ECLI:NL:GHDHA:2021:1786 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens niet houden hoofdverbl...

Uitspraak

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.279.304/02

Zaaknummer rechtbank: 7354787 / CV EXPL 18-48839

Arrest van 22 juni 2021

Inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. A.J.M. Vélu te Rotterdam,

tegen

Stichting HAVENSTEDER,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Havensteder,

niet verschenen.

De verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het tussenvonnis van 29 maart 2019 (hierna het tussenvonnis) en

het eindvonnis 8 mei 2020 (hierna: het eindvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;

de dagvaarding in hoger beroep van 2 juni 2020;
de memorie van grieven.

1.2

Havensteder is niet in de appelprocedure verschenen en tegen haar is verstek verleend. Nadat de termijn voor het indienen van de memorie van grieven was bepaald is de zaak op verzoek van [appellant] administratief doorgehaald. Vervolgens is de zaak op zijn verzoek hervat en is de memorie van grieven ingediend. Daarna is arrest gevraagd en een datum voor arrest bepaald.

De beoordeling van het hoger beroep

De feiten

2.1

Havensteder (als verhuurder) en [appellant] (als huurder) hebben op 9 mei 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) gesloten. Het betreft een eengezinswoning op de hoek van een rij woningen.

2.2

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden voor

woningen” (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Daarin is onder meer vermeld:

“Artikel 9

(…)

4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte

daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het

gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk

bewoont (...) rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde

heeft behouden op huurder. (…)”

De hierin genoemde verplichting zal hierna worden aangeduid als de verplichting om hoofdverblijf in de woning te houden.

2.3

[appellant] stond sinds 23 mei 2014 op het adres van de woning ingeschreven en zijn zus [zus van appellant] sinds 3 december 2014.

2.4

In juli 2018 heeft Havensteder onderzoek verricht naar aanleiding van overlast die de ouders van [appellant] , ook huurders van Havensteder, zouden veroorzaken.

In het kader van dat onderzoek verklaarden bewoners dat [appellant] bij zijn ouders woont. Naar aanleiding hiervan heeft Havensteder Adviesburo Veerkracht opdracht gegeven onderzoek te doen naar de bewoning van de woning door [appellant] .

2.5

Adviesburo Veerkracht heeft op 15 september 2018 een rapport uitgebracht (hierna het onderzoeksrapport). In dat rapport zijn vier verklaringen van buurtbewoners weergegeven. Daarin staat kort gezegd dat zij niet weten wie er in de woning woont en dat er (bijna) nooit iemand bij de woning wordt gezien. Een van de buurtbewoners heeft volgens het rapport verklaard dat de woning als postadres wordt gebruikt.

2.6

Bij brief van 19 september 2018 heeft Havensteder [appellant] bericht dat uit onderzoek volgt dat de woning als postadres wordt gebruikt en hem uitgenodigd voor een gesprek om zijn kant van het verhaal te horen. Havensteder heeft ook gevraagd om jaarafrekeningen van water- en energieleveringen. Bedoeld gesprek heeft op 28 september 2018 plaatsgevonden. [appellant] heeft toen stukken van de waterleverancier en de gas- en elektraleverancier laten zien. Daaruit blijkt het volgende verbruik:

-waterverbruik van 2 september 2016 tot en met 17 augustus 2017: 6 m3

-verbruik van gas en electra van 15 mei 2017 tot en met 10 mei 2018: 84 m3 en 24 kWh.

2.7

Op 1 oktober 2018 heeft [appellant] naar aanleiding van het besprokene een schriftelijke verklaring afgelegd. Daarin stelt hij dat de getuigenverklaringen niet kloppen en dat hij niet akkoord gaat met het opzeggen van de huur.

De procedure in eerste aanleg

3.1

Havensteder heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (na wijziging van eis en samengevat weergegeven):

- ontbinding van de huurovereenkomst;

- ontruiming van het gehuurde;

- veroordeling van [appellant] tot betaling van € 4.827,90 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 februari 2019;

- veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2

Havensteder heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] kort gezegd wanprestatie pleegt omdat hij niet voldoet aan de verplichting om hoofdverblijf te houden in de woning. Havensteder heeft daartoe verwezen naar het onderzoeksrapport en naar het water- en energieverbruik dat volgens Havensteder extreem laag is.

De gevorderde geldsom ziet op de kosten van het onderzoeksrapport. Havensteder heeft in dat verband facturen overgelegd.

