Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.238.085/01
Rolnummer rechtbank : 6454002/RL EXPL 17-27917
arrest van 20 augustus 2019
inzake
Home Castle Real Estate B.V.,
gevestigd te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: Home Castle,
advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-Van der Brugge te Den Haag,
tegen
[naam] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.B. van Munster te Den Haag.
Het geding
Voor het verloop van de procedure tot aan het tussenarrest van 5 juni 2018 verwijst het hof naar het tussenarrest. Bij dit arrest is een comparitie bepaald. Deze comparitie, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 25 september 2018. Van de zijde van Home Castle zijn ter comparitie pleitaantekeningen overgelegd. Bij memorie van grieven tevens voorwaardelijke eis tot ontruiming heeft Home Castle vier grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Op 3 juni 2019 heeft pleidooi plaatsgevonden. De advocaten voornoemd hebben de standpunten van partijen nader toegelicht aan de hand van een pleitnota. Vervolgens heeft het hof datum arrest bepaald.
De beoordeling
In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan.
1.1.
De ouders van [geïntimeerde] hebben in elk geval vanaf 1972 de woning aan [het adres] , hierna: de woning, gehuurd, eerst van de rechtsvoorgangers van Home Castle, vanaf juni 1986 van Home Castle.
1.2.
[geïntimeerde] woont in de woning sinds juli 2007. Hij was toen 41 jaar. Daarvoor woonde hij bij zijn zuster in de woning daarnaast.
1.3.
De vader van [geïntimeerde] is in juli 2012 overleden. Daarna is [geïntimeerde] met zijn moeder in de woning blijven wonen. De moeder van [geïntimeerde] is op 16 mei 2017 overleden.
1.4.
Op 25 mei 2017 is namens [geïntimeerde] een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst ingediend bij [de beheerder van Home Castle] , de beheerder van Home Castle. Bij brief van 31 mei 2017 heeft [de beheerder van Home Castle] dit verzoek afgewezen en meegedeeld dat de huurovereenkomst op 31 juli 2017 zal worden beëindigd.
2.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, – samengevat –
primairgevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] met ingang van het overlijden van zijn moeder de huur van de woning aan [het adres] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzet en
subsidiairte bepalen dat [geïntimeerde] met ingang van het overlijden van zijn moeder de huur van de woning aan [het adres] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzet.
primairgevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] met ingang van het overlijden van zijn moeder de huur van de woning aan [het adres] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzet en
subsidiairte bepalen dat [geïntimeerde] met ingang van het overlijden van zijn moeder de huur van de woning aan [het adres] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzet.
2.2.
Bij vonnis van 21 februari 2018 heeft de kantonrechter in de rechtbank Den Haag bepaald dat [geïntimeerde] de huur van de woning voortzet met ingang van 16 november 2017, met veroordeling van Home Castle in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter heeft hier – verkort weergegeven – aan ten grondslag gelegd dat er in dit geval sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kantonrechter oordeelt dat de duur van de samenleving, het delen van de woning, het gezamenlijk gebruik van de maaltijden, de gezamenlijke activiteiten en de bijdragen van [geïntimeerde] in de kosten van de huishouding allemaal op een duurzame gemeenschappelijke huishouding wijzen. Verder overweegt de kantonrechter dat er voldoende wederkerigheid was in de relatie en in de verzorging (de ouders van [geïntimeerde] boden geborgenheid in gezinsverband waar [geïntimeerde] gelet op zijn psychische gesteldheid baat bij had), dat de moeder van [geïntimeerde] aanvankelijk geen verzorging nodig had en dat [geïntimeerde] ook taken in de gemeenschappelijke huishouding vervulde. Ten slotte is de kantonrechter van oordeel dat, ook al zou [geïntimeerde] zijn ouders ook vanuit de woning van zijn zuster kunnen verzorgen, hetgeen door [geïntimeerde] is betwist, dit wijst op een duurzame gemeenschappelijke huishouding omdat hij dan niet alleen bij zijn ouders is ingetrokken om hen te verzorgen.
