ECLI:NL:GHDHA:2019:2669 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huuracht...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.231.184/01

Zaaknummer rechtbank : 5799016 RL EXPL 17-6484

arrest van 1 oktober 2019

inzake

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. D. Pranjic te Utrecht,

tegen

1. [naam 2] ,

2. [naam 3] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden] .,

advocaat: mr. Ö. Arslan te Den Haag.

Het geding

Bij appeldagvaarding van 8 januari 2018 (met producties) is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, tussen partijen gewezen vonnis van 10 oktober 2017. [appellante] heeft daarbij vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] . de grieven bestreden.

Vervolgens heeft [appellante] de stukken overgelegd en is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 10 oktober 2017 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1

[appellante] en [naam 2] hebben op 16 mei 2016 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning staande en gelegen aan de Sint [adres] (hierna: de woning). De huur bedroeg ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst € 600,- per maand.

1.2

In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar ingaande op 16 mei 2015 en lopende tot en met 01 januari 2016.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”

1.3

[geïntimeerden] . zijn na 1 januari 2016 in de woning blijven wonen.

1.4

In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen:

“7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten;

b. milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;

c. baatbelasting, of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd;

d. overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingsbijdragen, lasten, heffingen en retributies

- ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;

- ter zake van goederen van huurder;

- die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet in gebruik zou zijn gegeven.

7.2

Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.”

1.5

Onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’ is in de huurovereenkomst opgenomen:

“c. Voor het betalen van de bijdrage VVE moet er een bedrag van 234,- per maand, inclusief stookkosten van € 72,- betaald worden dat voor rekening van de verhuurder komt.”

1.6

Bij brief van 31 januari 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] aan [geïntimeerden] . onder meer geschreven dat [appellante] het appartement dringend zelf nodig heeft voor eigen gebruik en dat de huurovereenkomst op die grond wordt opgezegd per 1 juni 2017. Daarnaast heeft de toenmalige advocaat geschreven dat [naam 2] zich niet gedraagt als goed huurder, dat er een huurachterstand is van 3 maanden (€ 1.800,-), dat de gemeentelijk en regionale belastingen over 2015 en 2016 niet zijn voldaan (€ 1.429,59), dat [naam 2] deze bedragen, vermeerderd met rente en kosten, binnen 15 dagen dient te betalen, bij gebreke waarvan hij in verzuim is en [appellante] de huurovereenkomst ontbindt per 1 maart 2017.

2. In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie gevorderd (samengevat) betaling van de gestelde huurachterstand tot en met augustus 2017, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming en betaling van gemeentelijk en regionale belastingen, buitengerechtelijke kosten en rente en (subsidiair) om de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de proceskosten.

In reconventie heeft [geïntimeerden] . gevorderd te verklaren voor recht dat thans de huurprijs

€ 600,- bedraagt en voorts dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Voorts is gevorderd [appellante] te verbieden zonder vooraankondiging aan de deur te komen behoudens spoedeisende gevallen, op straffe van verbeurte van € 500,- per overtreding, ook indien haar zoons en/of anderen namens haar langsgaan, alles met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie afgewezen. In reconventie is voor recht verklaard dat de huurprijs € 600,- per maand bedraagt en dat de huurovereenkomst per 1 januari 2016 is verlengd voor onbepaalde tijd. Het overige gevorderde is afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.

4. In hoger beroep vordert [appellante] , na wijziging van eis,

primairte bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning met ingang van 31 december 2016, althans 1 januari 2017, althans 31 januari 2017 met
wederzijds goedvindenals bedoeld in artikel 7:271 lid 8 BW Pro is beëindigd, althans dat [geïntimeerden] . geen recht toekomt op huurbescherming omdat dit misbruik van recht oplevert/onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, en voorts te bepalen dat [geïntimeerden] . met ingang van voormelde data zonder recht of titel in de woning verblijft;

subsidiairde tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning met onmiddellijke ingang, althans een andere in goede justitie te bepalen datum niet later dan één maand na het wijzen van arrest, te ontbinden op grond van het (herhaaldelijk) niet nakomen door [geïntimeerden] . van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en/of de wet;

meer subsidiairde tussen partijen gesloten huurovereenkomst met ingang van 1 juni 2017 althans met onmiddellijke ingang, althans een andere in goede justitie te bepalen datum, te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik;

[geïntimeerden] . te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen 7 dagen na betekening van het arrest op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel (met een maximum van € 25.000,-);

