Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00391
Uitspraak van 1 juli 2020
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
en
de ambtenaar van de [Y] , de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: [B] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 17 mei 2019, nummer ROT 18/5519.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [C] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 275.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij faxbericht van 31 maart 2020 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1998 met een inhoud van 455 m³ en een berging en een schuur. De oppervlakte van het perceel is 257 m².
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Deze bevat de volgende gegevens:
Adres
Inhoud
Grond
Koopsom
Transactie- datum
Koopsom op
1-1-2017
[C]
455 m3
257 m2
[D] 2
500 m3
283 m2
€ 300.000
29-8-2017
€ 285.000
[D] 4
500 m3
232 m2
€ 295.000
12-10-2017
€ 278.000
[D] 24
500 m3
164m2
€ 270.000
2-3-2017
€ 266.000
[E] 6
500 m3
163 m2
€ 280.000
15-3-2016
€ 291.000
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, dat op 1 maart 2019 is opgemaakt door [WOZ-taxateur] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 275.000. De bij het taxatierapport behorende matrix, waarvan een gecorrigeerde versie is opgenomen in het verweerschrift in hoger beroep, bevat de volgende gegevens:
Adres
Inhoud
Grond
Koopsom
Transactie- datum
Koopsom op
1-1-2017
Prijs per m3
Prijs per m2
[C]
455 m3
257 m2
[C] 40
319 m3
113 m2
€ 175.000
15-1-2018
€ 162.000
€ 345
€ 417
[C] 42
271 m3
113 m2
€ 172.000
21-8-2017
€ 164.000
€ 411
€ 422
[F] 31 G
313 m3
118 m2
€ 195.000
30-8-2018
€ 171.000
€ 371
€ 422
Gemiddeld
€ 375
€ 420
2.3.
Belanghebbende heeft een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd, dat op 27 maart 2019 is opgemaakt door [taxateur X] . In dat rapport is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 245.000. Bij het nader stuk van 31 maart 2020 is een nieuwe matrix gevoegd. In deze matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 246.000.
2.4.
De woning heeft van 4 februari 2016 tot 7 maart 2016 te koop gestaan voor een “bieden vanaf-prijs” van € 275.000. In de verkoopbrochure is vermeld dat de onderhoudstoestand van de woning binnen en buiten goed is.
2.5.
Belanghebbende heeft in 2011 een perceel grond dat grenst aan de woning gekocht voor € 350 per m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen.
“(…)
2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 275.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
2.1.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.
2.2. [
De Heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ- waarde een taxatierapport van [WOZ-taxateur] van 1 maart 2019 in het geding gebracht.
De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak onder meer wat betreft ligging, type woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Vervolgens houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarbij heeft de taxateur opgemerkt dat de woning in 2016 één maand te koop heeft gestaan voor een ‘bieden vanaf prijs’ van € 275.000,-.
3. Voor de stelling van [belanghebbende], dat [de Heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, heeft de rechtbank geen aanknopingspunten gevonden. Dit geldt te meer nu uit het taxatierapport van de taxateur van [de Heffingsambtenaar] blijkt dat hij heeft geconstateerd dat de verkoopadvertentie uit 2016 geen gewag maakt van achterstallig onderhoud of gedateerde voorzieningen.
4. De stelling van [belanghebbende] dat de taxateur van [de Heffingsambtenaar] ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van een grondstaffel is door de taxateur voldoende weerlegd met zijn verklaring dat grondstaffels eerst worden opgesteld indien het percelen met een grotere oppervlakte dan 150 m² betreft. De vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen op een perceel van minder dan 150m². Verder heeft de taxateur verklaard dat hij bij de objecten [C] 40 en 42 ten onrechte is uitgegaan van perceeloppervlakten van 123 m². Dit moet 113 m² zijn. Dit betekent slechts dat de waarde per m³ hoger wordt. Overigens is de rechtbank van oordeel dat zowel [de Heffingsambtenaar] als [belanghebbende] de onroerende zaak hebben vergeleken met rijwoningen. De onroerende zaak betreft een hoekwoning. Hoekwoningen vertegenwoordigen doorgaans een hogere waarde. De waarde van de onroerende zaak is dus zeker niet te hoog vastgesteld.