2.3.
In hoger beroep vordert Home Castle vernietiging van het vonnis van 21 februari 2018 en opnieuw rechtdoende bij arrest – uitvoerbaar bij voorraad – [geïntimeerde] te veroordelen om de woning gelegen aan [het adres] binnen een maand na het arrest te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties, met bepaling dat wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na het arrest althans na betekening van het arrest zijn betaald, de wettelijke rente hierover verschuldigd zal zijn.
3.1.
Onder aanvoering van grief 1 stelt Home Castle dat de kantonrechter van een te beperkt toetsingskader is uitgegaan door eraan voorbij te gaan dat de rechter de vordering dient af te wijzen indien eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding was tussen hem en de overleden huurder maar ook in het geval de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt. Nu [geïntimeerde] niet beschikt over een huisvestingsvergunning is niet voldaan aan de drie limitatieve eisen uit artikel 7:268 lid 3 BW Pro, aldus Home Castle.
3.2.
Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Volgens Home Castle moet het gaan om bijzondere omstandigheden (o.a. HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364). Ook heeft de kantonrechter ten onrechte geen aandacht besteed aan de vaste jurisprudentie dat het samenwonen tussen ouder(s) en kind in beginsel aflopend is en dat kinderen in de regel op enig moment het ouderlijk huis verlaten. Home Castle betwist dat sprake is van bijzondere omstandigheden.
3.3.
Grief 3 klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Home Castle stelt dat er geen bijzondere omstandigheden zijn. Bovendien is er, zo stelt Home Castle, geen enkel bewijs ingebracht waaruit volgt dat er sprake was van een verweven sociaal leven tussen de ouder(s) en [geïntimeerde] . De gezamenlijke activiteiten waren beperkt en zijn niet anders dan wat ieder kind doet, ook kinderen die niet bij de ouders in huis wonen. Home Castle bestrijdt dat de handtekeningenlijst van dertien mensen die een handtekening hebben gezet onder een voorgedrukte tekst een onderbouwing vormt van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De verklaring is niet objectief en onafhankelijk: het betreft een aantal voorgeschreven zinnen en het is voor deze dertien mensen onmogelijk dit te hebben waargenomen. Zij hebben de verklaring ondertekend omdat zij de familie kennen en [geïntimeerde] een goede man is die jarenlang voor zijn ouders heeft gezorgd. Verder betwist Home Castle dat sprake is van wederkerigheid. Home Castle stelt dat de rechtbank in strijd met artikel 24 Rv Pro de feiten heeft aangevuld door te overwegen dat tegenover de verzorging door [geïntimeerde] van zijn ouders stond dat de ouders [geïntimeerde] geborgenheid in het gezinsverband hebben geboden, waar hij gelet op zijn psychische gesteldheid baat bij heeft gehad. Hij heeft voordat hij bij zijn ouders introk 15 jaar bij zijn zus gewoond en daar vond hij ook de geborgenheid in een gezinsverband. Dat was derhalve geen reden om bij zijn ouders in te trekken. Gezien de leeftijd van de ouders (op moment van intrek 75 en 76 jaar) en hun slechte gezondheid kon de samenleving niet gericht zijn op een duurzaam samenleven. Home Castle stelt zich op het standpunt dat de samenwoning de strekking had de samenwoner de positie van huurder te verschaffen: de woning staat in een goede wijk, het is een parterrewoning met tuin voor een uitzonderlijk lage huurprijs van
€ 335,00. Home Castle stelt tot slot dat de financiële bijdragen die [geïntimeerde] in het huishouden leverde niet structureel waren en dat vast staat dat hij niet bijdroeg in het betalen van de huur.
3.4.
