ECLI:NL:GHDHA:2021:1029

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.269.688/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/566729/HA ZA 19-86

arrest van 15 juni 2021

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. J.M. de Heer te Rotterdam,

tegen

[naam B.V.] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [naam B.V.] ,

advocaat: mr. B.F.H.L. van Camport te Veldhoven.

De procedure

Bij exploot van 18 november 2019 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de Rechtbank Rotterdam, Team haven en handel tussen partijen gewezen vonnis van
16 oktober 2016 (hierna: het bestreden vonnis). Bij memorie van grieven heeft [appellant] tien grieven aangevoerd. Deze grieven zijn door [naam B.V.] bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Partijen hebben arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

[naam B.V.] is een onderneming die adviseert bij bemiddeling van bedrijfsmatig onroerend goed en bij het verkrijgen van financieringen om dit onroerend goed aan te schaffen. Enig aandeelhouder en bestuurder van [naam B.V.] is [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ).

1.2

[appellant] is enig aandeelhouder en bestuurder van Charter Holding B.V. (hierna: Charter Holding). Deze vennootschap is enig aandeelhouder en bestuurder van Charter Real Estate B.V. (hierna: Charter). Verder is Charter Holding samen met BMT Capital B.V. en Sparkwise Capital B.V. bestuurder van IDBB Real Estate Holding B.V. (hierna: Real Estate Holding). Real Estate Holding is enig aandeelhouder en bestuurder van IDBB Real Estate I B.V.
(hierna: Real Estate I).

1.3

De heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van BMT Capital B.V. (hierna: BMT Capital). De heer [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van Sparkwise Capital B.V. (hierna: Sparkwise Capital).

1.4

[appellant] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] zijn derhalve indirect bestuurders van
Real Estate I.

1.5

[betrokkene 2] en [betrokkene 3] zijn ook indirect bestuurders van IDBB Vastgoed B.V. (hierna: IDBB Vastgoed); [betrokkene 2] door middel van BMT Capital en [betrokkene 3] door middel van IDBB Groep B.V. , waarvan Sparkwise Capital de enig aandeelhouder en bestuurder is.

1.6

Begin 2015 stond een voormalige marinierskazerne in [plaatsnaam] (hierna: het vastgoed) te koop bij makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] . Dit vastgoed was op dat moment eigendom van Stichting [naam zorgcentrum] in [plaatsnaam] (hierna: [naam zorgcentrum] ).

1.7

Directeur van makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] is de heer [betrokkene 4] .

1.8

[betrokkene 1] en [appellant] waren in 2015 sinds lange tijd met elkaar bevriend. In een gesprek dat begin februari 2015 tussen hen plaatsvond heeft [betrokkene 1] aan [appellant] gevraagd of hij interesse in het vastgoed had. Daarop heeft [appellant] bevestigend geantwoord.

1.9

Bij e-mail van 4 februari 2015 heeft [appellant] (vanaf zijn e-mailadres [mailadres 1] met een cc aan [betrokkene 1] ) aan makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] geschreven:

“Zoals telefonisch besproken hierbij de bevestiging dat wij voldoende interesse hebben in de locatie te [plaatsnaam] om een bezichtiging te laten plaatsvinden.”

1.1

Bij e-mail van 16 februari 2015 heeft [appellant] (vanaf zijn e-mailadres [mailadres 1] met een cc aan het e-mailadres [mailadres 2] van [betrokkene 2] ) aan [betrokkene 1] geschreven:

“We hebben het project in [plaatsnaam] bekeken. Laat ik beginnen met de conclusie en dat is dat we wel interesse hebben.”

1.11

Bij brief van 15 maart 2015 heeft [appellant] op briefpapier van Charter aan makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] (met cc aan [betrokkene 1] ) geschreven:

“Naar aanleiding van onze recente gesprekken doen wij u hierbij voor een nader te noemen meester een voorlopig en indicatief bod […] op het vastgoed gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] .”

