ECLI:NL:GHDHA:2025:1724 - Gerechtshof Den Haag - Huur bedrijfsruimte en indeplaatsstelling bij aandelenove...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.339.481/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10912525 VV EXPL 24-59

Arrest in kort geding van 8 juli 2025

in de zaak van

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd in Barendrecht,

appellante,

advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

1.Thoms Brewery Rotterdam B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

2.
[naam 1] Holding B.V.,

gevestigd in Nieuw-Beijerland, gemeente Hoeksche Waard,

3.
Leidraad B.V.,

gevestigd in Rotterdam,
4.
Thommies Holding B.V.,
gevestigd in Rotterdam,

5.
[geïntimeerde], in haar hoedanigheid van toekomstig bestuurder van Lynn Holding B.V. i.o.,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.J. Wybenga, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna Marcan en, gezamenlijk, Thoms Brewery c.s.
Geïntimeerden worden hierna afzonderlijk Thoms Brewery, [naam 1] Holding, Leidraad, Thommies Holding respectievelijk Lynn Holding genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Thoms Brewery huurt een bedrijfsruimte in Rotterdam van Marcan. De aandeelhouders van Thoms Brewery, [naam 1] Holding en Leidraad, hebben aan Marcan laten weten dat zij ieder een deel (10%) van hun aandelen zullen overdragen aan Thommies Holding respectievelijk Lynn Holding. Marcan stelt zich op het standpunt dat dit ingevolge de huurovereenkomst kwalificeert als een indeplaatsstelling. In de door Thoms Brewery aangespannen bodemprocedure heeft de kantonrechter hierover geoordeeld dat op Thoms Brewery op grond van de huurovereenkomst enkel een meldplicht rust ten aanzien van de (voorgenomen) overdracht van het minderheidsbelang en Marcan verboden de huurovereenkomst op grond van die aandelenoverdracht te ontbinden. In dit kort geding vordert Marcan dat aan de aandelenoverdracht de ontbindende voorwaarde wordt verbonden dat deze wordt teruggedraaid c.q. de aandelen moeten worden teruggeleverd indien Marcan in het hoger beroep in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld en niet aan de voorwaarden van artikel 7:307 BW is voldaan.

1.2

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Marcan afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang. Ook het hof wijst de vorderingen van Marcan op die grond af.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 25 maart 2024, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 6 maart 2024;
de memorie van grieven van Marcan;
de memorie van antwoord van Thoms Brewery c.s.

2.2

Op 27 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van Marcan aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[naam 1] Holding en Leidraad bezitten ieder 50% van de aandelen in Thoms Brewery. [naam 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van [naam 1] Holding. Enig aandeelhouder en bestuurder van Leidraad is [naam 3] , de zus van [naam 2] .

3.2

Thommies Holding is de persoonlijke holding van [naam 4] (hierna: [naam 4] ). Lynns Holding i.o. is de nog op te richten holding van [geïntimeerde] . [naam 4] en [geïntimeerde] werken beiden als bedrijfsleider bij Thoms Brewery. [naam 4] is de zoon van [naam 2] .

3.3

Thoms Brewery is een horecaonderneming en bierbrouwerij. Zij huurt sinds 1 november 2017 de bedrijfsruimte aan de Halvemaanpassage 1 te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is oorspronkelijk gesloten met de gemeente Rotterdam. Na verkoop van het gehuurde is Marcan de verhuurster van Thoms Brewery.

3.4

Artikel 10.2.2 (Ontbindingsgronden) van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Een indeplaatsstelling dient schriftelijk en tijdig vooraf te geschieden. Het reeds ingebruikgeven van het gehuurde alvorens de indeplaatsstelling - al dan niet na rechterlijke tussenkomst - is geformaliseerd, is tevens een reden tot ontbinding.”

3.5

Artikel 10.2.3 (Ontbindingsgronden) van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Indien huurder een rechtspersoon danwel een vennootschap onder firma bestaande uit een of meer rechtspersonen is, dient een voorgenomen verkoop van (een deel van) het aandelenpakket van de betrokken rechtspersoon gemeld te worden bij de verhuurder. Het vorenstaande wordt gezien als een indeplaatsstelling waarop het bepaalde onder 8.4.2 van toepassing is.”

3.6

In de huurovereenkomst is geen artikel 8.4.2 opgenomen.

3.7

Thoms Brewery heeft op 22 september 2020 aan Marcan medegedeeld dat zij voornemens was twee porties van 10% van het aandelenpakket van [naam 1] Holding en Leidraad over te dragen aan de (nog op te richten) holdings van [naam 4] en [geïntimeerde] . Na overdracht van de aandelen zal de verhouding 40%/40%/10%/10% worden, waarbij [naam 1] Holding en Leidraad een controlerend belang houden. Thoms Brewery heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat op haar geen andere verplichting rust dan de aandelenoverdracht bij Marcan te melden.

