ECLI:NL:GHDHA:2020:2108 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens niet als hoofdverblijf...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.263.806/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 7383245 / CV EXPL 18-51698

arrest van 17 november 2020

inzake

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 3 september 2019 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie is gehouden op 20 november 2019. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. Woonstad heeft vervolgens bij memorie van grieven met producties vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord met producties weersproken. Partijen hebben daarna ieder nog een akte genomen, waarna arrest is bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

a. [geïntimeerde] huurt met ingang van 11 april 2014 van Woonstad de woning aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna ook: de woning).

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonstad van toepassing. In artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat een huurder een gehuurde woning zelf als woonruimte moet gebruiken en verplicht is daar zijn hoofdverblijf te hebben. Artikel 6.6 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“Bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, rust de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder. Huurder is aansprakelijk voor de schade en gevolgschade die verhuurder lijdt ingeval van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven van het gehuurde aan derden. (…).”

Met instemming van Woonstad staat de zus van [geïntimeerde] , [zus van geïntimeerde] (hierna ook: [zus van geïntimeerde] ), ingeschreven op het adres van de woning.

In de zomer van 2018 ontving Woonstad meldingen van omwonenden dat er mogelijk sprake was van onderverhuur van de woning.

Woonstad heeft aan Adviesbureau Veerkracht (hierna: Veerkracht), dat is gespecialiseerd in het opsporen van woonfraude, opdracht gegeven onderzoek te doen naar de bewoning van de woning. Op 11 oktober 2018 heeft Veerkracht een rapport uitgebracht.

In het rapport zijn, onder meer, verklaringen van enkele omwonenden opgenomen. Voor zover thans relevant luiden die verklaringen als volgt:

[Verklaring [naam 1] , [adres 2] ]:

“(...) 5 jaar geleden is er een mevrouw op nummer [nummer] komen wonen. Ze is Marokkaanse (...) Ze heeft er de eerste 2 jaar niet gewoond (…). Sinds een jaar lijkt het alsof er andere mensen wonen. (...) Deze mensen zijn inmiddels weer weg. Nu wonen er weer nieuwe mensen; een donker meisje en een donkere jongen. (...)”

[Verklaring [naam 2] , [adres 3] ]:

“(…) Op nummer [nummer] wonen volgens mij 2 vrouwen, een man en een klein kindje.

Ik denk dat de vrouwen onder de 30 jaar zijn. Die man weet ik niet. Er komt ook nog een andere oudere man met een bril. Ik denk dat (dat) de vader is van die twee dames. (...)”

[Verklaring familie [naam 1] , [adres 4] ]:

“(…) Op nummer [nummer] woont een Marokkaans meisje sinds 2 a 3 jaar. Het is een meisje van achter in de 20, begin 30. (...) Het meisje heeft er gewoond maar niet zo lang. Ze woonde er in het begin. Vervolgens zag ik er andere mensen. Volgens mij Turkse of Marokkaanse mensen. (...) Momenteel woont er sinds een aantal maanden een Surinaams meisje. Dat is vanaf de zomer. (...) Ze woont er alleen. (...) De Marokkaanse huurster woont er niet. Ze komt langs in een zwart autootje, ze komt dan haar post halen en vertrekt weer. Ze woont bij haar moeder. (...)”

Tijdens een bezoek aan de woning op 25 september 2018 troffen de medewerkers van Veerkracht een vrouw op het adres aan, mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ). In het rapport is, voor zover thans relevant, de volgende verklaring van [betrokkene] opgenomen:

“(...) [betrokkene] verklaarde dat ze op het adres logeerde vanaf augustus 2018. De hoofdbewoonster is een vriendin die ze van vroeger kent. De hoofdbewoonster zou momenteel bij haar vriend in Blaricum verblijven en af en toe langskomen. Met deze man zou ze al jarenlang een relatie hebben. (...) Ze verklaarde voor een aantal maanden in Nederland te zijn. (...)”

