ECLI:NL:GHDHA:2025:1197

• Datum uitspraak: 1 juli 2025
• Publicatiedatum: 24 juni 2025
• Zaaknummer: 200.326.338/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.S. van Coevorden; A.J.P. Schild; B.R. ter Haar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid architectenbureau voor tekortkoming in haalbaarheidsstudie brandveiligheid schoolgebouw

Yuverta gaf opdracht aan [appellante] voor een technische en financiële haalbaarheidsstudie in het kader van de verbouwing van een schoolgebouw, inclusief onderzoek naar brandveiligheid. [appellante] schakelde DGMR in als onderaannemer voor het brandveiligheidsonderzoek. Later bleek dat de bestaande brandveiligheid ernstig tekortschoot, wat niet tijdig was opgemerkt en gerapporteerd.

De rechtbank oordeelde dat [appellante] toerekenbaar tekort was geschoten omdat zij niet handelde zoals een redelijk bekwaam vakgenoot zou doen, met name door het nalaten van eenvoudig onderzoek naar de brandwerendheid van de constructie. Het hof bevestigt dit oordeel en wijst het verweer van [appellante] af dat DGMR slechts gevolmachtigde was en dat het gebrek niet eenvoudig kenbaar was.

Yuverta heeft hierdoor schade geleden doordat zij onvoorziene kosten moest maken voor aanvullende brandveiligheidsmaatregelen en de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst niet kon inroepen. Het hof acht de kans op schade aannemelijk en wijst de verwijzing naar de schadestaatprocedure toe.

De aansprakelijkheidsbeperking uit de DNR-voorwaarden wordt verworpen vanwege het exclusieve karakter van de inkoopvoorwaarden van Yuverta. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt het architectenbureau tot schadevergoeding wegens tekortkoming in de haalbaarheidsstudie brandveiligheid.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.326.338/01

Rolnummer rechtbank : C/09/591876 / HA ZA 20-409

Arrest van 15 juli 2025

in de zaak van

[appellante] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels te Arnhem,

tegen

Stichting Yuverta (in eerste aanleg procederend onder haar toenmalige statutaire naam Stichting Wellant),

gevestigd te Houten,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: Yuverta,

advocaat: mr. T.M. van Dijk te Den Haag.

De zaak in het kort

Yuverta had het voornemen om een voormalig schoolgebouw te huren om daar agrarisch onderwijs te verzorgen. Dit schoolgebouw was in gebruik bij [appellante] als architectenbureau. Yuverta heeft [appellante] opdracht gegeven een haalbaarheidsstudie met kostenraming uit te voeren. De haalbaarheidsstudie hield onder meer in dat onderzocht moest worden of het gebouw verbouwd kon worden tot een onderwijslocatie. Daarbij diende ook de te stellen eisen van brandveiligheid te worden betrokken. [appellante] heeft op dat punt DGMR als deskundige ingeschakeld. De haalbaarheidsstudie gaf geen problemen aan op het punt van de brandveiligheid. Later bleek dit onjuist te zijn en moesten er aanvullende kostbare maatregelen worden getroffen om aan de brandveiligheidseisen te voldoen. De rechtbank heeft geoordeeld dat DGMR toerekenbaar tekort is geschoten en dat [appellante] daarvoor aansprakelijk is omdat DGMR in onderaanneming van [appellante] functioneerde. Het hof is het daarmee eens.

Het geding in hoger beroep

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• het tussenarrest van 13 juni 2023;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen;
• de memorie van grieven in principaal hoger beroep van [appellante];
• de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van Yuverta;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellante];
• pleitnotities [appellante] in schriftelijk pleidooi;
• pleitnotities Yuverta in schriftelijk pleidooi.

Feiten

2. Yuverta is de nieuwe naam van Wellant. In de feitenbeschrijving hierna wordt geciteerd uit correspondentie, overeenkomst en verslagen. Daarin is de toen geldende naam van Yuverta, die van Wellant, gehanteerd.

3. Het gaat om de volgende feiten.

3.1 Yuverta bestuurt een onderwijsinstelling voor beroepsonderwijs op meerdere locaties in de Randstad. [appellante] exploiteert een architectenbureau te Rotterdam.

3.2 In 2017 was Yuverta op zoek naar een geschikte nieuwe onderwijslocatie voor haar agrarische beroepsopleidingen in Rotterdam. Haar toenmalige locatie te Rotterdam was te groot, verouderd en niet geschikt om de gewenste onderwijsvernieuwing te faciliteren. Haar oog viel op het voormalige schoolgebouw aan de [adres] (hierna: het gebouw). Dit gebouw was in 2008 grondig verbouwd, waarbij [appellante] als hoofdarchitect betrokken was. Van 2009 tot september 2018 heeft [appellante] het gebouw gehuurd en gebruikt als haar eigen kantoorruimte. Eigenaar en verhuurder van het gebouw is sinds 2008 Werkelijke Ruimte B.V. (hierna: Werkelijke Ruimte).

3.3 Werkelijke Ruimte exploiteert een onderneming die bemiddelt bij handel, huur of verhuur van onroerend goed en die zelf handelt in eigen onroerend goed. De bestuurders van Werkelijke Ruimte zijn ook de bestuurders van [appellante].

3.4 Het gebouw moest op kosten van Yuverta worden verbouwd om het geschikt te maken voor het door Yuverta daar te geven agrarische beroepsonderwijs. Bij
e-mail van 7 december 2017 heeft Yuverta aan [appellante] onder meer het volgende bericht:

“Hierbij ontvang je van Wellantcollege de offerte uitvraag en de in de uitvraag genoemde bijlagen. We hopen dat dit voor jullie en de externe adviseurs voldoende kaders geeft om een integrale offerte op te stellen.

Uitgangspunt zal ten alle tijden zijn dat we de samen de (on)mogelijkheden van het gebouw en de gebouwinstallaties verkennen en deze afzetten tegen onze wensen, waarbij wettelijke eisen natuurlijk prevaleren.”

3.5 In de bij de e-mail van 7 december 2017 aan [appellante] gevoegde offerte-uitvraag is het volgende vermeld:

“We vragen u een offerte uit te brengen voor alle benodigde werkzaamheden welke leiden tot de nagenoemde producten.


Opstellen van een Voorlopig Ontwerp (niveau 1:200) inclusief kostenraming.


Opstellen van een Definitief Ontwerp (niveau 1:100) inclusief integrale kostenraming (bouwkundig en installatietechnisch) (exclusief losse inrichting).


Leveren van een integrale werkomschrijving welke samen met de DO-ontwerptekeningen voldoende kaders geeft voor een aannemer om uit te voeren.