1.12

Tussen IDBB Vastgoed en [naam zorgcentrum] is in juli 2015 (door hen getekend op respectievelijk 15 en 17 juli 2015) een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin IDBB Vastgoed wordt aangeduid als IDBB. Deze overeenkomst luidt als volgt:

“Nemen het volgende in overweging:

[…]

(C) IDBB heeft de intentie om de Locatie te verwerven en het zich op de Locatie bevindende zorgcentrum te herontwikkelen (...)

[…]

(F) Charter Real Estate B.V. heeft middels een brief op 13 april 2015 namens IDBB een indicatieve bieding uitgebracht.”

1.13

Bij e-mail van 12 januari 2016 om 10.56 uur heeft [appellant] (vanaf zijn mailadres [mailadres 1] ) aan [betrokkene 1] het volgende geschreven:

“ [betrokkene 1]

De 100K is akkoord wat mij betreft. Moet wel op briefpapier van IDBB. Of ze moeten meetekenen op deze brief. Ik zit vrijdag weer met [betrokkene 3] en [betrokkene 2] . Ik kan het dan meenemen. Past dat qua timing?”

1.14

Hierop heeft [betrokkene 1] bij e-mail van 12 januari 2016 geantwoord:

“Het meetekenen is niet echt nodig toch?”

1.15

Daarop heeft [appellant] bij e-mail van 12 januari 2016 om 11.58 uur geantwoord:

“Ja, maar je komt dan bij mij incasseren. Als je dit alleen nodig hebt voor de fiscus is dat prima. Maar bevestig dan wel even dat je niet bij (mij, hof) komt en dat IDBB dit nog wel moet bevestigen.

Ik wil ook dat ze die 100k nu schriftelijk accepteren. Dat is toch veel beter? Mondeling is daar eerder mee akkoord gegaan, maar toch beter om vast te leggen.

Even bellen.”

1.16

Bij e-mail van 12 januari 2016 om 14.25 uur heeft [appellant] (vanaf zijn mailadres [mailadres 1] ) aan [betrokkene 1] geschreven:

“Bijgaande de door mij getekende brief. We hebben dienaangaande afgesproken dat ik met deze brief niet IDDB Real Estate BV (“IDBB”) kon verbinden en dat ook Charter Real Estate BV, noch ikzelf hiermee een verplichting aangaan. Zoals besproken moet er nog een separate overeenkomst tot stand komen tussen [naam B.V.] BV en IDBB alvorens de genoemde courtage in een afdwingbare verplichting wordt omgezet. Bijgaande brief is uitsluitend bedoeld om aan partijen te kunnen laten zien dat er bemiddeld is en wat de timing van het project is.”

De brief waaraan in deze e-mail wordt gerefereerd, is afgedrukt op briefpapier van Charter en gedateerd op 11 januari 2016. Deze brief luidt als volgt:

“Onderwerp: transactie Nazorgcentrum “ [naam zorgcentrum] ” [adres] te [plaatsnaam]

Geachte heer [betrokkene 1] ,

U heeft bemiddeld in de transactie ter zake de verkoop van het Nazorgcentrum “ [naam zorgcentrum] ” [adres] te [plaatsnaam] , tussen de Stichting [naam zorgcentrum] als verkoper en IDBB Real Estate I B.V. te Rotterdam als koper.

Deze transactie zal - zoals wij vrijdag 8 januari 2016 met u bespraken - binnen een termijn van twee tot drie weken contractueel worden afgerond, waarna binnen een termijn van enkele maanden de juridische levering zal plaatsvinden. Alsdan zal ook de u toekomende courtage ad€ 100.000,00 aan u worden voldaan”

[…]

Hoogachtend,

Charter Real Estate B.V.

Namens IDBB Real Estate I B.V.

Mr. [appellant] ”

1.17

Op 5 maart 2016 is door [betrokkene 1] in samenwerking met [appellant] een termsheet
“IDBB”opgesteld voor het verkrijgen van een achtergestelde lening van
€ 3.000.000,--. In deze termsheet staat dat Real Estate I de geldnemer is en het vastgoed zal aankopen.

