Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00218
Uitspraak van 7 december 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 januari 2022, nummer SGR 20/8043.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 316.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 oktober 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement met een inhoud van ongeveer 255 m3. De woning heeft een berging en een parkeerplaats van elk 16 m2.
2.2.
In het bezwaarschrift van 9 april 2020 heeft belanghebbende de Heffingsambtenaar verzocht om uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren. Voorts is verzocht om een hoorgesprek.
2.3.
In de nadere aanvulling van het bezwaarschrift van 28 juli 2020 heeft belanghebbende gronden aangevoerd tegen de vastgestelde waarde van de woning en verder het volgende verzocht:
“Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Ook verzoek ik u het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, te verstrekken inclusief de onderbouwing van het door u gehanteerde indexeringspercentage. Mocht u in de uitspraak op bezwaar de waarde van het onderhavige object aan de hand van andere referentiepanden dan op het door u verstrekte taxatieverslag onderbouwen dan verzoek ik u in de uitspraak op bezwaar bovenstaande punten van de andere referentiepanden te verstrekken.
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden te verstrekken.”
2.4.
Op 3 maart 2020 heeft de Heffingsambtenaar de grondstaffels van onder meer de gemeente Lisse per e-mail naar de gemachtigde van belanghebbende gezonden. Daarvoor heeft hij het e-mailadres [e-mailadres 1] gebruikt.
2.5.
Eveneens op 3 maart 2020 heeft de Heffingsambtenaar van het e-mailadres [e-mailadres 1] een bericht ontvangen met onder meer de volgende tekst:
“Dit e-mailadres is vanwege de automatische verwerking slechts bedoeld voor de toezending van taxatieverslagen en ontvangstbevestigingen. E-mails met andere onderwerpen dient u te richten aan [e-mailadres 2] .”
2.6.
De Heffingsambtenaar heeft op 15 april 2020 per e-mail aan de gemachtigde van belanghebbende taxatieverslagen met de KOUDV-factoren, de waarden per onderdeel en de liggingsfactoren van de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten toegezonden.
2.7.
Op 31 juli 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
Oordeel van de Rechtbank
De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Partijen hebben ter zitting verklaard dat zij ervan uitgaan dat waar in de gedingstukken ‘ [naam straat 1] ’ is genoemd bedoeld is ‘ [naam straat] ’. De rechtbank volgt partijen hierin.
6. Eiser bepleit een waarde van € 271.000. Ter onderbouwing daarvan voert eiser het volgende aan. Van de verkoopcijfers zoals door verweerder genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn, voor zover het verkoopcijfer bijvoorbeeld betrekking heeft op een reserve voor onderhoud of verbetering. Er moet worden gekeken naar het eigen transactiecijfer in juni 2017, gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Eiser komt dan uit op een waarde die niet hoger kan zijn dan € 271.000.
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt en uiteindelijk hoe verweerder aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Er wordt alleen een verkoopcijfer vermeld. De eindwaarde van de referentieobjecten is niet inzichtelijk, niet onderbouwd en niet controleerbaar. De m³-prijs van de woningen aan het [adres 2] en [adres 3] zijn niet juist berekend.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport met daarbij een ‘bijlage waardeopbouw met waardematrix’ (de bijlage) overgelegd. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 316.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten verkopen rondom de waardepeildatum van appartementen aan het [adres 4] (transactiedatum 15 augustus 2019), [adres 2] (transactiedatum 29 mei 2019) en [adres 3] (transactiedatum 11 januari 2019) te [woonplaats] . Verweerder heeft voorts gesteld dat bij de analyse van de verkoopcijfers van appartementen het verkoopcijfer is gecorrigeerd met het bedrag dat is betaald door de koper voor het aandeel in de reserve van de VVE en dat bij elke transactie gericht onderzoek wordt gedaan naar een dergelijk betaald bedrag.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met daarbij de bijlage en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 2] (transactiedatum 29 mei 2019) en [adres 3] (transactiedatum 11 januari 2019) te [woonplaats] zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning omdat deze appartementen en de woning zeer dicht bij elkaar liggen, allen aan op de tweede verdieping en aan het [naam straat] liggen en een vergelijkbare inhoud en uitstraling hebben. Daarbij is in aanmerking genomen dat eiser met zijn niet onderbouwde stelling niet aannemelijk heeft gemaakt dat de m³-prijs van de woningen aan het [adres 2] en [adres 3] door verweerder niet juist zijn berekend. Omdat er zeer goed bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, deze dicht rondom de waardepeildatum zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer van de woning van ruim anderhalf jaar voor de waardepeildatum is, gaat de rechtbank niet uit van het door eiser genoemde eigen verkoopcijfer. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde bijlage, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op de verkoopdatum van het appartement aan het [adres 3] (transactiedatum 11 januari 2019), die zo dicht ligt bij de waardepeildatum en de verkoopprijs van € 355.000 en waarvan de inhoud 6 m³ kleiner is dan de woning, is de vastgestelde waarde van € 316.000 voor de woning niet te hoog. Nu dit verkoopcijfer dusdanig dicht bij de waardepeildatum ligt, heeft de omstandigheid dat verweerder zijn indexatiecijfer van 11% niet met stukken heeft onderbouwd geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VVE in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten heeft uitgeschakeld doordat hij het (eventuele) gedeelte van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dat aan die reserve kan worden toegerekend buiten beschouwing heeft gelaten. Eiser heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de conclusie dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