Om het ontwerpproces vlot te doorlopen stellen wij het volgende voor:


Wij vragen u als bureau om Wellantcollege als opdrachtgever te ontzorgen in het ontwerpproces. Hiervoor vragen wij of u de regie wil voeren op het integrale ontwerpproces en alle daarbij horende expertise te leveren (middels intern bij uw bureau aanwezige kennis of middels onderaanneming). Gedoeld wordt op:

[…]

o
advies brandveiligheid, akoestiek en bouwfysica,

o
[…]

U als opdrachtnemer voert de regie op genoemde competenties / expertise, waarbij Wellantcollege als opdrachtgever betrokken wordt en invloed heeft op het eindresultaat. Uw projectleider is het primaire en enige aanspreekpunt voor Wellantcollege. Drie zaken zijn daarbij voor Wellantcollege van extra van belang. (…) Ten tweede achten wij het van groot belang om dit huisvestingsvraagstuk binnen financiële kaders af te ronden, welke we aan u kenbaar zullen maken na opdrachtverstrekking. Ten derde is de planning (inhuizing in de kerstvakantie van 2018) voor ons van groot belang.

[…]


We geven er de voorkeur aan om de externe adviseurs welke eerder bij de verbouwing van [adres] waren betrokken (Techniplan, IMd, LBP, studio Bouwhaven) weer in te schakelen voor deze verbouwing om tot een integraal plan te komen. We zien hiervan het voordeel in verband met de kennis van het gebouw welke bij deze partijen aanwezig is.

Graag zien we deze adviesdiensten terug in uw offerte.

[…]

PLANNING

Doelstelling is de gevraagde ontwerpwerkzaamheden in de periode januari 2018 tot en met maart 2018 uit te voeren. (…) Onze harde deadline is om in de kerstvakantie van 2018 in te huizen zodat per 7 januari 2019 het gebouw als school in gebruik kan worden genomen.

[…]

ALGEMENE VOORWAARDEN

De algemene inkoopvoorwaarden Wellantcollege 2017 zijn bij dit voorstel gevoegd en van toepassing, andere algemene voorwaarden worden van de hand gewezen. Wanneer de algemene inkoopvoorwaarden van Wellantcollege geen uitsluitsel kan geven prevaleert De Nieuwe Regeling van de rechtsverhouding 2011 (DNR-2011) tussen opdrachtgever en architect, ingenieur of adviseur.”

3.6 Bij e-mail van 19 december 2017 heeft de door Werkelijke Ruimte ingeschakelde tussenpersoon de hoofdhuurvoorwaarden gezonden aan de door Yuverta ingeschakelde tussenpersoon voor de huur van het gebouw. Deze hoofdhuurvoorwaarden zijn op 21 december 2017 door Yuverta als huurder voor akkoord ondertekend. Hierin is een ontbindende voorwaarde opgenomen als volgt:

“ Ontbindende voorwaarde

(…) De overeenkomst wordt gesloten onder de ontbindende voorwaarde(n) dat het College van Bestuur van Huurder uiterlijk op 31 januari 2018 haar goedkeuring verleend ten aanzien van de technische haalbaarheid (waaronder zicht op benodigde gebruiksvergunning), bijbehorende verbouwingsbudgetten en tijdsplanning. Dit beroep op vervulling van de ontbindende voorwaarde […] dient uiterlijk op de 1e werkdag na 31 januari 2018 door Verhuurder te zijn ontvangen, op straffe van verval van de bevoegdheid zich op de voorwaarde te beroepen.”

3.7 Op 20 december 2017 heeft een bezichtiging van het gebouw plaatsgevonden. Namens [appellante] (bouwmanagement) was daarbij aanwezig [naam 1] (hierna: [naam 1]) In het bij e-mail van 21 december 2017 door de toenmalige projectleider Bouw van Yuverta aan andere medewerkers van Yuverta gezonden verslag van de bezichtiging is het volgende vermeld:

“3. Er is een lijst opgesteld door [naam 1] [hof: [naam 1]] met zorgpunten, de volgende onderwerpen worden besproken:


Brandveiligheid:

er dient zo snel mogelijk een gesprek ingepland te worden met LBP zodat zij een berekening kunnen maken. Zorgpunt is de beperkte breedte van de trappen (1.00m), de ooit aanwezige vluchttrappen op de eerste verdieping zijn verwijderd.”

3.8 Bij brief van 21 december 2017 heeft [appellante] het volgende aan Yuverta bericht:

“Om eind januari 2018 tot een Voorlopig Ontwerp inclusief een kostenraming te komen zal er volgens afspraak een tweetal workshops worden gehouden. Daarnaast zullen de in de bijlage (Werkzaamheden januari 2018 met kenmerk 1483-g17082) genoemde onderdelen worden onderzocht. Het ontwerpteam zal bestaan uit de vertegenwoordigers van het Wellantcollege en [appellante], aangevuld met onafhankelijke adviseurs, te weten:

1.
DGMR t.b.v. de brandveiligheid en akoestiek;

2.
[…]

3.
Multical t.b.v. het maken van een kostenraming .

Indien nodig zal voor constructieve vragen IMd worden uitgenodigd.

We stellen voor deze werkzaamheden uit te voeren voor € 25.000,- exclusief BTW en inclusief bijkomende kosten. Het genoemde honorarium is inclusief het honorarium voor de adviseurs en is vast tot eind januari 2018.”

In de bij deze brief van [appellante] aan Yuverta gevoegde bijlage is het volgende vermeld:

“Werkzaamheden januari 2018

1. Brandveiligheid DGMR

1.1 Aantal personen, vluchtwegen en doorgangbreedtes nagaan

1.2 Voldoen in dit geval ook de brandwerende scheidingen t.p.v. de trappen

1.3 Maximaal aantal personen t.p.v. entresols

[…]

Eind januari 2018 presenteren van een VO met een kostenraming.”

3.9 Bij brief van 25 januari 2018 heeft Yuverta het volgende aan [appellante] bericht, waarbij met de offerte de hiervoor genoemde offerte van 21 december 2017 wordt bedoeld:

“Hiermee geven wij u formeel opdracht voor: workshops om tot voorlopig ontwerp te komen Rotterdam, zoals vermeld in bovengenoemde offerte. Op deze opdracht zijn de hierna genoemde documenten in volgorde van toepassing:

[…]


Offerteaanvraag van Wellant en daar in alle genoemde voorwaarden (de algemene inkoopvoorwaarden of de algemene voorwaarden voor werken van Stichting Wellant 2017)


Uw offerte

[…]

De kosten voor deze opdracht bedragen € 30.250,00 (inclusief BTW) conform eerder genoemde offerte.”

3.10 Eveneens op 25 januari 2018 is een door Multical opgestelde raming van de kosten besproken met Yuverta in aanwezigheid van Techniplan, Multical en [naam 1]. Die raming bedroeg € 1.179.017,09 exclusief btw
(€ 1.426.611,10 inclusief btw).