1.18

Op 8 maart 2016 stuurde [appellant] als bijlage bij een e-mail aan [betrokkene 1] een concept
“Courtage & Geheimhouding Overeenkomst”. In deze begeleidende mail schrijft hij:

“Bijgaand een eerste concept van de courtage overeenkomst. [...] Verneem graag je commentaar voordat ik deze doorgeef aan IDBB.”

1.19

De bij deze mail toegezonden (concept) courtageovereenkomst vermeldt [naam B.V.] en IDBB Vastgoed (
“Koper”) als partijen en luidt als volgt:

“Artikel 1— Courtage

1. [betrokkene 1] is gerechtigd een courtage te ontvangen van € 100.000 van de verkoopopbrengst van het Project indien Koper binnen een periode van 5 (vijf) jaar na de eerste introductie tot koop overgaat. Deze courtage is op transport datum betaalbaar. Indien de koopsom in termijnen wordt betaald dan is het pro rata parte deel betaalbaar op het moment van de betreffende deelbetaling.”

1.2

Bij e-mail van 13 april 2016 heeft [betrokkene 1] de voormelde aan hem toegezonden overeenkomst getekend aan [appellant] teruggezonden en daarbij geschreven:

“Je zou mij een plezier doen, als je mij een briefje stuurt, met daarin de mededeling dat de deal [plaatsnaam] rond is, en dat er op 20 mei geclosed gaat worden. Dan heb ik […] en de belastingdienst rustig.”

1.21

Bij e-mail van 14 april 2016 schreef [appellant] (vanaf zijn mailadres [mailadres 1] ) aan [betrokkene 1] :

"Beste [betrokkene 1] ,

Ik zou je op de hoogte houden van het verloop van de aankoop van project [plaatsnaam] . Nu op alle punten overeenstemming is bereikt kan ik je melden dat er midden mei naar verwachting zal worden getransporteerd."

1.22

Bij e-mail van 27 april 2016 schreef [betrokkene 1] aan [appellant] :

“Jij bent me nog een antwoord schuldig op twee eerdere mails v.w.b. de koopovereenkomst [plaatsnaam] alsmede de courtageovereenkomst. […] Ik hoor graag van je.”

1.23

Hierop gaf [appellant] bij e-mail van dezelfde dag het volgende antwoord:

“Inzake de courtage ovk: dat maak ik in orde zodra ik terug ben. Deze komt van mijn hand dus maak je daarover geen zorgen.Inzake [plaatsnaam] stuur ik je zo het advies van gisteren van de fiscalist van[naam zorgcentrum] door waaruit blijkt dat de koopovk veranderd moet worden.”

1.24

Bij e-mail van 23 mei 2016 heeft [betrokkene 1] aan [appellant] geschreven:

“Dan nog even de zaak [plaatsnaam] en de commissie. Ik heb er lang over nagedacht, maar ik wil je het toch voorleggen.

In principe hebben wij “een zaak” gedaan. Jullie kopen en worden 100% eigenaar van het pand [plaatsnaam] . […] Dat jullie 10% aanbetalen, en daarmee 50% van de huurstroom inleveren, regardeert natuurlijk de bemiddelaar niet. […]

Ik vind dus eigenlijk ook dat ik […] voor de volledige transactie betaald moet worden. […]

Ik maak dan ook een factuur op voor de volle mep. En gelet op het feit, dat ik nog geen tegengetekende courtage-overeenkomst heb, annuleer ik hierbij de vorige courtageovereenkomst en vind je hierbij een aangepaste overeenkomst.”

1.25

Hierop heeft [appellant] bij e-mail van 24 mei 2016 geantwoord:

“Ik heb zitten kijken hoe ik het moet doen maar 100k up front krijg ik financieel niet voor elkaar. […]

Ik heb je 1,5 week geleden gezegd te proberen 50k te regelen bij het verkrijgen van deze financiering en het passeren en daar wil ik me sterk voor maken. Laten we na het passeren en zodra de huurstroom loopt praten over een versnelde betaling van het restant.”

