ECLI:NL:GHDHA:2025:1757 - Gerechtshof Den Haag - Oplichting en gebruik maken van een vals taxatierapport i...

Uitspraak

Rolnummer: 22-002890-21

Parketnummer: 10-750077-17

Datum uitspraak: 6 augustus 2025

TEGENSPRAAK

Gerechtshof Den Haag

meervoudige kamer voor strafzaken

Arrest

gewezen op het hoger beroep tegen het vonnis van de meervoudige kamer voor strafzaken van de rechtbank Rotterdam in de strafzaak tegen de verdachte:

[verdachte],

geboren te [geboorteplaats] ([land]) op [geboortedatum] 1978,

BRP-adres: [woonadres], [woonplaats].

Onderzoek van de zaak

Dit arrest is gewezen naar aanleiding van het onderzoek op de terechtzitting in eerste aanleg en het onderzoek ter terechtzitting in hoger beroep van dit hof.

Het hof heeft kennisgenomen van de vordering van de advocaat-generaal en van hetgeen door en namens de verdachte naar voren is gebracht.

Procesgang

In eerste aanleg is de verdachte ter zake van het onder 1 en 2 tenlastegelegde veroordeeld tot een voorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van 6 maanden, met een proeftijd van 3 jaren. Voorts heeft de rechtbank de verdachte een taakstraf voor de duur van 200 uren opgelegd, met aftrek van het voorarrest, subsidiair 97 dagen hechtenis.

Namens de verdachte is tegen het vonnis hoger beroep ingesteld.

Tenlastelegging

Aan de verdachte is - na wijziging van de tenlastelegging in eerste aanleg – tenlastegelegd dat:

hij op (een) tijdstip(pen) in of omstreeks de periode van 1 juli 2015 tot en met 6 april 2016 te Rotterdam en/of te Zwijndrecht en/of te Hendrik Ido Ambacht en/of te Dordrecht en/of te Utrecht en/of te Winterswijk, en/of (elders) in Nederland, tezamen en in vereniging met een ander of anderen, althans alleen, meermalen, althans

eenmaal, met het oogmerk om zich en/of (een) ander(en) wederrechtelijk te bevoordelen, door het aannemen van een valse naam of van een valse hoedanigheid, hetzij door listige kunstgrepen, hetzij door een samenweefsel van verdichtsels, [slachtoffer] en/of mevr [aangeefster] (verder: de verkoper(s)) heeft/hebben bewogen tot de afgifte van een of meer percelen agrarische grond (verder: de percelen), te weten:

- [ perceel 1], [straat 1], [plaats 1];

- [ perceel 2], [straat 2], [plaats 1];

- [ perceel 3], [straat 3]. [plaats 1];

- [ perceel 4], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 5], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 6], [straat 4], [plaats 1];

- [ perceel 7], [straat 4], [plaats 1].

in elk geval enig goed/geld

hebbende hij, verdachte, en/of zijn mededader(s) daartoe met vorenomschreven oogmerk - zakelijk weergegeven - valselijk en/of listiglijk en/of bedrieglijk en/of in strijd met de waarheid,

- zich voorgedaan als [bedrijf 1];

- de verkoper(s) niet geïnformeerd over de waardebepalingen dd 22 oktober 201 5 en 8 december 2015 opgemaakt door taxateur [makelaar taxateur 1] van [makelaarskantoor] te [plaats 2], welke tezamen een bedrag van E. 629.500., bedragen en/of

- aan verkoper(s) een taxatierapport/waardebepaling overgelegd dd 21 december 20 15 opgemaakt door [makelaar taxateur 2] van [makelaarskantoor 2] te [plaats 3], welke taxatie/waardebepaling een te laag bedrag van E. 136.000,- bedroeg en;

- welk taxatierapport/waardebepaling valse/vervalste/onjuiste gegevens bevatte, bestaande

die valshe(i)d(en)/onjuisthe(i)d(en) daaruit dat in die taxatie/waardebepaling was vermeld dat een of meer van de/het getaxeerde percelen verpacht was/waren

- tegen verkoper(s) gezegd dat er op de percelen (oneindige) pachten rustten die afgekocht moesten worden en dat dit minimaal 10.000 euro per perceel zou kosten;

- middels een onderhandse akte dd 8 februari 2016 een commanditaire vennootschap opgericht, te weten [bedrijf 1], waarvan hij, verdachte, en/of die [medeverdachte] en/of die [[persoon]] (met ieder zijn eigen holding) deel uit maakte(n), en/of

- als makelaar van verkoper(s). [bedrijf 1] voorgesteld als koper van de percelen zonder daarbij te vermelden dat hij, verdachte, en/of die [medeverdachte] en/of die [[persoon]], deel uitmaakte(n) van die commanditaire vennootschap,

waardoor [slachtoffer] en/of mevr. [aangeefster] werd(en) bewogen tot bovenomschreven afgifte;