3.11 [appellante] heeft de bevindingen van haar en de ingeschakelde externe partijen eind januari 2018 aan Yuverta verstrekt. Daarbij zijn van DGMR alleen zes op
23 januari 2018 gedateerde plattegronden/dwarsdoorsnedes gevoegd, waarop bij het logo van DGMR is vermeld ‘23 januari 2018 VO screening brandveiligheid’. Ingetekend zijn de locaties van de extra beschermde en de beschermde vluchtroutes, van een 20 minuten brandwerende scheiding en van een 60 minuten brandwerende scheiding.

3.12 Op 30 januari 2018 heeft het College van Bestuur van Yuverta besloten de met Werkelijke Ruimte overeengekomen ontbindende voorwaarde (zie r.o. 3.6t) niet in te roepen. De huurovereenkomst van het gebouw met daarin een vergelijkbare ontbindende voorwaarde is op 31 januari 2018 namens Yuverta ondertekend en op 6 februari 2018 door de heer [naam 2] namens Werkelijke Ruimte.

3.13 Bij brief van 21 februari 2018 heeft [appellante] aan Yuverta het volgende bericht:

“Het Wellantcollege heeft onderzocht of het huidige kantoor van [appellante] aan de [adres] geschikt gemaakt kan worden voor huisvesting hun MBO-onderwijs. Op 1 februari 2018 is geconcludeerd dat dit haalbaar is en is het voorlopig ontwerp vastgesteld. In deze brief treft u een uitwerking en aanbieding van de volgende stappen.

[…]

Het voorlopig Ontwerp is al in opdracht gegeven van [appellante] (…). De geproduceerde documenten zijn tevens de basis voor deze vervolgaanbieding en startdocumenten voor de aankomende fase:

[…]


DGMR: brandveiligheid 20180122 d.d. 23-01-2018;

[…]

Voor de vervolgfasen vraag Wellantcollege:


[…] Uitwerken tot Aanbestedingsgereed Ontwerp (…)


integrale kostenraming (bouwkundig en installatietechnisch) (exclusief losse inrichting).”

Bij deze brief van 21 februari 2018 is gevoegd een brief van DGMR van

19 februari 2018 aan de heer [naam 2] van [appellante] met de volgende inhoud:

“Uw vraag

Uw vraag is om het huidige concept op de aspecten brandveiligheid en akoestiek (…) verder uit te werken tot een definitief ontwerp- en bestekomschrijving. Tevens is als optie gevraagd tijdens de bouw controles uit te voeren en de akoestische kwaliteit vlak voor oplevering middels metingen te toetsen.

Werkzaamheden

1. Definitief Ontwerp

In de Definitieve Ontwerpfase vindt een verificatie plaats of het ontwerp voldoet aan alle technische eisen. Het VO/haalbaarheidsstudie is in beginsel leidend in de uitwerking en/of optimalisatie van het ontwerp op het gebied van ruimteakoestiek, geluidsisolatie en brandveiligheid.”

3.14 Bij e-mail van 6 maart 2018 heeft Yuverta het volgende aan [appellante] bericht:

“Zoals ook gisterenmiddag telefonisch besproken geven we [appellante] hierbij opdracht voor de volgende onderdelen van de offerte van dd 21 februari 2018 […]

Wellantcollege zou graag aan de opdracht willen toevoegen dat er een grote behoefte is om een bezuiniging slag uit te voeren ten opzichte van het VO ontwerp.”

3.15 Op 1 mei 2018 heeft DGMR een brandveiligheidsadvies uitgebracht ten behoeve van het definitief ontwerp en de aan te vragen omgevingsvergunning. Hierin is het volgende vermeld:

“ 4. Brandcompartimentering

[…]

4.2 Beoordeling

De brandcompartimentering is in hoofdzaak als volgt:

[…]


De trappenhuizen worden op de eerste en tweede verdieping 60 minuten brandwerend afgescheiden.”

3.16 In juli 2018 heeft Yuverta een overeenkomst tot aanneming van werk voor het gebouw gesloten met [aannemersbedrijf] Bouw & Onderhoud B.V.
(hierna: [aannemersbedrijf]). De in die overeenkomst opgenomen aanneemsom bedraagt € 1.062.685,- exclusief btw.

3.17 Het gebouw is op 1 september 2018 aan Yuverta ter beschikking gesteld, waarna [aannemersbedrijf] is gestart met haar werkzaamheden.

3.18 Bij e-mail van 14 september 2018 heeft [aannemersbedrijf] aan Yuverta (met een cc aan [naam 1] en DGMR) bericht dat hij die ochtend een rondgang heeft gehad met de adviseur van Gyproc en dat de constatering van die adviseur is dat het ontwerp en de huidige situatie niet overal leiden tot een 60 minuten brandscheiding. Daarbij benoemde hij welke probleempunten zijn geconstateerd. Op 20 september heeft DGMR per e-mail aan Yuverta als volgt gereageerd op de door [aannemersbedrijf] genoemde constateringen, waarbij de constateringen niet vet gedrukt zijn en de reactie van DGMR vet gedrukt is:

“De bestaande wanden trappenhuis tweede verdieping zijn niet 60 minuten brandwerend (enkele gips plaats).

[DGMR] Dat zou kunnen, wij hebben geen gegevens van de opbouw van deze wanden .

[…]

- De wand van de aula (ruimte 01.01.03) is niet brandwerend ter hoogte van de zijgangen (voor de toiletruimtes) (wel vanuit gang naar aula; niet van aula naar gang).

[DGMR] Dat zal moeten worden aangepast.

- Het plafond van het trappenhuis bezwijkt, van binnenuit gezien, bij brand.

[DGMR] Het plafond van het trappenhuis op as 15 moet tweezijdig brandwerend zijn, het plafond van het trappenhuis op as 2 éénzijdig (van boven naar onder)”

3.19 Op 25 september 2018 heeft [aannemersbedrijf] aan Yuverta bericht welke tekortkomingen er volgens de leveranciers Gyproc en Promat zouden zijn op het huidige ontwerp, onder meer ten aanzien van de brandveiligheid. Daarbij heeft [aannemersbedrijf] opgemerkt:

“Ten behoeve van onze uitvoeringsvoorbereiding hebben we het ontwerp van de brandcompartimentering doorgesproken met de leveranciers Gyproc en Promat.

De leveranciers gaven de volgende tekortkomingen aan op het huidige ontwerp:

[…]

Het is nu niet verstandig om te starten met de werkzaamheden rondom de beide trappenhuizen. Het ontwerp moet eerst aangepast worden om een brandwerendheid van 60 minuten te garanderen.

Graag wil [aannemersbedrijf] van u, als opdrachtgever, horen, wat wij moeten doen: stoppen of doorgaan met de uitvoering van de werkzaamheden rondom beide trappenhuizen.”

3.20 DGMR is ingeschakeld om een inspectie van de brandveiligheid van het gebouw te verrichten en heeft in een notitie van 17 oktober 2018 haar bevindingen gerapporteerd.