Grief 4 ziet op de overweging van de kantonrechter in rechtsoverweging 4.4 dat het (door [geïntimeerde] ) betwiste feit dat [geïntimeerde] zijn ouders ook vanuit de woning van zijn zus en echtgenoot had kunnen verzorgen er juist op wijst dat hij bij zijn ouders is ingetrokken om met hen duurzaam een gemeenschappelijke huishouding te voeren. Home Castle verwijt de kantonrechter ook hier de feiten in strijd met artikel 24 Rv Pro te hebben aangevuld. Bovendien is de gevolgtrekking volgens Home Castle onjuist. Er is geen sprake van wederkerigheid en dus geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Home Castle stelt dat zij belang heeft de woning weer terug te krijgen. De huurprijs is ver onder de, op basis van de puntentelling, toegestane huur en bijna niet kostendekkend. Home Castle wil ofwel de woning updaten en tegen een marktconforme huur verhuren ofwel verkopen om de opbrengst weer te investeren in nieuwe(re) woningen en onderhoud van haar woningbezit.
3.5.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Door Home Castle is niet (langer) bestreden dat de afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 sub b en Pro sub c BW zich niet voordoen. Onbetwist heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij altijd sinds het overlijden van zijn moeder de huur tijdig heeft voldaan, zodat hij voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van zijn verplichting de huur te betalen. [geïntimeerde] heeft verder als productie 3 bij memorie van antwoord een brief van de gemeente Den Haag overgelegd waarin expliciet wordt bevestigd dat aan [geïntimeerde] een huisvestingsvergunning zal worden verleend zodra [geïntimeerde] als huurder van de woning wordt aangemerkt. [geïntimeerde] heeft ten tijde van het pleidooi aangevoerd dat deze toezegging voor de toepassing van artikel 7:268 lid 3 sub c BW Pro met een vergunning moet worden gelijkgesteld. Home Castle heeft dit tijdens het pleidooi niet weersproken. Resteert dus de vraag of [geïntimeerde] in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Het antwoord op die vraag moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband beschouwd. De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog (of weer) bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding woont, brengt niet mee dat een zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro (vgl. HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93).
3.6.
Niet in geschil is dat [geïntimeerde] in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Ter onderbouwing van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zijn ouders, toen hij weer bij ze introk, in goede gezondheid verkeerden. Zijn vader had enkel fysieke ondersteuning nodig en zijn moeder was de eerste vijf jaar van het samenwonen niet hulpbehoevend. Het was de bedoeling van [geïntimeerde] en zijn ouders om [geïntimeerde] weer een vertrouwde leefomgeving te bieden, hetgeen noodzakelijk was gelet op de psychische gesteldheid van [geïntimeerde] . Verder stelt [geïntimeerde] dat hij en zijn ouders alle maaltijden deelden, samen koffie dronken, televisie keken, visite ontvingen, dagelijks samen wandelingen maakten, de avonden en weekenden samen doorbrachten, uitstapjes maakte en soms gezamenlijk naar een vakantiehuisje gingen. Zij droegen in gelijke delen bij aan het huishouden: ze deelden alle kosten voor de woning en het huishouden. Ter adstructie van voorgaande stellingen heeft [geïntimeerde] diverse getuigenverklaringen overgelegd. [geïntimeerde] biedt aan deze getuigen onder ede te doen horen.
3.7.