In het rapport is ook een verklaring van [zus van geïntimeerde] opgenomen. Die verklaring luidt, voor zover thans relevant, als volgt:

“De dame verklaarde dat ze bij haar zus inwoont en dat haar zus de hoofdbewoonster is. (...) De dame (…) verklaarde dat ze vanaf het begin bij haar zus inwoont en dat dit ook bekend is bij de woningbouw. (...). Mevr. [zus van geïntimeerde] verklaarde dat de woning maar 1 slaapkamer heeft en dat ze eigenlijk op zoek is naar een andere woning. (...) Ze verklaarde dat ze op de bank slaapt. (...)”

i. Op 9 oktober 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Woonstad en [geïntimeerde] , in het bijzijn van een medewerker van Veerkracht. Bij brief van 11 oktober 2018 heeft Woonstad EI Hachioui bericht dat geconcludeerd is dat [geïntimeerde] de woning niet zelf bewoont en dat dit in strijd is met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.

In een door een medewerker van Veerkracht opgetekende verklaring van familie [naam 3] ( [adres 2] ) van 14 juni 2019 is onder meer opgenomen:

“Wij wonen hier ongeveer 18 jaar. Op nummer [nummer] woont een dame van ongeveer 26 jaar. Zij is van Marokkaanse afkomt. Ze is er 4 jaar geleden komen wonen. Ze heeft er vanaf het begin niet gewoond. Er heeft eerst een verbouwing van een jaar plaatsgevonden. Daarna hebben er 8 maanden vrienden van haar gewoond. Ze woont op de […] . Ik zie daar altijd haar wagen staan. Volgens mij woont haar moeder daar. (…). Ik heb haar een paar weken geleden voor het laatst gezien. Ze kwam denk ik even de post halen. Wat opvalt is dat zij altijd hard met de deuren slaat. (…) Wij hebben het vermoeden dat er momenteel niemand in de woning zit. (…). Heel af en toe zien wij ’s avonds laat licht branden. (…)”

In een verslag van een verklaring van “ [voornaam] ” ( [adres 2] ), opgetekend door een medewerker van Woonstad op 5 november 2019 is onder meer opgenomen:

“Meneer & mevrouw zien de hoofdbewoonster om de 10-14 dagen. Ook zien zij haar in verschillende auto’s rijden (…). Zowel meneer als mevrouw denken niet dat de hoofdbewoner er woont, omdat ze haar alleen de post zien halen. Daarna gaat ze weg. Er woont nu een meisje (…). Zelfs voor november 2018 was het hetzelfde. Alleen toen was er een donkere dame met haar vriend.

Beiden horen geen leefgeluiden. Beiden zien heel soms licht branden. Ze branden rond 23.00 uur. Dan horen beiden niets.

Meneer heeft haar voor het laatst zo’n drie weken gezien. Toen liep zij heen & weer om de post te halen.”

In een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam 1] ( [adres 5] ) van 14 juni 2019, opgetekend door een medewerker van Veerkracht, is opgenomen:

“Op nummer [nummer] zou een Marokkaans meisje moeten zitten, maar die zit er nooit. Ik heb haar nu ook al een tijdje niet meer gezien. Soms zit ze er voor een aantal dagen maar dan vertrekt ze weer. Ze komt alleen haar post halen. Ze zit ergens anders. Als ze er is slaat ze met haar deur. Dit is ongeveer 1 x per maand.”

In een verslag van een verklaring van mevrouw [naam 1] ( [adres 5] ), opgetekend door een medewerker van Woonstad op 5 november 2019 is onder meer opgenomen:

“Mevrouw geeft aan dat ze haar haast nooit zien. Ze komt de post halen en gaat weg. (…) Soms zien ze een dame met een hoofddoek.