3.3

[appellant] heeft gemotiveerd betwist dat hij wanprestatie pleegt en stelt dat hij hoofdverblijf in de woning houdt.

3.4

Bij tussenvonnis heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het leveren van bewijs dat hij onafgebroken hoofdverblijf in de woning houdt.

De kantonrechter heeft in dat verband verwezen naar het beding in artikel 9 lid 4 van Pro de algemene huurvoorwaarden, waarin kort gezegd staat dat de huurder de bewijslast draagt van het houden van hoofdverblijf in de woning. De kantonrechter heeft dit beding ambtshalve getoetst en geoordeeld dat het niet onredelijk bezwarend is omdat de te bewijzen feiten geheel in de sfeer van de huurder liggen.

3.5

In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] er niet in is geslaagd te bewijzen dat hij onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft gehad. De vorderingen van Havensteder zijn daarom toegewezen. [appellant] woont thans niet meer in de woning.

3.6

De kantonrechter heeft in het eindvonnis onder meer overwogen:

“
2.11 Getuige [naam getuige] heeft in contra-enquête immers het volgende verklaard:

“Ik weet heel goed waar [appellant] zou moeten wonen, aan de [straatnaam 1] . Ik weet niet het nummer precies, ik dacht 82 of 85 maar ik weet wel precies waar het is. Ik heb daar nooit enig teken van leven gezien. U vraagt mij of ik weet waar hij dan woont. Aan de [straatnaam 2] , bij zijn ouders. (...). De woning aan de [straatnaam 1] is een hoekwoning. Ik was van mening dat dit een leegstaande woning was. (…). Ik heb eens een takje tegen de deur gezet en dagen later stond het er nog. Dit was najaar 2018. Ik ben dus meerdere keren langs geweest, een keer of 3. Ik heb daar nooit licht zien branden, de gordijnen waren dicht, het gaf de aanblik van een lege woning. (...) De keren dat ik de auto zag staan stond deze geparkeerd aan de woning van [straatnaam 2] / [straatnaam 3] . De auto heb ik nooit zien staan aan de [straatnaam 1] . (...) Ik ben alleen in het jaar 2018 aan de deur geweest, zowel in de ochtend, middag en avond. In de avond was dat omstreeks 21:00/21:30 uur. Ik ben in ieder geval 1 keer in de avond aan de deur geweest. Naast die 3 keer dat ik aan de deur ben

geweest ben ik vaker langs gereden. Het klopt dat ik zojuist heb verklaard, dat ik de

gordijnen steeds dicht zag. Ik zag nooit een levensteken, het was altijd hetzelfde ook nu nog. Ook de plooien van de gordijnen zijn steeds hetzelfde. Ik weet dat de auto waar ik zojuist over heb verklaard van [appellant] is. (...)’’

De kantonrechter kent zwaar gewicht toe aan de verklaring van deze getuige, politieagent.

[appellant] heeft hiertegenover onvoldoende (bewijs en uitleg) ingebracht.

(…)

2.18

Daar komt bij dat [appellant] er niet in is geslaagd uit te leggen waardoor zijn zeer lage verbruik aan water-, gas- en electra komt, terwijl ook nog zijn zuster jarenlang bij hem

inwonend was.

Havensteder heeft in dat kader, onder verwijzing naar de eerder overgelegde nota’s van leveranciers van gas, licht en water, bij conclusie na enquête het volgende gesteld. [appellant] heeft over de periode 9 mei 2014 tot en met 10 mei 2018 152 m3 gas verbruikt,

zijnde een jaarverbruik van 38 m3, aldus slechts 2,5% van de door het Nibud verzamelde

gegevens omtrent gemiddeld gasverbruik van een hoekwoning van 1.510 m3 per jaar.

Over diezelfde periode was het totale elektraverbruik van [appellant] 53 kWh, zijnde een

gemiddeld verbruik van 13,25 kWh per jaar, aldus, samen met zijn zus, slechts 0,46% van

het gemiddeld jaarverbruik van electra van een tweepersoonshuishouden zoals vermeld door

het Nibud van 2.860 kWh.

Over de periode van 9 mei 2014 tot en met 1 oktober 2018 was het totale waterverbruik van

[appellant] 26 m3, zijnde een verbruik van 5,9 m3 per jaar, aldus, samen met zijn zus,

slechts 6,3% van het door het Nibud genoemde gemiddelde waterverbruik van een

tweepersoonshuishouden van 93m3 per jaar.

