Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00793
Uitspraak van 22 februari 2019
in het geding tussen:
de erven [X] te [Z] , de belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van de belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 12 juni 2018, nr. SGR 17/7367.
Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [A] naar het prijspeil per 1 januari 2016 op € 1.234.000 vastgesteld en met betrekking tot de onroerende zaak voor het jaar 2017 een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] naar een heffingsmaatstaf van € 1.234.000 opgelegd.
1.2.
Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
1.4.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
De belanghebbenden zijn van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 126 geheven.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.7.
De belanghebbenden hebben gereageerd bij op 9 januari 2019 aan de heffingsambtenaar doorgezonden brief van 3 januari 2019.
1.8.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag op de zitting van het Hof van 18 januari 2019. Partijen zijn verschenen.
1.9.
Op de zitting is ook het hoger beroep in de zaak met nummer BK-18/00794 behandeld. Wat in de ene zaak is aangevoerd en overgelegd geldt, voor zover van toepassing, ook voor de andere zaak.
Feiten
2.1.
De onroerende zaak [Y] te [A] , in eigendom bij de belanghebbenden, is een in 1963 gebouwde op een A1-locatie in het centrum van [A] gelegen winkelpand. Het winkelpand beschikt over een winkelruimte van 400 m², een opslagruimte van 146 m² en een kelderruimte van 188 m².
2.2.
Het winkelpand wordt verhuurd aan de winkelketen [B] .
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
Geschil
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. [ De belanghebbenden] zijn van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleiten een waarde van € 999.000. [De belanghebbenden] hebben daartoe onder verwijzing naar het bezwaarschrift aangevoerd dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt, alsmede dat daarbij onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en met de verpaupering/verloedering van de omgeving. Voor wat de onderhoudstoestand betreft hebben [de belanghebbenden] erop gewezen dat sprake is van overlast van grondwater in de kelder. In een in dit verband opgemaakt schaderapport is de schade aan de onroerende zaak en aan de eveneens aan [de belanghebbenden] in eigendom toebehorende naastgelegen onroerende zaak [C] begroot op in totaal € 22.000, waarvan een bedrag van € 4.000 ten laste van [de belanghebbenden] komt. [De belanghebbenden] voeren voorts aan dat de huur volgens het huurcontract € 215 per m² bedraagt. Daarnaast betwisten [de belanghebbenden] de door [de heffingsambtenaar] toegepaste kapitalisatiefactor en dat het daarbij gehanteerde leegstandsrisico juist zou zijn geanalyseerd. [De belanghebbenden] zijn voorts van mening dat mogelijk sprake is van een te hoge aanslag OZB.
5. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 februari 2018 door [D] , WOZ-taxateur te [A] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.234.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat het gegevens van de vergelijkingsobjecten [E] , [F] en [G] , alle gelegen in [A] . Met de schade aan de onroerende zaak als gevolg van wateroverlast is in dit taxatierapport bij de waardering voldoende rekening gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft daartoe erop gewezen dat bij inpandige opname sporen van waterschade zijn aangetroffen, maar dat de kelder nu voor opslag bruikbaar is. [De heffingsambtenaar] heeft voorts verwezen naar de bij het taxatierapport behorende bijlagen 'waardeopbouw' en 'bruto kapitalisatiefactor'. Bij de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van een huurwaarde van € 232,50 per m² voor de winkelruimte, € 93 per m² voor de opslagruimte en € 58,59 per m² voor de kelderruimte. Uit de opbouw van de kapitalisatiefactor volgt een kapitalisatiefactor van 10,5, waarbij het leegstandsrisico is vastgesteld op 10,6%.
Beoordeling van het geschil
(…)
7. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het taxatierapport en de daarbij overgelegde bijlagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en ter zitting heeft toegelicht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de genoemde bijlagen, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak vast te stellen.
8. De door [de heffingsambtenaar] bij de bepaling van de huurwaarde gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak zodat de huurprijzen van deze vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Dat het vergelijkingsobject [E] een oppervlakte heeft van slechts 56 m² maakt anders dan [de belanghebbenden] mogelijk menen niet dat dit pand voor de waardebepaling van de onroerende zaak niet bruikbaar is, zolang met de verschillen maar voldoende rekening is gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft in dit verband ter zitting op goede gronden onweersproken gesteld dat niet de oppervlakte van een pand maar de frontbreedte ervan doorslaggevend is. Ook overigens hebben [de belanghebbenden] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld voor de conclusie dat de vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling van de onroerende zaak ongeschikt zijn.
