Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.334.621/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/646912 / HA ZA 23-390
Arrest van 29 juli 2025
in de zaak van
[naam] Management Holding B.V.,
gevestigd in Reeuwijk, gemeente Bodegraven-Reeuwijk,
appellante,
advocaat: mr. R.H. Steensma, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Exploitatiemaatschappij Elfhoeven B.V.,
gevestigd in Gouda,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. de Jongh, kantoorhoudend in Den Haag.
Het hof noemt partijen hierna [Management Holding] en Elfhoeven.
1.De zaak in het kort
1.1
Elfhoeven was eigenaar van een perceel waarop recreatiewoningen mochten worden gebouwd. Elfhoeven en [Management Holding] hebben afspraken gemaakt over de ontwikkeling en verkoop van dit perceel. Volgens [Management Holding] zijn partijen met elkaar overeengekomen dat [Management Holding] werkzaamheden zou verrichten om een wijziging van het bestemmingsplan te bewerkstelligen. Zij zou provisie ontvangen bij de verkoop van het perceel. [Management Holding] wil dat Elfhoeven deze afspraak nakomt. Elfhoeven betwist de afspraak. Volgens Elfhoeven is [Management Holding] al betaald voor de werkzaamheden in verband met de wijziging van het bestemmingsplan op basis van een uurtarief. De rechtbank heeft de vordering van [Management Holding] afgewezen.
1.2
Het hof is van oordeel dat partijen wel een provisieafspraak hebben gemaakt en wijst de vordering van [Management Holding] deels toe.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 oktober 2023 waarmee [Management Holding] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 11 oktober 2023;
- het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 januari 2024;
- de memorie van grieven van [Management Holding] , met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Elfhoeven;
- de bijlagen 36 t/m 38 die [Management Holding] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 5 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Elfhoeven was eigenaar van onbebouwde percelen grond en water gelegen aan de Reeuwijkse Plassen die zij wilde (laten) ontwikkelen door het realiseren van een hotel-restaurant en 16-20 vakantiewoningen.
3.2
De heer [bestuurder Elfhoeven] , bestuurder van Elfhoeven, en de heer [bestuurder Management Holding] , bestuurder van [Management Holding] , zijn in juni 2016 met elkaar in contact gekomen over de ontwikkeling van het perceel kadastraal bekend onder het nummer Reeuwijk [nummer] (hierna: het Perceel) en de mogelijke verkoop van het Perceel.
3.3
Partijen hebben op 17 augustus 2016 overleg gevoerd. Elfhoeven heeft bij e-mail van dezelfde datum haar weergave gegeven van de gemaakte afspraken. In deze e-mail staat onder andere het volgende:
“Met deze mail bevestig ik de afspraken welke wij hedenmorgen (…) hebben gemaakt tussen Exploitatiemaatschappij Elfhoeven B.V. en [bouwmanagement] B.V. (…)
Wij spreken dan over grond en water met kadasternummer Reeuwijk [nummer] groot ongeveer 9799 m2 en de gemaakte afspraken zijn als volgt:
1.
[bouwmanagement] mag deze boven vermelde grond en water verkopen voor een bedrag van tussen de € 3.500.000,- en € 4.000.000,- k.k. en ontvangt hiervoor een verkoop fee van 2%.
[bouwmanagement] mag deze boven vermelde grond en water verkopen voor een bedrag van tussen de € 3.500.000,- en € 4.000.000,- k.k. en ontvangt hiervoor een verkoop fee van 2%.
2.
Verder ontvangt [bouwmanagement] een extra verkoop fee van 25% over het bedrag wat de grond meer opbrengt dan de afgesproken € 4.000.000,- . Resume opbrengst tussen € 3.500.000,- en € 4.000.000,- 2% en alles wat het meer opbrengt dan € 4.000.000,- een extra fee van 25% boven een meerprijs gerekend vanaf € 4.000.0000,- en meer.
Verder ontvangt [bouwmanagement] een extra verkoop fee van 25% over het bedrag wat de grond meer opbrengt dan de afgesproken € 4.000.000,- . Resume opbrengst tussen € 3.500.000,- en € 4.000.000,- 2% en alles wat het meer opbrengt dan € 4.000.000,- een extra fee van 25% boven een meerprijs gerekend vanaf € 4.000.0000,- en meer.
(…)
4.
Afspraak is dat [bouwmanagement] B.V. binnen één maand gehoor geeft aan Exploitatiemaatschappij Elfhoeven B.V. of er een bestemmingsplan wijziging op dit bouwplan mogelijk is, en bestaat er de mogelijkheid voor beide partijen deze periode van één maand in goed overleg voor een tot nader overleg afgesproken periode te verlengen mocht dit nodig zijn.
Afspraak is dat [bouwmanagement] B.V. binnen één maand gehoor geeft aan Exploitatiemaatschappij Elfhoeven B.V. of er een bestemmingsplan wijziging op dit bouwplan mogelijk is, en bestaat er de mogelijkheid voor beide partijen deze periode van één maand in goed overleg voor een tot nader overleg afgesproken periode te verlengen mocht dit nodig zijn.
(…) “
3.4
Op 6 september 2016 heeft [Management Holding] bij e-mail haar weergave van de afspraken gegeven:
“(…) Onze afspraak willen wij als volgt weergeven:
De courtage bedraagt 2% over het verkoopbedrag (grond en water) van 3.5 tot 4 miljoen.
De courtage bedraagt 2% over het verkoopbedrag (grond en water) van 3.5 tot 4 miljoen.