Mevrouw heeft niet het idee dat de hoofdbewoonster er echt woont. Er komen diverse mensen langs. Kan bezoek zijn, is niet duidelijk. Het is altijd al zo geweest. In het begin leek ze er te wonen. Toen was ze er dagelijks. Dat was toen ze er net woonde.

Zowel mevrouw als kleindochter horen geen leefgeluiden.

Kleindochter ziet haast nooit licht branden. De gordijnen zijn altijd dicht & de ramen zijn dicht.

(…).”

In een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam 2] ( [adres 3] ) van 14 juni 2019, opgetekend door een medewerker van Veerkracht, is opgenomen:

“Ik woon hier 8 jaar. Op nummer [nummer] woonde eerst een Marokkaanse man met zijn vrouw en twee dochters. Dit was een aantal jaar geleden. Die man en zijn vrouw zijn vertrokken. Ik weet niet wanneer ze vertrokken zijn. Die dochters zijn achter gebleven. Heel af en toe zie ik de auto van die man. Die dochters zie ik heel weinig. 1 Dochter zie ik af en toe. Maar ze groet mij niet. Het is heel stil in het huis. De rolluiken zitten altijd dicht. Weken geleden heb ik er 1 dochter gezien. (…) Of er nu mensen in de woning zitten weet ik niet. Ik hoor in ieder geval nooit iets.

(…) Op nummer [nummer] zie ik nooit iemand. Misschien verhuren ze het huis wel. Ik vind het raar.”

In een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam 4] ( [adres 6] ) van 14 juni 2019, opgetekend door een medewerker van Veerkracht, is opgenomen:

“Ik woon hier sinds 2015. Ik heb de bewoonster van nummer [nummer] van 2015 tot nu in totaal 3 keer gezien. . (…) Ik heb het vermoeden dat niemand in de woning zit. Ik heb geen idee wanneer ik haar voor het laatst heb gezien. Dat zegt al genoeg. Ik ken de rest van de portiek. (…) De vrouw komt alleen de post ophalen.”

In een ongetekende en niet gedateerde schriftelijke verklaring van [naam 5] is onder meer het volgende opgenomen:

“Donderdag 4 april 2019 heb ik mijn moeder afgezet op de [adres 1] in Rotterdam. Mijn moeder had destijds afgesproken met [geïntimeerde] om te blijven logeren. De volgende dag waren zij uitgenodigd op een gezamenlijke bruiloft. [geïntimeerde] heeft haar huis ter beschikking gesteld voor het haar en opmaak.

Ik heb in december 2019 contact gehad met [geïntimeerde] over een paar schoenen die erg gelimiteerd zijn. Ik heb deze schoenen weten te bemachtigen en heb afgesproken met [geïntimeerde] deze schoenen bij haar thuis af te leveren. Dit is op 20 januari 2020 gebeurd. Ik ben naar de [adres 1] te [plaatsnaam] gegaan en trof [geïntimeerde] aan. Binnen hebben we nog een kopje thee gedronken, waarna ik de schoenen overhandigde.

Ik weet niet anders dan dat [geïntimeerde] woonachtig is op het adres: [adres 1] .

(…).”

In een schriftelijke verklaring van [naam 6] van 17 februari (jaartal is niet toegevoegd – hof) is onder meer opgenomen:

“Ik ben een nichtje van [geïntimeerde] en ik ben regelmatig bij [geïntimeerde] op bezoek geweest. Ook ben ik uitgenodigd om een keer langs te komen bij [geïntimeerde] en [zus van geïntimeerde] de nieuwe kitten te mogen bekijken. Ik ben enorm gek op katten en kwam daardoor wel vaker langs voor een kop koffie. Het is wel eens voorgekomen dat we het te laat hadden gemaakt en ik op de bank bleef slapen.

Ook zit mijn huisarts op de [straatnaam] waardoor ik wel vaker langs kwam indien ik een afspraak had staan. Verder is [geïntimeerde] mijn weddingplanner geweest waardoor ik rondom mijn bruiloft op de [straatnaam] langs moest komen om het één en ander te bespreken.”

