Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.274.435/01
Rol- en zaaknummer rechtbank : 7905001 RL EXPL 19-15904
Arrest (uitspraak) van 3 augustus 2021
in de zaak van:
Stichting Rijswijk Wonen,gevestigd te Rijswijk,appellante,
hierna te noemen: Rijswijk Wonen,
advocaat: mr. S.F. Dik te Rotterdam,
tegen:
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: [verweerster] of huurster,
advocaat: mr. mr. J.K.S. Verhoek te Rotterdam.
De processtappen
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag
van 23 januari 2020 (hierna het vonnis of het bestreden vonnis) en het procesdossier
bij de kantonrechter;
- de dagvaarding in hoger beroep van 18 februari 2020;
- het tussenarrest van 17 maart 2020, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 juli 2020;
- de memorie van grieven van 25 augustus 2020;
- de memorie van antwoord van 6 oktober 2020 (met een productie).
- het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag
van 23 januari 2020 (hierna het vonnis of het bestreden vonnis) en het procesdossier
bij de kantonrechter;
- de dagvaarding in hoger beroep van 18 februari 2020;
- het tussenarrest van 17 maart 2020, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 juli 2020;
- de memorie van grieven van 25 augustus 2020;
- de memorie van antwoord van 6 oktober 2020 (met een productie).
Vervolgens is arrest bepaald.
De zaak in het kort
3. In de kelderberging behorende bij de door [verweerster] gehuurde woning zijn door de politie 21 hennepplanten aangetroffen. Aannemelijk is dat deze planten daar door de (ex)partner van [verweerster] zijn opgekweekt. De kantonrechter heeft de vordering van Rijswijk Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij het vonnis afgewezen. Het hof laat het vonnis in stand.
De feiten
4. De in het vonnis genoemde feiten (overweging 2.1 tot en met 2.3) staan niet ter discussie. Daarom gaat ook het hof daarvan uit.
5. Samengevat gaat het om het volgende.
- a) [verweerster] huurt sinds 15 december 2017 van Rijswijk Wonen een portiekwoning op de vierde etage, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning of het gehuurde). Bij deze woning hoort een berging in de kelder. De ex-partner van [verweerster] , de heer [X] (hierna: [X] of de ex-partner), heeft bij [verweerster] ingewoond. Uit deze relatie is op [datum] 2018 een zoon geboren. [verweerster] woont thans alleen met haar zoontje in de woning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing.
- b) Op 28 mei 2019 heeft de politie 21 hennepplanten (hierna: een hennepkwekerij) in de berging aangetroffen. De ex-partner heeft deze hennepkwekerij daar opgezet.
De vordering van Rijswijk Wonen en de beslissing van de kantonrechter
6. Rijswijk Wonen heeft in verband met de aangetroffen hennepkwekerij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd.
7. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Volgens de kantonrechter (kort samengevat) wist [verweerster] niet van de hennepkwekerij en hoefde ze daar ook geen rekening mee te houden.
Het hoger beroep
8. Rijswijk Wonen vordert vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vordering, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten in beide instanties.
9. Rijswijk Wonen heeft vier grieven aangevoerd.
Zij stelt voorop dat het niet uitmaakt wie de hennepkwekerij heeft opgezet. [verweerster] is als huurder altijd verantwoordelijk voor wat zich in het gehuurde (inclusief de berging) voordoet. Er is bovendien sprake van een gedraging in het gehuurde door een huisgenoot met wie [verweerster] een gezin vormde. Bezwaarlijk kan worden volgehouden dat [verweerster] daar niets mee van doen had, althans geheel onwetend was. De bewijslast van dit laatste rust op [verweerster] . De grondslag van de vordering is niet artikel 7:219 BW Pro, maar artikel 6:265 BW Pro. De inrichting van een hennepkwekerij in het gehuurde levert na te melden tekortkomingen op van [verweerster] :
(i) Artikel 7:213 BW Pro (geen goed huurder).
(ii) Artikel 6.14 algemene huurvoorwaarden (verbod tot het kweken en laten kweken
van hennep).
(iii) Artikel 6.17 algemene huurvoorwaarden (gebod tot maatregelen tegen schade).