Van alles boven de 4 miljoen is de afspraak dat er 25% gedeclareerd gaat worden.
Van alles boven de 4 miljoen is de afspraak dat er 25% gedeclareerd gaat worden.
Betaling van 2% zal plaatsvinden bij iedere verkochte kavel.
Betaling van 2% zal plaatsvinden bij iedere verkochte kavel.
De afrekening betreffende de 25% zal geschieden per kavel zodra de 4 miljoen is bereikt.
De afrekening betreffende de 25% zal geschieden per kavel zodra de 4 miljoen is bereikt.
Wij gaan het bestemmingsplan in overleg met de gemeente aanpassen van 16 recreatiewoningen naar 8 grondgebonden woningen (bestemmingsplan Plassengebied).
Wij gaan het bestemmingsplan in overleg met de gemeente aanpassen van 16 recreatiewoningen naar 8 grondgebonden woningen (bestemmingsplan Plassengebied).
(…)
M.a.w. wij faciliteren het omzetten van het bestemmingsplan, voeren overleg met de gemeente en zullen ook contractueel afronden met de gemeente. Uiteraard alles in overleg.
De volgende zaken zittennietin onze opdracht:
- aandammen;
- stalen damwand aanbrengen;
- weg en parkeerplaatsen aanleggen;-steigers aanbrengen; -etc.
Eventueel kunnen in overleg bovengenoemde werkzaamheden worden begeleid.
In overleg met [betrokkene] zullen er advies-verkoopprijzen worden vastgesteld.
Het spreekt voor zich dat de verkoop aan één partij aanzienlijk minder op zal brengen dan het uitponden van de kavels.”
3.5
Bij e-mail van 8 september 2016 heeft Elfhoeven gereageerd op de e-mail van 6 september 2016:
“(…)Als de gemeente een bestemmingsplan wijziging erdoor krijgt, en er komen 8 grondgebonden woningen voor permanente bewoning is een verkoop van de grond en het water voor het bedrag tussen de € 3.500.000,-. en € 4.000.000,-. niet meer aan de orde omdat de kavels waarschijnlijk rond de € 800.000,-. k.k. per stuk op gaan brengen.
Dus de courtage van 2% blijft uiteraard staan tot € 4.000.000,-. en de betaling gaat plaats vinden na verkoop per kavel en wordt afgerekend als Exploitatiemaatschappij de betaling na levering binnen krijgt via de Notaris. Het beste lijkt mij dat het gelijk via de Notaris wordt verrekend, net zoals bij een levering via de makelaar.
De verrekening van de 25% boven de € 4.000.0000,-. Moeten we iets anders opstellen. (…) Dus het plan uitvoeren zoals nu op tekening staat. Dus ik denk dat het gewoon zo moet zijn dat bijvoorbeeld de grond opbrengst is € 6.400.000,-. en de kosten van de stalen damwand aangevuld met grond en het maken van de mandelige weg met de parkeerplaatsen en de steigertjes bij de woningen kosten bij elkaar bijvoorbeeld € 600.000,-. Dat de verrekening als volgt moet zijn opbrengst grond en water € 6.400.000 en dat is € 2.400.000 – meer dan de beoogde € 4.000.000,-. min de werkzaamheden van ongeveer € 600.000, – maakt een meerprijs voor Exploitatiemaatschappij Elfhoeven B.V van € 2.400.000,-. Min € 600.000 is € 1.800.000,-. En daarover wordt dan een extra van 25% betaald.
Wij kunnen wel per kavel boven de € 4.000.000,-. een voorschot betalen via de notaris van bijvoorbeeld 10% en dat wij op het eind de balans opmaken en dan de rest verrekenen, maar laat mij dat maar even weten hoe jij dat ziet. (…)”
3.6
In aanvulling op deze e-mail heeft Elfhoeven op 8 september 2016 een e-mail gestuurd waarin staat
“(…) [bestuurder Management Holding] wat ook nog verrekend moet worden en wat bij jou onder "etc" had moeten staan is de afkoop water compensatie (afkoop) en de infra op het terrein zoals verlichting en toegangspoort. Maar dit spreekt uiteraard voor zich.”
“(…) [bestuurder Management Holding] wat ook nog verrekend moet worden en wat bij jou onder "etc" had moeten staan is de afkoop water compensatie (afkoop) en de infra op het terrein zoals verlichting en toegangspoort. Maar dit spreekt uiteraard voor zich.”
3.7
[Management Holding] heeft niet op de e-mails van 8 september 2016 gereageerd.
3.8
In de periode hierna tot en met eind 2022 heeft [Management Holding] in opdracht van Elfhoeven diverse werkzaamheden verricht. Zij heeft meerdere facturen aan Elfhoeven gestuurd, die door Elfhoeven zijn voldaan.
3.9
Bij besluiten van 17 februari 2021 heeft de raad van de gemeente Bodegraven – Reeuwijk de bestemmingsplannen "Restaurant aan plas Elfhoeven" en "8 woningen aan plas Elfhoeven" vastgesteld. De bestemmingsplannen zijn bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 april 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:1544) vernietigd onder bepaling dat de rechtsgevolgen van de besluiten in stand blijven met uitzondering van artikel 1.42 van de planregels van bestemmingsplan “Restaurant aan plas Elfhoeven" voor zover het betreft de in dat artikel opgenomen passage "overwegend of uitsluitend".
3.1
Op het Perceel zijn acht kavels gerealiseerd voor grondgebonden woningen. Op het naastgelegen perceel is een restaurant gerealiseerd.