Een e-mail van [zus van geïntimeerde] van 24 februari 2020 heeft als inhoud dat zij samen met [geïntimeerde] in de woning woont.

In een verklaring van [naam 7] van 19 maart 2020 is opgenomen:

“(…) Ik ben vaak samen met [zus van geïntimeerde] thuis met haar zus of [zus van geïntimeerde] is bij mij. Wij sporten, eten vaak en doen leuke dingen samen, in het weekend of de avonden. Als [zus van geïntimeerde] en [geïntimeerde] op vakantie zijn dan laten ze hun huissleutels bij mij achter. Ik controleer dan hun post, ruim voor hun op als ze wat achter laten, doe ik boodschappen voor ze, een dag voor ze terugkomen en maak het huis voor hun schoon. (…). Ik weet niet anders dan dat [zus van geïntimeerde] en [geïntimeerde] op de [adres 1] wonen.”

In een ongedateerde verklaring van [naam 8] is onder meer opgenomen:

“Ik verklaar hierbij dat [geïntimeerde] aan de [adres 1] te Rotterdam woont. (…) Ik kom af en toe bij haar over de vloer en zij past ook af en toe op mijn dochter bij haar thuis aan de [adres 1] . (…)”

In een verklaring van huisarts [huisarts] van 10 februari 2020 is onder meer opgenomen dat [geïntimeerde]
“een zeer zware 6 maanden achter de rug heeft.”

3. Woonstad vorderde in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning wegens het niet houden van hoofdverblijf in de woning. Voorts vorderde Woonstad veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 4.558,68 te vermeerderen met rente, en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

4. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In hoger beroep vordert Woonstad vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen. De grieven van Woonstad laten zich als volgt samenvatten. Met
grief 1voert Woonstad aan dat haar vordering door de kantonrechter onvolledig is samengevat. Woonstad voert aan dat zij zich niet alleen op verboden onderhuur heeft beroepen, maar ook op verboden ingebruikgeving. Het hof zal deze grondslag bij beoordeling van de vordering in aanmerking nemen, zodat deze grief verder onbesproken blijft.
Grief 2komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Woonstad haar vordering niet voldoende heeft onderbouwd.
Grief 3is gericht tegen het feit dat de kantonrechter het bewijsaanbod van Woonstad niet heeft gehonoreerd. Met
grief 4voert Woonstad aan dat de bewijslast op grond van het bewijsbeding in artikel 6.6 van de algemene voorwaarden, op [geïntimeerde] rust.

5. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat [geïntimeerde] op grond van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden verplicht is haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf elders betekent dat een huurder niet het hoofdverblijf in de woning heeft. Indien evenwel vrij structureel elders wordt verbleven en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde sociale activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. Een volledig ingerichte woning kan onder die omstandigheden dan toch niet worden gekwalificeerd als een hoofdverblijf indien die woning niet daadwerkelijk als zodanig door de huurder wordt gebruikt door er normaliter te verblijven en te overnachten.

6. Op Woonstad rust de stelplicht en de bewijslast van haar stelling dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en dus dat [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst niet haar hoofdverblijf in de woning heeft of dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan een derde. Voor een verhuurder kan bewijslevering met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf problematisch zijn. De verhuurder kan immers niet “achter de voordeur” kijken, en onderzoeken naar het verblijf van de huurder zullen al snel afstuiten op het recht op bescherming van de privacy van de huurder. De huurder daarentegen zal in veel gevallen op eenvoudige wijze met bijvoorbeeld administratieve bescheiden duidelijk kunnen maken dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarom is aanvaard dat, indien een verhuurder gemotiveerd en onderbouwd stelt dat een huurder niet langer zijn hoofdverblijf in een huurwoning heeft, van een huurder mag worden verwacht dat hij zijn verweer tegen een voldoende onderbouwde vordering van een verhuurder met redenen omkleedt om de verhuurder aanknopingspunten voor verdere bewijslevering te verschaffen. Ook kan, indien de stellingen van de verhuurder daarvoor aanleiding geven, bij wijze van vermoeden worden aangenomen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waarna het op de weg van de huurder ligt dat vermoeden te ontzenuwen.