De kantonrechter ziet geen aanleiding niet uit te gaan van de juistheid van deze gegevens.

Het verbruik van [appellant] ligt hiermee zeer aanzienlijk onder het gemiddelde verbruik

volgens het Nibud, terwijl bij bewoning van het gehuurde tenminste een hoger verbruik

verwacht zou mogen worden.

2.19

In het licht van al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de door

[appellant] gegeven verklaring voor dit zeer lage verbruik, dat hij en zijn zuster veel

afwezig waren in verband met werk, hij vaak eet bij zijn ouders en doucht op de sportschool

niet afdoende is. Weliswaar heeft ook [appellant] gegevens/nota’s van leveranciers

overgelegd waaruit een hoger gas-, water en electraverbruik blijkt, maar deze gegevens zijn

onvoldoende voor het bewijs dat [appellant] steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft

gehad. Dit hogere verbruik dateert immers van latere datum dan de hiervoor besproken

nota's, na het confrontatiegesprek op 28 september 2018 tussen [appellant] en Havensteder

en laten het lagere verbruik gedurende de daarvoor gelegen jaren onverlet. Het is daarbij

ook onduidelijk gebleven hoe, zoals Havensteder stelt, het kan dat het verbruik gedurende

slechts een paar maanden hetzij gelijk hetzij hoger is dan dat verbruik gedurende een

periode van in totaal 4 jaren, terwijl in die latere maanden zijn zuster niet inwonend was.”

De beoordeling van het hoger beroep

4.1

[appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het tussenvonnis en het eindvonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van Havensteder, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten van beide instanties. Hij heeft daartoe vier grieven aangevoerd, die er kort gezegd op neerkomen dat (1) de kantonrechter het bewijs aan Havensteder (en niet aan [appellant] ) had moeten opdragen, (2) ten onrechte is geoordeeld dat [appellant] niet in de bewijslevering is geslaagd, (3) [appellant] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van de kosten van het onderzoeksrapport en (4) ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. Het hof zal de vorderingen van Havensteder opnieuw beoordelen, met inachtneming van hetgeen partijen in eerste aanleg hebben aangevoerd en van hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd. Nu Havensteder geen memorie van antwoord heeft genomen, zal het hof de grieven afwegen tegen het vonnis van de kantonrechter en hetgeen Havensteder in eerste aanleg in het geding heeft gebracht.

Bewijslastverdeling (grief 1)

4.2

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de bewijslast ten aanzien van het houden van hoofdverblijf in de woning op [appellant] rust. Dit is bepaald in artikel 9 van Pro de algemene voorwaarden. Dit beding is, zoals de kantonrechter heeft overwogen, niet onredelijk bezwarend omdat het gaat om het bewijs van feiten die in de sfeer van [appellant] als huurder liggen. Bovendien is die bewijslastverdeling redelijk en billijk omdat er sterke aanwijzingen zijn dat [appellant] de woning niet bewoonde. Het hof verwijst naar het onderzoeksrapport en naar de verbruiksgegevens van energie en water. Zoals Havensteder heeft aangevoerd en [appellant] niet heeft weersproken blijkt uit die verbruiksgegevens een extreem laag verbruik. Dat verbruik is later weliswaar toegenomen, maar dat was nadat [appellant] met de uitkomsten van het onderzoek is geconfronteerd.

Grief 1 wordt dus verworpen.

Bewijswaardering (grief 2)

4.3

Ten aanzien van de door [appellant] te bewijzen stelling dat hij onafgebroken hoofdverblijf heeft gehouden in de woning heeft de kantonrechter in totaal (aan de zijde van beide partijen) twaalf getuigen gehoord. Daarnaast zijn schriftelijke bewijsstukken overgelegd. In het eindvonnis zijn de getuigenverklaringen en het schriftelijke bewijs uitvoerig besproken en is gemotiveerd waarom bepaalde getuigenverklaringen/bewijsstukken volgens de kantonrechter wel of niet bijdragen aan het te leveren bewijs. De slotsom van de kantonrechter is dat [appellant] er niet in is geslaagd het opgedragen bewijs te leveren.

[appellant] is het daarmee niet eens. Hij meent dat de getuigen die hij heeft aangedragen overtuigend en gedetailleerd hebben verklaard en dat de getuigen aan de zijde van Havensteder slechts vage verklaringen hebben afgelegd.

