Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/85
Uitspraak van 17 januari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 15 december 2022, nummer ROT 21/4591.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 413.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 3 oktober 2023 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1977 met een gebruiksoppervlakte van 132 m² en is gelegen op een perceel van 215 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Op de zaak betrekking hebbende stukken
1. Eiser voert aan dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde matrix en de grondstaffels tijdig te verstrekken. Eiser voert aan dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde matrix en de grondstaffel tijdig te verstrekken. In zijn bezwaarschrift van 30 maart 2021 heeft eiser verzocht om toezending van het taxatieverslag en een taxatiematrix, met daarin de gehanteerde grondstaffel en de correcties voor kwaliteit, onderhoud en ligging.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb Pro bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
In de arresten van 1 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:310) en 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:499) hebben de gerechtshoven van Den Haag en Amsterdam zich als volgt uitgelaten over deze artikelen: artikel 7:4 Awb Pro bevat niet de verplichting tot toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende, maar een verplichting tot terinzagelegging. Gelezen in de context van het gehele artikel kan artikel 7:4, vierde lid, Awb alleen zo worden uitgelegd dat een belanghebbende die voorafgaand aan een hoorgesprek gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot inzage in zijn dossier, tegen vergoeding (een) afschrift(en) kan verkrijgen van (een of meer van) de ter inzage gelegde stukken. Hof Amsterdam verstaat onder de te verstrekken gegevens ex artikel 40, tweede lid, Wet WOZ: het taxatieverslag, opgesteld conform het modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van Pro de Uitvoeringsregeling. De rechtbank volgt deze uitleg.
Verweerder heeft het taxatieverslag van de onroerende zaak op 9 april 2021 gemaild naar het mailadres van eisers toenmalige gemachtigde. Bij brief van 29 juni 2021 heeft verweerder eiser gewezen op de mogelijkheid om de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan de hoorzitting in te zien. Niet in geschil is dat eiser hier geen gebruik van heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onder deze omstandigheden heeft voldaan aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:4 van Pro de Awb en artikel 40 Wet Pro WOZ.
Waardebepaling
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde primair niet hoger dan € 343.000,-. Subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 393.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De onroerende zaak is een 2-onder-1-kapwoning uit 1977 met een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en grondoppervlakte van 215 m2, gelegen in de wijk [wijk] .
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van 5 september 2022 met daarin een cijfermatige onderbouwing van de opbouw (matrix) en daarop een toelichting gegeven. Verweerder heeft de onroerende zaak vergeleken met de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
6 Eisers stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de matige ligging van de onroerende zaak. Er zijn namelijk vuilcontainers in de directe nabijheid van de onroerende zaak en er is een appartementencomplex in de buurt.
Verweerder heeft de stelling van eiser over de vuilcontainers gemotiveerd bestreden. Hiertoe heeft verweerder een foto overgelegd van 2 mei 2013 en een andere van 4 augustus 2021, waaruit blijkt dat de vuilcontainers waar eiser op doelt voor 2013 zijn verwijderd en daarna niet meer in de buurt van de onroerende zaak zijn geplaatst. Het appartementencomplex waaraan eiser refereert heeft vier etages en is daarmee niet veel hoger dan de eengezinswoningen in de buurt, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet dit aan te merken als een waardedrukkend factor.
7. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. Er is o.a. scheurvorming aan de voorzijde bij toilet/keuken en de tuin aan de voorzijde is verzakt.
De rechtbank overweegt dat eiser in bezwaar zelf een taxatierapport heeft overgelegd waarin de algehele staat van de onroerende zaak is beoordeeld als gemiddeld. Hoewel de keuken is verouderd staat daar tegenover dat de badkamer van de onroerende zaak recent is gerenoveerd. Voor zover er sprake zou zijn van een lagere waarde door de staat van de keuken is de rechtbank van oordeel dat dit wordt gecompenseerd door de extra marge die verweerder bij de gebezigde m2 prijs heeft gehanteerd. Deze marge bedraagt € 22.586, hetgeen de rechtbank voldoende acht voor de modernisering van een keuken. Verder heeft eiser zijn stellingen dat het schilderwerk van de woning te tijde van de waardepeildatum slecht zou zijn, er scheurvorming heeft opgetreden en de voortuin een verzakking heeft niet onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
8. Eiser stelt verder dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten nu eiser deze stelling niet heeft onderbouwd. Verder is niet duidelijk wat eiser bedoelt met de “specifieke negatieve ligging” van het [adres 2] , zodat hier evenmin betekenis aan wordt toegekend.
9. De conclusie luidt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 343.000 (primair) dan wel op € 393.000 (subsidiair) wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht bezwaarfase
5.1.1.
De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, wordt verworpen. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor de Heffingsambtenaar de plicht bestaat aan de gemachtigde stukken te zenden [1] , maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.1.2.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt Pro dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan.
5.1.3.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. [2]
5.1.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar, ondanks het gedane verzoek, niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens heeft verstrekt. In het bezwaarschrift staat een opsomming van de stukken waarvan belanghebbende een afschrift verlangt. Dit betreft het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV-factoren. Het taxatieverslag is verstrekt. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ter inzage gelegd maar niet verstrekt.
5.1.5.
Zelfs als de gegevens pas in de uitspraak op bezwaar zouden worden opgenomen, moet worden aangenomen dat belanghebbende belang heeft bij kennisname daarvan om de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar te kunnen controleren, en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De Heffingsambtenaar heeft derhalve in strijd met het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door de bedoelde gegevens niet aan belanghebbende toe te zenden in de bezwaarfase. Het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende.
5.1.6.
De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
WOZ-waarde van de woning
5.2.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [naam taxateur] , register-taxateur WOZ. De taxateur heeft de waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 413.000, na vergelijking met de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .
5.4.1.
Bij de beoordeling van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Wat betreft type, bouwperiode, woonoppervlakte en perceeloppervlakte zijn de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Niet in geschil is dat [adres 2] geschikt is als vergelijkingsobject, ondanks dat de koopovereenkomst van dit object net iets meer dan twee jaar na de waardepeildatum is ondertekend.
5.4.2.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar erfpachtcorrecties toegepast en aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft de KOUDV-factoren. De woning is op alle punten als gemiddeld gewaardeerd. In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de toegekende scores toegelicht door middel van een korte omschrijving met foto’s van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport en de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores. De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen in onder meer onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Belanghebbende heeft met zijn blote stellingen niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning het onderhoud en de kwaliteit als ondergemiddeld moeten worden aangemerkt. Dit geldt temeer omdat belanghebbende in bezwaar zelf een taxatierapport heeft overgelegd waarin de algehele staat van de woning als gemiddeld is aangemerkt. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de voorzieningen van de woning als gemiddeld zijn gekwalificeerd, omdat sprake is van een gedateerde keuken en een recent gerenoveerde badkamer. Indien ervan wordt uitgegaan dat de gedateerde keuken een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning, wordt deze negatieve invloed gecompenseerd door de afwaardering van ruim € 22.000 die de Heffingsambtenaar heeft toegepast bij de vaststelling van de waarde van de woning doordat hij een lagere m²-prijs heeft gehanteerd dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het taxatierapport, de bijbehorende matrix en zijn toelichting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.1.
Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar de grondwaarde en de indexatie naar de waardepeildatum van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, slaagt niet. Het taxatierapport bevat een grondstaffel met toelichting en per vergelijkingsobject een grafiek van het toegepaste indexatiepercentage. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat deze grafiek tot stand komt op basis van een trendanalyse van alle verkoopcijfers van woningen in de [gemeente] tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2022. Belanghebbende voert aan dat er sprake is van een verzakking in de voortuin. Op de door de Heffingsambtenaar overgelegde foto van de voortuin van de woning is echter geen verzakking te zien. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar is niet aannemelijk geworden dat de waarde van de woning neerwaarts moet worden bijgesteld in verband met de ligging. De Rechtbank is op goede gronden tot een juist oordeel gekomen.
5.5.2.
Ook het door belanghebbende in bezwaar ingebrachte taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 4] , [adres 6] en [adres 7] , werpt geen ander licht op de zaak. In de matrix van dit rapport worden geen erfpachtcorrecties toegepast. Daarnaast zijn de indexatiepercentages, de grondstaffels en de toegepaste KOUDV-factoren niet onderbouwd.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is wat betreft het beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ gegrond. Voor het overige is het ongegrond.
Proceskosten
6.1.
De Heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de kosten die belanghebbende in verband met het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De proceskostenvergoeding wordt op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vastgesteld op € 3.500 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting in hoger beroep, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover belanghebbende daarin geen proceskostenvergoeding is toegekend;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep, vastgesteld op € 3.500;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, T.A. de Hek en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.