3.11
De kavels voor de grondgebonden woningen zijn verkocht. Kavel 1 is verkocht aan [bestuurder Elfhoeven] en kavel 8 aan een zoon van [bestuurder Elfhoeven] . Kavel 8 is na overdracht aan de zoon van [bestuurder Elfhoeven] doorverkocht voor € 1.300.000,-. De overige kavels zijn verkocht aan derden.
3.12
Ten behoeve van de ontwikkeling van de woningen op de kavels hebben kopers van de kavels aanneemovereenkomsten gesloten met de besloten vennootschap Smibra vastgoed B.V. Bestuurder van Smibra vastgoed B.V. is [bestuurder Elfhoeven] Onroerend Goed B.V.
3.13
In 2022 hebben partijen contact gehad over de afronding van de ontwikkeling van het Perceel. Elfhoeven heeft [Management Holding] in september 2016 een map met kopieën van facturen gegeven en een bijlage met daarin een berekening van de fee. [Management Holding] heeft op 22 oktober 2022 een brief gestuurd aan Elfhoeven, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“In 2016 hebben wij financiële basisafspraken gemaakt omtrent de afronding van de herontwikkeling Villapark Elfhoeven. Deze basisafspraken zijn door jou en mij verwoord in een viertal emails (zie bijlage 1 - aparte PDF).
Naar aanleiding van jouw informatie (map met kopie facturen en berekening fee), bij deze onze reactie. Wij splitsen deze uit in opmerkingen over jouw berekening van de opbrengsten (A) en jouw berekening van de kosten (B).
Daarnaast hebben wij de berekening van de opbrengsten en van de kosten aangepast naar een wijze die o.i. beter in lijn is met de gemaakte afspraken.
A. Opbrengsten
In jouw opstelling ga je enkel uit van de netto kavel opbrengsten voor Exploitatiemaatschappij Elfhoeven. Wij hebben dit teruggebracht naar het uitgangspunt van de verkoopprijzen door Dupree (inclusief kavel 1 en kavel 8). In bijlage 2 tref je onze beide opstellingen aan.
Daarnaast missen wij de opbrengsten gemaakt door Smibra.
Wij hebben een inschatting gemaakt van deze opbrengsten. Voor het inschatten van de winst zijn wij uitgegaan van de gefactureerde kavelwerkzaamheden minus de Smibra-facturen uit jouw map en minus de stelposten zoals door jou genoemd in onze correspondentie. Deze opstelling tref je aan in bijlage 3. Voor wat betreft de stelposten hebben we referentienummers aangebracht die je terugvindt in de emails (bijlage 1).
B. Kosten
We hebben de volgende herschikking toegepast op de lijst met facturen(…)
Als resultante komen wij uit op € 598.302,80 inclusief BTW aan kosten voor Exploitatiemaatschappij Elfhoeven.
(…)
Op basis van bovenstaande hebben wij drie varianten naast jouw berekening gezet. Deze berekeningen (bijlage 5) tref je in een aparte PDF aan.
Conclusie:
Variant 3 geeft naar onze mening een reëel beeld en doet recht aan de afspraken zoals we die destijds gemaakt hebben. Voor de goede orde hebben we de fee ook omgezet naar een percentage van de totale opbrengsten. We komen hierbij uit op een percentage dat usance is binnen de projectontwikkeling. Dit percentage doet tevens recht aan het feit dat door ons drie kopers zijn aangebracht. (…)”
3.14
De provisie die [Management Holding] heeft berekend in de in voorgaande brief genoemde variant 3 bedraagt € 534.503,14.
3.15
Op 14 maart 2023 heeft Elfhoeven bij e-mail een voorstel gedaan voor een oplossing en aangeboden een bedrag van € 63.348,76 aan provisie te betalen.:
“We zijn het erover eens dat de projectkosten van de kavelopbrengsten moeten worden afgetrokken. Ik heb je onlangs een nieuwe ordner vol facturen gegeven.
Aan de hand daarvan kun je tot op de euro nauwkeurig zien hoe ik tot de projectkosten van € 1.539.564,33 ben gekomen.
(…).
Wat betreft de opbrengstenkant, vind jij dat de verkoopprijzen van kavel 1 en 8 voor een te laag bedrag in mijn berekening zijn opgenomen.
Ik heb daar over nagedacht maar zie dat echt anders.
Toen we daarover in 2016 afspraken maakten, hebben we alleen afgesproken dat jij voor je gesprekken met de gemeente om te komen tot een bestemmingsplanwijziging een courtage zou mogen berekenen over " het
verkoopbedrag ".
Zoals ik het zie, is het verkoopbedrag het verkoopbedrag waarvoor de kavels zijn verkocht en via de Notaris zijn geleverd.
Dat geldt dus ook voor de kavels 1 en 8. Als eigenaar van de grond is het aan mij om te beslissen aan wie ik een kavel verkoop, wanneer en voor hoeveel.
Andere afspraken daarover hebben we niet gemaakt toch? (…)
Als de bestemmingsplanwijziging bij de Raad van State er doorheen is, mag je me een courtagenota sturen van € 63.348,76.
Dat bedrag betaal ik je dan voor wat jij gedaan hebt om het bestemmingsplan aan te passen.
Dit bedrag is de uitkomst van wat wij in 2016 afspraken (…)”
3.16
Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[Management Holding] heeft Elfhoeven gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Elfhoeven wordt veroordeeld om een bedrag van € 623.971,19 te betalen dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 12 april 2023 dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot en met de dag dat Elfhoeven de vordering heeft voldaan en dat Elfhoeven wordt veroordeeld om de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten te betalen.