9. De rechtbank is van oordeel dat de huurwaarde van € 232,50 per m² voor de winkelruimte en € 93 per m² voor de opslagruimte, in vergelijking met de in de bijlage 'waardeopbouw' voor de daarin vermelde onroerende zaken gehanteerde huurwaarden (die variëren van € 240 tot € 272 voor winkelruimte en van € 76 tot € 96 voor opslagruimte), niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de verschillen in oppervlakte en kwaliteit tussen de onroerende zaak en de in die bijlage genoemde onroerende zaken. De rechtbank merkt hierbij nog op dat gezien de gegevens van het object [E] , zoals vermeld op pagina 6 van het taxatierapport, [de heffingsambtenaar] zich ter zitting terecht op het standpunt heeft gesteld dat bij de vermelding in genoemde bijlage van de huurwaarde van € 249 in plaats van € 241 sprake is van een verschrijving. Bij de huurwaarde van € 58,59 per m² voor de kelderruimte is in voldoende mate rekening gehouden met de door [de belanghebbenden] gestelde wateroverlast. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat bij de inpandige opname slechts sporen van eerdere waterschade uit 2013 zichtbaar waren, maar dat ten tijde als hier in geding geen sprake is van een zodanige overlast dat de kelder niet voor opslag bruikbaar zou zijn. [De belanghebbenden] hebben hun stelling dat de huidige toestand van de kelder een waardevermindering oplevert bij gebreke aan marktgegevens onvoldoende feitelijk onderbouwd. De rechtbank merkt hierbij nog op dat de zichtbare restanten van de waterschade eerst verdwijnen, nadat de door [de belanghebbenden] ontvangen schadevergoeding daarvoor wordt geïnvesteerd, maar dat er geen aanleiding is te veronderstellen dat de aanwezigheid van watersporen in de opslagruimte in de kelder, zonder dat dit het gebruik van de kelder als opslagruimte belemmert, zal leiden tot een lager rendement. Met hetgeen [de belanghebbenden] ter zitting hebben aangevoerd over de kans dat in de toekomst opnieuw wateroverlast zou kunnen optreden overweegt de rechtbank dat [de belanghebbenden] in dit verband onvoldoende gegevens hebben overgelegd over de staat van de grondwaterhuishouding en de aard van de problemen die zouden kunnen optreden. Blijkens het door [de belanghebbenden] overgelegde rapport van de schadeadviescommissie grondwateroverlast Rijnland – [A] was de situatie op de waardepeildatum aldus dat het Hoogheemraadschap Rijnland tezamen met de gemeente [A] de aanleg van een drain had opgedragen en de werkzaamheden daaraan al waren aangevangen. De verwachting is dat de aanleg van de drain zal leiden tot het herstel van het grondwaterpeil zoals dat was vóór de aanleg van de kustversterking. Daarnaast volgt uit het rapport dat het Hoogheemraadschap aanvaardt dat schade als gevolg van een gestegen grondwaterpeil, welke stijging weer het gevolg is van de aanleg van de kustversterking, voor rekening van het Hoogheemraadschap behoort te komen. Onder deze omstandigheden is er, zonder nadere onderbouwing hiervan door [de belanghebbenden] op basis van relevante marktgegevens, geen sprake van een waardedrukkend effect van dreigende waterschade.
10. Bij de bepaling van de huurwaarde kan voorts niet worden uitgegaan van de door [de belanghebbenden] voor de onroerende zaak gerealiseerde huurprijs van € 215, aangezien alsdan onvoldoende rekening zou worden gehouden met het in onderhavig geval in aanmerking te nemen leegstandsrisico. Ook de kapitalisatiefactor is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de wijze waarop deze blijkens de bijlage 'bruto kapitalisatiefactor' is berekend en de toelichting die [de heffingsambtenaar] daarop heeft gegeven, niet te hoog vastgesteld. Dat naar [de belanghebbenden] hebben gesteld het leegstandsrisico niet is onderbouwd, volgt de rechtbank niet. Daarbij is in aanmerking genomen dat [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat in het winkelgedeelte van de […] van het centrum van [A] geen sprake is van structurele leegstand, maar slechts van mutatieleegstand bij opeenvolgende periodes van verhuur van winkelpanden.
11. Hetgeen [de belanghebbenden] overigens hebben aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [de heffingsambtenaar] hebben [de belanghebbenden] geen feiten en omstandigheden gesteld welke tot de conclusie dienen te leiden dat sprake is van een waardeverminderende verpaupering dan wel verloedering van de omgeving waarin de onroerende zaak is gelegen.
12. De rechtbank overweegt voorts dat [de belanghebbenden] geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd welke de conclusie rechtvaardigen dat de aanslag OZB op een te hoog bedrag is vastgesteld.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"
Geschil en standpunten
4.1.
Partijen houdt in hoger beroep, net als bij de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaak met € 1.234.000 te hoog is gewaardeerd, welke vraag de belanghebbenden bevestigend beantwoorden en de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Beoordeling
5.1.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak ter beoordeling van alle waarderingsaspecten terecht en op goede gronden heeft geconcludeerd dat het geheel van voorhanden zijnde gegevens meebrengt dat de onroerende zaak met € 1.234.000 niet te hoog is gewaardeerd.
5.2.
Het Hof neemt, de overwegingen van de Rechtbank volgend, in aanmerking dat de heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, met al wat hij in beroep en hoger beroep over de onroerende zaak en de door hem in het geding gebrachte (taxatie-)gegevens heeft aangevoerd en aan stukken, vooral het ter onderbouwing van de waarde gebruikte taxatierapport van [D] van 7 februari 2018, heeft ingebracht, mede ter weerlegging van de door de belanghebbenden aangevoerde stellingen, is geslaagd ruimschoots voldoende feiten en omstandigheden te stellen en ook, tegenover de betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat aan de onroerende zaak, met inachtneming van de uitgangspunten en strekking van artikel 17, leden 2 en 3, van de Wet waardering onroerende zaken, geen lagere waarde dan € 1.234.000 is toe te kennen.
5.3.
De belanghebbenden hebben niets aangevoerd waaruit een formeel of inhoudelijk beletsel is te putten voor het handhaven van de waarde op € 1.234.000. De belanghebbenden hebben het van hen te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
5.4.
Opmerking verdient dat de belanghebbenden - althans hun gemachtigde - in de procedure telkens meer algemene, weinig inhoudelijke en, voor zover betwist door de heffingsambtenaar, niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten tegen de door de heffingsambtenaar toegepaste waardering hebben ingebracht. Wat dat aangaat acht het Hof van belang op te merken dat met het zo nu en dan, bijvoorbeeld op de zitting, noemen van een enkel waarderingsaspect, en dan ook nog zonder een onderbouwing van enige betekenis, volledig wordt voorbijgegaan aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen.
5.5.
Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
5.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof heeft geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 22 februari 2019 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbenden als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.