Het hof komt alles afwegende – de stellingen van partijen in de procedure en de uitlatingen ten tijde van het pleidooi – tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Daarvoor is het navolgende redengevend. [geïntimeerde] is weer bij zijn ouders (toen 75 en 76 jaar) gaan wonen in verband met zijn psychische gesteldheid. Gezien zijn paniekaanvallen kon hij niet op zichzelf wonen en door het inwonen bij zijn zus, dat tijdelijk bedoeld was maar uiteindelijk vijftien jaar werd, ontstonden er spanningen bij haar thuis en bovendien werd haar huis te klein en hadden de ouders meer ruimte tot hun beschikking. Dat maakte dat hij, zeker in het begin van de samenwoning, afhankelijk was van zijn ouders. Later, na vijf jaar, zoals [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld, werden die rollen omgekeerd en heeft [geïntimeerde] voornamelijk voor zijn moeder gezorgd. Zij was afhankelijk geworden van de zorg van [geïntimeerde] , die hij overigens – dat staat niet ter discussie – altijd heel goed en liefdevol heeft uitgevoerd. Naar het oordeel van het hof was de relatie van [geïntimeerde] met zijn ouders en later met zijn moeder er niet een op basis van wederkerigheid althans onvoldoende. Er was geen sprake van gelijkwaardigheid. In zijn rol als kind heeft hij de zorg voor zijn ouders gedragen en gaven zijn ouders hem een gevoel van geborgenheid (een zogeheten “win-winsituatie”) en daarbij paste ook dat zij samen sociale activiteiten ondernamen en, wonend in één huis, in het gezelschap van elkaar koffie dronken, televisie keken, wandelingen maakten, maaltijden deelden, etc. In die zin was de verzorging van [geïntimeerde] voor zijn ouders vergelijkbaar met een mantelzorger, met dien verstande dat een mantelzorger doorgaans niet, althans hooguit tijdelijk, in dezelfde woning woont als degene(n) die verzorgd moet(en) worden. Verder staat vast dat de gezondheid van zijn moeder na het overlijden van vader in 2012 snel achteruit ging. Doordat [geïntimeerde] de verzorging van zijn moeder op zich nam, kon zij (nog) thuis blijven wonen en kon worden voorkomen dat zij naar een verzorgingshuis moest. Dit kenmerkt zich niet als duurzaam gericht gezamenlijk een huishouding voeren. Daar komt nog bij – maar dit aspect is niet doorslaggevend – dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een wezenlijk aandeel leverde in de kosten van het huishouden. Ook al zou hij enkel contante betalingen hebben gedaan, dan had [geïntimeerde] daarvan bankafschriften waarop de gepinde bedragen te zien zijn in het geding kunnen brengen. Dat heeft [geïntimeerde] echter niet gedaan. Verder is niet betwist de stelling van Home Castle dat [geïntimeerde] geen huur betaalde. Kortom, voor het aannemen van een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijk huishouding zijn meer bijzondere omstandigheden nodig dan [geïntimeerde] heeft gesteld. Daarmee slagen – met uitzondering van grief 1 voor zover deze betrekking heeft op de huisvestigingsvergunning – de grieven.
3.8.
Home Castle heeft voorwaardelijk ontruiming van het gehuurde gevorderd, te weten onder de voorwaarde dat het vonnis vernietigd wordt. Nu het hof het vonnis in het na te melden dictum zal vernietigen is de voorwaarde in vervulling gegaan. Echter, Home Castle kan niet voor het eerst in hoger beroep een reconventionele vordering instellen, zodat zij in haar vordering niet-ontvankelijk dient te worden verklaard (artikel 353 lid Pro 1, laatste zinsnede). De argumenten die Home Castle heeft aangevoerd om bij memorie van grieven ook de vordering tot ontruiming in hoger beroep mee te nemen stuiten daarop af.
3.9.
Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [geïntimeerde] als niet ter zake dienende voorbij, nu het aanbod geen betrekking heeft op feiten en omstandigheden die leiden tot een ander oordeel.
3.10.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het vonnis zal worden vernietigd en dat [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
Beslissing
Het hof
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 februari 2018;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
verklaart Home Castle niet-ontvankelijk in haar vordering tot ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Home Castle vastgesteld op een bedrag van € 78,00 aan griffierecht en een bedrag van € 300,00 aan salaris gemachtigde, met bepaling dat wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het arrest zijn betaald, de wettelijke rente hierover verschuldigd zal zijn;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Home Castle vastgesteld op een bedrag van € 807,00 aan verschotten (€ 81,00 kosten appeldagvaarding en € 726,00 griffierecht) en een bedrag van € 3.222,00 aan kosten advocaat, met bepaling dat wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het arrest zijn betaald, de wettelijke rente hierover verschuldigd zal zijn.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.P.J. Ruijpers en J.M. Heikens en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 augustus 2019 in aanwezigheid van de griffier.