Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.289.310/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/586422 HA ZA 19-1099
Publicatienummer vonnis : ECLI:NL:RBROT:2020:9971
Arrest van 15 maart 2022
in de zaak van:
Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Amazing Oriental,
advocaat: mr. L.K. Tsui te Rotterdam,
tegen
China Creates Rotterdam B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster,
hierna te noemen: China Creates,
advocaat: mr. J.W. Adriaansens te Utrecht.
1.De zaak in het kort
1.1
Amazing Oriental huurt een pand van China Creates. Partijen zijn overeengekomen dat Amazing Oriental een eerste recht van koop heeft indien China Creates het pand wenst te verkopen. De vraag is of Amazing Oriental het eerste recht van koop heeft uitgeoefend en er daardoor tussen partijen een rompovereenkomst tot stand is gekomen.
1.2
Het hof oordeelt in dit arrest, net zoals de rechtbank, dat er geen rompovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank heeft de vorderingen van Amazing Oriental terecht afgewezen.
2.Procesverloop
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de rechtbank Rotterdam;
- het tussen partijen gewezen vonnis van 28 oktober 2020;
- de dagvaarding in hoger beroep van 26 januari 2021 van Amazing Oriental met grieven en bijlagen;
- de memorie van antwoord van China Creates.
2.2
Op 14 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
3.2
Amazing Oriental huurt van China Creates bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het pand) waarin Amazing Oriental een supermarkt met horecavoorziening exploiteert.
18.1
Verhuurder verleent hierbij aan huurder, die hierbij aanvaardt, het recht om
als eerste het gehuurde te kopen tegen de geldende marktwaarde, die door middel
van taxatie door een beëdigd taxateur wordt bepaald.
18.2
Verhuurder zal tijdig, met inachtneming van een termijn van twee maanden,
zijn voornemen tot verkoop mededelen aan huurder.
(…)
3.4
Op 2 september 2019 heeft China Creates onder meer aan Amazing Oriental geschreven:
“We hebben een koper voor de winkel ruimte aan de [adres] , de koper is bereid een bedrag van € 5.000.000 (vijf miljoen) te betalen.
In de huurovereenkomst met Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. is onder artikel 18 een Pro recht van koop opgenomen. China Creates Rotterdam B.V. is uit hoofde van dat artikel verplicht om de grond en het gebouw eerst aan te bieden aan Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V.
Ik hoor graag z.s.m. of Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. van zijn eerste
koop recht gebruik wil maken?
3.5
Hierop heeft Amazing Oriental op 13 september 2019 onder meer als volgt gereageerd:
“We hebben reeds intern overleg gepleegd waarbij uiteraard wij de bepalingen van de huurovereenkomst in aanmerking hebben genomen. In het bijzonder artikel 18.
Ik zal binnenkort verder met u contact opnemen om onze gedachten met u te delen.”
3.6
Op 22 september 2019 heeft China Creates Amazing Oriental onder meer bericht:
“Nu onze koper heeft aangegeven af te zien van de koop van deze winkelruimte is er voor ons geen noodzaak meer om de winkelruimte aan te bieden aan Amazing Oriental Rotterdam Centrum B.V. Door deze brief trekken wij dan ook onze aanbieding in.”
3.7
Amazing Oriental heeft op 3 oktober 2019 opdracht gegeven aan Troostwijk Taxaties B.V. om de marktwaarde van het pand te taxeren met de instructie dat de marktwaarde geschat dient te worden ten behoeve van eigen gebruik en derhalve niet in verhuurde staat.
3.8
Amazing Oriental heeft China Creates op 5 november 2019 onder meer bericht:
“Hierbij deel ik u mee dat wij graag gebruik maken van ons kooprecht. Onder verwijzing naar het hierbij gevoegde taxatierapport van Troostwijk Taxaties BV d.d. 4 november j.l., stellen wij vast dat de marktwaarde van het object thans € 2.550.000,-- beloopt. Wij willen het object hiervoor graag van u kopen en in eigendom van u ontvangen, uiteraard onder betaling van deze koopsom. Ik verzoek u aan verkoop en levering mee te werken. De notariskosten e.d. zullen wij uiteraard voor onze rekening nemen.”
