ECLI:NL:GHDHA:2023:2686 - Gerechtshof Den Haag - Vaststellingsovereenkomst erfpachtrecht gemeente Den Haag...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.315.071/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/610555 / HA ZA 21-371

Arrest van 19 december 2023

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. M.D. Winter, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

de
Gemeente Den Haag,

zetelend in Den Haag,

verweerster,

advocaat: mr. J.C.W. de Sauvage Nolting, kantoorhoudend in Den Haag.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en de gemeente.

1.De zaak in het kort

1.1

De gemeente heeft een recht van erfpacht dat zij eerder aan [appellant] had verleend opgezegd, waarna partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarin is bepaald dat [appellant] in die opzegging berust en dat recht zal terugleveren en dat partijen elkaar voor het overige finale kwijting verlenen. Volgens [appellant] is hij er na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst achter gekomen dat de gemeente hem heeft tegengewerkt. Om die reden vindt [appellant] dat hij niet gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst en dat hij het recht van erfpacht terug moet krijgen. Hij vordert dat de beëindiging van het recht van erfpacht en de vaststellingsovereenkomst worden nietig verklaard of vernietigd, en de gemeente vordert met reële executie de teruglevering van dat recht. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de hiervoor weergegeven vordering van de gemeente toegewezen.

1.2

Het hof oordeelt in dit arrest dat de vaststellingsovereenkomst niet kan worden aangetast en dat het daarom niet toekomt aan de vraag of de beëindiging van het recht van erfpacht kan worden aangetast. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de rechtbank.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 8 juli 2022 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 22 juni 2022;
de memorie van grieven, tevens inhoudende aanvulling van eis, van [appellant];
de memorie van antwoord, tevens akte uitlating aanvulling van eis, van de gemeente.

2.2

Op 4 december 2023 heeft het hof de zaak mondeling behandeld. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Ter zitting heeft [appellant] zijn vermeerdering van eis ingetrokken.

3.Feiten

3.1

Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot uitgifte aan [appellant] van het recht van erfpacht op twee kavels. Deze overeenkomst is door partijen op 15 respectievelijk 28 augustus 2014 ondertekend.

3.2

Op 9 oktober 2014 heeft de gemeente op aanvraag van [appellant] een omgevingsvergunning afgegeven voor op de kavels te bouwen opstallen. Aan die omgevingsvergunning was de voorwaarde verbonden dat [appellant] uiterlijk drie weken voor het begin van de bouw over een goedgekeurd bouwveiligheidsplan moest beschikken.

3.3

Ter uitvoering van de uitgifte-overeenkomst heeft de gemeente bij notariële akte van 7 november 2014 een recht van erfpacht op de kavels gevestigd ten gunste van [appellant]. Daarbij gold dat de kavels waren bestemd voor bepaalde, in de akte beschreven bebouwing en dat de betrokken gebouwen uiterlijk drie jaar na de datum van ondertekening van de overeenkomst gereed moesten zijn voor goedkeuring door de gemeente, met een contractuele boete van € 1.000,- voor iedere dag dat [appellant] hiermee nalatig zou zijn. Op deze erfpacht zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Op grond van artikel 27 van Pro deze bepalingen kan de gemeente de erfpacht met inachtneming van een termijn van drie maanden door opzegging beëindigen indien niet wordt voldaan aan de daarin bepaalde bouwplicht.

3.4

Bij brief van 30 oktober 2017 heeft de gemeente [appellant] laten weten dat hij de bouwtermijn ongebruikt had laten voorbijgaan en daarmee in verzuim was, waardoor hij contractuele boetes verbeurde en de gemeente de erfpacht zou kunnen opzeggen.

3.5

Bij brief van 5 februari 2018 heeft de gemeente [appellant] laten weten dat zij de werking van de boeteclausule uit de akte van vestiging zou opschorten tot 1 juni 2019.

3.6

Bij brief van 25 juli 2018 heeft de gemeente, vertegenwoordigd door een medewerker van de Afdeling Vergunningen & Toezicht, aan [appellant] laten weten dat zij een door hem ingediend bouwveiligheidsplan niet kon goedkeuren, en [appellant] gewezen op de onderdelen die daarin moesten worden opgenomen.

3.7

Bij bericht van 21 januari 2019 heeft een medewerker van de dienst Stadbeheer van de gemeente [appellant] opnieuw verzocht om aanvulling of aanpassing van zijn concept bouwveiligheidsplan.

3.8

De Gemeente heeft [appellant] op 23 mei 2019 bericht dat zij voornemens was om het recht van erfpacht op te zeggen omdat [appellant] niet had voldaan aan de bouwplicht.