(iv) Artikel 6.6 algemene huurvoorwaarden en 7:214 BW (de huurder mag het gehuurde zonder
toestemming van Rijswijk Wonen niet geheel of gedeeltelijk gebruiken als bedrijfsruimte).
Volgens Rijswijk Wonen heeft de kantonrechter dit miskend.
Zij stelt voorop dat het niet uitmaakt wie de hennepkwekerij heeft opgezet. [verweerster] is als huurder altijd verantwoordelijk voor wat zich in het gehuurde (inclusief de berging) voordoet. Er is bovendien sprake van een gedraging in het gehuurde door een huisgenoot met wie [verweerster] een gezin vormde. Bezwaarlijk kan worden volgehouden dat [verweerster] daar niets mee van doen had, althans geheel onwetend was. De bewijslast van dit laatste rust op [verweerster] . De grondslag van de vordering is niet artikel 7:219 BW Pro, maar artikel 6:265 BW Pro. De inrichting van een hennepkwekerij in het gehuurde levert na te melden tekortkomingen op van [verweerster] :
(i) Artikel 7:213 BW Pro (geen goed huurder).
(ii) Artikel 6.14 algemene huurvoorwaarden (verbod tot het kweken en laten kweken
van hennep).
(iii) Artikel 6.17 algemene huurvoorwaarden (gebod tot maatregelen tegen schade).
(iv) Artikel 6.6 algemene huurvoorwaarden en 7:214 BW (de huurder mag het gehuurde zonder
toestemming van Rijswijk Wonen niet geheel of gedeeltelijk gebruiken als bedrijfsruimte).
Volgens Rijswijk Wonen heeft de kantonrechter dit miskend.
10. [verweerster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwist primair dat zij is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarnaast (subsidiair) beroept ze zich op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro (de tekortkoming rechtvaardigt gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet). Zij stelt daartoe dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming sowieso niet gerechtvaardigd zijn, gelet op de omstandigheden van het geval.
Beoordeling van het hoger beroep
11. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Inleidende opmerkingen
12. Rijswijk Wonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens tekortkoming van [verweerster] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, daaronder begrepen de algemene huurvoorwaarden. Deze vordering is gebaseerd op artikel 6:265 BW Pro.
12. Het is thans de taak van het hof deze vordering opnieuw te onderzoeken. Hierbij moet het hof letten op de grieven (en daarbij behorende relevante stellingen) van
Rijswijk Wonen en de weren van [verweerster] (krachtens de devolutieve werking van het hoger beroep ook de weren in eerste aanleg). Zo nodig vult het hof ambtshalve de rechtsgronden aan (artikel 25 Rv Pro).
Rijswijk Wonen en de weren van [verweerster] (krachtens de devolutieve werking van het hoger beroep ook de weren in eerste aanleg). Zo nodig vult het hof ambtshalve de rechtsgronden aan (artikel 25 Rv Pro).
12. De bewijslast van de feiten waarop de vordering is gebaseerd rust op grond van artikel 150 Rv Pro op Rijswijk Wonen. De bewijslast van de feiten, die aan het beroep op de tenzij-bepaling ten grondslag liggen, rust op [verweerster] .
Beoordeling van de grieven
De hennepkwekerij in het gehuurde: Algemene regel?
15. Volgens Rijswijk Wonen maakt het niet uit wie de hennepkwekerij in het gehuurde heeft opgezet. De huurder (in dit geval [verweerster] ) is altijd verantwoordelijk voor wat zich in het gehuurde (inclusief de berging) voordoet. Het enkele feit van een hennepkwekerij in het gehuurde levert reeds een tekortkoming op van de huurder, aldus nog steeds Rijswijk Wonen.
15. Deze stelling gaat
in zijn algemeenheidte ver. In zoverre is deze stelling van Rijswijk Wonen dus onjuist. Weliswaar zullen er vaak omstandigheden zijn waardoor een hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming van de huurder oplevert, maar dat is niet altijd het geval. Wanneer een huurder niet de hand heeft gehad in de hennepkwekerij, deze niet kende en deze evenmin hoorde te kennen, althans met de kans hierop geen rekening had hoeven houden, zal er niet snel sprake zijn van een tekortkoming van huurder.
in zijn algemeenheidte ver. In zoverre is deze stelling van Rijswijk Wonen dus onjuist. Weliswaar zullen er vaak omstandigheden zijn waardoor een hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming van de huurder oplevert, maar dat is niet altijd het geval. Wanneer een huurder niet de hand heeft gehad in de hennepkwekerij, deze niet kende en deze evenmin hoorde te kennen, althans met de kans hierop geen rekening had hoeven houden, zal er niet snel sprake zijn van een tekortkoming van huurder.