4.2
[Management Holding] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [Management Holding] en Elfhoeven afspraken hebben gemaakt over de betaling van een fee over het bedrag dat zal worden opgebracht met de verkoop van het Perceel. Elfhoeven betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt en heeft aangevoerd dat zij door de facturen van [Management Holding] te betalen, al betaald heeft voor de werkzaamheden van [Management Holding] en haar niets meer verschuldigd is.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [Management Holding] in de proceskosten veroordeeld.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[Management Holding] vordert hetzelfde als bij de rechtbank.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van [Management Holding] op het volgende: er was wel degelijk een provisieafspraak tussen [Management Holding] en Elfhoeven. De facturen die [Management Holding] heeft gestuurd zien niet op de werkzaamheden in verband met de bestemmingsplanwijziging maar op de werkzaamheden in verband met de projectontwikkeling en bouwbegeleiding van het restaurant. De betaling van de werkzaamheden in verband met de wijziging van het bestemmingsplan voor de woningen is niet afgehandeld doordat Elfhoeven de facturen van [Management Holding] heeft betaald.
6.Beoordeling in hoger beroep
Niet-ontvankelijkheid
6.1
Het hof zal eerst ingaan op het door Elfhoeven gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer.
6.2
Elfhoeven voert in haar memorie van antwoord aan dat [Management Holding] niet-ontvankelijk is, omdat zij één lange grief heeft geformuleerd waardoor het niet duidelijk is waartegen [Management Holding] precies grieft. Dit betoog faalt omdat uit de memorie van grieven in voldoende mate duidelijk is waartegen de bezwaren van [Management Holding] zich richten. Blijkens de memorie van antwoord heeft Elfhoeven dat ook duidelijk begrepen.
6.3
Elfhoeven stelt ook nog dat [Management Holding] niet-ontvankelijk is omdat zij de grondslag van haar vordering heeft gewijzigd doordat zij zich beroept op een nieuw deskundigenrapport en in de memorie van grieven niet deugdelijk motiveert waarom de door de deskundige gehanteerde rekenmethode de vordering rechtvaardigt. Dit betoog faalt omdat het een partij vrij staat om in haar eerste processtuk in hoger beroep haar eis en de grondslag daarvan te wijzigen en stukken te overleggen ter onderbouwing daarvan.
6.4
Het niet-ontvankelijkheidsverweer van Elfhoeven faalt vanwege het voorgaande.
Feitenvaststelling
6.5
In haar memorie van grieven voert [Management Holding] aan dat een aantal feiten en uitgangspunten dat heeft geleid tot het oordeel van de rechtbank onjuist is. Dit kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis. Het hof heeft hiervoor onder 3 de feiten vastgesteld en rekening gehouden met de opmerkingen die [Management Holding] heeft gemaakt. Voor zover [Management Holding] feiten aanvoert ter onderbouwing van inhoudelijke gronden zal het hof die gestelde feiten, en de vraag of het die kan vaststellen, in zijn beoordeling betrekken.
Provisieafspraak
6.6
[Management Holding] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij voor haar werkzaamheden in verband met de ontwikkeling van het Perceel, waaronder het bewerkstelligen van een bestemmingsplanwijziging, een provisieafspraak heeft met Elfhoeven. Elfhoeven betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Verder stelt Elfhoeven dat, omdat [Management Holding] na 8 september 2016 consequent heeft gefactureerd voor haar werkzaamheden, partijen over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen dat zij voor de werkzaamheden in verband met de wijziging van het bestemmingsplan een uurtarief zijn overeengekomen en dat [Management Holding] al is betaald voor haar werkzaamheden.
6.7
Het hof volgt Elfhoeven hierin niet en vernietigt daarom het vonnis van de rechtbank. Naar het oordeel van het hof is er wel degelijk een provisieafspraak tot stand gekomen tussen partijen en moet nog op basis van deze afspraak worden afgerekend. Het hof licht dit als volgt toe.
6.8
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). De vraag of sprake is van wilsovereenstemming (en dus of een overeenkomst tot stand is gekomen), is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.
6.9
Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 17 augustus 2016 tijdens een overleg afspraken hebben gemaakt over de ontwikkeling en verkoop van het Perceel. Naar aanleiding van dit overleg hebben partijen per e-mail met elkaar gecorrespondeerd over de inhoud van deze afspraken. Daarbij is het uitgangspunt steeds geweest dat [Management Holding] provisie ontvangt van 2% voor de verkoop van (kavels op) het Perceel over de opbrengst van € 3.500.000,- tot € 4.000.000,- en provisie van 25% over wat het Perceel meer opbrengt dan € 4.000.000,- (hierna: de provisieafspraak).
6.1
Uit de e-mail van 17 augustus 2016 volgt dat Elfhoeven in eerste instantie uitgaat van verkoop van het Perceel “as is”, dat [Management Holding] zou kunnen bemiddelen bij de verkoop aan een koper die zij op het oog had en dat [Management Holding] werkzaamheden zou verrichten in verband met de aanleg van de infrastructuur op het Perceel. [Management Holding] geeft in haar e-mail van 6 september 2016 aan dat de afspraak volgens haar is dat zij een bestemmingsplanwijziging zal faciliteren en dat in de opdracht niet zitten de werkzaamheden in verband met de aanleg van de infrastructuur. In deze e-mail geeft zij ook aan “
Het spreekt voor zich dat de verkoop aan één partij aanzienlijk minder op zal brengen dan het uitponden van de kavels.”In reactie op deze e-mail geeft Elfhoeven op 8 september 2016 aan dat als het bestemmingsplan inderdaad gewijzigd zal worden de courtage van 2% over het bedrag tot € 4.000.000,- kan blijven staan
“maar de verrekening van de 25% boven de € 4.000.0000,-. Moeten we iets anders opstellen. (…).” Ook geeft zij aan dat de kosten voor de werkzaamheden in verband met de aanleg van de infrastructuur in mindering moeten worden gebracht op de opbrengst. Zij werkt vervolgens aan de hand van een voorbeeld uit wat de provisie zou kunnen zijn. In het rekenvoorbeeld gaat zij uit van een opbrengst van € 6.400.000,- en kosten van de aanleg van de infrastructuur van € 600.000,- . en komt dan uit op een provisie van 25% van € 1.800.000,- (€ 6.400.000,- minus € 4.000.000,- minus € 600.000,-). Dit komt neer op 450.000,-.