4.4

Het hof stelt bij de beoordeling van de grief voorop dat [appellant] geen nieuwe feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht en geen aanvullend bewijs heeft overgelegd of (voldoende gespecificeerd) heeft aangeboden. Onder 19 van de memorie van grieven verwijst [appellant] naar de (eind) afrekeningen van energie en water maar die stukken zijn niet overgelegd. Het hof neemt aan dat [appellant] doelt op verbruikgegevens over de periode na de brief van 19 september 2018, toen [appellant] door Havensteder op de hoogte is gesteld van de uitkomsten van het onderzoek en verbruiksgegevens heeft opgevraagd. De kantonrechter heeft daarover onder 2.19 van het eindvonnis geoordeeld dat uit die gegevens weliswaar een hoger verbruik volgt, maar ook dat dat verbruik ziet op de periode na het gesprek op 28 september 2018 tussen [appellant] en Havensteder zodat deze het lagere verbruik gedurende de daarvoor gelegen jaren onverlet laten. [appellant] heeft hier niet (voldoende specifiek) tegen gegriefd.

Al met al stelt [appellant] met grief 2 uitsluitend de waardering van het ten overstaan van de kantonrechter bijgebrachte bewijsmateriaal aan de orde. In hetgeen [appellant] in dat verband heeft aangevoerd ziet het hof geen aanleiding om het bewijs anders te wegen dan de kantonrechter - ten overstaan van wie het bewijs is bijgebracht - heeft gedaan. Het hof verwijst naar de overwegingen 2.2 tot en met 2.20 in het eindvonnis en neemt deze over.

Kosten onderzoeksrapport (grief 3)

4.5

Grief 3 heeft betrekking op de toegewezen vordering van € 4.827,90 met betrekking tot de kosten van het onderzoeksrapport. Havensteder heeft in eerste aanleg facturen van Adviesburo Veerkracht overgelegd ter onderbouwing van deze vordering. In de omschrijving in die facturen is niet alleen verwezen naar het adres van de woning, maar ook naar drie andere adressen. [appellant] heeft in eerste aanleg en ook in het kader van grief 3 aangevoerd dat deze drie adressen niet te herleiden zijn tot het onderzoek in de onderhavige zaak. Havensteder heeft dat niet weersproken. Naar het oordeel van het hof komen de aan bedoelde drie adressen gerelateerde kosten (van in totaal € 1.748,45 inclusief btw) daarom niet voor toewijzing in aanmerking. Het hof zal dit deel van de vordering alsnog afwijzen en de vordering slechts toewijzen tot het bedrag van € 3.079,45. Het vonnis zal in verband hiermee gedeeltelijk worden vernietigd. In zoverre slaagt grief 3.

4.6

[appellant] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat ook de overige kosten van het onderzoeksrapport niet voor toewijzing in aanmerking komen. Havensteder heeft in redelijkheid opdracht kunnen geven tot het doen van onderzoek naar de woonsituatie van [appellant] . Het uurtarief en het aantal in rekening gebrachte uren zijn dan ook redelijk, mede gelet op hetgeen de onderzoeker, [naam onderzoeker] , daarover ten overstaan van de kantonrechter heeft verklaard. Dat [naam onderzoeker] in de schriftelijke verklaringen bij het onderzoeksrapport ten onrechte is aangeduid als “woonconsulent van Havensteder” doet niet af aan de redelijkheid van de gemaakte kosten.

Conclusie

4.7

De conclusie is dat de bezwaren van [appellant] tegen het bestreden vonnis grotendeels worden verworpen. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg dient dan ook gehandhaafd te blijven (grief 4). Het hof zal het tussenvonnis geheel bekrachtigen en het eindvonnis grotendeels bekrachtigen, een en ander zoals hierna in het dictum is vermeld. Voor een kostenveroordeling in hoger beroep is geen aanleiding; [appellant] is de overwegend in het ongelijk gestelde partij maar Havensteder is in hoger beroep niet verschenen en heeft dus geen kosten gemaakt.

4.8

Dit alles betekent dat [appellant] € 3.079,45 te vermeerderen met rente aan Havensteder moet betalen en niet € 4.827,90, maar dat het eindvonnis van de kantonrechter verder in stand blijft.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussenvonnis;

- vernietigt het eindvonnis voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld om:

tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Havensteder te betalen een bedrag van € 4.827,90, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Havensteder te betalen een bedrag van € 3.079,45, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

- bekrachtigt het eindvonnis voor het overige.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, A.A. Muilwijk-Schaaij, J.N. de Blécourt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juni 2021 in aanwezigheid van de griffier.