ECLI:NL:GHDHA:2025:1646

• Datum uitspraak: 26 augustus 2025
• Publicatiedatum: 21 augustus 2025
• Zaaknummer: 200.354.801/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; A.E.A.M. van Waesberghe; A.J. Swelheim
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep ontruiming gehuurde woonruimte na vermeende instemming met beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak vordert de verhuurder in kort geding de ontruiming van een kamer die hij verhuurt aan de huurder. De verhuurder stelt dat de huurder heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, maar de kort geding rechter was hier niet van overtuigd en wees de vordering af. Het hof oordeelt in hoger beroep, bij verstek, hetzelfde. De verhuurder heeft in hoger beroep dezelfde vordering ingediend en klaagt over de afwijzing door de kantonrechter. Het hof stelt vast dat de huurder sinds 3 januari 2018 in de woning verblijft en dat er een beëindigingsovereenkomst is ondertekend op 7 juli 2024, waarin staat dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 eindigt. De huurder spreekt gebrekkig Nederlands en heeft geweigerd de kamer te verlaten. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat er sterke aanwijzingen waren dat er geen wilsovereenstemming was over de beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof concludeert dat het niet voldoende aannemelijk is dat de huurder daadwerkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de verhuurder in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.354.801/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11573449 \ RLEXPL 25-3912

Arrest in kort geding van 26 augustus 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. A.J. Verloop, kantoorhoudend in Rijswijk,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde,
niet verschenen (verstek verleend).

Het hof noemt partijen hierna [appellant] of verhuurder en [geïntimeerde] of huurder.

1. De zaak in het kort

1.1

Verhuurder heeft in kort geding de ontruiming gevorderd van een door hem aan huurder verhuurde kamer in zijn woning. Hij stelt daartoe dat huurder heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. De kort geding rechter was van dit laatste onvoldoende overtuigd, ondank het feit dat het om een verstekzaak ging, en heeft de vordering afgewezen. Het hof oordeelt in hoger beroep hetzelfde.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 april 2025, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van
1 april 2025;
- de memorie van grieven van [appellant] , met bijlage.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] is eigenaar van de woning aan [adres] in [woonplaats] . [geïntimeerde] huurt sinds 3 januari 2018 van [appellant] een kamer in deze woning (hierna: het gehuurde). [geïntimeerde] heeft de Letse nationaliteit en spreekt gebrekkig Nederlands.

3.2

Op 7 juli 2024 hebben partijen een stuk ondertekend getiteld ‘Huurbeëindiging met wederzijds goedvinden’, waarin is vermeld dat de huurovereenkomst ophoudt “
uitwerking te hebben ” op 31 december 2024 en dat het gehuurde dan ontruimd moet zijn (hierna: de beëindigingsovereenkomst).

3.3

[appellant] wil de kamer gebruiken voor zijn zoon, die eind 2024 naar Nederland is gekomen.

3.4

[geïntimeerde] heeft geweigerd om het gehuurde te verlaten.

3.5

De [zoon van appellant] en [geïntimeerde] hebben in het voorjaar van 2025 diverse malen (in het Russisch) whatts-app contact gehad.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter en heeft, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen zeven dagen te ontruimen. [appellant] baseert zich daarbij op de beëindigingsovereenkomst.

4.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat zij het niet voldoende waarschijnlijk vond dat de vordering in de bodemprocedure zou worden toegewezen. Volgens de voorzieningenrechter zijn er sterke aanwijzingen dat er aan de kant van [geïntimeerde] geen wilsovereenstemming is geweest ten aanzien van de beëindigingsovereenkomst. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen:
(i) dat [appellant] een paar jaar eerder (in 2019) [geïntimeerde] een huurbeëindiging plus een nieuwe huurovereenkomst (toen met boeteclausule) heeft laten ondertekenen,
(ii) dat [appellant] daarmee de wettelijke huurbescherming van [geïntimeerde] heeft omzeild en aldus misbruik heeft gemaakt van de afhankelijke positie van [geïntimeerde] ,
(iii) dat het maar zeer de vraag is of [geïntimeerde] wist waarvoor hij de beëindigingsovereenkomst van 7 juli 2024 ondertekende,
(iv) dat [geïntimeerde] hiertoe niet verplicht was,
(v) dat de beide beëindigingsovereenkomsten in het Nederlands waren opgesteld,
(vi) dat onaannemelijk is dat [geïntimeerde] Nederlands kan lezen of schrijven,
(vii) dat [appellant] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de beëindigingsovereenkomst van 7 juli 2024 in het Lets is vertaald én dat [geïntimeerde] heeft begrepen waarvoor hij tekende.
De voorzieningenrechter heeft dit alles van belang geacht, omdat aannemelijk was dat [geïntimeerde] het gehuurde helemaal niet wilde verlaten.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] vordert hetzelfde als bij de kantonrechter in kort geding. Hij klaagt met vier grieven over de afwijzende beslissing van de kantonrechter.