Het spreekt voor zich dat de verkoop aan één partij aanzienlijk minder op zal brengen dan het uitponden van de kavels.”In reactie op deze e-mail geeft Elfhoeven op 8 september 2016 aan dat als het bestemmingsplan inderdaad gewijzigd zal worden de courtage van 2% over het bedrag tot € 4.000.000,- kan blijven staan
“maar de verrekening van de 25% boven de € 4.000.0000,-. Moeten we iets anders opstellen. (…).” Ook geeft zij aan dat de kosten voor de werkzaamheden in verband met de aanleg van de infrastructuur in mindering moeten worden gebracht op de opbrengst. Zij werkt vervolgens aan de hand van een voorbeeld uit wat de provisie zou kunnen zijn. In het rekenvoorbeeld gaat zij uit van een opbrengst van € 6.400.000,- en kosten van de aanleg van de infrastructuur van € 600.000,- . en komt dan uit op een provisie van 25% van € 1.800.000,- (€ 6.400.000,- minus € 4.000.000,- minus € 600.000,-). Dit komt neer op 450.000,-.
6.11
Na de e-mails van 8 september 2016 zijn partijen aan de slag gegaan en was er voor partijen (kennelijk) geen reden om tussentijds nog overleg te voeren. Het ontbreken van een schriftelijke reactie van [Management Holding] op de e-mail van Elfhoeven leidt er niet toe dat er geen sprake is van wilsovereenstemming. Aanvaarding van een aanbod hoeft immers niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Niet in geschil is dat [Management Holding] na 8 september 2016 werkzaamheden heeft verricht om te komen tot een bestemmingsplanwijziging van het Perceel. Deze bestemmingsplanwijziging is met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State afgerond in 2023. De verkoop van het Perceel (de acht kavels) was al eerder, in 2022, afgerond. Dat Elfhoeven er niet mee bekend was dat [Management Holding] uitvoering gaf aan de opdracht, zoals Elfhoeven aanvoert, acht het hof niet aannemelijk. [Management Holding] heeft Elfhoeven onder andere op 3 november 2016 over de voortgang geïnformeerd. Door Elfhoeven is ook niet betwist dat [Management Holding] en Elfhoeven op regelmatige basis contact hadden met elkaar. Elfhoeven betwist onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ook nog dat de vordering opeisbaar is, omdat het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan is vernietigd. Het hof gaat hierin niet mee. Het bestemmingsplan is weliswaar vernietigd, maar de rechtsgevolgen van het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan zijn in stand gebleven (zie hiervoor onder 3.9).
6.12
Elfhoeven voert ook nog aan dat, omdat een schriftelijke reactie op haar e-mail van 8 september 2016 uitbleef en [Management Holding] consequent een uurtarief heeft gefactureerd, zij redelijkerwijs mocht begrijpen dat partijen voor de werkzaamheden een uurtarief zijn overgekomen in plaats van een provisieafspraak. Het hof passeert deze stelling.
6.13
Naast de opdracht met betrekking tot de bestemmingsplanwijziging van het Perceel is [Management Holding] betrokken geweest bij de bestemmingsplanwijziging voor het restaurant op het naastgelegen perceel en de bouwbegeleiding van dit restaurant. De afspraken die partijen hebben gemaakt over deze opdrachten zijn niet schriftelijk vastgelegd, dit was kennelijk de gebruikelijke werkwijze van partijen.
6.14
[Management Holding] heeft in de periode vanaf 6 juni 2017 tot en met 9 november 2022 facturen met specificaties gestuurd voor deze werkzaamheden. Zij heeft voor verschillende werkzaamheden verschillende uurtarieven gehanteerd. Elfhoeven heeft al deze facturen betaald en in totaal in ieder geval een bedrag van € 266.035,- voldaan aan [Management Holding] . De provisieafspraak staat naar het oordeel van het hof los van de afrekening van de andere opdrachten. Ook als [Management Holding] met haar facturen een bedrag van € 67.925,- in rekening heeft gebracht voor werkzaamheden ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging van het Perceel, zoals Elfhoeven stelt en [Management Holding] gemotiveerd betwist, volgt daaruit niet dat geen provisieafspraak tot stand is gekomen. Elfhoeven mocht er immers niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [Management Holding] , door het sturen van facturen ter hoogte van een bedrag dat substantieel lager ligt dan het bedrag dat [Management Holding] is voorgerekend door Elfhoeven bij e-mail van 8 september 2016 (zie ook 6.10), wenste af te rekenen op basis van een uurtarief in plaats van op basis van de provisieafspraak. Het had bovendien op de weg van Elfhoeven gelegen om, indien zij van mening was dat [Management Holding] ten onrechte werkzaamheden in rekening bracht die onder de provisieafspraak vielen, daarover vragen te stellen en daartegen bezwaar te maken bij [Management Holding] .