5. De vergelijkingsobjecten op zich zijn niet in geschil tussen partijen. [Belanghebbende] heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een taxatierapport van [taxateur X] van 27 maart 2019 in het geding gebracht. Dit taxatierapport gaat dan ook uit van deze vergelijkingsobjecten.
5.1.
De rechtbank is ten aanzien van het door [belanghebbende] in het geding gebrachte taxatierapport echter van oordeel dat dit rapport en de hierbij behorende matrix onvoldoende inzicht bieden in de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. In de matrix is geen onderbouwing gegeven van de daarin opgenomen scores. Onduidelijk is op welke marktgegevens de scores zijn gebaseerd. Verder blijkt uit de matrix niet op welke marktgegevens de aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte vierkante- en kubieke meterprijzen berusten. Dat geldt ook voor de voor de in de matrix opgenomen grondstaffel nu [belanghebbende] ter zitting ten aanzien van deze matrix heeft verklaard dat de grondstaffel is gebaseerd op hetgeen de taxateur in dit geval aannemelijk vindt.
6. De rechtbank is van oordeel dat [de Heffingsambtenaar], gelet op het vorenstaande, de door hem vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 246.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft overgelegd. Meer in het bijzonder doelt belanghebbende op het aan de waardering ten grondslag liggende statistische computermodel, de grondstaffel, de aan de grondstaffel ten grondslag liggende liggingswaarde en de zogenoemde k-o-u-d-v-factoren.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat hij het statistische computermodel niet ter beschikking kan stellen en dat hij niet beschikt over de overige stukken, omdat bij de waardering van de woning geen grondstaffel is toegepast en in het taxatierapport geen waardering in cijfers aan de k-o-u-d-v-factoren zijn toegekend, maar de kenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn beschreven.
5.3.
Het Hof oordeelt hierover het volgende. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals de Heffingsambtenaar heeft gesteld, bij de vaststelling van de waarde geen grondstaffel is toegepast vanwege de geringe omvang van het perceel. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan de) grondstaffel en de liggingswaarde geen rol hebben gespeeld bij de besluitvorming van de Heffingsambtenaar en dus geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Hierop stuit ook de klacht af dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de grondprijs is gestaffeld.
De k-o-u-d-v-factoren zijn tussen partijen niet meer in geschil, zodat de onderliggende gegevens, als die er al zouden zijn, niet kunnen bijdragen aan de beslechting van een geschilpunt. Het statistische computermodel is evenmin van belang voor de beslechting van het geschil, aangezien de Heffingsambtenaar zijn onderbouwing van de waarde in de beroeps- en hogerberoepsfase uitsluitend heeft gegrond op het taxatierapport en de transactiegegevens van de matrix in de uitspraak op bezwaar (zie 2.2.1). Gelet hierop is geen sprake van schending van de in artikel 8:42 Awb Pro neergelegde verplichting.
WOZ-waarde
5.4.
Ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
5.7.
Naar volgt uit het taxatierapport en de beide matrixen (zie 2.2.1 en 2.2.2) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 275.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwaard en
-jaar, oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de woning is februari/maart 2016 te koop is aangeboden voor een bieden vanaf-prijs van € 275.000.
-jaar, oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de woning is februari/maart 2016 te koop is aangeboden voor een bieden vanaf-prijs van € 275.000.
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft het afgeleide gemiddelde van de m3-prijzen respectievelijk m2-prijzen van de in de beroeps- en hogerberoepsfase gebruikte vergelijkingsobjecten – tussenwoningen – toegepast op de woning, zonder een correctie toe te passen. Volgens belanghebbende ten onrechte, omdat met toepassing van de wet van het afnemend grensnut rekening had moeten worden gehouden met het verschil in inhoud en perceeloppervlakte van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het Hof wijst er op dat de in de bezwaarfase gebruikte vergelijkingsobjecten, die naar de Heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld nog steeds relevant zijn, een vergelijkbare of zelfs grotere inhoud en oppervlakte hebben als de woning. Bovendien is van belang dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Verder acht het Hof bij die beoordeling van de woning als geheel relevant dat de woning door de grotere inhoud en de ligging op een hoek een aanzienlijk groter gebruiksgemak biedt dan de vergelijkingsobjecten en dat de woning door het vrije uitzicht en de situering op een hoek ook een beduidend betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is hiermee geen rekening gehouden.
5.9.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Obbink-Reijngoud en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 1 juli 2020 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.