3.9
Amazing Oriental heeft op 15 november 2019 conservatoir beslag laten leggen op het pand.
4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank
4.1
Amazing Oriental heeft China Creates gedagvaard en gevorderd, samengevat:
1) te verklaren voor recht dat tussen Amazing Oriental als koper en China Creates als verkoper op 5 november 2019 (althans op een andere datum) een rompovereenkomst tot stand is gekomen strekkende tot koop en verkoop van het pand, inhoudende dat China Creates de verplichting heeft het pand aan Amazing Oriental in eigendom over te dragen tegen betaling van een koopsom van € 2.550.000,- k.k.;
2) China Creates te bevelen om een aanvang te nemen de rompovereenkomst met Amazing Oriental uit te onderhandelen wat betreft (1) de leveringsdatum, (2) de notaris voor wie levering zal plaatsvinden, (3) een eventuele waarborgsom en (4) de staat waarin het pand bij transport aan Amazing Oriental behoort te worden opgeleverd, op straffe van een dwangsom;
3) China Creates te bevelen om zich te onthouden van het bezwaren en/of verkopen van het pand zolang in de onderhavige procedure niet een onherroepelijk vonnis is gewezen, op straffe van een dwangsom;
4) China Creates te bevelen om mee te werken aan de levering van het pand aan Amazing Oriental op basis van de uit te onderhandelen perfecte koopovereenkomst tegen betaling van de koopsom van € 2.550.000,- k.k.;
5) te verklaren voor recht dat China Creates jegens Amazing Oriental aansprakelijk is voor de door haar sinds 12 november 2019 geleden en nog te lijden schade, onder andere
bestaande uit door Amazing Oriental sinds 1 december 2019 aan China Creates betaalde huurpenningen alsmede andere schade, nader op te maken bij staat;
6) China Creates te veroordelen in de proceskosten, beslagkosten en nakosten.
4.2
China Creates heeft op haar beurt (in reconventie) onder meer opheffing van het beslag gevorderd.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen van Amazing Oriental afgewezen. De door China Creates in reconventie gevorderde opheffing van het beslag is toegewezen en de overige (in hoger beroep niet relevante) vorderingen van China Creates zijn afgewezen. Amazing Oriental is veroordeeld in de proceskosten in conventie. De proceskosten in reconventie zijn gecompenseerd in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.
4.4
De rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen (samengevat weergegeven):
- Amazing Oriental beschouwt artikel 18 en Pro de mededeling van China Creates op 2 september 2019 samen als een aanbod (r.o. 4.2.);
- er is echter geen bepaalbare koopprijs dus er is geen sprake van een aanbod (r.o. 4.3);
- als er wel sprake zou zijn van een voor aanvaarding vatbaar aanbod, dan is dat aanbod te laat aanvaard. Als de in artikel 18 genoemde Pro termijn van twee maanden een aanvaardingstermijn voor Amazing Oriental betreft is het aanbod immers niet binnen die termijn aanvaard. Als de termijn geldt voor China Creates, zoals Amazing Oriental stelt, geldt dat China Creates haar aanbod nog mocht intrekken hetgeen zij met haar bericht van 22 september 2019 heeft gedaan. Op 5 november 2019 was er dus geen sprake meer van een aanbod dat door Amazing Oriental zou kunnen worden aanvaard. Die intrekking is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Amazing Oriental had vóór de intrekking, hoewel daar ruim voldoende tijd voor was geweest, nog niet samen met China Creates een taxateur benoemd, dus is er geen sprake van benadeling (r.o. 4.4);
- er is gelet op het voorgaande geen overeenkomst tot stand gekomen (r.o. 4.5).