2.
(op de dagvaarding genummerd als 3, maar het betreft feit 2)

hij, in de periode van 1 juli 2015 tot en met 6 april 2016 te Rotterdam en/of Zwijndrecht en/of te Hendrik Ido Ambacht en/of te Dordrecht en/of te Utrecht en/of te Winterswijk, en/of (elders) in Nederland, meermalen, althans eenmaal, opzettelijk gebruik heeft gemaakt van een valselijk opgemaakt en/of vervalst geschrift dat bestemd was om tot bewijs van enig feit te dienen, te weten;

- een taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van, c.q. schattingen van de verkoopopbrengst van de percelen) d.d. 21 december 2015 ten aanzien van zeven, althans een of meerdere, percelen agrarische grond in [plaats 2],

zijnde een geschrift dat bestemd was om tot bewijs van enig feit te dienen - als ware deze echt en onvervalst -,

bestaande dat gebruik maken daaruit dat hij, verdachte,

- dit taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van, c.q. schattingen van de verkoopopbrengst van de percelen), heeft gestuurd naar de verkoper(s) ([slachtoffer] en/of mevr. [aangeefster]) en/of

- namens de [bedrijf 1] een koopovereenkomst met de verkoper(s) ([slachtoffer] en/of mevr [aangeefster]) is aangegaan met

betrekking tot zeven, althans een of meerdere, percelen agrarische grond, voor een koopsom van 185.000,00 euro, waarbij dit taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van, c.q. schattingen van de verkoopopbrengst van de percelen), met een getaxeerde

marktwaarde van 136.000,00 euro het uitgangspunt vormde,

en bestaande die valsheid en/of vervalsing hierin dat

- in dat taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van, c.q. schattingen van de verkoopopbrengst van de percelen) d.d. 21 december 2015 in strijd met de waarheid vermeld stond dat de te taxeren percelen was/waren verpacht en/of de waarde van de

getaxeerde percelen gesteld was/waren op een bedrag van (afgerond) 136.000,00 euro

zulks terwijl verdachte wist en/of redelijkerwijs moest vermoeden dat dit/deze geschrift(en) bestemd was/waren voor gebruik als ware het echt en onvervalst.

Vordering van de advocaat-generaal

De advocaat-generaal heeft gevorderd dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en dat de verdachte ter zake van het onder 1 en 2 tenlastegelegde zal worden veroordeeld tot een voorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van 6 maanden, met een proeftijd van 2 jaren, alsmede een taakstraf voor de duur van 160 uren, subsidiair 80 dagen.

Het vonnis waarvan beroep

Het vonnis waarvan beroep kan niet in stand blijven omdat het hof zich daarmee niet geheel verenigt.

Bewezenverklaring

Het hof acht wettig en overtuigend bewezen dat de verdachte het onder 1 en 2 tenlastegelegde heeft begaan, met dien verstande dat:

hij op
(een)tijdstip
(pen
)in
of omstreeksde periode van 1 juli 2015 tot en met 6 april 2016 te Rotterdam en/of te Zwijndrecht en/of te Hendrik Ido Ambacht en/of te Dordrecht en/of te Utrecht en/of te Winterswijk, en/of (elders) in Nederland, tezamen en in vereniging met een ander
of anderen, althans alleen, meermalen, althans

eenmaal,met het oogmerk om zich en/of
(een
)ander
(en)wederrechtelijk te bevoordelen, door het aannemen
van een valse naam ofvan een valse hoedanigheid,
hetzij door listige kunstgrepen, hetzijendoor een samenweefsel van verdichtsels, [slachtoffer] en
/ofmevr [aangeefster] (verder: de verkoper
(s
)) heeft
/hebbenbewogen tot de afgifte van
een of meerpercelen agrarische grond (verder: de percelen), te weten:

- [ perceel 1], [straat 1], [plaats 1];

- [ perceel 2], [straat 2], [plaats 1];

- [ perceel 3], [straat 3]. [plaats 1];

- [ perceel 4], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 5], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 6], [straat 4], [plaats 1];

- [ perceel 7], [straat 4], [plaats 1]
;

in elk geval enig goed/geld

hebbende hij, verdachte, en/of zijn mededader
(s)daartoe met vorenomschreven oogmerk - zakelijk weergegeven - valselijk en/of listiglijk en/of bedrieglijk en/of in strijd met de waarheid,

- zich voorgedaan als [bedrijf 1];

- de verkoper
(s
)niet geïnformeerd over de waardebepalingen
d.d.22 oktober 2015 en 8 december 2015 opgemaakt door taxateur [makelaar taxateur 1] van [makelaarskantoor 1] te [plaats 2], welke tezamen een bedrag van
€629.500., bedragen en
/of

- aan verkoper
(s
)een taxatierapport/waardebepaling overgelegd d.d. 21 december 20 15 opgemaakt door [makelaar taxateur 2] van [makelaarskantoor 2] te [plaats 3], welke taxatie/waardebepaling een te laag bedrag van
€136.000,- bedroeg en;