6.15
Uit de gedragingen en verklaringen van Elfhoeven na afronding van de werkzaamheden volgt bovendien dat Elfhoeven er zelf ook vanuit ging dat de provisieafspraak nog moest worden afgewikkeld. Nadat het bestemmingsplan is gewijzigd en de kavels zijn verkocht hebben partijen op enig moment overleg gehad over de afrekening van de provisieafspraak. In september 2022 heeft Elfhoeven een map met kopie facturen aan [bestuurder Management Holding] gegeven. Ook heeft zij een bijlage bijgevoegd waarin een berekening is opgenomen van de courtage. De berekeningswijze komt overeen met de door haar voorgestelde berekeningswijze in de e-mail van 8 september 2016. [Management Holding] reageert hierop bij brief van 22 oktober 2022. Zowel [Management Holding] als Elfhoeven verwijzen in de brief van 22 oktober 2022 respectievelijk de e-mail van 14 maart 2023 voor de afrekening naar de afspraken uit 2016. Partijen gaan beiden uit van een fee die moet worden berekend door de projectkosten van de kavelopbrengsten af te trekken, maar zijn het alleen niet eens over de hoogte van die afrekening. Dat Elfhoeven met haar reactie van 14 maart 2023 slechts heeft geprobeerd in der minne te schikken en dat, omdat [bestuurder Elfhoeven] geen jurist is, geen gevolgen kunnen worden verbonden aan de inhoud van deze e-mail volgt het hof niet. Integendeel. In haar e-mail van 14 maart 2023 verwijst Elfhoeven naar de in 2016 gemaakte afspraken met de zinsnede “
Toen we daarover in 2016 afspraken maakten” en beschrijft zij hoe het bedrag waarover de courtage moet worden berekend moet worden vastgesteld, welk bedrag volgens haar de uitkomst is “
van wat wij in 2016 afspraken”. Uit deze e-mail blijkt naar het oordeel van het hof niet dat Elfhoeven, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, een afspraak wenste te maken om er maar vanaf te zijn, maar dat Elfhoeven wenste na te komen.
Toen we daarover in 2016 afspraken maakten” en beschrijft zij hoe het bedrag waarover de courtage moet worden berekend moet worden vastgesteld, welk bedrag volgens haar de uitkomst is “
van wat wij in 2016 afspraken”. Uit deze e-mail blijkt naar het oordeel van het hof niet dat Elfhoeven, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, een afspraak wenste te maken om er maar vanaf te zijn, maar dat Elfhoeven wenste na te komen.
6.16
Het hof komt tot de conclusie dat er een provisieafspraak is gemaakt en dat nog moet worden afgerekend op basis van die afspraak. De grief van [Management Holding] slaagt daarom in zoverre.
Hoogte afrekening
6.17
Nu het hof van oordeel is dat partijen zijn overeengekomen dat [Management Holding] recht heeft op provisie voor de verkoop van het Perceel, zal het hof hierna ingaan op de hoogte van de afrekening van deze afspraak.
6.18
[Management Holding] onderbouwt haar vordering met een eigen deskundigenrapport dat is opgesteld door DEKRA Experts (hierna: DEKRA). Het rapport is daarmee niet rechtens irrelevant zoals Elfhoeven aanvoert. Het hof is vrij in de waardering van de bewijskracht van dit rapport (artikel 152 Rv). Voor zover Elfhoeven meent dat het rapport buiten beschouwing moet worden gelaten omdat [Management Holding] , zoals Elfhoeven aanvoert, niet onderbouwt waarom de gebruikte meetmethode de vordering rechtvaardigt, volgt het hof Elfhoeven hierin niet. Een partij (in dit geval [Management Holding] ) die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden dient dit op een zodanige wijze te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. [1] Uit de memorie van grieven blijkt duidelijk dat [Management Holding] voor de onderbouwing van haar vordering verwijst naar het rapport van DEKRA. Dat dit ook voor Elfhoeven duidelijk is blijkt uit de reactie van Elfhoeven op het rapport in de memorie van antwoord.
6.19
De deskundige van DEKRA komt in haar rapport op een provisie van € 639.288,-. [Management Holding] vordert een bedrag van € 623.971,19. Het hof zal, voor zover door het verweer van Elfhoeven relevant, de verschillende onderdelen van de berekening van de provisie bespreken en toelichten welk bedrag toewijsbaar is.