6. Beoordeling in hoger beroep

6.1

Het hof zal de grieven samen behandelen.

6.2

Het hof stelt het volgende voorop. [appellant] heeft zich tot de kort geding rechter gewend en heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, zodat hij ( [appellant] ) een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het gehuurde; dit vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter. Hij meent dat er een gerede kans is dat de bodemrechter zijn ontruimingsvordering zal toewijzen. Hij stelt dat [geïntimeerde] wel degelijk vrijwillig heeft ingestemd met huurbeëindiging per 31 december 2024. Hij wijst daarvoor met name op de beëindigingsovereenkomst. Hij klaagt in de kern over het andersluidende oordeel in het bestreden vonnis.

6.3

Het hof moet aldus in deze verstekzaak toetsen of er grond is om bij wijze van voorlopige voorziening vooruit te lopen op de beslissing van de bodemrechter.

6.4

Gelet op de aard van de vordering heeft [appellant] in beginsel voldoende spoedeisend belang, nu hij stelt dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.

6.5

Als enige grondslag voor de gevorderde ontruiming voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2024. Omtrent deze gestelde grondslag heeft ook het hof als kort gedingrechter teveel aarzelingen. Anders gezegd is het hof op basis van de stellingen van [appellant] er niet voldoende van overtuigd dat de bodemrechter tot de slotsom zal komen dat [geïntimeerde] daadwerkelijk heeft ingestemd met definitieve beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof legt dit hierna uit.

6.6

Weliswaar heeft [geïntimeerde] de beëindigingsovereenkomst op 7 juli 2024 getekend, maar dit heeft hij eerder (in 2019) ook gedaan, zonder dat hij het gehuurde toen heeft moeten verlaten. Onder deze omstandigheden is het de vraag of [geïntimeerde] heeft begrepen dat het dit keer wel degelijk een definitief einde was, ook al werd vermeld dat [geïntimeerde] het gehuurde pas bijna zes maanden later moest ontruimen. Bovendien was de beëindigingsovereenkomst van 7 juli 2024 in het Nederlands gesteld, hetgeen een taal is die [geïntimeerde] niet goed beheerst en ook niet (goed) schrijft. Aannemelijk is in ieder geval dat de Nederlandse schrijfwijze hem vreemd is, zeker nu vaststaat dat hij met de zoon van [appellant] in cyrillisch schrift communiceerde. Van een schriftelijke vertaling van de beëindigingsovereenkomst in een taal die [geïntimeerde] beheerste is niet gebleken. Weliswaar heeft [appellant] in de memorie van grieven (13) onweersproken gesteld dat de beëindigingsovereenkomst eerst is vertaald, waarna is getekend, terwijl [geïntimeerde] (aan de zoon van [appellant] ) heeft geappt dat hij nooit zonder vertaling tekent, maar dit is in de gegeven omstandigheden ontoereikend om in kort geding aannemelijk te achten dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met een definitieve beëindiging van de huurovereenkomst. Hierbij weegt mee dat onduidelijk is gebleven wat het belang van [geïntimeerde] zou zijn geweest om akkoord te gaan met een definitieve beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] heeft daaromtrent niets aangevoerd, terwijl duidelijk is dat er geen andere woonruimte is (gevonden) voor [geïntimeerde] en hij niet wil vertrekken.

6.7

[appellant] heeft nog een beroep gedaan op de schriftelijke beëindigingsovereenkomst als onderhandse akte, die behoudens tegenbewijs als volledig bewijs tussen partijen geldt. Nu het kort geding niet geëigend is voor bewijslevering en het hof, gelet op het voorgaande, onvoldoende aannemelijk acht dat [geïntimeerde] willens en wetens heeft ingestemd met onvoorwaardelijke beëindiging van de huurovereenkomst en dat hij heeft begrepen wat hij tekende, gaat het hof in kort geding aan dit argument voorbij.

Conclusie en proceskosten

6.8

Hoewel het hof niet uitsluit dat in een bodemprocedure bij de kantonrechter een goed onderbouwde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of een opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 leden c of f BW kans van slagen zal hebben, beoordeelt het hof de vordering op de huidige grondslag (instemming met beëindiging) te onzeker om [geïntimeerde] nu al, in afwachting van de uitkomst in een bodemprocedure, te veroordelen tot ontruiming. Dit betekent dat het hof de grieven ongegrond acht en het vonnis zal bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen.

7. Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van
• veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nul.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. F. Tan-de Sonnaville, A.E.A.M. van Waesberghe en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.