Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01150
Uitspraak van 24 november 2023
in het geding tussen:
[X] B.V., te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7627.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.190.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 800.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 800.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft op 3 januari 2023 en 14 september 2023 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1947 gebouwd hotel met 30 kamers en een restaurant. De onroerende zaak heeft drie sterren en een oppervlakte van ongeveer 1.188 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 11 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.190.000.
2.3.
Bij het Waarderapport is een taxatieverslag en waardeopbouw gevoegd waaruit volgt dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2020 (de Taxatiewijzer).
2.4.
De onroerende zaak is op 3 mei 2022 verkocht voor € 2.175.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het door verweerder overgelegde waarderapport staat vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de taxatiewijzer). In het waarderapport wordt geen vergelijking gemaakt met andere objecten, is geen kapitalisatiefactor weergegeven en zijn geen gerealiseerde huurwaarden dan wel gerealiseerde transactieprijzen aangevoerd. Ook ten aanzien van de overige gebruikte kengetallen is niet onderbouwd hoe verweerder tot de gehanteerde bedragen is gekomen. De door verweerder gebruikte gegevens zijn dan ook niet inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van
€ 699.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 800.000.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (
Kamerstukken II1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Kamerstukken II1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak in eerste aanleg bij nader stuk een Waarderapport overgelegd. Uit het Waarderapport volgt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op basis van het rekenmodel dat is opgenomen in Bijlage 4 van de Taxatiewijzer. Dit rekenmodel gaat uit van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de uit de omzet afgeleide huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De Taxatiewijzer hanteert, in navolging van de systematiek van de Wet WOZ, als uitgangspunt dat de waardering is gebaseerd op een geobjectiveerde exploitatie van het te taxeren hotel. De berekening van de modelwaarde vindt daarom plaats met kengetallen die zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. De kengetallen variëren aan de hand van de door de Heffingsambtenaar ingevulde kenmerken van de onroerende zaak, zoals hoteltype, classificatie, locatie, aantal kamers, vloeroppervlak en bouwjaar. Belanghebbende heeft niet bestreden dat de Heffingsambtenaar de kenmerken van de onroerende zaak correct in het model heeft ingevuld. De werkelijke omzetcijfers kunnen deel uitmaken van het rekenmodel, maar dienen dan slechts ter controle van de geobjectiveerde modelomzet. In het onderhavige geval zijn de werkelijke omzetcijfers opgenomen in het model, althans verwerkt in de berekening, zoals blijkt uit kolom 3 van de waardeopbouw.
5.6.
De eerste stap in het rekenmodel is de berekening van de kameromzet aan de hand van de gemiddelde kamerprijs en de gemiddelde bezettingsgraad. De Heffingsambtenaar heeft daarna met de kameromzet de totale geobjectiveerde omzet berekend en daarbij gebruik gemaakt van modelpercentages. Deze totale geobjectiveerde omzet van € 719.104 bedraagt minder dan de door belanghebbende opgegeven totale omzet van € 875.000. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de verklaring voor dit verschil goed ondernemerschap of naamsbekendheid kan zijn, waarvoor een neerwaartse correctie wordt toegepast. Dit is in het voordeel van belanghebbende. Vervolgens heeft hij aan de hand van de geobjectiveerde omzet bepaald welke vastgoedlasten deze omzet kan dragen (de huurwaarde). De huurwaarde bedraagt in het onderhavige geval 20% van de omzet, wat neerkomt op € 143.821.
5.7.
De kapitalisatiefactor is berekend op 13,79 aan de hand van een rendementseis van 7,5%. De rendementseis volgt uit het model en hangt af van de hotelcategorie en de locatie. Vermenigvuldiging van de huurwaarde met de kapitalisatiefactor leidt tot een waarde vrij op naam van € 1.983.736. Op deze waarde heeft de Heffingsambtenaar een modelmatige aftrek voor verwervingskosten (€ 129.777) en verandering ingebruikname (€ 71.910) toegepast. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar een aftrek toegepast voor achterstallig onderhoud (€ 530.000). Als laatste stap heeft de Heffingsambtenaar een corona-aftrek toegepast
(€ 62.000). Dit leidt tot een WOZ-waarde van de onroerende zaak van, afgerond,
€ 1.190.000.
5.8.
Bijkomend, en in het licht van een vastgestelde waarde van € 1.190.000, neemt het Hof nog in ogenschouw dat de onroerende zaak op 3 mei 2022 is verkocht voor € 2.175.000. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband onbestreden gesteld dat uit het bestemmingsplan volgt dat de bestemming van de onroerende zaak nog immer ‘horeca’ is.
5.9.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het rekenmodel, de toelichting uit de Taxatiewijzer en zijn toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.10.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een ander oordeel. Een algemene verwijzing naar een boek van een deskundige op het gebied van Hoteltaxaties zonder ook maar een begin van een aanwijzing waartoe die verwijzing zou moeten leiden is daartoe volstrekt ontoereikend, zoals het Hof de gemachtigde ter zitting ook heeft voorgehouden. Ook overigens heeft belanghebbende, behoudens algemeenheden, geen enkele concrete onderbouwing van de door haar voorgestane waarde gegeven, zodat het Hof het bij die constatering laat.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 24 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.