond van de afgelegde getuigenverklaringen in elk geval vaststaat dat [appellante] de verbouwingskosten aan [geïntimeerden] zou vergoeden, staat tegenover de verbintenis van [geïntimeerden] tot betaling van de (restant)koopsom immers een verbintenis van [appellante] tot betaling van deze kosten. Gelet op het bepaalde in artikel 6:127 lid 2 BW Pro hebben [geïntimeerden] daarmee in beginsel de bevoegdheid tot verrekening. De grieven 2 tot en met 6 falen daarmee.

17. Op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW Pro zou aan verrekening nog wel in de weg kunnen staan dat de omvang van de verbouwingskosten en daarmee de vordering van [geïntimeerden] niet vaststaat. Dit is de strekking van grief 7 waarmee [appellante] in hoger beroep alsnog (in eerste aanleg heeft de rechtbank dit verweer als tardief gepasseerd) de omvang van deze kosten bestrijdt. Zij voert daartoe aan dat [geïntimeerden] weliswaar allerlei bonnetjes heeft overgelegd, maar dat nergens uit valt af te leiden dat deze betrekking hebben op door hen gestelde opknapwerkzaamheden.

18. Ook deze grief faalt. [geïntimeerden] hebben in hun conclusie van antwoord gesteld dat zij de woning in de periode 2005-2008 uitgebreid hebben opgeknapt, waarbij volgens hen moet worden gedacht aan het vervangen van kozijnen, het plaatsen van centrale verwarming en het opknappen van de keuken. Deze stelling hebben zij onderbouwd met diverse Excelsheets waarin de werkzaamheden en de daarbij gebruikte materialen nader worden benoemd en met een groot aantal bankafschriften waarin de daarmee samenhangende betalingen zijn terug te vinden. Nu tussen partijen bovendien niet in geschil is dat de woning ten tijde van de aankoop in 2005 in slechte staat verkeerde en [appellante] op zichzelf ook niet heeft weersproken dat [geïntimeerden] daaraan de nodig renovatiewerkzaamheden hebben verricht (hetgeen overigens ook genoegzaam blijkt uit de afgelegde getuigenverklaringen), hebben [geïntimeerden] hun stellingen omtrent de omvang van de werkzaamheden en de hoogte van de daarmee gemoeide kosten zodanig geconcretiseerd dat [appellante] daartegenover niet meer kon volstaan met de hiervoor weergegeven ontkenning. Daarmee staat als onvoldoende weersproken vast dat [geïntimeerden] uit hoofde van het opknappen van de woning jegens [appellante] aanspraak kunnen maken op een vergoeding ter grootte van € 18.850,31.

19. Aan het slot van haar memorie van grieven heeft [appellante] nog getuigenbewijs aangeboden van al haar stellingen, in het bijzonder van haar stelling dat de verhoudingen binnen de familie - en dan vooral haar relatie met [getuige 1] en [getuige 2] - ernstig verstoord zijn. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij. Gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 14 in het kader van de waardering van de afgelegde getuigenverklaringen werd overwogen, is de vraag of, en zo ja in welke mate de verhoudingen met deze personen daadwerkelijk verstoord zijn, immers niet (meer) terzake dienend. Voor het overige geldt dat het aanbod niet voldoet aan de eisen die aan een bewijsaanbod in hoger beroep mogen worden gesteld. Voor zover het aanbod strekt tot het leveren van tegenbewijs tegen het door [geïntimeerden] geleverde getuigenbewijs, ziet het hof daartoe geen aanleiding. [appellante] heeft de mogelijkheid daartoe immers reeds in eerste aanleg gehad en toen onbenut gelaten.

20. De slotsom uit al het voorgaande moet daarmee zijn dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellante] dient daarbij als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 29 november 2017;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerden] worden begroot op € 318,-- aan verschotten en op € 1.391,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest voor wat betreft deze kostenveroordeling uitvoer bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.A. van Dorp, D. Wachter en D. Aarts en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.