7. Het bewijsbeding dat in artikel 6.6 van de algemene voorwaarden is opgenomen gaat uit van de situatie van ongeoorloofde onderhuur of het ongeoorloofd in gebruik geven van de woning. Nu tussen partijen juist in geschil is of die situatie zich voordoet, kan niet op voorhand worden aangenomen dat de bewijslast van haar stelling dat zij
welin de woning haar hoofdverblijf heeft, op [geïntimeerde] rust. Grief 4 faalt daarom, maar hierna zal blijken dat Woonstad bij die grief ook geen belang heeft.

8. Woonstad kan zich, om te voldoen aan de op haar rustende stelplicht en bewijslast, bedienen van “alle middelen” (artikel 152 Rv Pro) en dus ook van schriftelijke verklaringen. Die verklaringen hebben vrije bewijskracht. De stelling van [geïntimeerde] dat de verklaringen waarop Woonstad zich beroept “geen bewijskracht in de zin van de wet hebben” is dus onjuist. Het enkele feit dat de verklaringen niet ten overstaan van de rechter zijn afgelegd, betekent dan ook niet dat zij niet bruikbaar zijn. Het is mede afhankelijk van het verweer van een gedaagde hoe zwaar die verklaringen wegen. De rechter die dergelijke schriftelijke verklaringen gebruikt, zal daarbij in het oog moeten houden hoe die verklaringen tot stand zijn gekomen en dat zij niet onder ede zijn afgelegd. Het hof zal de verklaringen met inachtneming van het bovenstaande beoordelen.

9.1

Aan de vordering van Woonstad ligt ten grondslag dat [geïntimeerde] gedurende de periode van 11 april 2014 tot 26 november 2018 niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad (akte in hoger beroep, randnummer 11), althans de woning aan een ander in gebruik heeft gegeven. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat die stelling reeds in eerste aanleg en zeker in hoger beroep van een voldoende onderbouwing is voorzien en voorshands als juist moet worden aangenomen. Daaraan ligt het volgende ten grondslag.

9.2

Uit de verklaring van de familie [naam 3] van 14 juni 2019 volgt dat na aanvang van de huur en de daarop volgende verbouwing eerst 8 maanden andere mensen in de woning hebben gewoond. [geïntimeerde] heeft dat niet gemotiveerd weersproken. Aangenomen moet daarom worden dat de woning in die periode in gebruik is gegeven aan derden.

9.3

Het hof is verder van oordeel dat uit het rapport van Veerkracht, de daarin weergegeven verklaringen en de (overige) hiervoor geciteerde verklaringen van omwonenden het beeld naar voren komt dat [geïntimeerde] ook daarna in ieder geval gedurende een aanzienlijke periode de woning niet daadwerkelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Zowel de familie [naam 3] als [naam 1] verklaren dat [geïntimeerde] (of [zus van geïntimeerde] ) slechts af en toe de post komt halen maar “ergens anders zit.” Ook [naam 2] verklaart dat zij [geïntimeerde] slechts zelden ziet. [naam 4] verklaarde zelfs dat zij [geïntimeerde] slechts drie keer heeft gezien in de periode sinds 2015. Het beeld dat uit die verklaringen opdoemt is dat [geïntimeerde] wel eens in de woning komt, maar daar niet structureel verblijft. Dat beeld komt niet alleen naar voren uit de verklaringen die in 2018 door Veerkracht zijn opgetekend, maar ook uit de verklaringen die in 2019 door Veerkracht en daarna nog door een medewerker van Woonstad zijn opgetekend. Die verklaringen betreffen dus een aanzienlijke periode en zijn, ook onderling, consistent.