5.Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
5.1
Amazing Oriental is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert vernietiging daarvan en alsnog toewijzing van haar vorderingen die zij in hoger beroep heeft gewijzigd door toevoeging van het volgende onderdeel (na onderdeel 1 van de onder 4.1 weergegeven vordering):
2) te verklaren voor recht dat de koopsom van het in punt 1) genoemd object gelijk is aan de marktwaarde, onder het benoemen van een deskundige beëdigd makelaar met de opdracht de betreffende marktwaarde van het onderhavige object te bepalen anno 5 november 2019 althans dat de koopsom binnen het kader van artikel 18 van Pro de huurovereenkomst in redelijkheid door het hof wordt vastgesteld op de voet van artikel 7:4 BW Pro, welke koopsom zal worden geïmplementeerd in de koopovereenkomst tussen partijen;
In verband hiermee zijn vorderingen 1) en 4) zoals weergegeven onder 4.1 gewijzigd, aldus dat “de koopsom van € 2.550.000,- k.k.” is gewijzigd in “een koopsom overeenkomstig het onderstaande punt 2” respectievelijk “de koopsom (p.m)”.
5.2
Amazing Oriental heeft negen grieven tegen het vonnis aangevoerd. Die richten zich tegen de onder 4.4 weergegeven overwegingen van de rechtbank. Amazing Oriental voert met grieven 1 tot en met 6 kort gezegd aan dat de rechtbank (i) het standpunt van Amazing Oriental niet juist heeft weergegeven en (ii) heeft miskend dat een rompovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Amazing Oriental betoogt daartoe het volgende (samengevat weergegeven):
- artikel 18 bevat Pro een voorkeursrecht ten gunste van Amazing Oriental. Dit voorkeursrecht houdt in dat China Creates, bij een voornemen tot verkoop, een “aanbiedingsplicht” heeft, hetgeen betekent dat zij Amazing Oriental in de gelegenheid moet stellen het pand te kopen tegen de geldende marktwaarde zoals te bepalen door een beëdigd taxateur;
- China Creates heeft met haar brief van 2 september 2019 voldaan aan haar aanbiedingsplicht. Daarmee is géén aanbod tot koop gedaan in de zin van artikel 6:217/219 lid 1 BW dat bij aanvaarding leidt tot een perfecte overeenkomst. Wel is daardoor het voorkeursrecht in werking gesteld. China Creates kon de aanbieding niet meer intrekken gelet op het bepaalde in artikel 3:37 lid 5 BW Pro (“
Intrekking van een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon eerder dan of gelijktijdig met de ingetrokken verklaring bereiken.”);
Intrekking van een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon eerder dan of gelijktijdig met de ingetrokken verklaring bereiken.”);
- Amazing Oriental heeft op 5 november 2019 meegedeeld gebruik te willen maken van het voorkeursrecht. De wijze van bepaling van de koopsom stond toen vast, althans deze kan op de voet van artikel 7:4 BW Pro worden bepaald. Er is een rompovereenkomst tot stand gekomen en partijen dienen verder te onderhandelen om tot een perfecte koop te komen;
- artikel 18 lid 2 van Pro de huurovereenkomst stelt een termijn van twee maanden waarbinnen China Creates haar voornemen tot verkoop kenbaar moet maken aan Amazing Oriental en bevat geen aanvaardingstermijn voor Amazing Oriental;
- het beroep op de intrekking van de aanbieding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Grieven 7 tot en met 9 borduren voort op grieven 1 tot en met 6 en hebben geen zelfstandige betekenis.
5.3
Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk beoordelen.
6.Beoordeling door het hof
6.1
Het gaat in deze zaak kort gezegd om het recht van koop dat is opgenomen in artikel 18 van Pro de onder 3.3 bedoelde huurovereenkomst (hierna: artikel 18). In navolging van partijen neemt het hof hierna het volgende tot uitgangspunt:
- artikel 18 bevat Pro een voorkeursrecht ten gunste van Amazing Oriental, en geen koopoptie als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW Pro, en
- China Creates heeft Amazing Oriental bij brief van 2 september 2019 de mogelijkheid geboden gebruik te maken van het voorkeursrecht. Die brief bevat geen aanbod tot koop.