3.21 Er is uitvoerig gecorrespondeerd over de kwestie van de brandveiligheid. Bij
e-mail van 19 oktober 2018 om 00:27 uur heeft [naam 2] aan Yuverta het volgende bericht:

“De laatste update:

Afhankelijk had ik voor as woensdag een overleg gearrangeerd met DGMR en LBP. LBP is van mening dat er een ander brandwerendheid concept ontworpen en gemotiveerd kan worden, dan de nu geformuleerde eis van 60 minuten en dat deze verlaagt kan worden naar 30 minuten of zelf lager. Een en ander zou wel betekenen dat de afgegeven vergunning gewijzigd zou moeten worden. Onverlet laat dat de entresols in de bestaande toestand tenminste 30 minuten hadden moeten bedragen, ter voorkoming van een situatie (spant valt direct na brand op de vluchtweg en brengt daarmee hulpdiensten in gevaar..) die aannemelijk nooit zou kunnen voorkomen.

Ik ben van mening dat een exercitie waarbij er een nieuwe vergunning aangevraagd moet worden niet wenselijk is. Dit heb ik met Peter gecommuniceerd, wat nu inhoudt dat het rapport van DGMR uitgevoerd kan worden.

Ik breng de heren van DGMR en LBP op de hoogte.”

3.22 In reactie hierop heeft Yuverta op 19 oktober 2018 om 10.31 uur aan [naam 2] het volgende bericht:

“Wij gaan direct met dit uitgangspunt aan de slag.

In resume:

[…]


Het voorlopig Definitieve rapport van DGMr van 17 oktober 2018 is door alle partijen akkoord bevonden en kan een definitieve status krijgen.

[…]


Wij plannen separaat nog een overleg inzake de consequenties vanuit dit rapport.”

3.23 Op 19 oktober 2018 om 10:40 uur heeft Yuverta aan [aannemersbedrijf] (met een cc aan onder meer de heer [naam 2]) het volgende bericht:

“Werkelijke Ruimte BV is gisteren aan het eind van de dag akkoord gegaan met het rapport. Het rapport is nu definitief.

De planning dient gehaald te worden.”

3.24 De kosten van onder meer het DGMR-rapport van 17 oktober 2018 en de kosten van de aanpassingen in verband met de brandveiligheid zijn door Yuverta betaald.

3.25 [appellante] heeft vervolgens van Yuverta de opdracht gekregen om een aangepast ontwerp te maken op basis van het DGMR-rapport van 17 oktober 2018. De definitieve werktekeningen zijn op 1 november 2018 door [appellante] aan onder meer [aannemersbedrijf] gezonden, waarna [aannemersbedrijf] een offerte heeft opgesteld. De meer- en minderwerkofferte van [aannemersbedrijf] van 2 november 2018 voor de aanvullende brandwerende voorzieningen bedraagt € 270.674.46 exclusief btw (€ 327.516,10 inclusief btw). Deze offerte is vervolgens getoetst door [bedrijf]. Het rapport van [bedrijf] van 7 november 2018 heeft geleid tot een prijscorrectie door [aannemersbedrijf] naar € 267.153,85 exclusief btw (€ 323.256,16 inclusief btw).

3.26 Bij e-mail van 7 november 2018 heeft [aannemersbedrijf] aan Yuverta bericht:

“De ontwerpers ([appellante], IMD en DGMR) hebben een aangepast ontwerp gemaakt tbv de brandwerendheidsproblematiek. Het traject om te komen tot het aangepast ontwerp heeft geduurd van veertien september (eerste melding [aannemersbedrijf]) tot één november 2018 (gereed definitief tekenwerk [appellante]). Op twee november 2018 heeft [aannemersbedrijf] hiervoor een meerwerkopgave verstrekt aan het Wellantcollege. In verband met de hoogte van het meerwerk wil het Wellantcollege op zoek gaan naar bezuinigingen. Afgelopen maandag hebt jij aangegeven dat bezuinigingen gezocht moeten worden in een alternatief ontwerp. […]

In jouw mail van hedenochtend vraag jij concreet hoeveel tijd het Wellantcollege en haar ontwerpers nog hebben om een alternatief ontwerp uit te werken. Uitgangspunt hierbij is, geef jij in jouw mail aan, dat de opleveringsdatum gewaarborgd blijft. De oplevering vindt plaats op 3 december 2018 […] Kortom: het Wellantcollege heeft geen tijd meer om een alternatief ontwerp uit te laten werken.

[…] Kortom: brandwerend schilderwerk is niet geschikt om te komen tot een goedkoper, alternatief ontwerp.

Het doorgaan met het huidige aangepaste ontwerp is de enige realistische optie. […] Indien [aannemersbedrijf] vandaag opdracht krijgt en alle onderaannemers en partijen mee willen werken, lijkt het mogelijk om het gros van de werkzaamheden week 51 van dit jaar gereed te hebben.”

Vervolgens heeft Yuverta opdracht gegeven aan [aannemersbedrijf] om de werkzaamheden conform de aangepaste offerte uit te voeren.

3.27 Bij brieven van 14 december 2018 van de advocaat van Yuverta aan

Werkelijke Ruimte en [appellante] (beide brieven zijn verzonden ter attentie van [naam 2]) heeft Yuverta Werkelijke Ruimte en [appellante] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade in verband met als gevolg van de brandveiligheidsproblematiek opgekomen vertraging, meerwerk en gebruiks-beperkingen bij de renovatie van het gebouw. Daarbij zijn Werkelijke Ruimte en [appellante] gesommeerd om bij wijze van voorschot op de schadeafhandeling een bedrag van € 323.000,- inclusief btw te betalen. Zowel Werkelijke Ruimte als [appellante] hebben de gestelde aansprakelijkheid betwist.

3.28 De verbouwing van het gebouw is kort voor 7 januari 2019 afgerond en Yuverta heeft het gebouw sindsdien in gebruik als onderwijslocatie voor agrarisch beroepsonderwijs.

Procedure in eerste aanleg

4. In eerste aanleg heeft Yuverta gevorderd (1) voor recht te verklaren dat (a) [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten jegens Yuverta in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tot het uitvoeren van een technische en financiële haalbaarheidsstudie in het kader van de beoogde (ingrijpende) verbouwing van het schoolgebouw en (b) dat [appellante] gehouden is tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan alle gevorderde kosten in het kader van het moeten (laten) herstellen van de brandveiligheids-problematiek gerelateerd aan de constructie van het schoolgebouw, en (2) [appellante] te veroordelen tot betaling aan Yuverta van (a) een bedrag van € 317.690,81 (inclusief btw), vermeerderd met wettelijke rente, en (3) de buitengerechtelijke incassokosten. Verder is een proceskostenveroordeling gevorderd.

5. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten jegens Yuverta in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tot het uitvoeren van een technische en financiële haalbaarheidsstudie in januari 2018 in het kader van de beoogde (ingrijpende) verbouwing van het gebouw aan de [adres], in het bijzonder voor wat betreft de brandveiligheid van dat gebouw en [appellante] veroordeeld tot het betalen aan Yuverta van de daardoor in dit specifieke geval veroorzaakte en daaraan toerekenbare schade van Yuvart, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De rechtbank heeft het vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten gecompenseerd en afgewezen al hetgeen meer of anders is gevorderd.

Vorderingen in het principaal hoger beroep

6. In het principaal hoger beroep vordert [appellante] het bestreden vonnis te vernietigen en alsnog rechtdoende primair Yuverta niet ontvankelijk te verklaren dan wel haar vorderingen af te wijzen, subsidiair indien en voor zover geoordeeld wordt dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Yuverta, te verklaren voor recht dat de aansprakelijkheid van [appellante] beperkt is tot ten hoogste
€ 25.000,--, met veroordeling van Yuverta in de proceskosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen.

Vorderingen in het incidenteel hoger beroep

7. In het incidenteel hoger beroep vordert Yuverta na wijziging van eis (a) voor recht te verklaren dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten jegens Yuverta in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tot het uitvoeren van een technische en financiële haalbaarheidsstudie in januari 2018 in het kader van de beoogde (ingrijpende) verbouwing van het schoolgebouw aan de [adres], in het bijzonder voor wat betreft de brandveiligheid van het gebouw, (b) [appellante] te veroordelen tot het betalen aan Yuverta van de daardoor in dit specifieke geval veroorzaakte en daaraan toerekenbare schade van Yuverta, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en (c) [appellante] te veroordelen in de kosten van het geding.

De beoordeling van het principaal en het incidenteel hoger beroep

Eisvermindering

8. Yuverta heeft in eerste aanleg een concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd. In hoger beroep vordert zij een verklaring voor recht, een veroordeling tot schadevergoeding en een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Het hof begrijpt de reactie van [appellante] daarop dat zij zich niet tegen de eiswijzing verzet, maar wel tegen de toewijzing daarvan. Het hof zal van de gewijzigde eis uit gaan. Dit is een vermindering van eis. Daartoe heeft Yuverta incidenteel hoger beroep ingesteld. [appellante] merkt terecht op dat de verminderde eis gelijk is aan het dictum van het bestreden vonnis en er aldus geen zelfstandig belang is bij een incidenteel hoger beroep. Het hof zal de eiswijziging daarom betrekken in de beoordeling van het principaal hoger beroep.

Inzet van het principaal hoger beroep

9. Het gaat in deze zaak om de vraag (a) of [appellante] 2018 toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met Yuverta, omdat (b) DGMR als haar onderaannemer onzorgvuldig heeft gehandeld bij het beoordelen van de brandveiligheid van het gebouw, (c) waardoor Yuverta schade heeft geleden.

DGMR onderaannemer van [appellante]

10. De rechtbank heeft geoordeeld dat DGMR als onderaannemer van [appellante] functioneerde (r.o. 4.2 tot en met 4.4). Dit baseert de rechtbank op twee omstandigheden (1) dat [appellante] een totaalprijs aan Yuverta heeft geoffreerd inclusief de kosten van de in te schakelen onafhankelijke adviseurs en (2) dat [appellante] zelf de onderzoeksvragen heeft geformuleerd en daarmee de reikwijdte van de onderzoeken heeft bepaald. Daaraan verbindt de rechtbank de conclusie dat eventuele door DGMR gemaakte fouten in de uitvoering van de opdracht voor rekening en risico van [appellante] komen.

11. Met grief 1Abestrijdt [appellante] dit oordeel, als volgt.

11.1

[appellante] heeft DGMR als gevolmachtigde/lasthebber van Yuverta ingeschakeld. [appellante] was zelf niet deskundig op het gebied van brandveiligheid of de beoordeling daarvan. Dat wist Yuverta. DGMR was op dat gebied wel deskundig. [appellante] heeft niet beoogd opdrachtnemer te zijn van het brandveiligheidsonderzoek.

11.2

Het feit dat DGMR door [appellante] is ingeschakeld maakt niet dat er sprake is van onderaanneming. Yuverta wilde slechts één aanspreekpunt en daarmee is verenigbaar dat [appellante] de kosten van DGMR aan Yuverta doorbelast.

11.3

Het is onjuist dat [appellante] de onderzoeksvragen en daarmee de reikwijdte van het onderzoek zou hebben bepaald. Yuverta wenste zelf invloed uit te kunnen oefenen op de gang van zaken en zij heeft dat ook gedaan. Drie heren van haar afdeling Vastgoed zijn intensief bij alle stadia van het project betrokken geweest.

12. Deze grief faalt om de volgende redenen.

12.1

Yuverta heeft op 7 december 2017 verzocht een offerte uit te brengen
“voor alle benodigde werkzaamheden” tot het opstellen van een Voorlopig Ontwerp (zie r.o. 3.5). Daarbij is in de offerte-uitvraag benadrukt dat [appellante] wordt gevraagd om Yuverta als opdrachtgever
“te ontzorgen in het ontwerpproces” waarbij [appellante] de regie dient te voeren
“op het integrale ontwerpproces en alle daarbij behorende expertise te leveren (middels intern bij uw bureau aanwezige kennis of middels onderaanneming” , ook ten aanzien van brandveiligheid. Naar het oordeel van het hof is hieruit zonder meer duidelijk dat het inschakelen van adviseurs als DGMR in onderaanneming van [appellante] dient te geschieden. Dat past bij het ontzorgen van Yuverta en de (centrale) regierol van [appellante].

12.2

Het hof ziet niet in waarom de inhoudelijke betrokkenheid van de afdeling Vastgoed van Yuverta in het feitelijke haalbaarheidsstudie verandering zou brengen in deze duidelijke contractuele rolverdeling.

12.3

Voor de gestelde volmacht of lastgeving bestaan onvoldoende aanknopingspunten.

Toerekenbare tekortkoming

13. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met Yuverta omdat zij bij de haalbaarheidsstudie niet heeft gehandeld als wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht (r.o. 4.5 tot en met 4.9). Daartoe heeft de rechtbank overwogen als volgt.

13.1.

Van [appellante] mocht worden verwacht dat zij het gebouw zorgvuldig zou inspecteren, toetsen of bijzondere kosten te verwachten zijn en in voorkomend geval deze bijzondere kosten tijdig onder de aandacht van Yuverta te brengen. Dat volgt uit de aard van de opdracht en dit geldt temeer nu [appellante] wist dat de haalbaarheidsstudie zou worden gebruikt door het college van bestuur van Yuverta om te beslissen of zij goedkeuring zou verlenen aan de technische haalbaarheid, de bijbehorende verbouwingsbudgetten en de tijdsplanning en vooral ook om tijdig wel of geen beroep te doen op de met de aan [appellante] gelieerde verhuurder Werkelijke Ruimte overeengekomen ontbindende voorwaarde.