15. Het antwoord op de vraag wanneer de huurder
op de hoogte hoorde te zijn, althans hier rekening mee had moeten houden,is zeer casuïstisch van aard. Een algemene regel is hiervoor niet te geven. Wél kan hiervoor steun worden gevonden in de jurisprudentie van de Hoge Raad en de commentaren bij artikel 7:219 BW Pro [1] (over aansprakelijkheid van de huurder voor gedragingen van hen die met goedvinden van huurder het gehuurde gebruiken of zich daar bevinden). In een dergelijk geval is er sprake van
risicoaansprakelijkheidvan huurder
voor schade(ook schade door bijvoorbeeld illegaal aangelegde elektriciteitsvoorzieningen). Indien een door de huurder toegelaten derde zich misdraagt zonder dat dit schade aan het gehuurde oplevert, is van deze rechtstreekse toerekening aan de huurder van dat gedrag als tekortkoming geen sprake en komt het erop aan of de huurder zich in verband met de gedraging van de derde zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Het gaat er dus om of de huurder iets te verwijten valt. Dit valt vervolgens weer onder het bereik van artikel 7:213 BW Pro (de huurder moet zich als goed huurder gedragen).
De grondslagen van de vordering
op de hoogte hoorde te zijn, althans hier rekening mee had moeten houden,is zeer casuïstisch van aard. Een algemene regel is hiervoor niet te geven. Wél kan hiervoor steun worden gevonden in de jurisprudentie van de Hoge Raad en de commentaren bij artikel 7:219 BW Pro [1] (over aansprakelijkheid van de huurder voor gedragingen van hen die met goedvinden van huurder het gehuurde gebruiken of zich daar bevinden). In een dergelijk geval is er sprake van
risicoaansprakelijkheidvan huurder
voor schade(ook schade door bijvoorbeeld illegaal aangelegde elektriciteitsvoorzieningen). Indien een door de huurder toegelaten derde zich misdraagt zonder dat dit schade aan het gehuurde oplevert, is van deze rechtstreekse toerekening aan de huurder van dat gedrag als tekortkoming geen sprake en komt het erop aan of de huurder zich in verband met de gedraging van de derde zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Het gaat er dus om of de huurder iets te verwijten valt. Dit valt vervolgens weer onder het bereik van artikel 7:213 BW Pro (de huurder moet zich als goed huurder gedragen).
De grondslagen van de vordering
18. Het hof zal hierna de door Rijswijk Wonen gestelde tekortkomingen van [verweerster] nader onderzoeken. Het gaat hierbij om schending van artikel 7:213 BW Pro en van een aantal bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden (zie weergave in overweging 9).
18. Niet, althans niet voldoende, betwist staat vast dat de hennepkwekerij door de ex-partner van [verweerster] is opgezet. Ook staat vast dat hierdoor geen schade is ontstaan. Er is geen illegale elektriciteitsaansluiting geweest, de politie heeft in dit verband niets bijzonders aangetroffen en ook Rijswijk Wonen stelt dat er geen schade is. Dit betekent dat pas sprake is van een tekortkoming van [verweerster] wanneer haar een verwijt treft voor de (langere) aanwezigheid van de hennepkwekerij. Anders gezegd: wist ze ervan of had ze het behoren te weten (en heeft ze er niets aan gedaan). Zoals gezegd, draagt Rijswijk Wonen de bewijslast hiervan.