3.9

Bij brief van 11 november 2019 heeft de gemeente aan [appellant] bericht dat zij bleef bij haar voornemen tot opzegging, dat zij daartoe besloot met inachtneming van een termijn van drie maanden en dat zij zich het recht voorbehield om de verschuldigde contractuele boete te innen van € 1.000,- voor iedere dag na 1 juni 2019 die [appellant] niet zou hebben voldaan aan de bouwplicht. De gemeente heeft deze brief bij exploot van 13 november 2019 aan [appellant] laten betekenen.

3.1

De gemeente heeft op 19 december 2019 een factuur ten laste van [appellant] opgesteld voor de tot en met 12 november 2019 verbeurde boetes, voor in totaal € 165.000,-.

3.11

Na overleg, waarin [appellant] werd bijgestaan door zijn advocaat, hebben partijen een vaststellingovereenkomst gesloten waarin onder meer is bepaald dat [a] de gemeente afziet van het innen van de boetes en [b] [appellant] (i) zich neerlegt bij het einde van de erfpacht per 13 februari 2020 en (ii) door het afgeven van een volmacht aan de door de gemeente aangewezen notaris zal meewerken aan de beëindiging van het recht van erfpacht. In die overeenkomst hebben partijen elkaar ook, voor het overige, finale kwijting verleend ter zake van de beëindiging van het erfpachtrecht. [appellant] heeft deze overeenkomst op 20 februari 2020 ondertekend en namens de gemeente is deze op 30 maart 2020 ondertekend.

3.12

[appellant] heeft niet meegewerkt aan de overdracht van het recht van erfpacht aan de Gemeente en heeft conservatoir beslag laten leggen op de kavels.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft de gemeente gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank (samengevat):

(1) voor recht verklaart dat de gemeente zich jegens hem onrechtmatig heeft gedragen, althans dat [appellant] heeft gedwaald, althans dat hij is bedrogen;

(2) de beëindiging van het hiervoor bedoelde erfpachtrecht nietig verklaart althans vernietigt;

(3) de vaststellingsovereenkomst nietig verklaart althans vernietigt;

deze twee laatste vorderingen
primairop grond van een onrechtmatige daad,
subsidiairop grond van dwang,
meer subsidiairop grond van dwaling en
uiterst subsidiairop grond van bedrog.

4.2

Hij heeft die vorderingen gegrond op de stelling dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door ten onrechte het recht van erfpacht op te zeggen en hem onder druk van boetes te bewegen om de vaststellingsovereenkomst te sluiten.

4.3

De gemeente heeft op haar beurt in reconventie gevorderd dat de rechtbank (samengevat en voor zover in hoger beroep van belang) op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW Pro een notaris benoemt als vertegenwoordiger om namens [appellant] mee te werken aan het passeren van een akte tot teruglevering van het erfpachtrecht.

4.4

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, de hiervoor weergeven vordering van de gemeente toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. Zij oordeelde, voor zover in hoger beroep van belang, dat niet was gebleken van onrechtmatig gedrag, dwang, dwaling of bedrog met betrekking tot de opzegging van de erfpacht of het aangaan van de vaststellingsovereenkomst.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en vordert, na intrekking van zijn vermeerdering van eis, dat het hof zijn vorderingen alsnog toewijst en die van de gemeente alsnog afwijst. Zijn bezwaren hebben betrekking op alle onderdelen van het oordeel dat in de vorige alinea is samengevat.

6.Beoordeling in hoger beroep

De vaststellingsovereenkomst

6.1

Omdat partijen elkaar met de vaststellingsovereenkomst finale kwijting hebben verleend met betrekking tot de beëindiging van de erfpacht ziet het hof aanleiding te beginnen met de vraag naar de geldigheid van die vaststellingsovereenkomst.

6.2

[appellant] stelt dat die overeenkomst nietig dan wel vernietigbaar is op grond van onrechtmatige daad, dwang, dwaling of bedrog. Het hof begrijpt die stelling, als het gaat om dwang, aldus dat [appellant] daarmee verwijst naar bedreiging dan wel misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 leden Pro 2 en 4 BW). [appellant] verwijt de gemeente daarbij het volgende:

zij heeft het proces om het bouwveiligheidsplan goedgekeurd te krijgen opzettelijk gefrustreerd;

zij is na haar brief van 23 mei 2019 met [appellant] blijven corresponderen over het verkrijgen van die goedkeuring en heeft daardoor bij hem het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat hij de betrokken bouwwerken alsnog zou mogen stichten;

zij heeft [appellant] gedwongen de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen door te dreigen met incasso van de boetes van in totaal € 165.000-.

