Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/01124
Uitspraak van 18 oktober 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 september 2021, nummer SGR 20/6903.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 546.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 september 2022. Partijen zijn verschenen. Van de zijde van belanghebbende is ter zitting een pleitnota overlegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is in 1985 gebouwd en heeft een inhoud van 455 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 445 m2. De woning is verder voorzien van een dakkapel, aangebouwde garage en zonnepanelen en is gelegen aan doorgaand vaarwater met een eigen aanlegplaats.
2.2.
Belanghebbende heeft bij brief van 3 maart 2020 tegen de beschikking en de opgelegde aanslag bezwaar gemaakt. In het bezwaarschrift is het volgende opgenomen:
“(…) Ik verzoek u bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
2.3.
Bij e-mail van 10 april 2020 verzoekt belanghebbende de Heffingsambtenaar het taxatieverslag toe te sturen.
2.4.
Bij brief van 30 april 2020 heeft de Heffingsambtenaar de ontvangst van het bezwaarschrift bevestigd en het taxatieverslag van de woning aan de gemachtigde van belanghebbende toegestuurd.
2.5.
Bij e-mailbericht van 19 juni 2020 is belanghebbende uitgenodigd voor een hoorzitting. In de uitnodiging voor de hoorzitting is het volgende opgenomen:
“(…) Volledigheidshalve vermeld ik dat u t/m 3 juli 2020 desgewenst nadere stukken kunt indienen, en dat het bezwaarschrift en de overige stukken voorafgaand aan de hoorzitting een week ter inzage liggen. Dat is van 6 t/m 10 juli 2020 op onderstaand adres. Indien u daarvan gebruik maakt dan verzoek ik u om uiterlijk 5 werkdagen van tevoren met mij af te stemmen op welke dag en welk tijdstip u langs wilt komen.”
2.6.
Bij brief van 28 augustus 2020 heeft belanghebbende een taxatierapport ingediend, op 7 augustus 2020 opgemaakt door [A] en [B] , taxateurs bij [C B.V.] te [vestigingsplaats] . In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 400.000 en zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] . De brief vermeldt verder het volgende:
“(…) Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van artikel 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
2.7.
In de uitspraak op bezwaar, gedateerd 14 september 2020, is het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar vermeldt het volgende:
“Met betrekking tot uw verzoek om de grondstaffel en de gehanteerde KOUDV factoren deel ik u mede dat deze ruimschoots voor de hoorzitting ter inzage hebben gelegen. U bent daarvan per email van 19 juni en 22 juni op de hoogte gesteld. Van de inzage mogelijkheid heeft u geen gebruik gemaakt.”
2.8.
In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een taxatieoverzicht overgelegd. Daarin zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in dezelfde wijk als de woning. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 546.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van hooguit € 400.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van [C B.V.] , die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 400.000. Hierbij heeft de taxateur zich gebaseerd op de verkopen van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens eiser onderbouwt de [adres 3] een lagere waarde, nu dit object 20 m³ meer inhoud heeft en voor een lager bedrag dan de waarde van de woning is verkocht. Eiser stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan het water en de geluidsoverlast veroorzaakt door plezierbootjes, de beperkte privacy die de achtertuin biedt door de ligging aan het water, de gedateerde voorzieningen in de woning en de omstandigheid dat de woning deels is voorzien van enkelglas. Eiser stelt verder dat de door hem verzochte grondstaffel en taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren ten onrechte door verweerder niet in bezwaar zijn verstrekt.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 546.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met de objecten [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning, zij het dat de ligging van deze vergelijkingsobjecten minder is dan die van de woning, aangezien [adres 5] op een straathoek ligt, [adres 3] ingeklemd ligt tussen omliggende woningen en [adres 4] aan de tuinzijde naast een doorgaande weg ligt. [adres 5] is voorts 60 m³ groter, heeft 55 m² meer grond, een betere kwaliteit en een vergelijkbare staat van onderhoud en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 10 oktober 2018 verkocht voor
€ 587.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 601.022. [adres 3] is, in tegenstelling tot wat eiser stelt, juist 25 m³ kleiner, heeft 5 m² minder grond, een vergelijkbare staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 6 december 2017 verkocht voor € 459.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 501.990. [adres 4] is 115 m³ groter, heeft 74 m² meer grond, een mindere staat van onderhoud en een vergelijkbare kwaliteit en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 16 februari 2018 verkocht voor € 532.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 574.513. De door verweerder uit deze verkoopprijzen herleide m³-prijzen bedragen respectievelijk € 556 ( [adres 5] ), € 648 ( [adres 3] ) en € 474 ( [adres 4] ), terwijl door verweerder voor de woning een m³-prijs van € 525 is gehanteerd. Verweerder hanteert voor de vergelijkingsobjecten een waarde voor de grond van € 588 ( [adres 5] ), € 475 ( [adres 3] ) en € 544 ( [adres 4] ) per m² en voor de woning van eiser gaat verweerder in de matrix uit van een m² prijs van € 638. De rechtbank acht het een feit van algemene bekendheid dat een ligging aan doorgaand vaarwater gunstiger is dan een ligging aan een straat, hetgeen verklaart waarom aan de woning een hogere grondprijs is toegekend dan aan de vergelijkingsobjecten. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van voornoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar de waardepeildatum.