13.2.

DGMR (en daarmee dus ook [appellante]) is bij de haalbaarheidsstudie van januari 2018 ervan uitgegaan dat de bestaande situatie voldeed aan de te stellen eisen van brandveiligheid. Pas later is gebleken dat dit achteraf bezien volstrekt onjuist was. De bestaande 3D-spantconstructie bleek in het geheel niet brandwerend te zijn.

13.3.

Niet is komen vast te staan dat een en ander alleen te ontdekken viel na destructief onderzoek dat in januari 2018 niet kon plaatsvinden omdat het gebouw toen nog (bij [appellante] zelf) in gebruik was. Door simpelweg te kloppen op de spantconstructie was eenvoudig hoorbaar dat deze in het geheel niet brandwerend was. Omdat de brandveiligheid expliciet onderdeel uitmaakte van de haalbaarheidsstudie, mocht van de door [appellante] ingeschakelde onderaannemer DGMR worden verwacht dat zij dit eenvoudige onderzoek zou uitvoeren.

13.4.

Dat er maar beperkt de tijd was voor de haalbaarheidsstudie, maakt dit niet anders. Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] en de door haar ingeschakelde onderaannemers onvoldoende gelegenheid hebben gekregen om dit onderzoek uit te voeren. Bovendien was [appellante] ten tijde van de haalbaarheidsstudie zelf de gebruiker van het gebouw, zodat zij het in eigen hand had om onderzoek in het gebouw te laten verrichten en de rechtbank er ook daarom van uitgaat dat hiervoor voldoende gelegenheid was.

13.5.

Ook de omstandigheden dat DGMR en de gemeente Rotterdam in de periode van 1 februari 2018 tot 14 september 2018 niet hebben geconstateerd dat de constructie niet voldeed aan de eisen van brandveiligheid maakt het voorgaande niet anders. Dit doet namelijk niet af aan het vaststaande feit dat dit al in januari 2018 op eenvoudige wijze ontdekt had kunnen en moeten worden door DGMR.

13.6.

Het gegeven dat DGMR dit blijkbaar in januari 2018 heeft nagelaten althans niet heeft gerapporteerd, levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen van [appellante] jegens Yuverta op. Vaststaat namelijk dat de kosten om de constructie alsnog voldoende brandwerend te maken een substantiële kostenpost vormt die naar het oordeel van de rechtbank door [appellante] bij de haalbaarheidsstudie aan Yuverta had moeten worden gemeld.

14. Met grief 1Bbestrijdt [appellante] dit oordeel, als volgt.

14.1.

Voor het antwoord op de vraag wat van een redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, gaat het er niet om dat een gebrek ontdekt had kunnen worden maar of het gebrek ontdekt had moeten worden. Het gaat hier om een inspanningsverplichting, niet om een resultaatsverplichting.

14.2.

Yuverta heeft geen norm voor aansprakelijkheid gesteld of gedefinieerd. Er is geen norm die zegt dat een gebouw in het kader van een brandveiligheids-onderzoek voor een haalbaarheidsstudie 'beklopt’ moet worden. Kennelijk heeft de afdeling Vastgoed van Yuverta bij de herhaalde bezoeken zelf ook nimmer op enige wand geklopt.

14.3.

[appellante] betwist dat het gestelde tekort aan brandwerendheid ontdekt had moeten worden of ontdekt zou zijn door te kloppen.

14.4.

DGMR is een gerenommeerde partij. Zij heeft zich in de beschikbare tekeningen verdiept en het gebouw visueel geïnspecteerd. Daarbij is betrokken dat het gebouw in gebruik was zodat geen destructief onderzoek kon plaatsvinden, alsmede dat het bestaande gebruik ook eisen stelt aan de brandveiligheid. Er was voor DGMR geen aanleiding om te veronderstellen dat het gebouw niet aan de eisen voor een kantoorgebouw voldeed, de focus was gericht op de eventueel benodigde additionele maatregelen voor de functie van onderwijsgebouw.

14.5.

Gezien de door Yuverta onderkende en erkende beperkte tijd, betwist [appellante] dat DGMR bij de uitvoering van het onderzoek in januari 2018 meer had moeten constateren dan zij heeft gedaan. Yuverta heeft onvoldoende onderbouwd dat er voldoende tijd was om het gebrek van de brandwerendheid vast te stellen.

14.6.

Bij het latere, uitgebreidere, onderzoek in mei 2018 door DGMR en de rondgang in het gebouw door de aannemer in het kader van diens prijsvorming, is evenmin geconstateerd dat het gebouw qua brandveiligheid op de nu aangepaste plek aanpassing zou behoeven. Dat is een duidelijke contra-indicatie dat het reeds in het kader van de haalbaarheidsstudie onderkend had moeten worden. [appellante] betwist dat het gebrek aan brandwerendheid eenvoudig kenbaar was.

14.7.

Yuverta is een ter zake kundige opdrachtgever die bij alle stadia van het project betrokken is geweest. Vast staat dat Yuverta geen enkele aanleiding heeft gezien voor kritiek op de wijze waarop DGMR haar onderzoek uitvoerde.

14.8.

Het feit dat [appellante] gebruiker van het pand was, is niet relevant. [appellante] had wat betreft de brandveiligheid geen eigen deskundigheid. Yuverta wist dat.

14.9.

De aannemer moet voor het maken van de offerte het gebouw hebben bezocht en bekeken. De aannemer heeft toen niets over het gebrek aan brandwerendheid opgemerkt. Daaruit volgt dat de aannemer evenmin heeft geklopt, dan wel door dat kloppen geen indicatie voor een gebrek aan brandwerendheid heeft geconstateerd. Dat weerspreekt de eenvoudige kenbaarheid van het gebrek aan brandwerendheid. De aannemer had meer mogelijkheden dan DGMR om eventuele verdachte plekken nader te onderzoeken. Uit het feit dat de aannemer daar geen aanleiding toe heeft gezien, volgt dat van een eenvoudig kenbaar tekort aan brandwerendheid geen sprake was.

15. Deze grief faalt om de volgende redenen.

15.1.