18. Volgens [verweerster] wist ze hier niet van af en hoefde ze dit ook niet te weten, omdat ze al langere tijd niet in de berging was geweest (de kinderwagen werd in de auto opgeborgen). Ook is haar geen hennepgeur opgevallen, anders dan een buurvrouw en haar ex-partner die wel eens op het balkon blowden. Rijswijk Wonen heeft hieromtrent gemotiveerd twijfels geuit, maar deze zijn onvoldoende om te kunnen vaststellen dat [verweerster] afwist van de hennepkwekerij, dan wel om tot een (tot tegenbewijs nopend) bewijsvermoeden te komen. Het bewijsaanbod van Rijswijk Wonen zal als niet voldoende relevant worden gepasseerd. Immers, ook bij bewezenverklaring hiervan blijft het bij (ontoereikende) vermoedens. Rijswijk Wonen heeft gesteld dat een bewoner in de kelder waar de berging zich bevindt een hennepgeur heeft geroken en dat te bewijzen aangeboden, maar zij heeft niet aannemelijk kunnen maken dat [verweerster] in deze periode in de kelder aanwezig is geweest en dus ook de hennepgeur had moeten ruiken. Rijswijk Wonen heeft daarnaast nog gesteld dat (i) [verweerster] als goed huurder hoorde te controleren wat zich in het gehuurde (dus ook in de berging) afspeelde en dat (ii) [verweerster] wist dat haar ex-partner blowde, zodat ze ook daarom de berging regelmatig had moeten controleren op een hennepkwekerij. Het hof verwerpt beide stellingen. Het gaat te ver om zonder verdere bijzonderheden (i) een tekortkoming van de huurder aan te nemen wanneer deze de (in de kelder liggende) berging niet regelmatig controleert. Ook stelling (ii) verwerpt het hof, nu deze in zijn algemeenheid niet juist is. Bijzondere omstandigheden waarom het blowen van de ex-partner voor [verweerster] aanleiding had moeten zijn om verdacht te zijn op een hennep-kwekerij in de berging zijn gesteld noch gebleken. Het beroep van Rijswijk Wonen op schending van artikel 7:213 BW Pro (goed huurderschap) wordt daarom verworpen.
18. Tot slot bespreekt het hof nog het beroep op schending van bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden. Ook dit beroep wordt verworpen, zoals hierna zal worden toegelicht.
Artikel 6.4: Vast staat dat [verweerster] zelf geen hennep heeft gekweekt, terwijl evenmin vast staat dat ze hennep
heeft latenkweken.
Artikel 6.17: Dit artikel is niet aan de orde omdat er geen schade is.
Artikel 6.6 en 7:214 BW: Los van de vraag of de 21 hennepplanten in de berging (formeel een hennepkwekerij), de woonbestemming van het gehuurde hebben aangetast, wijst het hof erop dat niet is komen vast te staan dat [verweerster] hiervan een tot tekortkoming leidend verwijt treft.
Artikel 6.4: Vast staat dat [verweerster] zelf geen hennep heeft gekweekt, terwijl evenmin vast staat dat ze hennep
heeft latenkweken.
Artikel 6.17: Dit artikel is niet aan de orde omdat er geen schade is.
Artikel 6.6 en 7:214 BW: Los van de vraag of de 21 hennepplanten in de berging (formeel een hennepkwekerij), de woonbestemming van het gehuurde hebben aangetast, wijst het hof erop dat niet is komen vast te staan dat [verweerster] hiervan een tot tekortkoming leidend verwijt treft.
18. Het voorgaande betekent dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van [verweerster] .
Het beroep op de tenzij-bepaling (artikel 6:265, eerste lid, slot BW).
Het beroep op de tenzij-bepaling (artikel 6:265, eerste lid, slot BW).
18. Voor de volledigheid wijst het hof er op dat het (subsidiaire) beroep van [verweerster] op de tenzij-bepaling opgaat. Dus ook dit is een grond om ontbinding van de huurovereenkomst te weigeren. Het hof licht dit als volgt toe.
18. [verweerster] heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat ze alleen voor een klein kindje moet zorgen, dat ze nergens anders heen kan, dat ze depressiviteitsklachten heeft en een lastige relatie heeft met haar ex-partner.
18. Deze, en de in overweging 19 en 20 genoemde, omstandigheden, die door Rijswijk Wonen niet zijn weersproken, rechtvaardigen gelet op de aard van het geval, bovendien niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, niet aannemelijk is geworden dat [verweerster] zich daarvan bewust was (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.8.3).
Slotsom
Slotsom
18. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past de veroordeling van Rijswijk Wonen in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt Rijswijk Wonen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerster] begroot op € 332,- aan griffierecht, € 2.228,- aan salaris voor de advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en
R.M. Hermans en getekend en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2021door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.
R.M. Hermans en getekend en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2021door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.