9.4

Daarbij komt dat de omwonenden verklaren dat op de momenten waarop [geïntimeerde] wel in de woning is om de post op te halen, dat duidelijk is door geluiden, maar dat er verder vrijwel nooit woongeluiden uit de woning komen, dat de gordijnen (rolluiken) dicht zijn en dat er slechts heel soms licht brandt, maar dat er ook dan geen leefgeluiden te horen zijn. Ook daaruit komt het beeld naar voren dat [geïntimeerde] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, maar slechts als adres waar zij post ontvangt en van waaruit zij mogelijk af en toe activiteiten onderneemt. Bij dat beeld past ook het gegeven dat tijdens het bezoek na de comparitie kennelijk een ingerichte woning is aangetroffen waar [geïntimeerde] ook haar administratie bewaart.

9.5

Het hof hecht veel waarde aan deze verklaringen omdat de omwonenden gelet op de ligging van de woning in het portiek op de begane grond, daarop een goed zicht hebben. Nu zij kennelijk gedurende langere tijd geen tekenen van verblijf van [geïntimeerde] hebben gezien, duidt dat erop dat [geïntimeerde] niet daadwerkelijk in de woning verblijft. Dat de verklaringen niet ten overstaan van de rechter zijn afgelegd doet in dit geval onvoldoende af aan de bewijswaarde van de verklaringen. [geïntimeerde] heeft namelijk niet gemotiveerd aangevoerd dat de wijze van totstandkoming van die verklaringen meebrengt dat de verklaringen onjuist zijn en zij heeft evenmin aangegeven wat zij deze getuigen had willen vragen indien zij wel ten overstaan van de rechter zouden zijn gehoord. Meerdere verklaringen zijn bovendien, zoals hiervoor overwogen, op verschillende tijdstippen herhaald en consistent.

9.6

De verklaring van [geïntimeerde] dat zij in verband met haar werk regelmatig laat thuis komt en vroeg weg gaat legt tegenover de verklaringen van omwonenden onvoldoende gewicht in de schaal. Omwonenden zien haar immers wel komen en gaan wanneer zij de post komt ophalen, zodat het ook zou moeten opvallen als zij ook op andere momenten thuis is. Dat [geïntimeerde] alle dagen vroeg weg is en laat thuis komt heeft zij niet voldoende onderbouwd gesteld, en dat blijkt ook niet uit de weekoverzichten die zij in hoger beroep heeft overgelegd. Die weekoverzichten betreffen bovendien slechts de jaren 2019 en 2020 en niet de voorgaande jaren. Op de overige dagen zouden dan toch tekenen van leven te zien of te horen moeten zijn indien [geïntimeerde] daadwerkelijk haar hoofdverblijf in de woning had, maar die tekenen van leven zijn door omwonenden niet waargenomen.

9.7

Ook de schriftelijke verklaringen die [geïntimeerde] in het geding heeft gebracht leggen onvoldoende gewicht in de schaal om het beeld dat zij de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, te ontkrachten. [naam 5] verklaart immers slechts over twee gebeurtenissen in 2019/begin 2020, maar niet over de eerdere periode. Dat [geïntimeerde] op twee momenten in 2019/begin 2020 de woning gebruikte weegt niet op tegen de verklaringen van de omwonenden over de afwezigheid van [geïntimeerde] gedurende een langere periode. Datzelfde geldt voor de verklaring van [naam 6] . Het is onduidelijk op welke periode deze verklaring betrekking heeft, en evenmin is duidelijk met welke frequentie de door haar genoemde bezoeken plaatsvonden. Het hof herhaalt dat voor het aannemen van een hoofdverblijf niet voldoende is dat de woning als uitvalsbasis voor sociale activiteiten wordt gebruikt; daarvoor is een structureel verblijf in de woning nodig.