1.26

[betrokkene 1] heeft de Courtage & Geheimhouding Overeenkomst aangepast en op
23 mei 2016 ondertekend, waarbij door hem handgeschreven is vermeld:
“Hierbij wordt de courtage overeenkomst van 1 maart 2016 herroepen en komt deze overeenkomst daarvoor in de plaats.” Het eerste lid van art. 1 van deze aangepaste overeenkomst luidt:

“Artikel 1— Courtage

1.27

Op 1 juni 2016 heeft [naam B.V.] aan Real Estate I, ter attentie van [betrokkene 3] , een pro forma factuur voor het bedrag van € 121.000,-- inclusief BTW gezonden.

1.28

Op 1 juni 2016 is een huurovereenkomst kantoorruimte tussen IDBB Vastgoed als verhuurder en een derde als huurder ondertekend. Deze huurovereenkomst betreft het vastgoed en gaat in op 1 juni 2016.

1.29

Op 2 juni 2016 is door IDBB Vastgoed en [naam zorgcentrum] een koopovereenkomst met betrekking tot het vastgoed getekend. In de koopovereenkomst wordt als koper IDBB Vastgoed dan wel een nader te noemen meester genoemd. Ontwikkelingsmaatschappij Bovenkwartier B.V. (hierna: Bovenkwartier) is de in deze koopovereenkomst bedoelde nader te noemen meester. Zij is op
8 juli 2016 voor dat doel opgericht door IDBB Vastgoed en Charter Holding, die thans de aandeelhouders en bestuurders van deze vennootschap zijn.

1.3

De levering van het vastgoed aan Bovenkwartier heeft plaatsgevonden op
10 juli 2016.

1.31

Bij e-mail van 9 juli 2016 heeft [betrokkene 1] de factuur voor de eerste termijn ad
€ 50.000,-- exclusief BTW aan [appellant] toegezonden. Deze factuur staat op naam van Real Estate I ter attentie van [betrokkene 3] .

1.32

Op 2 augustus 2016 heeft [appellant] een sms aan [betrokkene 1] gestuurd met de tekst:

“Stuur je factuur svp aan [betrokkene 3] : [mailadres 3] T.n.v. Ontwikkelingsmaatschappij Bovenkwartier BV.”

[betrokkene 1] heeft dit gedaan.

1.33

Op 5 augustus 2016 heeft [appellant] vanaf zijn vakantieadres aan [betrokkene 1] via Whatsapp een bericht gestuurd met de volgende inhoud:

“ [betrokkene 1] , het volgende is gebeurd: onze financier die eerst 750k zou doen heeft uiteindelijk 320k gedaan. Dat hele bedrag is opgegaan aan de overdracht […]. Ik kan vanaf hier nu niet veel doen maar ik zal 16-8 als ik terug ben jouw fee regelen. Wellicht goed om de komende dagen wel een e-mail van jou aan [betrokkene 3] / [betrokkene 2] af te stemmen. Vind het erg vervelend dat dit zo gaat. Excuses.”

1.34

Op 6 augustus 2016 heeft [appellant] aan [betrokkene 1] via Whatsapp kort na elkaar twee berichten gestuurd met de volgende inhoud:

“Daarom stelde ik voor om samen met mij een mail op te stellen die dit weekend uitgaat naar [betrokkene 3] en [betrokkene 2] . Ook zij willen dit regelen. Dus vanuit die mailwisseling stel je jouw positie veilig.”

“Ik zal dit weekend een concept maken. Werk svp met me samen. Ik heb aan [betrokkene 3] gevraagd dat ik dit met kan regelen. Geen sprake van lafheid. En voel je niet genaaid. Wees blij dat het toch gelukt is en dat we nu jouw fee gaan ophalen. En ik zou niets delen met [betrokkene 4] als ik jou(w) was.”

1.35

[betrokkene 1] heeft op 8 augustus 2016 (11.02 uur) aan [appellant] en [betrokkene 3] een e-mail met bijlagen gestuurd, waarbij hij IDBB Vastgoed en Bovenkwartier formeel in gebreke stelt. Tot de bijlagen behoort de brief van 11 januari 2016 van [appellant] aan [betrokkene 1] (zie r.o. 1.16).

