Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/281
Uitspraak van 17 januari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 februari 2023, nummer ROT 22/401.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de woning gelegen aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 288.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement op de vierde verdieping met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 63 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
De indexering
De indexering
3. Eiser voert aan dat verweerder de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt.
3.1.
Voor zover eiser betoogt dat verweerder met de in het taxatierapport opgenomen gegevens over de indexering onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier hiermee rekening is gehouden, overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft deze beroepsgrond voor het eerst in de aanvullende beroepsgronden van 20 januari 2023 aangevoerd, terwijl het verweerschrift met taxatierapport al op 15 november 2022 door verweerder is ingediend en op 16 november 2022 aan de gemachtigde van eiser is doorgestuurd. Gezien deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de toelichting van verweerder ter zitting dat de indexering volgt uit marktanalyses van appartementen in de [wijk] voldoende is. Verweerder kon hiermee in dit stadium van de procedure volstaan. De rechtbank betrekt hierbij het feit dat eiser niet heeft gesteld wat er onjuist is aan de gehanteerde indexeringscijfers die in het taxatierapport zijn opgenomen. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen de onderbouwende gegevens toe te sturen.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Eiser voert aan dat verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd.
4.1.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van de ambtenaar om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De beroepsgrond slaagt niet.
De waardebepaling
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 11 oktober 2022 van [naam] en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Het verschil tussen de waarde van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is te groot. Ook zijn de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist en zijn de [adres 4] en de [adres 5] te ver van de onroerende zaak verwijderd.
7.1.
Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met het (kleine) verschil in oppervlakte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en rekening heeft gehouden met eventuele verschillen in het niveau van de voorzieningen, de ligging, de onderhoudstoestand en de kwaliteit. Ook heeft verweerder rekening gehouden met eventuele bijgebouwen. Dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten volgt de rechtbank dan ook niet. Ook is geen aanleiding voor het oordeel dat het verschil in waarde van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten te groot zou zijn dan wel dat de objectkenmerken onjuist zouden zijn. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiser zijn stellingen niet nader heeft onderbouwd. Ten aanzien van de stelling dat de [adres 4] en de [adres 5] te ver verwijderd zijn van de onroerende zaak, merkt de rechtbank op dat de onroerende zaak en ook de vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk, de [wijk] , gelegen zijn. Bovendien zijn voornoemde vergelijkingsobjecten respectievelijk 1,5 kilometer en 1,1 kilometer verwijderd van de onroerende zaak. Zonder nadere toelichting van eiser is het enkele standpunt dat dit te ver zou zijn onvoldoende.
8. De conclusie is daarom dat de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte, voorzieningen, onderhoudstoestand en kwaliteit goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
9. De verwijzing van eiser naar de verkopen van de [adres 2] en [adres 6] kan hem ook niet baten. Het staat verweerder in beginsel vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen die zijn standpunt over de waarde onderbouwen (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810). Bovendien heeft verweerder voor de onderbouwing van de waarde gebruik gemaakt van de [adres 2] . Dit object bevestigt dan ook de waarde. Ten aanzien van de [adres 6] heeft verweerder ter zitting opgemerkt dat deze woning is verkocht aan de buren en dat daarom geen sprake is van een marktconforme prijs. Eiser heeft deze toelichting van verweerder onvoldoende weersproken.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 267.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Uit het door de Heffingsambtenaar in beroep ingebrachte taxatierapport met bijbehorende matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 288.000 en is verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] . Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van het perceel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.
Belanghebbende heeft een eigen waardematrix overgelegd met de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 6] , alle te [woonplaats] . Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat [adres 4] en [adres 5] niet geschikt zijn als vergelijkingsobject, omdat deze te ver van de woning gelegen zijn en er drie verkoopcijfers beschikbaar zijn van vergelijkingsobjecten in hetzelfde complex als de woning.
5.6.
De Heffingsambtenaar betwist dat het verkoopcijfer van [adres 6] marktconform is, omdat dit verkoopcijfer het resultaat is van – naar hij stelt een onderhandse verkoop aan buren. [adres 4] en [adres 5] zijn geschikte vergelijkingsobjecten en zijn hemelsbreed gezien slechts 504 respectievelijk 348 meter van de woning gelegen, aldus de Heffingsambtenaar.
5.7.
Belanghebbende stelt terecht dat bij de waardevaststelling van de woning in beginsel dient te worden uitgegaan van de verkoopcijfers van objecten die in hetzelfde complex zijn gelegen, aangezien die het meest vergelijkbaar zijn met de woning. Niet is vast komen te staan dat het verkoopcijfer van [adres 6] niet marktconform is. Uit een door belanghebbende overgelegde stamkaart van “ [naam] ” van [adres 6] volgt dat dit object vanaf 11 januari 2019 door een makelaar is aangeboden en is verkocht voor een bedrag dat ongeveer gelijk is aan de vraagprijs. De Heffingsambtenaar heeft geen informatie overgelegd waaruit volgt dat dit object is verkocht tegen een prijs die niet marktconform is. Indien er vanuit wordt gegaan dat het object aan buren is verkocht , zoals door de Heffingsambtenaar is aangevoerd, kan daaraan, mede gelet op de informatie over de verkoop op de stamkaart, zonder nadere toelichting – die niet is gegeven – niet de conclusie worden verbonden dat het verkoopcijfer niet marktconform is. Omdat het object verder goed vergelijkbaar is met de woning, is het geschikt als vergelijkingsobject. Nu er drie verkoopcijfers beschikbaar zijn van objecten in hetzelfde complex als de woning, zijn de objecten [adres 4] en [adres 5] minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Indien de verkoopcijfers van [adres 4] en [adres 5] niet worden meegenomen in de berekening en het verkoopcijfer van [adres 6] wel, komt de gemiddelde prijs per m² op een lager bedrag uit dan waar de Heffingsambtenaar de waardevaststelling van de woning op heeft gebaseerd. Gelet op het voorgaande, heeft de Heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende waardematrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.8.1.
Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 267.000 aannemelijk heeft gemaakt.
5.8.2.
Belanghebbende heeft in zijn matrix gerekend met de in de stamkaarten opgenomen oppervlakten van de vergelijkingsobjecten. Deze oppervlakten wijken af van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten.
5.8.3.
Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld om niet van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakten uit te gaan, nu uit de stamkaarten geen cijfermatige onderbouwing of de gehanteerde rekenmethode volgt. Dat in de stamkaart van [adres 2] staat vermeld dat er een meetcertificaat volgens de NEN 2580-norm beschikbaar is, maakt dit niet anders, omdat alle maten op de stamkaart circa-maten zijn en er geen rechten aan kunnen worden ontleend. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat belanghebbende er met de door hem overgelegde waardematrix evenmin in is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.
5.9.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren van de door hem bepleite waarde van de woning op de waardepeildatum, wordt deze in goede justitie bepaald op € 272.000.
5.10.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welke op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage wordt vastgesteld op € 4.120 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (inzake de bezwaarfase: 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 310 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; en inzake de beroeps- en hoger beroepsfase: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in hoger beroep, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 272.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.120; en
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.