Het gaat om een ernstig gebrek van het gebouw op het punt van de brandveiligheid. Dit gebrek is in het door DGMR verrichte brandveiligheidsonderzoek in januari 2018 niet opgemerkt. Later, in het rapport van DGMR van 17 oktober 2018 is vermeld dat de stalen 3D spantconstructie van het schoolgebouw niet voldeed aan de minimale eisen die voor brandveiligheid gelden. In het rapport staat:

“Door ons is samen met constructeur IMD gekeken naar de bestaande stalen 3D spantconstructie. Deze spanten zijn niet bestand tegen bezwijken bij brand. Aan de eisen voor de bouwconstructie (voorheen hoofddraagconstructie) wordt voldaan omdat er geen eis geldt gezien de brandcompartimentering, maar het bezwijken van één of meerdere spanten mag er niet toe leiden dat een brandscheiding van de trappenhuizen voortijdig (minimaal 60 minuten) bezwijkt. Aan deze eis wordt nu niet voldaan, ook in het verleden was deze eis van toepassing en naar mening van DGMR lijkt daar geen invulling aan gegeven te zijn”.

15.2.

Het hof gaat uit van de juistheid van dit rapport.

15.3.

De eis dat de scheidingen van de trappenhuizen 60-minuten in stand moeten kunnen blijven bij brand, is belangrijk. Deze brandwerendheid geeft de gebruikers van het schoolgebouw de gelegenheid en tijd om bij brand veilig het schoolgebouw te verlaten. De 3D spantconstructie was alleen bekleed met akoestische platen, zonder enige brandwerende voorziening daarop aan te brengen. Bij brand zouden de trappenhuizen onmiddellijk instorten. Dat is een levensgevaarlijke situatie.

15.4.

Partijen hebben een overeenkomst van opdracht gesloten waarbij [appellante] een haalbaarheidsstudie zou verrichten. Yuverta zou door [appellante] volledig ontzorgd worden, waarbij [appellante] alle benodigde expertise zou inschakelen, specifiek ook op het gebied van brandveiligheid. Daarmee heeft [appellante] een specifieke en concrete inspanningsverbintenis op zich genomen. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat het bij deze inspanningsverbintenis er om gaat wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Dat houdt hier concreet in dat [appellante] het gebouw zorgvuldig inspecteert, toetst of bijzondere kosten te verwachten zijn en in voorkomend geval deze bijzondere kosten tijdig onder de aandacht van Yuverta brengt.

15.5.

[appellante] heeft tegenover de stellingen van Yuverta onvoldoende onderbouwd waarom dit ernstige gebrek aan brandwerendheid niet door haar of DGMR is onderkend en tijdig aan Yuverta is meegedeeld. Het gaat dan om de volgende stellingen van Yuverta.

 Bij het onderdeel brandveiligheid is door DGMR en [appellante] er kennelijk van uitgegaan dat de bestaande situatie, waarbij [appellante] het gebouw als kantoor gebruikte, na een ingrijpende verbouwing in 2009, al zou voldoen aan de brandveiligheidseisen

 DGMR heeft in het rapport van 17 oktober 2028 verklaard dat ook de bestaande situatie (voor gebruik als kantoorgebouw) niet voldeed aan de minimale brandveiligheidseisen.

 Uit de e-mailwisseling in september 2018 met DGMR (zie r.o. 3.18) volgt dat DGMR het schoolgebouw niet zelf heeft geïnspecteerd en geen kennis heeft gehad van de meest belangrijke kwesties rond de brandveiligheid van het gebouw. Zo heeft DGMR verklaard geen gegevens van de opbouw van de bestaande wanden van het trappenhuis tweede verdieping (enkele gipsplaat) te hebben gehad en dat het zou kunnen dat deze wanden niet 60 minuten brandwerend zijn. Verder heeft DGMR verklaard over de brandveiligheidseisen waaraan het plafond van het trappenhuis moet voldoen. Deze opmerking van DGMR over het plafond volgt op de opmerking van de aannemer dat bij brand het plafond van het trappenhuis, van binnenuit gezien, bezwijkt.

 Op 20 december 2017 is tijdens een rondgang in het schoolgebouw door [naam 1] (aanwezig namens [appellante]) een lijst van zorgpunten opgesteld. Als zorgpunt werd de beperkte breedte van de trappen opgemerkt en het feit dat de ooit aanwezige vluchttrappen op de eerste verdieping zijn verwijderd. Deze punten zijn teruggekomen in de offerte van 21 december 2017. Dit had volgens Yuverta tot extra oplettendheid van [appellante] moeten leiden.

 Het feit dat de 3D spantconstructie alleen was bekleed met akoestische platen, zonder enige brandwerende voorziening, was eenvoudig kenbaar. De aannemer heeft dit bij een rondgang door het gebouw simpel vastgesteld door op een muur te kloppen.

15.6.

Bij deze stand van zaken had van [appellante] verlangd mogen worden toe te lichten wat er nu precies en concreet wél is gedaan bij het onderzoek naar de brandveiligheid van het schoolgebouw, en waarom de gebreken toen niet behoefden te worden opgemerkt. Het verweer van [appellante] ter zake is te vaag.

15.7.

Het hof verwerpt het betoog van [appellante] over een niet bestaande klop-norm omdat het niet relevant is.

15.8.

Uit het voorgaande volgt dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens Yuverta.

Geen eigen schuld Yuverta

16. Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van Yuverta omdat zij een kundige afdeling Vastgoed had die zich ook inhoudelijk met de haalbaarheidsstudie heeft bemoeid. Yuverta heeft [appellante] ingeschakeld om ontzorgd te worden door [appellante] die in deze studie de regierol vervulde en de onderaannemers inschakelde. Onvoldoende is toegelicht waarom Yuverta de gebreken in de brandveiligheid zelf had moeten en kunnen vaststellen.

Schade en schadestaat

17. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] schadeplichtig is. Te beoordelen is dan of de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. Voor deze verwijzing is nodig dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is.

17. Met
grief 2 betoogt [appellante] dat niet aannemelijk is dat Yuverta schade heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [appellante]. Deze grief is als volgt toegelicht.

18.1.

Het is niet aannemelijk dat Yuverta de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst zou hebben ingeroepen als [appellante] niet tekort was geschoten. Het bestaande onderwijsgebouw van Yuverta was ongeschikt en onrendabel geworden. Er is niets gesteld over de beschikbaarheid van alternatieven. Evenmin is onderbouwd in hoeverre deze alternatieven geschikt waren of tegen welke kosten geschikt te maken waren. Het onderhavige pand was in elk geval duidelijk de eerste keuze van Yuverta. Ook het feit dat aan [appellante] geen budget of marge voor tegenvallers kenbaar was gemaakt, wijst er op dat Yuverta geen reële, laat staan financieel aantrekkelijkere, alternatieven had.

18.2.

Ook als Yuverta de de ontbindende voorwaarde had ingeroepen zouden in ieder geval de reeds gemaakte kosten voor de haalbaarheidsstudie (ruim € 31.000,--) de kosten van de inzet van het eigen personeel van Yuverta en externe adviseurs een verliespost zijn. Yuverta zou dan tijd en energie moeten steken in het vinden van een andere passende locatie. Denkbaar is ook dat zij dan in overleg was getreden met de verhuurder om te pogen de huurprijs te herzien, zoals is gebeurd. Dat heeft geleid tot een huurkorting van € 70.000,--. Samen met de kosten voor de haalbaarheidsstudie van ruim € 31.000,-- vervalt dus in ieder geval ruim € 100.000,-- aan belang bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

19. Yuverta heeft hiertegen het volgende ingebracht.

19.1.