3.8

Marcan heeft zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat artikel 10.2.3 zo moet worden uitgelegd dat een verkoop van (een deel van) het aandelenpakket van Thoms Brewery moet worden aangemerkt als een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW, waaraan zij medewerking moet verlenen. Marcan wenste te toetsen of de overdracht voldoet aan de eisen die de wet aan een indeplaatsstelling stelt. Zij is daarom niet met de indeplaatsstelling akkoord gegaan.

3.9

Thoms Brewery heeft Marcan bij dagvaarding van 2 mei 2023 in een bodemprocedure betrokken en heeft daarbij een aantal verklaringen voor recht gevorderd met betrekking tot de (voorgenomen) aandelenoverdracht alsmede een verbod aan Marcan de huurovereenkomst te ontbinden op grond van die (voorgenomen) overdracht.

3.1

Bij vonnis van 12 januari 2024 met zaaknummer 10498396 CV EXPL 23-13250 heeft de kantonrechter een deel van de vorderingen van Thoms Brewery toegewezen. Meer in het bijzonder is voor recht verklaard dat bij de voorgenomen aandelenoverdracht geen verderstrekkende verplichting op Thoms Brewery rust dan een meldplicht en dat de effectuering van de aandelenoverdracht geen grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst, mits de huidige aandeelhouders van Thoms Brewery een controlerend belang houden. Daarnaast is het Marcan verboden de huurovereenkomst te ontbinden en/of maatregelen te treffen op grond van de effectuering van de aandelenoverdracht. Het vonnis is ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.11

Marcan heeft op 26 januari 2024 hoger beroep tegen het vonnis van 12 januari 2024 ingesteld. In deze zaak is een mondelinge behandeling bepaald in februari 2026.

3.12

Marcan heeft op 25 januari 2024 aan Thoms Brewery c.s. verzocht aan de aandelenoverdracht een terugleververplichting te koppelen voor het geval de vorderingen van Thoms Brewery in hoger beroep worden afgewezen en de aandelenoverdracht dient te worden teruggedraaid. Thoms Brewery c.s. hebben zich daartoe niet bereid verklaard.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Marcan heeft Thoms Brewery c.s. in kort geding gedagvaard en gevorderd:
I. Thoms Brewery te gebieden dat het door [naam 1] Holding en Leidraad reeds gemelde aandelenpakket in Thoms Brewery aan Thommies Holding en Lynns Holding uitsluitend mag worden overgedragen onder de ontbindende voorwaarde dat bij afwijzing van de vorderingen van Thoms Brewery in hoger beroep en het ontbreken van een machtiging c.q. toestemming in de zin van artikel 7:307 BW de aandelenoverdracht moet worden teruggedraaid, een en ander op straffe van een dwangsom ad € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

II. [naam 1] Holding en Leidraad te gebieden het door hen reeds gemelde aandelenpakket in Thoms Brewery aan Thommies Holding en Lynns Holding uitsluitend over te dragen onder de ontbindende voorwaarde dat bij afwijzing van de vorderingen van Thoms Brewery in hoger beroep en het ontbreken van een machtiging c.q. toestemming in de zin van artikel 7:307 BW de aandelenoverdracht moet worden teruggedraaid, een en ander op straffe van een dwangsom ad € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

III. Thommies Holding en Lynns Holding te gebieden dat zij het door hen gewenste aandelenpakket van [naam 1] Holding en Leidraad in Thoms Brewery uitsluitend mogen afnemen onder de ontbindende voorwaarde dat bij afwijzing van de vorderingen van Thoms Brewery in hoger beroep en het ontbreken van een machtiging c.q. toestemming in de zin van artikel 7:307 BW de aandelenoverdracht moet worden teruggedraaid, althans dat zij, indien en voor zover zij het betreffende aandelenpakket reeds hebben afgenomen, gehouden zijn het aandelenpakket alsdan over te dragen aan [naam 1] Holding en Leidraad, een en ander op straffe vaneen dwangsom ad € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

IV. Thoms Brewery c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten.

4.2

Marcan heeft aan haar vorderingen - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. Marcan heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat Thoms Brewery c.s. op ieder moment de aandelenoverdracht kunnen effectueren. Indien de aandelenoverdracht ongeclausuleerd en onvoorwaardelijk plaatsvindt, terwijl de uitspraak in hoger beroep wordt vernietigd – hetgeen de verwachting van Marcan is – komt Marcan voor een voldongen feit te staan en bestaat het risico dat de aandelenoverdracht niet ongedaan kan worden gemaakt. Teneinde dit te voorkomen dient aan de overdracht een ontbindende voorwaarde te worden verbonden.