10. De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het door eiser in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport zijn minder goed bruikbaar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
11. Uit bijlagen 3 en 4 bij het verweerschrift volgt dat verweerder desgevraagd voordat de hoorzitting plaatsvond op 31 juli 2020 en hij met dagtekening 11 november 2020 uitspraak op bezwaar deed, de door eiser gevraagde gegevens per email aan eisers gemachtigde heeft gestuurd. Dat gemachtigde, zoals hij stelt, de grondstaffels niet heeft ontvangen en dat dat komt omdat deze naar een emailadres zijn gestuurd waarvoor de emailbox enkel bestemd is voor taxatieverslagen en dat overige emails niet worden behandeld, komt voor rekening en risico van gemachtigde en niet van verweerder. Het standpunt dat verweerder artikel 40 Wet Pro Woz heeft geschonden mist dan ook feitelijke grondslag.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 2.2. en 2.3. genoemde stukken in de bezwaarfase aan belanghebbende had moeten toesturen.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 276.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van het bezwaar, het beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende betwist de WOZ-waarde van de woning. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht circa een jaar vóór de waardepeildatum, maar eventueel ook van verkoopcijfers van circa een jaar ná de waardepeildatum. Het eigen aankoopcijfer van belanghebbende van 6 juni 2017 is daarom niet bruikbaar. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen. De fluctuatie van de WOZ-waarde door de jaren heen speelt geen rol bij de beoordeling of de WOZ-waarde op een bepaalde waardepeildatum op correcte wijze is vastgesteld. Evenmin is de onderlinge verhouding van de WOZ-waarden van de woning, de vergelijkingsobjecten en eventuele andere woningen in de buurt van belang.
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft, op grond van het navolgende, niet aan die op hem rustende bewijslast voldaan.
5.3.
Uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag met matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 316.000, waarbij wordt verwezen naar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar en ligging, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Gelet op de hiervoor genoemde objectieve kenmerken van de vergelijkingsobjecten, is het Hof van oordeel dat deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning zijn.
5.5.
Om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te kunnen bepalen, heeft belanghebbende in het bezwaarschrift verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan. In zowel het verweerschrift in eerste aanleg als ter zitting bij de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar aangegeven dat de gerealiseerde verkoopcijfers van de onderbouwingen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum met een percentage van ongeveer 11%, gebaseerd op een analyse van de verkoopcijfers van alle verkochte appartementen in [woonplaats] . Ter zitting bij het Hof heeft de Heffingsambtenaar echter opgemerkt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten nauwelijks zijn geïndexeerd, aangezien de verkoopcijfers dicht bij waardepeildatum liggen. Het Hof stelt vast dat dat in ieder geval niet zonder meer geldt voor [adres 4] en [adres 2] . Omdat de heffingsambtenaar ter zitting geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen of en in welke mate indexering van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en de matrix dat inzicht evenmin verschaft, is reeds daarmee onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de waarde van de woning.
5.6.
Bij dat oordeel neemt het Hof in ogenschouw dat de Heffingsambtenaar evenmin inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met het aandeel in de VvE-reserve bij de vergelijkingsobjecten.
5.7.
Aangezien de Heffingsambtenaar aldus niet in de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, is het aan belanghebbende om de door hem voorgestane waarde te onderbouwen.
5.8.
Belanghebbende betoogt een waarde van de woning van € 276.000. Hierbij wijst belanghebbende op de aankoopprijs van € 235.000 op 6 juni 2017 en het door hem overlegde ’Rapport prijsontwikkeling woningen’. Het Hof acht de hierin vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 276.852 niet aannemelijk, aangezien het verkoopcijfer van 6 juni 2017 van meer dan ruim een jaar vóór de waardepeildatum dateert. Daarnaast is het door belanghebbende toegepaste indexeringspercentage gebaseerd op de gehele regio, waardoor de indexering niet specifiek genoeg is. De door belanghebbende bepleite waarde van € 276.000 is derhalve evenmin aannemelijk gemaakt.
5.9.
Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 300.000.
5.10.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep gegrond. Om die reden behoeven de overige grieven geen behandeling.
Proceskosten
6.1.
Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.574, berekend als volgt: € 538 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 269 x 1 (gewicht van de zaak) en € 3.036 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof: 4 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank, 1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 759 x 1 (gewicht van de zaak).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 48, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning voor het jaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 nader wordt vastgesteld op € 300.000;
- vermindert de aanslag voor het kalenderjaar 2020 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op € 3.574; en
- gelast de Heffingsambtenaar een bedrag aan griffierechten van € 184 te vergoeden aan belanghebbende.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, I. Reijngoud en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 7 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.