[geïntimeerden] . hoofdelijk te veroordelen aan [appellante] c.s. te voldoen:

* de achterstallige huurpenningen tot en met december 2017 van in totaal € 2.262,-,

* een gebruiksvergoeding ad € 600,- per maand vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming,

* een vergoeding ter zake de waterschapsbelasting 2015 en gemeentelijke belasting 2015, 2016 en 2017 van in totaal € 1.429,61, vermeerderd met de termijnbedragen waarvoor [appellante] aangeslagen wordt vanaf 1 januari 2018 tot aan de datum van ontruiming,

* een vergoeding ter zake de VVE-bijdrage over de periode 2015, 2016 en 2017 van in totaal € 7.755,-, althans € 3.409,87 althans € 2.210,17, vermeerderd met de termijnbedragen die [appellante] moet voldoen vanaf 1 januari 2018 tot aan de datum van ontruiming,

* de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro over voornoemde bedragen (voor zover niet tijdig voldaan)

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] . in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met rente en nakosten.

5. De
eerstegrief is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde ontbinding wegens wanprestatie. Volgens de
tweedegrief heeft de kantonrechter ten onrechte de vordering tot betaling van de huurachterstand afgewezen als onvoldoende onderbouwd. De
derdegrief betreft de afwijzing van de vordering tot betaling van de heffingen en belastingen. Volgens de
vierdegrief heeft de kantonrechter ten onrechte de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik afgewezen.

6. Het hof zal in verband met de
primairevordering eerst bespreken of sprake is van beëindiging met wederzijds goedvinden. Daarbij wordt voorop gesteld dat, anders dan [geïntimeerden] . aanvoert, een schriftelijke instemming geen wettelijk vereiste is nu [appellante] zich niet op art. 7:272 lid 2 BW Pro heeft beroepen maar op art. 7: 271 lid 8 BW. Bij de vraag of de huurovereenkomst (mondeling) is beëindigd met wederzijds goedvinden, moet terughoudendheid worden betracht. [appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerden] . toezeggingen heeft gedaan dat hij uiterlijk eind van het jaar 2016/begin 2017 en vervolgens per 31 januari 2017 de woning zou verlaten. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [appellante] verklaringen van [naam 4] en [naam 5] overgelegd (productie 7 en 8 bij mvg). Het hof is van oordeel dat uit die verklaringen niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerden] . met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Zelfs indien juist is dat hij de door [appellante] gestelde toezeggingen heeft gedaan ( [geïntimeerden] . bestrijdt dit), betreft het immers uitsluitend vage toezeggingen en [geïntimeerden] . heeft ook, toen hem gevraagd werd een overeenkomst (het hof neemt aan: ter beëindiging van de huurovereenkomst) te tekenen, deze verscheurd en weggegooid. Uit deze handelingen en gedragingen van [geïntimeerden] . kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] . instemde met beëindiging van de huurovereenkomst en evenmin mocht [appellante] erop vertrouwen dat hierin een instemming besloten lag. Daarvan uitgaande valt evenmin in te zien hoe een aanspraak op huurbescherming die [geïntimeerden] . aan de huurovereenkomst zou kunnen ontlenen, misbruik van recht zou kunnen opleveren, of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn. [appellante] heeft die stelling niet verder onderbouwd. De primaire vordering is daarom niet toewijsbaar. Het bewijsaanbod van [appellante] op dit punt wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.

7. In het kader van het
subsidiairgevorderde en de geldvorderingen en de bespreking van de eerste drie grieven moet beoordeeld worden of sprake is van een huurachterstand, onbetaalde belastingen en/of wangedrag en zo ja, of deze tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen.