Koopsommen kavels
6.2
Bij de berekening van de provisie neemt DEKRA de koopsommen van de kavels als uitgangspunt. Voor kavel 1 tot en met 8 gaat het om een bedrag van € 5.338.711,- Omdat de koopsommen voor de kavels 1 en 8 aanzienlijk lager zijn dan de koopsommen voor de kavels 2 tot en met 7 is in het rapport van DEKRA een correctie van € 968.325,- (exclusief 6% overdrachtsbelasting) toegepast op deze koopsommen. DEKRA gaat daarbij uit van de koopsommen zoals die staan vermeld op de oorspronkelijke prijslijst van de makelaar, omdat de uiteindelijke verkoopopbrengsten van de kavels 2 tot en met 7 niet materieel afwijken van die prijslijst. Elfhoeven betwist zonder nadere toelichting dat de prijslijst een officiële prijslijst is van de makelaar en betwist dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde koopsommen. Volgens Elfhoeven kennen kavels 1 en 8 bouwtechnisch en commercieel forse beperkingen waardoor zij minder waard zijn. Het hof acht dit niet aannemelijk nu kavel 8 na overdracht aan de zoon van [bestuurder Elfhoeven] is doorverkocht voor een bedrag van € 1.300.000,-. Dat kavel 1 wel daadwerkelijk een veel lagere commerciële waarde had, kan het hof uit het verweer van Elfhoeven niet afleiden. Voor zover Elfhoeven ter onderbouwing daarvan verwijst naar het taxatierapport van Dupree waarin het gehele perceel wordt getaxeerd op € 5.000.000,-, een bedrag dat volgens Elfhoeven dicht in de buurt komt van het bedrag van € 4.752.814,- dat het perceel uiteindelijk heeft opgebracht, gaat deze verwijzing reeds niet op omdat dat taxatierapport uitging van de realisatie van 20 recreatiewoningen op het perceel in plaats van acht villa’s. De lagere prijs die kavels 1 en 8 hebben opgebracht zijn gelet hierop niet marktconform. Naar het oordeel van het hof moet de provisieafspraak zo worden uitgelegd dat de provisie zou worden berekend over de marktconforme marktprijs. Dit volgt ook uit het rekenvoorbeeld in de e-mail van 8 september 2016, waarin Elfhoeven uitgaat van een opbrengst van € 800.000,- per kavel. Deze afspraak kan Elfhoeven niet omzeilen door aan haar bestuurder en diens zoon te verkopen en de kavels vervolgens door hen door te laten verkopen. Anders dan Elfhoeven in eerste aanleg betoogde, is dus niet relevant of zich hier onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW voordoen. Het hof neemt vanwege het voorgaande de correctie die DEKRA heeft toegepast op de koopsom voor kavels 1 en 8 over. Als uitgangspunt geldt daarom een totale koopsom van (5.338.711 + 968.325 =) € 6.307.036,- .
6.21
DEKRA brengt de belastingen, de makelaarskosten en notariskosten inclusief omzetbelasting in mindering op de verkoopopbrengst. In totaal is dit een bedrag van (58.120,- + 21.492,- + 299.927,- + 216.109,- =) € 595.648,-. Elfhoeven betwist zonder nadere toelichting dat deze kosten in mindering moeten worden gebracht, het hof gaat hier dan ook aan voorbij. Overigens leidt het in mindering brengen van deze bedragen tot een lagere provisie.
6.22
Het voorgaande betekent dat het hof voor de berekening van het toewijsbare bedrag als basis neemt een netto verkoopopbrengst van € 5.711.388,- (€ 5.338.711,- + € 968.325,- minus € 595.648,-).
Smibra
6.23
DEKRA betrekt in haar berekening de aanneemsommen die aan Smibra Vastgoed B.V. worden betaald voor het realiseren van de woningen op de kavels en gaat ervan uit dat de verkoopopbrengst moet worden vermeerderd met deze bedragen. Het hof gaat hieraan voorbij, de werkzaamheden van Smibra Vastgoed B.V. zijn geen onderdeel van de provisieafspraak. Dit betekent ook dat de kosten die door Smibra Vastgoed B.V. zijn gemaakt en die door DEKRA in mindering zijn gebracht op de verkoopopbrengst door het hof niet worden betrokken bij de berekening van de toewijsbare provisie.
6.24
Dit geldt ook voor de stelpost van € 715.000,-. Deze stelpost ziet op de kosten die Smibra Vastgoed B.V. nog moet maken en die zijn om die reden geen onderdeel van de provisieafspraak. Het gaat om kosten van de infrastructuur van de acht kavels. Deze kosten waren in eerste instantie onderdeel van de provisieafspraak en zouden in mindering worden gebracht op de opbrengst. Elfhoeven betwist niet dat de kosten van de infrastructuur van de acht kavels niet langer voor rekening komen van Elfhoeven en dat Smibra Vastgoed B.V. deze kosten zal maken ter uitvoering van de aannemingsovereenkomsten met de kopers van de acht kavels.
Overige kosten
6.25
DEKRA brengt naast de voorgaande posten ook overige kosten in mindering op het bedrag waarover de provisie wordt berekend. DEKRA heeft daarvoor als basis het facturenoverzicht van Elfhoeven genomen dat door Elfhoeven aan [Management Holding] is verstrekt. Elfhoeven gaat in dit overzicht uit van een bedrag van € 1.642.854,64. DEKRA rekent € 504.558,- van de kosten toe aan de provisieafspraak. Elfhoeven betwist dat dit bedrag juist is. Volgens Elfhoeven moeten onder andere de kosten die zijn gemaakt vóór 17 augustus 2016, waaronder taxatiekosten van € 692.268,36, in mindering worden gebracht op de opbrengst. Elfhoeven betoogt dit zonder toe te lichten waarom deze kosten onderdeel zijn van de provisieafspraak en waaruit blijkt dat [Management Holding] daarmee akkoord is gegaan. Ook de kosten die door [Management Holding] in rekening zijn gebracht door het sturen van facturen moeten volgens Elfhoeven in mindering worden gebracht op de opbrengst, omdat het zou gaan om projectkosten. Het hof volgt Elfhoeven hierin niet. [Management Holding] heeft gemotiveerd betwist dat deze kosten zijn gemaakt voor de bestemmingsplanwijziging van het Perceel (zie ook onder 6.14). Elfhoeven voert niets aan waaruit blijkt dat dit anders zou zijn. Het enkele feit dat op de factuur van 6 juni 2017 de woorden “ontwikkeling”, “Elfhoeven” en “restaurant” onder elkaar staan is daarvoor niet voldoende, omdat daaruit niet kan worden afgeleid dat kosten zijn gemaakt voor de bestemmingsplanwijziging van het Perceel. Voor de andere kosten die door DEKRA buiten beschouwing zijn gelaten, geldt dat Elfhoeven betoogt dat deze in mindering moeten worden gebracht op de opbrengst zonder toe te lichten waarom deze onderdeel zijn van de provisieafspraak. Het hof gaat dan ook uit van het bedrag van € 504.558,- aan overige kosten en brengt dat in mindering op het bedrag waarover de provisie wordt berekend.