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. In het door eiser overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen grond om tot een ander oordeel te komen. De daarin vermelde objecten [adres 3] en [adres 4] onderbouwen immers de waarde zoals die is vastgesteld door verweerder. In zijn taxatierapport heeft eiser nog gewezen op de [adres 2] . Nu de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, behoeft dit object geen bespreking. Daar komt bij dat, anders dan in de matrix van verweerder, in het taxatierapport van eiser geen m² en m³-prijzen op basis van de behaalde verkoopprijzen zijn herleid. Met betrekking tot de gestelde geluidsoverlast die eiser ondervindt, overweegt de rechtbank dat deze overlast een subjectief element in zich draagt. Bovendien heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze overlast zodanige proporties heeft dat sprake is van een waardedrukkend effect op de woning. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat een verlaging van de waarde gerechtvaardigd is vanwege het gebrek aan privacy aan de achterkant van de woning. Met de gedateerde voorzieningen heeft verweerder rekening gehouden door uit te gaan van een onder gemiddelde kwaliteit. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de toegepaste vlokcodering onvoldoende is om de staat van de woning tot uitdrukking te brengen. De enkele stelling dat de badkamer, keuken en het sanitair meer dan vijftien jaar oud zijn, is onvoldoende voor het oordeel dat de voorzieningen in de woning in originele en onder gemiddelde staat verkeren. Gelet op het bouwjaar van de woning is voorts te verwachten dat ook de vergelijkingsobjecten (geheel of gedeeltelijk) enkel glas hebben. Een eventueel waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat is dan ook in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Ter zitting heeft eiser nog gesteld dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 3] ten onrechte verschillende grondstaffels hanteert. Verweerder heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat voor deze vergelijkingsobjecten niet dezelfde grondstaffel kan gelden, omdat [adres 3] een geschakelde woning betreft en [adres 5] een vrijstaande woning is. Eisers stelling dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de indexering van de verkoopdata van de vergelijkingspanden naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank als tardief passeren, nu eiser dit eerst ter zitting naar voren heeft gebracht en verweerder hierop op zitting niet adequaat heeft kunnen reageren.
10. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning over te leggen. De rechtbank overweegt dat in de bezwaarfase artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geldt op grond waarvan verweerder in de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiser gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser te verstrekken. Er heeft op 1 september 2020 een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser per email heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Uit artikel 40 Wet Pro WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Ook artikel 7:4, vierde lid, Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken [2]. De door eiser bepleite toezendplicht kan ook niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Die bepaling regelt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
[2] vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 2.2 en 2.6 genoemde stukken voorafgaand aan het hoorgesprek aan belanghebbende had moeten toesturen. Voorts is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 400.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot vergoeding van de door belanghebbende in de bezwaarfase, de beroepsfase en de fase van hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Inzagerecht
5.1.1.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar heeft verzaakt te voldoen aan zijn verzoek om de door hem genoemde stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in de bezwaarfase aan hem toe te sturen. Het gaat om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, de wijze waarop deze zijn verdisconteerd in de waarde en de grondstaffel. Belanghebbende beroept zich hiertoe op artikel 40 Wet Pro WOZ in combinatie met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Volgens belanghebbende is het niet verstrekken van deze informatie voorafgaand aan het hoorgesprek, in strijd met het zogenoemde ‘black box-arrest’ (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182).
5.1.2.
De Heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld met de toezending van het taxatieverslag aan belanghebbende en de terinzagelegging van de stukken als bedoeld in artikel 7:4 lid 2 Awb Pro aan de verplichting tot het verstrekken van informatie aan belanghebbende te hebben voldaan. De grondstaffel en de gehanteerde KOUDV-factoren hebben voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage gelegen en de gemachtigde van belanghebbende is daarvan schriftelijk op de hoogte gesteld. De Heffingsambtenaar onderschrijft het oordeel van de Rechtbank in r.o. 10.
5.2.1.
Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
5.2.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
5.2.3.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb Pro bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
5.2.4.
Het Hof wijst erop dat de plicht van het bestuursorgaan om in de bezwaarfase, voorafgaand aan het horen, de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voor de belanghebbende ter inzage te leggen afwijkt van de plicht van het bestuursorgaan om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen de in artikel 8:42, lid 1, Awb genoemde termijn aan de bestuursrechter te zenden. Ter inzage leggen van de stukken als genoemd in artikel 7:4, lid 2, Awb is (een vorm van) passieve informatieverstrekking; toezenden van stukken als genoemd in artikel 8:42 Awb Pro is (een vorm van) actieve informatieverstrekking.
5.2.5.
Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar bij brief van 30 april 2020 het taxatieverslag van de woning aan belanghebbende heeft toegezonden. Verder volgt uit de stukken van het geding dat belanghebbende bij e-mail van 19 juni 2020 is uitgenodigd voor een hoorzitting. In de uitnodiging voor de hoorzitting is vermeld dat de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting gedurende de periode van 6 t/m 10 juli 2020 op het kantoor van de gemeente Westland ter inzage liggen.
5.2.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb. De Heffingsambtenaar was op grond van het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ niet verplicht om de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. Evenmin was hij verplicht om belanghebbende naast de verzochte stukken – passief of actief – andere informatie te verstrekken. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. De klacht faalt in zoverre.
5.2.7.
Het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb Pro regelt derhalve alleen aan wie de stukken moeten worden toegezonden in de situatie dat een gemachtigde is aangewezen, niet welke stukken moeten worden toegezonden. Op grond van het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ in verbinding met artikel 6:17 Awb Pro heeft de Heffingsambtenaar derhalve terecht een afschrift van het taxatieverslag aan de gemachtigde van belanghebbende toegestuurd. Ook voor het overige faalt de klacht.
WOZ-waarde
5.3.
Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de woning van € 546.000 niet te hoog is.
5.5.1.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag en een taxatieoverzicht overgelegd. Naar hieruit volgt is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woning is vergeleken met [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] . Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de woning ook gewezen op [adres 6] , een twee-onder-een-kapwoning, gelegen aan hetzelfde water en in dezelfde straat als de woning en op 7 oktober 2020 in goede staat verkocht voor € 625.000
.
.
5.5.2.
Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.3.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Het betreft dezelfde woningtypes, gelegen in dezelfde buurt ( [naam buurt] ), een vergelijkbare perceeloppervlakte en eenzelfde bouwstijl en bouwjaar als de woning. Met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud, onderhoud, kwaliteit en de aan- of afwezigheid van dakkapellen en zonnepanelen, is in voldoende mate rekening gehouden door de Heffingsambtenaar. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Toch heeft de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt omdat hij het bij de waardebepaling in aanmerking genomen verschil in ligging van de woning (liggingscode 7) en de vergelijkingsobjecten (liggingscode 5 en 6) onvoldoende heeft onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de ligging aan vaarwater (met eigen aanlegplaats), zoals de woning, een meerwaarde vertegenwoordigt ten opzichte van de ligging van [adres 5] en [adres 3] en [adres 4] , die niet (rechtstreeks) aan het water gelegen zijn. Ter zitting heeft hij ter onderbouwing daarvan verwezen naar de verkoopprijs van [adres 6] . De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie van 5% van de waarde van de grond toegepast. Belanghebbende heeft dit een en ander bestreden. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat de ligging aan vaarwater extra uitgaven voor het onderhoud van de beschoeiing meebrengt en dat hij daarnaast geluidsoverlast van pleziervaartuigen ondervindt. Het Hof overweegt dat de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat voor de ligging van de woning een hogere liggingscode gerechtvaardigd is dan voor [adres 5] en [adres 3] en [adres 4] . Zo heeft de Heffingsambtenaar geen inzicht verschaft in de wijze waarop rekening is gehouden met de verschillen tussen [adres 6] en de woning. Daarbij komt dat [adres 6] is verkocht 19 maanden na de waardepeildatum. Evenmin heeft de Heffingsambtenaar verifieerbare marktcijfers overgelegd die zijn stelling onderbouwen dat een potentiële koper een meerwaarde toekent aan een woning die (rechtstreeks) gelegen is aan vaarwater (met eigen aanlegplaats). Daarbij komt dat de Heffingsambtenaar zijn stelling dat voor [adres 3] een andere grondstaffel moet worden gehanteerd dan voor de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 4] omdat [adres 3] , anders dan de woning en de overige vergelijkingsobjecten, een geschakelde woning betreft, niet aannemelijk heeft gemaakt. Uit de overgelegde plattegronden en foto’s blijkt immers dat de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 4] evenals [adres 3] geschakeld zijn, namelijk door een garage.
5.5.4.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.6.
Aangezien de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt is het aan belanghebbende om de door hem bepleite waarde van € 400.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem overlegde taxatierapport, waarin de woning getaxeerd is op € 400.000. In dit taxatierapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] . Belanghebbende heeft hiermee de door hem verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Met name ontbreken in het taxatierapport marktgegevens of andere objectieve en controleerbare gegevens waaruit volgt dat bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De enkele vermelding van bouwaard, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte zijn daartoe onvoldoende.
5.7.
Nu geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend vast op
€ 530.000.
€ 530.000.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6.1.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.574 (bezwaar: 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, bedrag per punt € 269, wegingsfactor 1; beroep: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, bedrag per punt € 759, wegingsfactor 1; hoger beroep: 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, bedrag per punt € 759, wegingsfactor 1).
6.2.
Het Hof ziet voorts aanleiding de Heffingsambtenaar te gelasten het voor het instellen van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 134, derhalve in totaal € 182, te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 530.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.574; en
- gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht, vastgesteld op € 182, aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Reijngoud en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 18 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door I. Reijngoud.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.