Verder gaat het hof er hierna bij wijze van veronderstelling van uit dat artikel 18 lid 2 geen Pro termijn voor aanvaarding stelt aan Amazing Oriental (zoals Amazing Oriental betoogt).
6.2
Naar het oordeel van het hof is er tussen partijen geen (romp)koopovereenkomst tot stand gekomen. Het hof licht dit als volgt toe.
Zoals China Creates heeft aangevoerd en Amazing Oriental niet (gemotiveerd) heeft betwist, had zich een koper (hierna: de koper) voor het pand bij China Creates aangediend. De koper bood een prijs van € 5.000.000,-. Daardoor ontstond bij China Creates de wens om het pand te verkopen. China Creates heeft Amazing Oriental ingevolge haar verplichting uit artikel 18 bij Pro brief van 2 september 2019 in de gelegenheid gesteld gebruik te maken van het voorkeursrecht. De koper heeft zich vervolgens echter teruggetrokken en daarmee verviel het voornemen tot verkoop bij China Creates. China Creates heeft Amazing Oriental daarom op 22 september 2019 bericht haar aanbieding in te trekken. Naar het oordeel van het hof heeft China Creates de door haar geboden mogelijkheid om het voorkeursrecht uit te oefenen daarmee rechtsgeldig herroepen. Amazing Oriental had immers nog niet bericht dat zij het voorkeursrecht wilde uitoefenen en China Creates was door het verval van haar voornemen tot verkoop ook niet meer verplicht Amazing Oriental daartoe in de gelegenheid te blijven stellen. Verder volgt noch uit artikel 18, noch uit de brief van 2 september 2019 dat het aanbod van China Creates om gebruik te maken van het voorkeursrecht onherroepelijk was. Amazing Oriental heeft juist betoogd dat geen sprake is geweest van een onherroepelijk aanbod als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW Pro. Dezelfde uitkomst zou overigens worden bereikt als, anders dan het hof hiervoor met partijen heeft aangenomen, de brief van 2 september 2019 zou worden aangemerkt als een aanbod tot koop in plaats van een aanbod tot gebruikmaking van het voorkeursrecht. In dat geval volgt uit artikel 6:219 leden Pro 1 en 2 BW dat China Creates het aanbod op 22 september 2019 kon herroepen, omdat Amazing Oriental het aanbod op dat moment nog niet had aanvaard.
6.3
Aan het beroep van Amazing Oriental op artikel 3:37 lid 5 BW Pro wordt voorbijgegaan. China Creates kon haar verklaring bij brief van 2 september 2019 niet meer intrekken in de zin van artikel 3:37 lid 5 BW Pro, maar dat neemt niet weg dat zij de werking van die verklaring in een later stadium kon beëindigen door middel van herroeping. Dat heeft zij bij brief van 22 september 2019 ook gedaan. Daaraan doet niet af dat, zoals Amazing Oriental aanvoert, China Creates schreef over “intrekking” en de term “herroeping” niet heeft gebruikt. Amazing Oriental moet redelijkerwijs hebben begrepen dat China Creates de eerder geboden mogelijkheid om gebruik te maken van het voorkeursrecht, per 22 september 2019 beëindigde en dus heeft herroepen. Amazing Oriental heeft ook niet aangevoerd dat zij de verklaring anders heeft opgevat en redelijkerwijs anders mocht opvatten.
6.4
Amazing Oriental heeft ook nog aangevoerd dat:
- het voorkeursrecht een holle betekenis krijgt indien China Creates van het voorkeursrecht af kan als de koopprijs haar niet bevalt;
- Amazing Oriental belang heeft bij de uitoefening van het voorkeursrecht omdat zij de waarde van haar investeringen daarmee kan veiligstellen en zij dan geen huurlasten meer hoeft te betalen.