Yuverta zou het schoolgebouw niet hebben gehuurd indien deze niet binnen haar financiële en technische kaders zou passen. Yuverta had de mogelijkheid om de toen bestaande situatie voort te zetten. Het agrarisch beroepsonderwijs werd de voorgaande jaren ook gegeven op andere locaties. Deze locaties voldeden weliswaar aan de eisen die de wet hieraan stelde, alleen had Yuverta de ambitie om de faciliteiten van het agrarisch beroepsonderwijs naar een hoger niveau te brengen. Dat Yuverta deze ambitie had, betekent niet dat hiermee voor het project [adres] een 'carte blanche' zou worden gegeven. Voor het onderzoek van de mogelijkheden was daarom een haalbaarheidsonderzoek nodig.

19.2.

Yuverta is een scholengemeenschap, gefinancierd met publiek geld, met strakke onder druk staande budgetten. Het college van bestuur heeft niet zonder reden een huurovereenkomst gesloten met een ontbindende voorwaarde, gekoppeld aan een specifiek haalbaarheidsonderzoek ten aanzien van de technische en financiële kant van deze locatie.

19.3.

In het geval in januari 2018 een kostenraming zou zijn opgegeven die niet beantwoordde aan de financiële kaders van Yuverta, dan had afdeling Vastgoed een andere locatie gevonden, of was het intern binnen de bestaande vastgoedportefeuille opgelost. Yuverta is een professionele organisatie en heeft een goed georganiseerde afdeling Vastgoed.

19.4.

In oktober 2018 werd Yuverta plots geconfronteerd met een kostenpost van meer dan € 300.000,--. De ontbindende voorwaarde was op dat moment uitgewerkt. Yuverta kon niet anders dan deze kosten te maken.

20. Grief 2 faalt. Het hof acht de mogelijkheid van schade aannemelijk. Yuverta is de kans ontnomen goed geïnformeerd te beslissen of zij de ontbindende voorwaarde wel of niet zou inroepen. Indien zij vóór 31 januari 2018 adequaat zou zijn geïnformeerd over de maatregelen die getroffen zouden moeten worden voor de brandveiligheid, zou zij de mogelijkheid hebben gehad een hogere huurkorting te bedingen dan zij achteraf heeft bedongen omdat zij na 31 januari 2018 de ontbindende voorwaarde niet meer kon inroepen en daardoor in een meer nadelige onderhandelingspositie verkeerde. Ook zou Yuverta er dan voor hebben kunnen kiezen een locatie elders te huren. [appellante] voert nog aan dit in dit laatste geval Yuverta extra kosten had moeten maken voor het verrichten voor een haalbaarheidsonderzoek naar een andere locatie. Volgens [appellante] moeten deze kosten – naast de gerealiseerde huurvermindering – ook in aftrek worden gebracht ‘als bespaarde kosten’ bij beoordeling van de vraag of voldoende aannemelijk is dat er een kans was op schade. Ook indien van de juistheid van die gedachte uit zou moeten gegaan – bij gebrek aan een betwisting door Yuverta – laat dat onverlet dat voldoende aannemelijk is – gelet op de omvang van de extra kosten voor brandveiligheid die noodzakelijk bleken – dat Yuverta een extra huurkorting zou hebben kunnen bedingen die hoger zou zijn geweest dan € 30.000. Wat daar ook van zij, een en ander, dient inclusief de causaliteit verder in de schadestaatprocedure te worden beoordeeld.

20. Met
grief 3 betoogt [appellante] dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot haar honorarium. Zij baseert dat op art. 14 lid 1 en 2 van de DNR. Volgens [appellante] sluiten de inkoopvoorwaarden van Yuverta deze aansprakelijkheidsbeperking niet uit, zodat deze van toepassing is.

20. Deze grief faalt. In de bij de offerte-uitvraag van 7 december 2017 gevoegde Algemene Inkoopvoorwaarden Stichting Wellant zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“ Artikel 7 Aansprakelijkheid

7.1

De partij die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen is tegenover de andere partij aansprakelijk voor de door deze geleden en/of te lijden schade, met inachtneming van het bepaalde in artikel 13.5 en het bepaalde in het onderhavige artikel.

7.2

De aansprakelijkheid voor persoons- en of zaakschade en de daaruit voortvloeiende schade, is beperkt tot een bedrag van EURO 1.250.000,- per gebeurtenis. […]

7.3

Louter de volgende schadeposten komen voor vergoeding in aanmerking:

a. de kosten van het niet kunnen inzetten (leegloop) van medewerkers, goederen en faciliteiten van Wellant en de kosten van het niet kunnen inzetten (leegloop) van de door Wellant in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst ingehuurde derden, voor zover deze kosten, in redelijkheid, niet vermijdbaar zijn;

b. aan derden aantoonbaar verschuldigde vergoedingen en boetes, alsmede de waarde van het verloren gaan van door derden verstrekte garanties;

c. redelijke kosten gemaakt ter voorkoming of beperking van direct schade, die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht;

d. redelijke kosten gemaakt ter vaststelling van de schade-oorzaak, de aansprakelijkheid, de directe schade en de wijze van herstel;

7.4

De in de vorige leden beperkingen van aansprakelijkheid komen te vervallen:

[…]

b. indien sprake is van opzet of grove schuld aan de zijde van de andere partij of diens personeel;”

23. Deze inkoopvoorwaarden kennen een regime voor aansprakelijkheid van opdrachtnemers en de beperkingen daarop. Uit de tekst volgt een exclusief/sluitend karakter van dit regime. De DNR kunnen daar niet aan afdoen.

24. Kortom, de verdedigde beperking van de aansprakelijkheid gaat niet op.

Slotsom

25. De grieven van [appellante] slagen niet. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellante] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen. De proceskosten in het incidenteel hoger beroep zullen worden gecompenseerd om de in r.o. 8 genoemde reden.

25. De proceskosten in principaal hoger beroep bedragen € 9.331,--. Dit bedrag gaat om een bedrag van € 5.689,-- aan griffierecht en een bedrag van € 3.642,-- aan kosten advocaat (tarief ii, 3 punten).

Beslissing in het principaal en incidenteel hoger beroep

Het hof:

• bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 29 juni 2022;
• veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, aan de zijde van Yuverta tot op heden begroot op € 9.331,--;
• bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Yuverta de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,--;
• compenseert de proceskosten in incidenteel hoger beroep;
• verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.S. van Coevorden, A.J.P. Schild, en B.R. ter Haar

en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.