Provisie
6.26
Het voorgaande leidt tot de volgende berekening van de provisie en het bedrag dat het hof toewijsbaar acht:
Verkoopopbrengst kavels 1 t/m 8 € 5.338.711,-
Correctie verkoopopbrengst kavel 1 en 8 € 968.325,-
Belastingen en kosten makelaar en notaris -/-€ 595.648,-.
Overige kosten -/-€ 504.558, -
---------------------------------------------------------------------------------
Totaal € 5.206.830,-
Provisie
2% * € 4.000.000,- € 80.000,-
25% * (€ 5.206.830 - € 4.000.000,-) € 301.707,50
---------------------------------------------------------------------------------
Totaal € 381.707,50
Wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten
6.27
Uit de grieven van [Management Holding] volgt dat zij in hoger beroep toewijzing wil van de vorderingen tot betaling van de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten, daarmee grieft zij tegen de afwijzing van deze vorderingen door de rechtbank.
6.28
Het hof wijst de gevorderde wettelijke handelsrente toe. Een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW is een overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of rechtspersonen. Bij de provisieafspraak heeft [Management Holding] zich verplicht tot het verlenen van een dienst tegen betaling van provisie. Er is dus sprake van een handelsovereenkomst. [Management Holding] vordert nakoming van deze afspraak en betaling van de provisie en niet, zoals Elfhoeven aanvoert, een schadevergoeding in verband met een overeenkomst van opdracht. Het hof wijst de rente toe vanaf 12 april 2023. Deze datum ligt in ieder geval meer dan 30 dagen na het ontvangen van de prestatie (artikel 6:119a lid 2 onder b) zodat de wettelijke handelsrente vanaf die datum toewijsbaar is.
6.29
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775,- wijst het hof af. Voorafgaand aan de procedure is slechts één sommatiebrief gestuurd aan Elfhoeven. Het hof ziet in de declaratiespecificaties die door [Management Holding] in de procedure bij de rechtbank zijn overgelegd onvoldoende aanknopingspunten om de gedeclareerde werkzaamheden te kunnen aanmerken als andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikelen 237 t/m 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
Schending artikel 21 Rv
6.3
Elfhoeven heeft in de procedure bij de rechtbank aangevoerd dat [Management Holding] niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht uit artikel 21 Rv. [Management Holding] had volgens Elfhoeven de facturen die zij heeft verzonden en betaald heeft gekregen in de dagvaarding moeten benoemen. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat het gelet op het partijdebat voor de hand had gelegen om in de dagvaarding te vermelden dat [Management Holding] facturen heeft gestuurd, maar dat het niet inbrengen van deze facturen niet tot gevolg heeft gehad dat er aanvullende proceshandelingen nodig waren en evenmin is gebleken dat Elfhoeven hierdoor veel extra tijd en moeite aan haar verweer kwijt is geweest. Het hof verbindt daarom geen gevolgen aan het niet inbrengen van de facturen.
Bewijsaanbiedingen
6.31
Elfhoeven verzoekt onder andere tot bewijslevering te worden toegelaten door in de gelegenheid te worden gesteld om met een eigen accountant te reageren op het rapport van DEKRA. Het hof passeert dit verzoek. Het rapport van DEKRA is bij memorie van grieven overgelegd. Elfhoeven had hierop moeten reageren bij memorie van antwoord en had dit bijvoorbeeld kunnen doen door het inbrengen van een reactie van een eigen accountant. Dit heeft Elfhoeven nagelaten. Voor het aanbod van Elfhoeven om “alle facturen in het geding te brengen” geldt dat zij dit al zonder daartoe strekkende bewijsopdracht heeft kunnen doen en dat zij daartoe nu niet meer afzonderlijk in de gelegenheid zal worden gesteld
6.32
Het hof passeert de overige bewijsaanbiedingen van Elfhoeven en [Management Holding] omdat deze niet kenbaar betrekking hebben op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
Conclusie en proceskosten
6.33
De conclusie is dat het hoger beroep van [Management Holding] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal Elfhoeven als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en het hoger beroep.
6.34
Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [Management Holding] op:
Eerste aanleg
dagvaarding € 109,44
griffierecht € 5.737,-
salaris advocaat €6.826,-
Totaal € 12.672,44
Hoger beroep
dagvaarding € 106,73
griffierecht € 5.689,-
salaris advocaat € 15.858 (3 punten × tarief VII)
nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 21.831,73
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 11 oktober 2023;
en opnieuw rechtdoende
- veroordeelt Elfhoeven om aan [Management Holding] te betalen een bedrag van € 381.707,50 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 12 april 2023;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;
- veroordeelt Elfhoeven in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [Management Holding] tot 11 oktober 2023 begroot op € 12.672,44;
- veroordeelt Elfhoeven in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [Management Holding] begroot op € 21.831,73;
- bepaalt dat als Elfhoeven niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Elfhoeven de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. A.F.H. ten Brummelhuis, mr. J.J. van der Helm en mr. A.M. Voorwinden en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier