Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/656
Uitspraak van 21 maart 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 mei 2023, nummer SGR 22/885.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 342.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een eindwoning met inpandige garage en een terras/balkon (de woning) en is gebouwd in 1977. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 130 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 87 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 359.504. In de matrix zijn woningen opgenomen die naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
Object en vergelijkingsobjecten
De woning
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
eindwoning
rijtjeswoning
rijtjeswoning
rijtjeswoning
Bouwjaar
1977
1977
1874
1935
Gebruiksoppervlakte
130 m2
130 m2
134 m2
124 m2
Grondoppervlakte
87 m2
111 m2
125 m2
206 m2
Bijgebouwen:
Garage inpandig
Garage vrijstaand
Terras/balkon
€ 73.656
€4.800
28.5
1.2
Transactiedatum
17-1-2020
30-09-2019
21-04-2020
Trasactieprijs
€ 344.500
€ 377.500
€ 358.000
Index naar wpd
-0,422%
0.2556%
-3,061%
Corr. naar wpd
€ 343.046
€ 387.150
€ 347.042
VLOKS
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
3
3
2
3
2
3
4
4
3
3
3
4
4
3
3
3
3
2
3
2
Grond
€ 58.315
€ 68.875
€ 74.125
€ 99.970
Woning
€ 222.733
€ 274.170
€ 313.024
€ 217.372
Totale waarde 1-1-2020
€ 359.504
€ 343.045
€ 387.149
€ 347.042
De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de [gemeente] van woningen tussen de waardepeildatum en de datum van levering.
Aan de hand van de m2-prijzen die zijn berekend uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is de prijs per m2 van de woning berekend op € 1.713. Dit is na toepassing van de correcties die verband houden met de VLOK-codering. Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m2-prijs.
Gegevens onderbouwing
Correctie naar
Correctie
m2-prijs bij
Best
Verrekening
Prijs per m2
Correcties
per m³
130
V-L-O-K
VLOK 3
Vergelijkbaar
VLOK
onderhoud
(4,-/M2)
[adres 1]
€150,00
[adres 2]
GO
130
m2
2109
-300
1809
-225
1584
kwaliteit
1977
€ 2.109
per /m2
L3 O4 K4 U3 V3
L3 O3 K2 U3 V2
€150,00
[adres 3]
GO
134
m2
2352
-300
2052
-225
1827
Uitstraling
1874
€ 2.336
per /m2
L3 O4 K4 U3 V3
L3 O3 K2 U3 V2
€75,00
[adres 4]
GO
124
m2
1729
225
1954
-225
1729
Voorzieningen
1935
€ 1.753
per /m2
L3 O3 K2 U3 V2
L3 O3 K2 U3 V2
€75,00
Gemiddelde m2-prijs
Ligging
1713
€ -
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft van de woning bouwtekeningen en van vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] iWOZ-kaarten verstrekt. Aan de hand van de daarin opgenomen gegevens heeft de Heffingsambtenaar de hiervoor opgenomen matrix opgesteld.
2.4.
Belanghebbende heeft bij nader stuk een waarderapport overgelegd van [naam] , opgemaakt op 19 januari 2024, waarbij de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 303.000 per 1 januari 2020. In de bijgevoegde matrix zijn de volgende vergelijkingsverkopen opgenomen:
Vergelijkings-objecten
Bouwjr.
Hoofd-
gebouw
m2
Overige objectdelen
Grond
m2
Verkoopprijs
en prijs per
01-01-2020
Verkoop-
datum
[adres 5]
Hoekwoning
1985
102
Berging
€ 3.000
195
€ 90.480
€ 277.000
geïndexeerd
€ 266.000
01-07-2020
[adres 6]
Halfvrijstaand
1970
142
Berging
€ 4.000
166
€ 81.865
€ 327.805
geïndexeerd
€ 355.000
28-10-2019
[adres 7]
Rijwoning
1980
94
Berging € 4.000
77
€ 53.365
€ 235.000
geïndexeerd
€221.000
15-10-2020
De KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen) zijn voor de vergelijkingsobjecten op 3 gesteld en voor de woning op 2-3-3-2-3.
De gecorrigeerde m2-prijs is volgens deze matrix voor de woning van belanghebbende € 1.384 en voor de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 1.579, € 1.802 en € 1.597. De waarde van de onroerende zaak is volgens belanghebbende uitgaande van deze vergelijkingsverkopen op 1 januari 2020 € 303.113.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 17 januari 2020 voor € 344.500), de [adres 3] (verkocht op 30 september 2019 voor € 377.500) en de [adres 4] (verkocht op 21 april 2020 voor € 358.000). De rechtbank acht de woning en de vergelijkingsobjecten wat type, ligging en uitstraling betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud, bouwjaar, onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. Niet is gebleken dat de kubieke meterprijzen van € 1.579 voor de woning en € 670 voor de grond te hoog zijn vastgesteld. Verweerder heeft daarnaast ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat, ondanks dat de matrix een kennelijke misslag bevat, de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat de inhoud van de woning niet juist is berekend, heeft eiser niet met stukken onderbouwd.
Verweerder heeft bij de taxatie van de woning voor de kwaliteit en het voorzieningenniveau op een vijfpuntsschaal het cijfer 2 gehanteerd. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning.
11. Eiser heeft gesteld dat verweerder de door eiser genoemde stukken niet in de bezwaarfase aan hem heeft toegestuurd. Het gaat om een taxatiekaart en de matrix met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, de wijze waarop deze zijn verdisconteerd in de waarde en de grondstaffel. Eiser beroept zich hiervoor op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank volgt eiser hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van de Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door een belanghebbende. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. Het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden.
