Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.253.079/01
Zaaknummer rechtbank : 6489119 RL EXPL 17-29058
arrest van 28 april 2020
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. M.W. Fakiri te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.D. Winter te Den Haag.
De procedure in eerste aanleg
1. Het hof heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het procesdossier in eerste aanleg, inclusief het bestreden vonnis van 25 september 2018;
- de appeldagvaarding van 21 december 2018;
- de memorie van grieven van [appellant] (met producties) van 5 maart 2019;
- het tussenarrest van dit hof van 26 maart 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van 7 mei 2019;
- de memorie van antwoord van [woonplaats] (met producties) van 23 juli 2019.
2. Na de memorie van antwoord hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
3. Het gaat in deze zaak om het volgende:
( i) Vanaf 1 augustus 2007 tot aan de ontruiming op 7 november 2018 heeft [appellant] van [woonplaats] gehuurd de woning aan [adres] (eerste etage) te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning), op grond van een huurovereenkomst die partijen op 24 juli 2007 hebben ondertekend (hierna te noemen: de huurovereenkomst). De overeengekomen aanvangshuurprijs was € 400,- per maand.
( ii) Artikel 3.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “
De huurprijs zal telkenmale op 1 juli van ieder jaar worden herzien en eventueel worden verhoogd met het wettelijke percentage huurverhoging welke door de overheid wordt vastgesteld. De huurprijs zal voor het eerst worden verhoogd op1 juli 2008.”
De huurprijs zal telkenmale op 1 juli van ieder jaar worden herzien en eventueel worden verhoogd met het wettelijke percentage huurverhoging welke door de overheid wordt vastgesteld. De huurprijs zal voor het eerst worden verhoogd op1 juli 2008.”
( iii) Op 1 juli 2013 is de huurprijs verhoogd tot € 453,70.
( iv) Bij brief van 20 maart 2018 heeft de Gemeente Den Haag (hierna te noemen: de Gemeente) [woonplaats] medegedeeld dat op 11 januari 2018 bij een inspectie van het pand [adres] , waarvan de woning deel uitmaakt, is geconstateerd dat het pand niet brandveilig is. De bijlage bij de brief bevat een lijst met te treffen voorzieningen. De Gemeente heeft [woonplaats] een termijn gegeven tot 25 juni 2018 om deze voorzieningen te treffen en [woonplaats] medegedeeld dat zij bestuurlijke maatregelen zal nemen als bij een volgende inspectie blijkt dat de brandveiligheid nog steeds niet is gegarandeerd. In de bijlage zijn met betrekking tot de woning onder meer een aantal ontbrekende voorzieningen op het gebied van ventilatie en afzuiging genoemd.
( v) De woning is op 7 november 2018 ontruimd.
4. In eerste aanleg heeft [woonplaats] gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden, [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen en [appellant] te veroordelen tot betaling van (i) € 2.008,67, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.744,77 vanaf de datum van de dagvaarding, (ii) een huur van € 506,94 per maand vanaf december 2017 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, (iii) een gebruiksvergoeding van € 506,94 per maand, te verhogen met wettelijke toegestane huurverhogingen, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van de woning, en (iv) de proceskosten.
5. [appellant] heeft verweer gevoerd en in reconventie aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering wegens gebreken in de woning en een door de kantonrechter vast te stellen schadevergoeding gevorderd.
6. De kantonrechter heeft de vorderingen van [woonplaats] in conventie toegewezen en de vordering van [appellant] in reconventie afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie, waarbij de proceskosten in reconventie zijn begroot op nihil. De veroordelingen zijn door de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De overwegingen van de kantonrechter kunnen als volgt worden samengevat. [appellant] heeft ten onrechte vanaf 1 juli 2014 de wettelijk toegestane verhogingen van de huurprijs niet betaald, waardoor de betalingsachterstand is opgelopen tot een zodanig bedrag dat ontbinding van de huurovereenkomst en toewijzing van de overige vorderingen van [woonplaats] gerechtvaardigd is. [appellant] was niet gerechtigd om een deel van de huurprijs in te houden vanwege gebreken aan de woning. De woning vertoonde weliswaar gebreken, maar een deel van deze gebreken is verholpen en voor andere gebreken geldt dat [appellant] [woonplaats] niet in gebreke heeft gesteld en niet heeft aangegeven in hoeverre de gebreken hem beperkten in zijn huurgenot. De vordering van [appellant] in reconventie mist een deugdelijke grondslag. [appellant] heeft tijdens de comparitie van partijen slechts aangegeven dat sprake was van onrechtmatig handelen van [woonplaats] , maar hij heeft die stelling en zijn schade niet onderbouwd.
7. In hoger beroep vordert [appellant] bij dagvaarding vernietiging van het vonnis van de kantonrechter in conventie, toewijzing van de vorderingen van [appellant] in eerste aanleg, veroordeling van [woonplaats] tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het vonnis aan [woonplaats] heeft betaald en veroordeling van [woonplaats] in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Tot de vorderingen van [appellant] in eerste aanleg behoort de reconventionele vordering. Deze vordering heeft [appellant] bij memorie van grieven ingetrokken.
8. [woonplaats] voert verweer en concludeert tot verwerping van het hoger beroep met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.
9. Grieven I en II van [appellant] zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurprijs vanaf augustus 2017 € 506,94 per maand was, en [appellant] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan van € 1.744,77 door de huurverhogingen niet te betalen. Volgens [appellant] zijn de huurverhogingen vanaf 1 juli 2014 ongeldig, omdat [woonplaats] de voorschriften van artikel 7:253, tweede en derde lid BW niet heeft nageleefd.
10. Het hof verwerpt het beroep van [appellant] op artikel 7:253, tweede en derde lid BW. De huurverhogingen toegepast door [woonplaats] zijn niet gebaseerd op de artikelen 7:252 e.v. BW, maar op het huurprijsbeding in artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:248, eerste lid BW is gedurende het bestaan van een dergelijk beding de toepassing van de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW uitgesloten. Het huurprijsbeding van artikel 3.2 van de huurovereenkomst laat toe dat [woonplaats] vanaf 1 juli 2008 de huurprijs jaarlijks verhoogt met het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage. [appellant] heeft niet betwist dat de huurverhogingen met inachtneming van dat percentage zijn vastgesteld, en dat als deze huurverhogingen worden toegepast, de huur vanaf augustus 2017 € 506,94 per maand bedroeg. Dit betekent dat grieven I en II falen.
11. Met grief III komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand na de dagvaarding verder is opgelopen tot ongeveer € 3.700,-, en dat gelet op deze huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. Deze grief bouwt voort op de eerste twee grieven wat betreft de gestelde ongeldigheid van de huurverhogingen. Verder stelt [appellant] dat ook als hij de huurverhogingen wel verschuldigd was, de huurachterstand op 31 augustus niet circa € 3.700,- bedroeg, zoals de kantonrechter heeft overwogen, maar € 2.330,52. Daarnaast doet [appellant] een beroep op huurprijsvermindering vanwege de gebreken aan de woning genoemd in de brief van de Gemeente van 20 maart 2018. Volgens [appellant] was hij gezien de ernst van die gebreken gerechtigd vanaf 1 april 2018 20% van de huur in te houden. Daarmee rekening houdende was de totale huurachterstand slechts € 1.823,57 en dus niet hoog genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, aldus [appellant] .
12. Nu de eerste twee grieven falen, moet bij de beoordeling van grief III worden uitgegaan van de geldigheid van de huurverhogingen. Het hof volgt [appellant] in zijn stelling dat de huurachterstand met inachtneming van deze huurverhogingen op 31 augustus 2018 niet € 3.700,- bedroeg, zoals de kantonrechter heeft overwogen, maar € 2.330,52. De juistheid van die stelling is door [woonplaats] niet weersproken.
13. [appellant] beroept zich in het kader van grief III op huurprijsvermindering, onder verwijzing naar de voorzieningen genoemd in de bijlage bij de brief van de Gemeente Den Haag van 20 maart 2018, die nodig waren om het pand brandveilig te maken. Daarbij heeft [appellant] met name het oog op de in die bijlage genoemde voorzieningen voor de natuurlijke aanvoer van verse lucht in de verblijfsruimten en de afzuiging van “vuile” lucht in de wc en de badkamer.
14. Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering moet de huurder een vordering instellen bij de rechter of een verzoek indienen bij de huurcommissie (artikel 7:207, eerste lid BW in samenhang met artikel 7:257, tweede lid BW). Voorafgaand aan een vordering tot huurprijsvermindering kan een huurder zijn betalingsverplichting (gedeeltelijk) opschorten. Een vordering tot huurprijsvermindering kan echter alleen worden ingesteld met ingang van de dag waarop de huurder kennis heeft gegeven van de gebreken aan de verhuurder. Ook voor een opschorting van de betalingsverplichting is kennisgeving van de gebreken vereist. Een zodanige kennisgeving kan slechts achterwege worden gelaten als de verhuurder zonder de kennisgeving in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot herstel over te kunnen gaan (vgl. artikel 7:207, eerste lid BW en Hoge Raad 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2389).
15. [appellant] heeft [woonplaats] niet geïnformeerd over gebreken aan de woning. Volgens [appellant] was dat niet nodig omdat de Gemeente [woonplaats] in de brief van 20 maart 2018 had gewezen op de voorzieningen die nodig waren om het pand brandveilig te maken, en [woonplaats] dus in voldoende mate bekend was met de gebreken. [appellant] heeft echter ook nagelaten een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. (Voor zover zijn reconventionele vordering al als zodanig zou kunnen gelden, heeft [appellant] die vordering in hoger beroep ingetrokken.) Nu [appellant] de gelegenheid om een huurprijsvermindering te vorderen voorbij heeft laten gaan, kan hij zijn betalingsverplichting ook niet in anticipatie op een dergelijke vordering opschorten tot het bedrag van de huurprijsvermindering. Ten overvloede wijst het hof er op dat zelfs als de verschuldigde huurprijs conform het verweer van [appellant] met 20% zou worden verminderd vanaf 1 april 2018, de betalingsachterstand ten tijde van het vonnis van de kantonrechter nog steeds meer dan drie maanden huur zou bedragen. Een dergelijke betalingsachterstand is voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook grief III faalt dus.
16. Grief IV (door [appellant] genummerd grief III) is gericht tegen de veroordeling tot ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur. Met grief V (door [appellant] genummerd grief IV) komt [appellant] op tegen de veroordeling in de proceskosten. Beide grieven bouwen voort op de eerdere grieven en falen eveneens.
17. Nu alle grieven falen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en de vorderingen van [appellant] afwijzen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waartegen [appellant] beroep heeft ingesteld;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [woonplaats] begroot op € 318,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris voor de advocaat en € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat al deze bedragen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, binnen veertien dagen na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.A.F. Tan-De Sonnaville en J.N. de Blécourt. Het is ondertekend door de rolraadsheer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.