Huurachterstand

7.1

[appellante] heeft zich - onder verwijzing naar het overzicht dat als productie 10 bij memorie van grieven is overgelegd - op het standpunt gesteld dat er een huurachterstand is van vier maanden, te weten over de maanden oktober, november, december 2016 en januari 2017. Deze stelling is voorts onderbouwd met de brief van 31 januari 2017 (zie hiervoor onder 1.6) en verklaringen van [appellante] zelf, [naam 4] en [naam 5] . [geïntimeerden] . heeft de huurachterstand betwist. Volgens hem zijn alle huurbetalingen contant voldaan en is de huurachterstand gefingeerd. [appellante] maakt dan ook misbruik van haar rechtspositie. [geïntimeerden] . heeft voorts aangevoerd dat hij een bedrag van € 300,- (onder protest) heeft voldaan, zodat ook om die reden geen sprake kan zijn van een huurachterstand van drie maanden. Hij heeft, onder verwijzing naar de door hem overgelegde screenshots van WhatsApp- correspondentie met [appellante] voorts bestreden dat hij weigerde huur te betalen. In die correspondentie schrijft [naam 2] dat [appellante] op elk gewenst moment kon komen om de huur op te halen. Omdat [appellante] weigerde kwitanties af te geven en haar bankrekeningnummer bekend te maken, is het volgens [geïntimeerden] . aan [appellante] om aan te tonen dat de betalingen niet zijn verricht en verzoekt [geïntimeerden] . om de bewijslast om te keren. Voorts heeft [geïntimeerden] . aangevoerd dat, voor zover wel wordt aangenomen dat er een huurachterstand is, de tekortkoming niet dermate ernstig is dat deze de ontbinding kan rechtvaardigen. Tot slot verzoekt [geïntimeerden] . om een
terme de grâce.

7.2

Gelet op de hoofdregel van bewijslastverdeling zoals neergelegd in art. 150 Rv Pro. draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of omstandigheden daarvan de bewijslast, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling voortvloeit. In dit geval stelt [geïntimeerden] . zich op het standpunt dat hij de huur heeft betaald, hetgeen kwalificeert als een ‘bevrijdend verweer’ zodat op [geïntimeerden] . de bewijslast daarvan rust. Voor een omkering van de bewijslast ziet hof geen aanleiding. [geïntimeerden] . heeft ingestemd met het contant betalen van de huur. Het is daarom aan hemzelf te wijten als hij thans in bewijsnood verkeert. De bewijslast van de contante betalingen blijft daarom op [geïntimeerden] . rusten. [geïntimeerden] . heeft echter geen begin van bewijs overgelegd (uit de overgelegde screenshots kunnen de betalingen niet worden afgeleid) en geen (ter zake dienend) bewijsaanbod gedaan. Het (uitsluitend in eerste aanleg) gedane bewijsaanbod ziet enkel op de stelling dat er in september 2016 geen openstaande schulden waren, terwijl het thans gaat om huurbetalingen vanaf oktober 2016. Nu er geen aanleiding is voor nadere bewijslevering, moet het hof er vanuit gaan dat er over de maanden oktober, november en december 2016 en januari 2017 geen contante huurbetalingen zijn gedaan zodat sprake was van een huurachterstand van vier maanden. Een latere betaling van € 300,- op 6 februari 2017 is onvoldoende om deze achterstand te dekken. De vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen is toewijsbaar.

Onbetaalde belastingen

7.3

[appellante] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] . heeft nagelaten de belastingen en heffingen te voldoen. Zij heeft op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst betaling gevorderd van de waterschapsbelasting 2015 (€ 190,57), de gemeentelijke belasting 2015 (€ 289,95), de gemeentelijke belasting 2016 (€ 474,24), en de gemeentelijke belasting 2017 (€ 474,84). Bij brief van 31 januari 2017 is [geïntimeerden] . gemaand te betalen binnen een periode van 14 dagen zodat hij volgens [appellante] met ingang van 15 februari 2017 in verzuim is komen te verkeren (en voor wat betreft de gemeentelijke belasting 2017 met ingang van 15 juni 2017), en op grond van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: Algemene Bepalingen) en de wet vanaf die data (contractuele) rente verschuldigd is.

[geïntimeerden] . heeft aangevoerd dat afgesproken is om deze kosten te delen omdat [appellante] ook op het adres van de woning ingeschreven is blijven staan en dat hij zijn aandeel in deze kosten aan [appellante] heeft afgedragen. Volgens [geïntimeerden] heeft [appellante] hem tot 31 januari 2017 ook nooit tot betaling van deze kosten aangesproken. Het hof overweegt als volgt. In het licht van de afspraken die in artikel 7.1 van de huurovereenkomst besloten liggen, had het op de weg van [geïntimeerden] . gelegen om zijn (bevrijdend) verweer in dit opzicht nader te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, passeert het hof zijn stellingen. Het hof gaat er vanuit dat [geïntimeerden] . is tekort geschoten in zijn verplichtingen uit artikel 7.1 van de huurovereenkomst zodat de gevorderde kosten voor toewijzing gereed liggen.