12. Van schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is ingegaan op alle gronden die eiseres in bezwaar heeft aangevoerd.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding..
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 303.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en verzoekt voorts om vergoeding van griffierecht en proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Beoordeling van het hoger beroep
De waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.1.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de onroerende zaak onder meer een taxatieverslag van de woning en een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft door middel van de bolletjesgrafiek [1] en de door hem in het verweerschrift daarbij gegeven uitleg inzichtelijk gemaakt welk indexcijfer is gehanteerd om de verkoopcijfers uit de matrix te indexeren naar de waardepeildatum.
5.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de objecten [adres 3] en [adres 4] kunnen dienen als vergelijkingsobject. Deze objecten zijn respectievelijk gebouwd in 1874 en in 1935 en hebben een geheel andere aard en bouwstijl dan de woning van belanghebbende die in 1977 is gebouwd. Genoemde objecten kunnen niet worden gebruikt voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.2.3.
Van de in de matrix genoemde verkopen blijft over de verkoop van het object [adres 2] . Dit object is wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar met woning en is daarom bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. Het object verschilt ten opzichte van de woning voor wat betreft oppervlakte van het perceel en staat van onderhoud en kwaliteit/luxe alsmede de aanwezigheid van een terras/balkon en een inpandige garage bij de woning dan wel een blokhut bij het vergelijkingsobject. Wanneer rekening wordt gehouden met deze verschillen bedraagt volgens de matrix van de Heffingsambtenaar de prijs per m2 (na verrekening van de vlokcodering) van [adres 2] € 1.584. Dit gegeven levert onvoldoende ondersteuning voor de door de Heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m2 van € 1.713 die aan de waardering van de woning ten grondslag is gelegd.
5.2.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld dat ook het door belanghebbende genoemde verkoopcijfer van [adres 6] de door hem gebruikte waarde ondersteunt. Blijkens de matrix van belanghebbende is de transactiedatum van dit object 28 oktober 2019 en de verkoopprijs € 327.805. De prijs per m2 van het woningdeel bedraagt volgens de matrix van belanghebbende € 1.802. Niet in geschil is dat in deze m2-prijs per abuis een inpandige berging is begrepen. Volgens de verkoopbrochure is de oppervlakte van de berging 6 m2. Wanneer hiermee rekening wordt gehouden bij het bepalen van de m2-prijs voor het woondeel en rekening wordt gehouden met het bedrag van € 10.000 dat hiervoor volgens belanghebbende in aanmerking moet worden genomen alsmede met de door de Heffingsambtenaar in zijn matrix toegepaste indexatie, bedraagt de m2-prijs voor het woondeel van [adres 6] € 1.774, en verminderd met een vlokcoderingscorrectie van € 225 vanwege ondergemiddelde kwaliteit/luxe en voorzieningen (code 2) van de woning een gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.549. De gemiddelde prijs per m2 van [adres 6] en [adres 2] komt uit op € 1.566, hetgeen geldt voor het woondeel van de woning. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat wanneer beide verkoopgegevens in aanmerking worden genomen de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning niet wordt ondersteund.
5.2.5.
Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 342.000 niet te hoog is.
5.3.1.
Het Hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 303.000 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is dat niet het geval.
5.3.2.
Belanghebbende heeft de in zijn taxatierapport vermelde verkopen geïndexeerd met een indexatiecijfer dat niet is afgeleid uit verkopen in de gemeente zelf maar uit landelijke verkoopcijfers van woningen van een aantal jaren, hetgeen te algemeen is. Daarnaast is het in de matrix gehanteerde verschil in m2-prijs van het perceel van de woning en dat van [adres 6] niet inzichtelijk.
5.3.3.
Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt de enkele omstandigheid dat de door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobjecten dichterbij de woning zijn gelegen dan de door Heffingsambtenaar genoemde objecten, deze objecten niet reeds daarom bruikbaar om als vergelijkingsobject te dienen.
5.3.4.
Verder heeft de Heffingsambtenaar terecht gesteld dat de gebruiksoppervlakte van de door belanghebbende in hoger beroep genoemde vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 7] aanzienlijk kleiner is dan dat van de woning, namelijk 102 m2 en 94 m2 en 130 m2 van de woning, zodat deze niet in de systematische vergelijking kunnen worden betrokken. Deze objecten kunnen ook niet samen met het door de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobject [adres 2] in een systematische vergelijking worden betrokken.
Bij de door belanghebbende genoemde vergelijkingsverkoop [adres 6] is tevens een berging (6 m2) in de door belanghebbende vermelde aantal m2 gebruiksoppervlakte van 142 begrepen (zie 5.2.4. hiervoor). De waarde van het woningdeel van alleen deze woning kan de door belanghebbende voorgestane waarde van € 303.000 niet ondersteunen. Het Hof volgt de door belanghebbende in zijn taxatierapport verdedigde waarde niet.
5.4.
Het Hof stelt al het voorgaande in aanmerking nemende de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 340.000.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting in hoger beroep à € 875 x 1 (gewicht van de zaak) en € 620 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het hoorgesprek à € 310 x 1 (gewicht van de zaak)). Met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, bedraagt de vergoeding voor het taxatierapport (niet-inpandige taxatie) € 128,26 inclusief BTW (2 uur x € 53 per uur + BTW). In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 4.248,26.
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
6.3.
Hierbij verdient opmerking dat uitbetalingen van de proceskostenvergoeding en het griffierecht op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 340.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 4.248,26; en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th. P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 21 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op::
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.