6.3

Naar het oordeel van het hof levert geen van deze omstandigheden een wilsgebrek of onrechtmatige daad op in verhouding tot de (totstandkoming van de) vaststellingsovereenkomst.

i) Het frustreren van de goedkeuring van het bouwveiligheidsplan

6.4

[appellant] heeft met betrekking tot dit verwijt toegelicht dat hij daar pas na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst achter is gekomen, omdat hij toen pas een emailbericht van 27 januari 2020 heeft ontvangen van de heer [A] (hierna: [A]) aan de heer [B] (hierna: [B]), beiden van de aannemer van [appellant]. Pas naar aanleiding van dat bericht, waarin [A] de contacten beschrijft die hij in de periode september – december 2019 heeft gehad met de gemeente met betrekking tot het verkrijgen van goedkeuring voor het bouwveiligheidsplan, zou [appellant] zijn gebleken, althans zou hij beter hebben begrepen, dat de gemeente dat verkrijgen opzettelijk heeft gedwarsboomd. Dit verwijt kan worden opgevat als een beroep op bedrog of op dwaling.

6.5

Het hof volgt [appellant] niet in dit verwijt. De hiervoor beschreven weergave van de feiten wordt weersproken door de mailwisseling die hij zelf in het geding heeft gebracht en waaruit blijkt dat [B] het bericht van zijn collega [A] van 27 januari dezelfde dag nog heeft doorgestuurd aan het adres “[e-mailadres]”, in de afgedrukte versie van het betrokken bericht aangeduid als het adres van “[naam] [appellant]”. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij bij zijn voornaam (ook) [naam] wordt genoemd. Daarna heeft iemand vanuit hetzelfde adres op 13 februari 2020 aan [B] gevraagd of hij de complete en originele mails met bijlagen kan sturen en ondertekend met “[appellant]”. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er in de betrokken periode heel veel mails op en neer zijn gegaan tussen de gemeente, de aannemer en hem, maar heeft niet gemotiveerd weersproken dat [B] hem inderdaad op 27 januari 2020 het e-mailbericht van [A] van eerder die dag heeft doorgestuurd en dat hij degene is geweest die op 13 februari 2020, naar aanleiding van dat mailbericht, [B] om de volledige stukken heeft gevraagd.

6.6

Daar komt bij dat de gemeente bij memorie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep onweersproken heeft toegelicht dat de advocaat van [appellant] tijdens een telefonisch gesprek van 7 januari 2020 bij de advocaat van de gemeente aan de orde heeft gesteld dat [appellant] het gevoel had dat de gemeente bewust de bouw zou hebben gefrustreerd omdat zij weer zou willen beschikken over de grond om deze aan een derde te kunnen vergeven.

6.7

Het door [appellant] gestelde frustreren van het verkrijgen van goedkeuring voor het bouwveiligheidsplan is daarom geen omstandigheid die [appellant] niet kende toen hij op 20 februari 2020 de vaststellingsovereenkomst heeft ondertekend en die hij daarom niet heeft kunnen betrekken bij het aangaan van de verbintenis om te berusten in de beëindiging van de erfpacht per 13 februari 2020 en de gemeente finale kwijting te verlenen.

6.8

[appellant] heeft verder niet toegelicht waarom deze omstandigheid een bedreiging, een misbruik van omstandigheden of, anderszins, een onrechtmatige daad kan opleveren.

ii) Het na de aankondiging van opzegging van 23 mei 2019 blijven corresponderen over het verkrijgen van het bouwveiligheidsplan

6.9

Als het gaat om dit tweede verwijt, dat meer betrekking lijkt te hebben op de opzegging van de erfpacht, heeft [appellant] niet toegelicht waarom het (ook) een onrechtmatige daad of wilsgebrek kan opleveren in verhouding tot de vaststellingsovereenkomst.