7.4

Voor wat betreft de gevorderde contractuele rente overweegt het hof als volgt. [geïntimeerden] . heeft gesteld de Algemene Bepalingen nooit te hebben gezien en nooit voor ontvangst te hebben getekend. Het hof leest in de stellingen van [geïntimeerden] . een beroep op de tweede grond (b) in artikel 6:233 BW Pro: er is geen redelijke mogelijkheid geboden om van de Algemene Bepalingen kennis te nemen. De schriftelijke huurovereenkomst bevat aan het slot de volgende, door de huurder te ondertekenen mededeling: “Afzonderlijke handtekening van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE (…)”. Onder “Handtekening huurder” staat geen handtekening. [appellante] heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat aan [geïntimeerden] . wel een redelijke mogelijkheid is geboden om van de Algemene Bepalingen kennis te nemen. [geïntimeerden] . is daarom niet gebonden aan de Algemene Bepalingen zodat vergoeding van de contractuele rente wordt afgewezen. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken zodat deze wel zal worden toegewezen.

VVE-bijdragen

7.5

Met betrekking tot de gevorderde VVE-bijdragen overweegt het hof als volgt. Het beroep van [geïntimeerden] . op niet-ontvankelijkheid van deze vordering van [appellante] slaagt niet. Het stond [appellante] vrij om bij appeldagvaarding haar (in eerste aanleg reeds gedane) eis te vermeerderen. [geïntimeerden] . heeft daar ook voldoende op kunnen reageren. Het verweer van [geïntimeerden] . dat deze kosten niet voor zijn rekening kunnen worden gebracht, slaagt wel. In de Bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst onder c. (zoals hiervoor weergegeven onder 1.5) is immers expliciet overeengekomen dat deze (inclusief stookkosten) voor rekening van de verhuurder komen. Deze kosten zijn daarom niet toewijsbaar.

Wangedrag

7.6

[appellante] heeft zich verder nog op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] . zich niet als een goed huurder heeft gedragen omdat sprake is van wangedrag van [geïntimeerden] . richting haar en derden. Of sprake is geweest van wangedrag kan in het midden blijven, gelet op het navolgende.

8. Het hof is van oordeel dat een huurachterstand van vier maanden en het niet betalen van belastingen reeds een voldoende tekortkoming oplevert die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [geïntimeerden] . heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die een beroep op de tenzij-clausule uit artikel 6:265 BW Pro zouden doen slagen. Het hof ziet, gelet op het voorgaande, ook geen reden voor het toekennen van een
terme de grâce.

De grieven 1 en 2 slagen, en grief 3 slaagt gedeeltelijk. De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar evenals de gevorderde ontruiming. Bij bespreking van de vierde grief (die ziet op de meer subsidiaire vordering) heeft [appellante] geen belang.

9. Uit het voorgaande volgt dat het in conventie gewezen bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen, evenals betaling van de achterstallige huurpenningen, de gevorderde gebruiksvergoeding en de vergoeding van de waterschapsbelasting 2015, gemeentelijke belasting 2015, 2016 en 2017 van in totaal € 1.429,61, alsmede de termijnbedragen waarvoor [appellante] aangeslagen wordt vanaf 1 januari 2018 tot aan de datum van ontruiming. De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen. Het overige gevorderde wordt afgewezen. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerden] . als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met nakosten en rente. De proceskostencompensatie in eerste aanleg zal het hof in stand laten.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen in conventie gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 oktober 2017,

en in zoverre
opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de Sint [adres] ;

- veroordeelt [geïntimeerden] . tot ontruiming van de woning binnen 7 dagen na betekening van het arrest op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel met een maximum van € 25.000,-;

- veroordeelt [geïntimeerden] . hoofdelijk aan [appellante] c.s. te voldoen:

 de achterstallige huurpenningen tot en met december 2017 van in totaal

€ 2.262,-;

 een gebruiksvergoeding ad € 600,- per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming;

 een vergoeding ter zake de waterschapsbelasting 2015 (€ 190,57), gemeentelijke belasting 2015 (€ 289,95) en 2016 (€ 474,24), vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 februari 2017 tot aan de dag der voldoening en vergoeding van de gemeentelijke belasting 2017 (€ 474,84), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2017 tot aan de dag der voldoening, vermeerderd met de termijnbedragen waarvoor [appellante] aangeslagen is vanaf 1 januari 2018 tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente (voor zover niet tijdig voldaan);

- veroordeelt [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 419,81 (€ 318,- + € 101,81) aan verschotten en

€ 1.074,- aan salaris advocaat, en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te vermeerderen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,- na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordelingen betreft;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.I. de Vreese-Rood en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.