1.36

[betrokkene 1] heeft op 8 augustus 2016 (15.43 uur) aan [appellant] en [betrokkene 3] opnieuw een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Het verzenden van mijn e-mail van vanochtend is niet juist geweest. [...] De bij de email gesloten brief van [appellant] was destijds bedoeld om mij enig comfort te geven in een kwestie met de belastingdienst zo heb ik [appellant] destijds verteld. Daarom had ik deze brief nooit aan jullie mogen openbaren. Ik wil graag de e-mail van vanochtend integraal (dus met de bijlage brief van [appellant] ) intrekken, in de hoop dat jullie dit accepteren.”

1.37

Bij e-mail van 9 augustus 2016 heeft [betrokkene 3] aan [betrokkene 1] , [appellant] en [betrokkene 2] geschreven:

“Geachte heer [betrokkene 1] ,

Wij hebben kennis genomen van bijgaande emails. In verband daarmee het navolgende.

Wij betwisten het bestaan van een (directe) relatie en dienaangaande gemaakte afspraken tussen u en IDBB Vastgoed B.V. Wij hebben nimmer met u gesproken over een project of financieringsvraag. Inmiddels is het ons duidelijk geworden dat u samenwerkt met [appellant] . Opgemerkt zij dat het ons niet regardeert welke afspraken u in het kader van uw onderlinge samenwerking heeft gemaakt. Het lijkt ons raadzaam om de thans ontstane situatie nader te bespreken.”

1.38

Bij brieven van 9 september 2016 aan Bovenkwartier, IDBB Vastgoed en Charter Holding heeft [naam B.V.] Bovenkwartier en haar bestuurders in gebreke gesteld.

1.39

[naam B.V.] heeft eerder een procedure tegen IDBB Vastgoed gevoerd, waarin zij betaling van de provisie vorderde. Bij vonnis van 11 oktober 2017 heeft de rechtbank Rotterdam in die andere procedure deze vordering afgewezen. In r.o. 4.11 van dit in kracht van gewijsde gegane vonnis is overwogen:

“Bovendien geldt dat de heer [betrokkene 1] ter gelegenheid van de comparitie heeft verklaard dat de heer [appellant] hem ten tijde van het opstellen en ondertekenen van de Geheimhouding & Courtage overeenkomst heeft geïnformeerd dat hij geen bestuurder was van of belang had bij IDBB Vastgoed. In ieder geval wist [betrokkene 1] dus vanaf dat moment of kon hij redelijkerwijs weten dat de heer [appellant] niet bevoegd was om IDBB Vastgoed te vertegenwoordigen.”

1.4

Bij brieven van haar toenmalige advocaat van respectievelijk 24 november 2017 en 11 december 2017 heeft [naam B.V.] [appellant] (persoonlijk) en Bovenkwartier gesommeerd tot betaling van € 100.000,-- exclusief BTW.

1.41

In de procedure bij de rechtbank heeft [naam B.V.] vorderingen ingesteld tegen Bovenkwartier, Charter, Real Estate I en [appellant] . In dit hoger beroep zijn uitsluitend de vorderingen gericht tegen [appellant] nog aan de orde. Het betreft de vorderingen, samengevat, om [appellant] te veroordelen aan [naam B.V.] te betalen (1) een bedrag van € 121.000,-- inclusief BTW, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten, en (2) de proceskosten.

1.42

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [naam B.V.] tegen [appellant] grotendeels toegewezen. Volgens de rechtbank is [appellant] op grond van art. 3:70 BW (persoonlijk) de gevorderde courtage aan [naam B.V.] verschuldigd.