Deze argumenten leiden evenmin tot het oordeel dat een rompovereenkomst tot stand is gekomen. Hetgeen Amazing Oriental aanvoert brengt ook niet mee (ook niet bezien in samenhang met de hiervoor reeds besproken argumenten) dat het beroep van China Creates op de herroeping naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De herroeping vond immers plaats in een vroeg stadium toen partijen nog niet over de uitoefening van het voorkeursrecht hadden onderhandeld en Amazing Oriental nog geen kosten (van taxatie) had gemaakt. Verder hield de herroeping verband met het vervallen van het voornemen tot verkoop bij China Creates. Er was, anders dan Amazing Oriental suggereert, geen sprake van het “niet bevallen” van de koopprijs - Amazing Oriental had ten tijde van de herroeping nog helemaal geen koopprijs genoemd. Amazing Oriental is ook niet geschaad in haar belang om eigenaar van het pand te kunnen worden. Het voorkeursrecht geldt immers nog steeds. Het door Amazing Oriental aangevoerde belang om geen huurlasten meer te hoeven betalen is onvoldoende om China Creates nu te verplichten tot verkoop van haar pand.
6.5
Amazing Oriental heeft ook nog in algemene zin aangevoerd dat als er nog geen sprake is van een rompovereenkomst, op partijen een verplichting tot (door)onderhandelen kan rusten. Dat is op zichzelf juist maar daar zijn de vorderingen van Amazing Oriental niet op gericht. Verder is gesteld noch gebleken dat sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst.
6.6
De conclusie uit het voorgaande is dat de grieven 1 tot en met 6 niet slagen. Dat geldt ook voor de grieven 7 tot en met 9, die geen zelfstandige betekenis hebben. Het hof is het dus eens met het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van Amazing Oriental (zoals aangevuld/gewijzigd in hoger beroep) moeten worden afgewezen.
6.7
Het hof komt niet toe aan een bewijsopdracht. Het bewijsaanbod ten aanzien van de marktwaarde is niet ter zake dienend. Het bewijsaanbod ten aanzien van de inhoud en strekking van de communicatie en de bedoeling van artikel 18 heeft Pro kennelijk betrekking op de (juridische) uitleg en niet zozeer op de feiten. In ieder geval is onvoldoende concreet gemaakt van welke feiten bewijs is aangeboden.
6.8
Gelet op het voorgaande kan in het midden hoe de termijn van twee maanden in artikel 18 lid 2 moet Pro worden uitgelegd (als de termijn waarbinnen China Creates haar voornemen tot verkoop kenbaar moet maken, zoals Amazing Oriental heeft gesteld, of als aanvaardingstermijn voor Amazing Oriental, zoals China Creates heeft gesteld). In geen van beide gevallen is een rompovereenkomst tot stand gekomen.
6.9
Het hof geeft partijen in overweging om, ter voorkoming van een nieuw geschil in de toekomst, nu alvast in overleg te treden om (duidelijkere) afspraken te maken over de eventuele wijze van uitoefening van het voorkeursrecht in de toekomst, niet alleen ten aanzien van (i) de vraag op welke partij de termijn van twee maanden in artikel 18 lid 2 betrekking Pro heeft, maar ook ten aanzien van (ii) de wijze van aanwijzing van een beëdigd taxateur en (iii) de marktwaarde waarvan die taxateur dient uit te gaan (verhuurde dan wel onverhuurde staat).
Conclusie
6.1
De conclusie is dat het hoger beroep van Amazing Oriental niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen en ook de gewijzigde vorderingen afwijzen. Het hof zal Amazing Oriental als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep (waarbij wat betreft het salaris van de advocaat wordt uitgegaan van 3 punten × tarief VIII).
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 oktober 2020;
- wijst af het anders of meer gevorderde;
- veroordeelt Amazing Oriental in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van China Creates begroot op € 5.610,- aan griffierecht en € 17.115,- aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, P.H. Blok en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022 in aanwezigheid van de griffier.