4.3

Thoms Brewery heeft in reconventie – samengevat - gevorderd Marcan te gebieden een deskundige in te schakelen om de problemen aan de toegangsdeur van het gehuurde te analyseren, op straffe van een dwangsom. Deze vordering is door Thoms Brewery ter zitting ingetrokken.

4.4

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Macan afgewezen omdat kort gezegd het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen ontbreekt. Marcan is in de proceskosten in conventie veroordeeld. Thoms Brewery is in de proceskosten in reconventie veroordeeld, die aan de zijde van Marcan zijn vastgesteld op nihil.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Marcan is het niet eens met het vonnis van de voorzieningenrechter. Zij heeft hiertegen zeven grieven aangevoerd. Zij vordert in hoger beroep dat het hof dit vonnis vernietigt en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen jegens Thoms Brewery c.s. alsnog toewijst, met veroordeling van Thoms Brewery c.s. in de kosten van deze procedure in beide instanties, met rente en nakosten.

5.2

Thoms Brewery c.s. concludeert tot bekrachtiging van het vonnis, en met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van Marcan in de kosten aan de zijde van Thoms Brewery c.s. in hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

Spoedeisend belang: grieven I t/m IV

6.1

Met grieven I t/m IV klaagt Marcan over de overwegingen van de voorzieningenrechter op basis waarvan de vorderingen van Marcan zijn afgewezen omdat geen sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Marcan.

6.2

Volgens Marcan zal een ongeclausuleerde aandelenoverdracht tot een onomkeerbare situatie leiden. Immers, indien de vorderingen van Thoms Brewery in de bodemprocedure alsnog worden afgewezen terwijl er reeds een aandelenoverdracht heeft plaatsgehad maar de verkrijgers van de aandelen (Thommies Holding en Lynns Holding) de aandelen weigeren terug te leveren, dan zou het arrest in de bodemprocedure geen enkele waarde meer hebben – want feitelijk niet uitvoerbaar – omdat de aandelenoverdracht een voldongen feit zou zijn en daar niets meer tegen te doen is. Bij Marcan bestaat om die reden de realistische vrees dat zij mogelijk met lege handen komt te staan als het arrest in de bodemprocedure in het voordeel van Marcan uitvalt. Met de door haar gevorderde voorlopige voorziening, waarbij de aandelenoverdracht aldus geclausuleerd wordt dat die in dat geval wordt teruggedraaid, wenst zij dit te voorkomen.

6.3

Het hof is van oordeel dat Marcan hiermee in hoger beroep niet nader heeft gemotiveerd waaruit haar (spoedeisend) belang bij de gevraagde voorzieningen bestaat en waarom zij de uitkomst van het hoger beroep in de bodemprocedure niet kan afwachten. Het hof licht dit als volgt toe.

6.4

Indien Marcan in het hoger beroep van de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld en een aandelenoverdracht reeds heeft plaatsgehad, zal zij – zoals zij ter zitting bij het hof heeft bevestigd – zich erop beroepen dat de aandelenoverdracht kwalificeert als een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. Anders dan Marcan stelt, staat zij in dat geval niet met lege handen. Immers, zoals tijdens de mondelinge behandeling bij het hof besproken, staan voor Marcan alsdan verschillende opties open: ofwel zij accepteert de gewijzigde aandeelhoudersstructuur van Thoms Brewery ofwel zij weigert medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling. Indien in het laatste geval Thoms Brewery c.s. weigeren de aandelenoverdracht terug te draaien, zou dit voor Marcan mogelijk een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kunnen opleveren. Marcan heeft tijdens de mondelinge behandeling weliswaar toegelicht dat de optie van ontbinding voor haar niet tot het gewenste resultaat leidt omdat zij nu juist de huidige huurder wenst te behouden en dan ook niet gedwongen wil worden om daartoe een procedure te moeten voeren indien zij in het hoger beroep van de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld. Maar dat Marcan in die situatie het recht toekomt om Thoms Brewery c.s. te dwingen de aandelenoverdracht terug te draaien, is door haar niet onderbouwd gesteld. Desgevraagd kon Marcan tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ook niet concretiseren wat de (wettelijk of contractuele) grondslag is voor de door haar gevorderde voorziening waarmee zij dit feitelijk wenst te bewerkstelligen.