2. In hoger beroep vordert [appellant] dat het bestreden vonnis wordt vernietigd, de vorderingen van [naam B.V.] alsnog worden afgewezen, dat [naam B.V.] terugbetaalt wat [appellant] aan haar ter uitvoering van het vonnis heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente en dat [naam B.V.] wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

3. [naam B.V.] verzoekt het vonnis te bekrachtigen, [appellant] niet ontvankelijk te verklaren dan wel zijn vorderingen af te wijzen, en [appellant] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4. Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of [appellant] op grond van art. 3:70 BW persoonlijk de gevorderde courtage aan [naam B.V.] is verschuldigd. [appellant] betoogt met de
grieven 1 tot en met 5dat deze vraag ontkennend beantwoord dient te worden. Deze grieven falen omdat het hof zich verenigt met de (hierna in r.o. 5.1 tot en met 5.5 genoemde) oordelen van de rechtbank en de gronden waarop deze berusten. Deze oordelen gelden ook als oordelen van het hof. Wat [appellant] in hoger beroep aanvoert werpt geen relevant ander licht op de zaak. Dit wordt hierna toegelicht. Waar nodig zal op de afzonderlijke grieven worden ingegaan.

5. De rechtbank is als volgt tot haar oordeel gekomen.

5.1.

De centrale vraag is of er door gedragingen en verklaringen van [appellant] een overeenkomst tot stand is gekomen die [naam B.V.] aanspraak geeft op een courtage van € 100.000,-- exclusief BTW en zo ja, in welke hoedanigheid [appellant] bij het sluiten van die overeenkomst optrad (r.o. 4.1).

5.2.

[naam B.V.] heeft bemiddeld bij de aankoop van het vastgoed (r.o. 4.3), omdat [appellant] daarom vroeg (r.o. 4.4 en 4.4.1).

5.3.

[appellant] trad bij het overeenkomen van de courtage niet voor zichzelf op maar voor een ander en het lag in de rede dat die ander de beoogde koper van het vastgoed was (r.o. 4.4.2).

5.4.

[naam B.V.] mocht er redelijkerwijs op vertrouwen (a) dat een bemiddelingsovereenkomst met IDBB Vastgoed tot stand was gekomen op grond waarvan recht bestond op een courtage van € 100.000,-- exclusief BTW en (b) dat [appellant] bij het tot stand komen van deze overeenkomst voor
IDBB Vastgoed optrad en zich daartoe gevolmachtigd achtte (r.o. 4.4.6 tot en met 4.4.8, en r.o. 4.6 en 4.7).

5.5.

[appellant] is op grond van art. 3:70 BW persoonlijk deze courtage aan [naam B.V.] verschuldigd omdat een toereikende volmacht van IDBB Vastgoed ontbrak (r.o. 4.7).

6. Met
grief 1betoogt [appellant] dat de centrale vraag een andere is dan die de rechtbank tot uitgangspunt neemt, namelijk of er tussen [betrokkene 1] enerzijds en Bovenkwartier, Charter, Real Estate I en [appellant] hoofdelijk anderzijds een courtageovereenkomst tot stand is gekomen. Deze grief faalt omdat de rechtbank naar het oordeel van het hof van de juiste (juridische) vraag is uitgegaan.

7. Met
grief 2betoogt [appellant] dat [betrokkene 1] niet is gevraagd om als
“collegiaal bemiddelaar”op te treden, maar dat [betrokkene 1] ongevraagd [appellant] heeft benaderd, er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat er zonder verdere betrokkenheid van [betrokkene 1] over de aankoop van het vastgoed is onderhandeld en een overeenkomst tot stand is gekomen. Volgens [appellant] kon [betrokkene 1] aan het
“briefje”van 11 januari 2016 (zie r.o. 1.16) geen rechten ontlenen omdat het niet de werkelijke situatie weergaf.

8. Deze grief faalt om de redenen genoemd in r.o. 4.3 en 4.4.1 van het bestreden vonnis. Daarin is geoordeeld over wat [appellant] nu ook in hoger beroep aanvoert, namelijk dat niet slechts sprake was van een “tip” van [betrokkene 1] over het vastgoed, maar dat [betrokkene 1] werkelijk bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, hetgeen door [appellant] is bevestigd in de brief van 11 januari 2016 (
“bedoeld om aan partijen te kunnen laten zien dat er bemiddeld is”). Ook de e-mail van 6 augustus 2016 van [appellant] heeft dezelfde strekking. Bij memorie van grieven sub 16 stelt [appellant] verder dat hij ongevraagd door [betrokkene 1] is benaderd over de mogelijkheid het vastgoed te kopen. Wat daarvan ook zij, de relevantie van dit gestelde – maar betwiste – nieuwe feit voor de beoordeling is niet duidelijk gemaakt, zodat deze (sub)grief faalt.

9. In
grief 3herhaalt [appellant] zijn bezwaren tegen het oordeel dat [naam B.V.] heeft bemiddeld bij de aankoop van het vastgoed, omdat [appellant] daarom vroeg. Deze bezwaren gaan als gezegd niet op; er was geen sprake van
“enkel een tip”en een doorverwijzing van [appellant] door [betrokkene 1] naar de verkopend makelaar [naam makelaarskantoor] (memorie van grieven sub 28). Het hof ziet evenals de rechtbank, vanwege de ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerde betwisting van de stellingen van [naam B.V.] door [appellant] , geen reden om op dit punt [naam B.V.] met een bewijsopdracht te belasten. Verder betoogt [appellant] met grief 3 dat [naam B.V.] – voor zover [betrokkene 1] enig bemiddelingswerk heeft verricht – op niet meer recht heeft dan wat een gebruikelijk loon is (maar primair meent [appellant] dat [naam B.V.] voor het geven van een “
bruikbare tip” slechts een kistje wijn o.i.d. toekomt). Dat gebruikelijk loon becijfert [appellant] op een bedrag van € 27.750,-- (1,5% van de koopsom). Hoogstens dat bedrag is volgens [appellant] toewijsbaar. Ook in dit opzicht gaat deze grief niet op, en wel om de redenen genoemd in r.o. 4.4.8 en 4.6 van het bestreden vonnis. Immers [appellant] deed zelf op 24 mei 2016 een betalingsvoorstel aan [betrokkene 1] (in reactie op de aangepaste overeenkomst) voor het volledige bedrag van € 100.000,--, en [betrokkene 1] mocht er vanaf dat moment redelijkerwijs op vertrouwen dat [appellant] deugdelijk gevolmachtigd was om (volmachtgever) IDBB Vastgoed te vertegenwoordigen bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst en bijbehorende courtage-afspraak.

10.
Grief 4keert zich tegen het oordeel dat [appellant] jegens [naam B.V.] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt voor de totstandbrenging van een courtage-overeenkomst met IDBB Vastgoed. Deze grief faalt om de redenen genoemd in r.o. 4.4.6 tot en met 4.4.8, en r.o. 4.6 en 4.7 van het bestreden vonnis, kort samengevat omdat [appellant] na het sluiten van de koopovereenkomst voor het vastgoed (op 2 juni 2016) zich in een gesprek op 9 juni 2016 (met o.m. [betrokkene 1] ) presenteerde als vertegenwoordiger van IDBB Vastgoed en vervolgens in Whatsapp-berichten aan [betrokkene 1] van augustus 2016 de betaling van de courtage-fee van € 100.000,-- heeft bevestigd en daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen bij Heiloo Beheer heeft gewekt. Dat [appellant] enkel aan [betrokkene 1] heeft willen uitleggen dat hij zich “
er hard voor wilde maken bij IDBB om een courtage in termijnen te betalen” (memorie van grieven sub 40) doet aan het gewekte vertrouwen bij [betrokkene 1] niet af, evenmin als het feit dat [betrokkene 1] zijn factuur meermalen naar andere betrokken vennootschappen stuurde (sub 43). Nu door het vonnis van 11 oktober 2017 is beslist dat IDBB Vastgoed niet gebonden kon worden door de verklaringen van [appellant] , is hij op grond van artikel 3:70 BW de courtage van € 100.000 exclusief BTW aan [naam B.V.] verschuldigd. Wat in hoger beroep is aangevoerd werpt geen relevant ander licht op de kwestie van de vertegenwoordigingsbevoegdheid.

11. Met
grief 5betoogt [appellant] dat het bestreden vonnis in strijd is met het vonnis in de procedure tussen [naam B.V.] en IDBB Vastgoed, waarin is geoordeeld dat [betrokkene 1] wist of redelijkerwijs moest weten dat [appellant] niet bevoegd was om IDBB Vastgoed te vertegenwoordigen. Dit geldt volgens [appellant] daarom ook in deze procedure. Ook deze grief faalt. Het vonnis in de andere procedure, waarin [appellant] geen partij was, heeft in deze procedure geen gezag van gewijsde (art. 236 Rv).

12. Bij deze stand van zaken in hoger beroep staat de aansprakelijkheid van [appellant] jegens [naam B.V.] op grond van art. 3:70 BW vast. Op deze grond is [appellant] schadeplichtig jegens [naam B.V.] .

13. Met
grief 6betoogt [appellant] dat [naam B.V.] haar rechten heeft verwerkt om haar vorderingen jegens hem aanhangig te maken. Deze grief faalt. Het hof verenigt zich met r.o. 4.10.2 van het bestreden vonnis en maakt dit oordeel en de gronden waarop het berust tot de zijne. Het feit dat de brief van 24 november 2017 van [naam B.V.] aan [appellant] uitgaat van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad en niet op grond van niet nakoming van een bemiddelingsovereenkomst, is niet relevant. Duidelijk is dat deze brief ook de misgelopen courtage betreft en de aansprakelijkheid ziet op hetzelfde feitencomplex.

14. Met
grief 7betoogt [appellant] dat er geen handelsrente is verschuldigd omdat er geen handelsovereenkomst tot stand is gekomen. Deze grief slaagt. De aansprakelijkheid op grond van art. 3:70 BW leidt tot schadeplichtigheid op grond van de wet, niet op grond van een handelsovereenkomst. Over de schadevergoeding is wettelijke rente verschuldigd, maar geen wettelijke handelsrente.

15. Met
grief 8betoogt [appellant] dat over de schadevergoeding geen omzetbelasting is verschuldigd. Deze grief slaagt ook. Over schadevergoeding is geen BTW verschuldigd.

16. Met
grief 9betoogt [appellant] dat er geen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom niet kunnen worden toegewezen. Deze grief faalt. Duidelijk is dat er voor de aanvang diverse pogingen door [naam B.V.] zijn gedaan om buiten rechte betaling van [appellant] te verkrijgen, gevolgd door een aanmaning van haar advocaat. Tegen het gehanteerde tarief is geen grief gericht.

17. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] omdat het niet ter zake dienend is.

18. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep grotendeels faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de toegewezen handelsrente en BTW. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de schadevergoeding van
€ 100.000,--.
Grief 10die zich richt tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg faalt bij deze uitkomst. [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard zoals gevorderd.

19. Enkel vanwege de leesbaarheid van het dictum zal het vonnis geheel worden vernietigd en de toegewezen vorderingen opnieuw worden verwoord.

Beslissing

Het hof:

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 16 oktober 2019 van de rechtbank Rotterdam, Team haven en handel;
veroordeelt [appellant] om aan [naam B.V.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 100.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente van
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg begroot op € 7.444,-- te vermeerderen met wettelijke rente van art. 6:119 BW indien en voor zover [appellant] deze kosten niet binnen 14 dagen na daartoe schriftelijk te zijn aangemaand heeft voldaan, vanaf de dag waarop die termijn is verstreken tot aan de dag van de algehele voldoening,
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [naam B.V.] begroot op € 5.382,-- aan griffierecht, € 3.278 aan salaris advocaat
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vorderingen van [appellant] voor het overige af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.S. van Coevorden, M.J. van Cleef-Metsaars en
A.J. Swelheim en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer
mr. J.E.H.M. Pinckaers, op 15 juni 2021.

Hoger beroep inzake de toewijzing van courtage en vertegenwoordigingsbevoegdheid in vastgoedtransactie

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

arrest van 15 juni 2021

[appellant] ,

[naam B.V.] ,

De procedure

De beoordeling van het hoger beroep

Beslissing