9.8

De verklaring (e-mail) van [zus van geïntimeerde] gaat vooral over haarzelf, maar niet over de vraag of [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in de woning heeft. Ook de verklaring van [naam 7] is niet voldoende omdat ook daaruit niets blijkt over de frequentie van de door haar gestelde bezoeken. De verklaring van de huisarts heeft geen betrekking op de vraag of [geïntimeerde] in de woning verblijft.

9.9

Ten aanzien van alle verklaringen waarop [geïntimeerde] zich beroept heeft overigens te gelden dat die niet goed te rijmen zijn met de stellingen van [geïntimeerde] dat zij weinig thuis is vanwege haar drukke werkzaamheden. Datzelfde geldt voor de verklaring van Entjes.

9.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg enkele “verklaringen” overgelegd die niet zijn gedateerd en niet zijn ondertekend. Op geen enkele wijze is verifieerbaar dat het hier gaat om daadwerkelijke verklaringen van de personen wier naam op die verklaring staat. Het hof weegt die stukken daarom niet mee. Ook voor die verklaringen geldt overigens dat onduidelijk is op welke periode die verklaringen betrekking hebben en eveneens onduidelijk is hoe intensief de daar beschreven contacten zijn en hoe die zich verhouden tot de stelling van [geïntimeerde] dat zij zelden thuis is. De bonnen van boodschappen die in eerste aanleg zijn overgelegd laten niet zien door wie de boodschappen zijn gedaan ofwel omdat er contant is afgerekend ofwel omdat er van verschillende bankrekeningen is gepind. Bovendien zien zij slechts op de periode november 2018 - december 2018. Als die boodschappen door [geïntimeerde] zijn gedaan is daaruit overigens slechts af te leiden dat zij in die periode in Rotterdam was, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat zij in de daaraan voorafgaande periode in de woning haar hoofdverblijf had.

9.11

Die verklaringen waarop [geïntimeerde] zich beroept hebben al met al betrekking op meer incidentele ontmoetingen of gebeurtenissen in de woning, maar daaruit volgt niet dat [geïntimeerde] de woning in weerwil van de waarnemingen van omwonenden, wel structureel als hoofdverblijf gebruikt en gebruikt heeft. Voor de overige stukken waarop zij zich beroept geldt datzelfde.

9.12

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat uit verklaringen van Buurtwerk blijkt dat zij in Rotterdam woont. Dat is evenwel niet doorslaggevend voor de vraag of zij in de woning haar hoofdverblijf heeft. In dit verband is bovendien van belang dat de verklaring van Buurtwerk erg vaag is en slechts een periode bestrijkt voorafgaande aan 28 november 2015.

9.13

Het hof neemt bij dit alles in aanmerking dat Woonstad onweersproken heeft gesteld dat het energieverbruik onverklaarbaar veel lager is dan gemiddeld voor een woning zoals deze. De conclusie van Woonstad dat het energieverbruik zo laag is dat er zelfs gedurende een lange periode geen werkende koelkast in de woning moet zijn geweest is door [geïntimeerde] onweersproken gelaten. Het verbruik van een koelkast is echter onafhankelijk van de leefstijl van de bewoner van de woning, zodat de conclusie moet zijn dat ook het lage energieverbruik erop duidt dat de woning ongebruikt is geweest.

9.14

[geïntimeerde] heeft “ernstig bezwaar tegen de gang van zaken na comparitie” gemaakt, maar zij heeft niet aangegeven welke processuele consequentie daaraan verbonden zou moeten worden. Het hof ziet die consequentie niet. Uit het feit dat Woonstad zich niet heeft uitgelaten over hetgeen zij tijdens het bezoek na de comparitie in de woning heeft aangetroffen leidt het hof af dat Woonstad geen aanwijzingen heeft gevonden die erop duiden dat de woning bij iemand anders dan [geïntimeerde] in gebruik was. Dat doet aan het bovenstaande evenwel niet af omdat het onverlet laat dat [geïntimeerde] de woning niet zelf gebruikte.