6.5

Door Marcan is verder ook niet onderbouwd waarom een aandelenoverdracht niet zou kunnen worden ‘teruggedraaid’. Daarbij is relevant dat Marcan bekend is met de beoogde verkrijgers van de aandelen, dat de verkrijgers in een familierelatie staan tot de huidige aandeelhouders alsook het feit dat bij de huidige aandeelhouders een controlerend belang zal blijven. Evenmin heeft zij onderbouwd welk dreigend nadeel zij ondervindt als gevolg van de voorgenomen overdracht.

6.6

De conclusie is dat het (spoedeisend) belang bij de gevraagde voorzieningen aan de zijde van Marcan ontbreekt. Dit betekent dat de grieven I tot en met IV falen.

Afstemmingsregel: grief V

6.7

Gezien het voorgaande heeft Marcan geen belang meer bij behandeling van grief V.

6.8

Het hof verwerpt ook overigens het betoog van Marcan dat de afstemmingsregel als bedoeld in artikel 257 Rv in het onderhavige geval toepassing mist. In de bodemzaak is geoordeeld dat op Thoms Brewery geen verdergaande verplichting rust dan een meldplicht ten aanzien van de voorgenomen aandelenoverdracht. Het staat de aandeelhouders in Thoms Brewery aldus vrij zonder enige beperking (oftewel ongeclausuleerd) het voorgenomen pakket aan aandelen over te dragen aan Thoms Holding en Lynn Holding. De vordering van Marcan in dit kort geding strekt ertoe dat aan die aandelenoverdracht een ontbindende voorwaarde wordt verbonden dat deze wordt teruggedraaid althans de aandelen moeten worden teruggeleverd in het geval Marcan in het hoger beroep van de bodemzaak in het gelijk wordt gesteld en in zoverre wordt de voorgenomen aandelenoverdracht dan ook beperkt. Daarmee raakt de vordering in dit kort geding aan de uitspraak in de bodemzaak en noopt dit de voorzieningenrechter gelet op artikel 257 Rv tot afstemming op het oordeel van de bodemrechter. Dat de vordering in dit kort geding zich (ook) richt tegen andere partijen dan Thoms Brewery, te weten de aandeelhouders van Thoms Brewery en de verkrijgers van de aandelen, maakt dit niet anders. Grief V wordt ook om die reden verworpen.

Grieven VI en VII

6.9

Gezien de uitkomst van dit hoger beroep is Marcan in eerste aanleg terecht in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat ook grief VI faalt.

6.1

Met grief VII klaagt Marcan dat Thoms Brewery ten onrechte niet in de proceskosten in reconventie is veroordeeld, nu deze aan de zijde van Marcan zijn begroot op nihil. Marcan stelt dat zij gehouden was verweer te voeren tegen de door Thoms Brewery ingestelde reconventionele vordering en dat zij dat ook heeft gedaan door overlegging van een tweetal producties en door tijdens de mondelinge behandeling verweer te voeren. Bovendien heeft Thoms Brewery geen verweer gevoerd toen zij expliciet aangaf een beroep te doen op een proceskostenveroordeling in reconventie.

6.11

Het hof verwerpt dit betoog. Ook in hoger beroep is niet onderbouwd gesteld of gebleken dat Marcan extra kosten heeft moeten maken als gevolg van de door Thoms Brewery ingestelde reconventionele vordering. De twee producties (producties 8 en 9) die zij in dit kader in het geding heeft gebracht en het door haar tijdens de mondelinge behandeling gevoerde verweer (alinea’s 13 tot en met 21 van haar spreekaantekeningen) zijn daarvoor onvoldoende. De door Marcan overgelegde e-mails (producties 8 en 9) waren daarvoor al door Thoms Brewery overgelegd (producties 7 en 11 bij CvA). Marcan heeft verder niet schriftelijk op de eis in reconventie gereageerd, bijvoorbeeld door middel van een akte en niet betwist is dat deze eis ter zitting nauwelijks is besproken. Het voorgaande rechtvaardigt dan ook niet een andere proceskostenveroordeling dan de voorzieningenrechter heeft vastgesteld. Grief VII is ongegrond.

Bewijsaanbiedingen

6.12

Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen. Een kort geding leent zich in beginsel niet voor bewijslevering. In dit kort geding is het niet anders.

Conclusie en proceskosten

6.13

De conclusie is dat het hoger beroep van Marcan niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Marcan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.14

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Thoms Brewery c.s. op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.404,-

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 6 maart 2024;
veroordeelt Marcan in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Thoms Brewery c.s. begroot op € 3.404,-;
bepaalt dat als Marcan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Marcan de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.C. de Heer, R.S. van Coevorden en R.W. Polak en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.