6.1

Daar komt bij dat de gemeente heeft toegelicht dat haar afdeling Vergunningen & Toezicht onafhankelijk opereert van haar afdeling Grondzaken die verantwoordelijk was voor de besluitvorming met betrekking tot de opzegging, en dat zij de erfpacht op 11 november 2019 met een termijn van drie maanden heeft opgezegd waardoor de afdeling Vergunningen & Toezicht [appellant] tot en met het einde van die termijn moest beschouwen als de rechtmatige erfpachter van de kavels met wie zij in gesprek moest blijven voor het verkrijgen van goedkeuring voor zijn bouwveiligheidsplan. Door na 23 mei 2019 met [appellant] in gesprek te blijven over dat bouwveiligheidsplan kan de gemeente daarom bij [appellant] niet het gerechtvaardigde vertrouwen hebben gewekt dat zij geen gevolg zou geven aan haar voornemen om de erfpacht op te zeggen.

iii) Het dreigen met de incasso van de verbeurde boetes van € 165.000,-

6.11

Voor zover dit derde verwijt moet worden begrepen als onderbouwing voor een beroep op bedreiging of misbruik van omstandigheden, heeft de gemeente terecht aangevoerd dat zij [appellant] in haar brieven van 30 oktober 2017 en 23 mei 2019 heeft gewezen op de verbeurte van die boetes bij het niet halen van de bouwtermijn. De eerste keer is [appellant] met de gemeente in overleg getreden en heeft de gemeente als gevolg van dat overleg de verbeurte van dwangsommen opgeschort tot 1 juni 2019, en ook de twee keer had [appellant] met de gemeente in overleg kunnen treden, om hetzij gedaan te krijgen dat die opschortingstermijn zou worden verlengd, hetzij, in geval de gemeente daar niet toe bereid zou zijn, te bespreken dat hij de erfpacht zou kunnen teruggeven aan de gemeente om te vermijden dat de boetes zouden oplopen. Dat hij dat laatste niet heeft gedaan komt voor zijn risico.

6.12

Daar komt bij dat [appellant] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst werd bijgestaan door zijn raadsman en daarom de gelegenheid heeft gehad om zich te laten adviseren over de procedure voor de incasso van het boetebedrag en de mogelijkheid om dat bedrag op grond van artikel 6:94 BW Pro te laten matigen door de rechter. Het enkele feit dat de gemeente zich op het standpunt stelde dat [appellant] een hoog bedrag aan boetes had verbeurd is, ook tegen die achtergrond, onvoldoende om (ongeoorloofde) dwang of misbruik van omstandigheden aan te kunnen nemen.

6.13

[appellant] heeft niet toegelicht waarom deze omstandigheid een bedrog of dwaling of, anderszins, een onrechtmatige daad kan opleveren.

Tussenslotsom

6.14

Uit het voorgaande volgt dat er tussen partijen geen feiten of omstandigheden zijn komen vast te staan op grond waarvan de vaststellingsovereenkomst nietig of vernietigbaar is. Vordering 3 van [appellant] kan daarom niet worden toegewezen. Omdat [appellant] met die vaststellingsovereenkomst (i) heeft berust in beëindiging van de erfpacht per 13 februari 2020 en (ii) de gemeente (voor het overige dan datgene wat in die overeenkomst is geregeld) finale kwijting heeft verleend ter zake van die beëindiging, moet zijn vordering 2 ook worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor zijn vordering 1, die is gegrond op het bestaan van een onrechtmatige daad in relatie tot hetzij de opzegging hetzij de vaststellingsovereenkomst.

6.15

Het hof gaat voorbij aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod omdat het niet ter zake dienende is. Ook indien [appellant] erin zou slagen te bewijzen dat de gemeente hem heeft tegengewerkt bij het verkrijgen van goedkeuring voor het bouwveiligheidsplan volgt namelijk uit de beoordeling hiervoor onder 6.5 e.v. dat [appellant] op 20 februari 2020, bij het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst, al een verdenking had in die richting, en dat die omstandigheid daarom geen wilsgebrek of onrechtmatige daad kan opleveren in verhouding tot de vaststellingsovereenkomst.

Slotsom

6.16

Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen en [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal het salaris van de advocaat van de gemeente daarbij vaststellen op € 3.549,-, gebaseerd op drie punten (een voor de memorie van antwoord en twee voor de mondelinge behandeling) in tariefgroep II. Het hof zal die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren en aanvullen met rente, zoals de gemeente heeft gevorderd.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 22 juni 2022;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op vandaag vastgesteld op € 783,- aan griffierecht en € 3.549,- aan salaris van de advocaat en na vandaag begroot op € 173,- aan nasalaris, te vermeerderen met € 90,- ingeval [appellant] veertien dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om in der minne aan deze kostenveroordelingen te voldoen en de gemeente hem dit arrest heeft moeten laten betekenen, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag, respectievelijk, wat het bedrag van € 90,- betreft, na de datum van betekening;

- verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. H.M.H. Speyart van Woerden, mr. S.A. Boele en mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023 in aanwezigheid van de griffier.