10. Het hof concludeert dan ook dat uit de verklaringen waarop Woonstad zich beroept en uit haar overige stellingen voorshands volgt dat [geïntimeerde] de woning gedurende in ieder geval een aanzienlijke periode niet als hoofdverblijf in gebruik heeft gehad. Tegen dit vermoeden staat tegenbewijs open, maar [geïntimeerde] heeft dat niet aangeboden en dat tegenbewijs volgt niet uit de stukken waarop zij zich beroept. Het hof ziet ook geen aanleiding om ambtshalve (nader) tegenbewijs op te dragen. De conclusie is dan ook dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning niet als hoofdverblijf te gebruiken. Daar komt bij dat [geïntimeerde] de woning ook gedurende enige tijd in gebruik heeft gegeven aan [betrokkene] , terwijl zij volgens haar verklaring ter comparitie in eerste aanleg zelf in het buitenland verbleef. Ook dat is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [betrokkene] kan, gelet op de lange duur van haar verblijf en het feit dat [geïntimeerde] gedurende dat verblijf zelf kennelijk elders verbleef, niet worden aangemerkt als een gewone logée.

Op grond van die tekortkomingen kan Woonstad in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

11. [geïntimeerde] heeft zich beroepen op de zogenaamde “tenzij-bepaling” uit artikel 6:265 BW Pro, maar zij heeft dat beroep niet onderbouwd. Het hof acht de tekortkomingen ook van dien aard dat niet kan worden aangenomen dat die tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het gaat hier immers om een sociale huurwoning, bedoeld voor mensen die op de sociale huurmarkt zijn aangewezen. Er is, naar algemeen bekend is en door Woonstad ook is gesteld, een tekort aan dergelijke huurwoningen. Het niet als hoofdverblijf gebruiken is daarom een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding rechtvaardigt. Omdat moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] elders verblijft, heeft zij de woning kennelijk niet nodig en kan ontbinding van de huurovereenkomst voor haar dus niet bijzonder bezwaarlijk worden geacht.

12. Tegen de achtergrond van het bovenstaande slaagt grief 2. Grief 3 kan onbesproken blijven.

13. Woonstad heeft in eerste aanleg veroordeling gevorderd van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding. Die vordering is gebaseerd op artikel 6.6 van de algemene voorwaarden, waarin is opgenomen dat bij ongeoorloofde onderhuur de door de huurder ontvangen inkomsten moeten worden afgedragen. De stelling dat sprake is van onderverhuur is naar het oordeel van het hof niet van een voldoende onderbouwing voorzien en door [geïntimeerde] betwist. Het verblijf van [betrokkene] kan niet als zodanig gelden nu niet aangenomen kan worden dat [betrokkene] voor de woning een vergoeding heeft betaald. Zij heeft dat tegenover de medewerker van Veerkracht ontkend en er zijn geen aanwijzingen dat die ontkenning niet juist was. Het bewijsaanbod in hoger beroep van Woonstad heeft niet (kenbaar) betrekking op de gestelde onderhuur, zodat niet kan worden aangenomen dat er sprake is geweest van onderverhuur. De vordering tot vergoeding van de schade komt daarom ook in hoger beroep niet voor toewijzing in aanmerking.

14. Concluderend betekent het bovenstaande dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vordering tot ontbinding en ontruiming kan worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op twee weken na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] heeft als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te gelden en moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep en in eerste aanleg.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 3 mei 2019,

en
opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] te [plaatsnaam] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee weken na betekening van dit arrest de woning aan de [adres 1] te [plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonstad tot op 3 mei 2019 begroot op € 98,01 aan explootkosten, € 476,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 741,- aan griffierecht, € 99,01 aan explootkosten en € 2.685,- aan salaris advocaat;
wijst het meer of anders gevorderde af;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2020 in aanwezigheid van de griffier.