- welk taxatierapport/waardebepaling valse
/vervalste/onjuiste gegevens bevatte, bestaande

die valshe
(i
)d
(en)/onjuisthe
(i
)d
(en)daaruit dat in die taxatie/waardebepaling was vermeld dat
een ofmeerderevan de
/hetgetaxeerde percelen verpacht
was/waren

- tegen verkoper
(s
)gezegd dat er op de percelen (oneindige) pachten rustten die afgekocht moesten worden en dat dit minimaal 10.000 euro per perceel zou kosten;

- middels een onderhandse akte
d.d.8 februari 2016 een commanditaire vennootschap opgericht, te weten [bedrijf 1], waarvan hij, verdachte, en
/ofdie [medeverdachte] en
/ofdie [[persoon]] (met ieder zijn eigen holding) deel uitmaakte
(n
), en
/of

- als makelaar van verkoper
(s
). [bedrijf 1] voorgesteld als koper van de percelen zonder daarbij te vermelden dat hij, verdachte, en
/ofdie [medeverdachte] en
/ofdie [[persoon]], deel uitmaakte
(n
)van die commanditaire vennootschap,

waardoor [slachtoffer] en/of mevr. [aangeefster] werd
(en
)bewogen tot bovenomschreven afgifte;

2.
(op de dagvaarding genummerd als 3, maar het betreft feit 2)

hij, in de periode van 1 juli 2015 tot en met 6 april 2016 te Rotterdam en/of Zwijndrecht en/of te Hendrik Ido Ambacht en/of te Dordrecht en/of te Utrecht en/of te Winterswijk, en/of (elders) in Nederland,
meermalen, althans eenmaal,opzettelijk gebruik heeft gemaakt van een valselijk opgemaakt
en/of vervalstgeschrift dat bestemd was om tot bewijs van enig feit te dienen, te weten;

- een taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van
, c.q. schattingen vande verkoopopbrengst van de percelen) d.d. 21 december 2015 ten aanzien van zeven
, althans een of meerdere,percelen agrarische grond in [plaats 2],

zijnde een geschrift dat bestemd was om tot bewijs van enig feit te dienen - als ware deze echt en onvervalst -,

bestaande dat gebruik maken daaruit dat hij, verdachte,

- dit taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van
, c.q. schattingen vande verkoopopbrengst van de percelen), heeft gestuurd naar de verkoper
(s
)([slachtoffer] en
/ofmevr. [aangeefster])
en/of

- namens de [bedrijf 1] een koopovereenkomst met de verkoper(s) ([slachtoffer] en/of mevr [aangeefster]) is aangegaan met

marktwaarde van 136.000,00 euro het uitgangspunt vormde,

en bestaande die valsheid
en/of vervalsinghierin dat

- in dat taxatierapport (althans gespecificeerde waarderingen van
, c.q. schattingen vande verkoopopbrengst van de percelen) d.d. 21 december 2015 in strijd met de waarheid vermeld stond dat de te taxeren percelen
was/waren verpacht en
/ofde waarde van de

getaxeerde percelen gesteld was
/warenop een bedrag van (afgerond) 136.000,00 euro

zulks terwijl verdachte wist
en/of redelijkerwijs moest vermoedendat dit
/dezegeschrift
(en)bestemd was
/warenvoor gebruik als ware het echt en onvervalst.

Hetgeen meer of anders is tenlastegelegd, is niet bewezen. De verdachte moet daarvan worden vrijgesproken.

Voor zover in de tenlastelegging taal- en/of schrijffouten voorkomen, zijn deze in de bewezenverklaring verbeterd. Blijkens het verhandelde ter terechtzitting is de verdachte daardoor niet geschaad in de verdediging.

Bewijsvoering

Het hof grondt zijn overtuiging dat de verdachte het bewezenverklaarde heeft begaan op de feiten en omstandigheden die in de bewijsmiddelen zijn vervat en die reden geven tot de bewezenverklaring.

In die gevallen waarin de wet aanvulling van het arrest vereist met de bewijsmiddelen dan wel, voor zover artikel 359, derde lid, tweede volzin, van het Wetboek van Strafvordering wordt toegepast, met een opgave daarvan, zal zulks plaatsvinden in een aanvulling die als bijlage aan dit arrest zal worden gehecht.

Nadere bewijsmotivering

Feiten en omstandigheden

Het hof gaat op basis van het procesdossier en het verhandelde ter zitting in eerste aanleg en in hoger beroep – grotendeels gelijk de rechtbank - uit van de volgende feiten en omstandigheden:

1. De aangeefster [aangeefster] (hierna: aangeefster) is in 2014 via internet in contact gekomen met [bedrijf 2] (hierna te noemen: de BV). Het ging toen om de verkoop van acht garageboxen in Nieuwegein die eigendom waren van [slachtoffer] (hierna: [slachtoffer]).

2. De BV is opgericht op 25 maart 2014. De verdachte [verdachte] (hierna te noemen: [verdachte]) is via zijn holding [bedrijf 3] vanaf 25 maart 2014 middellijk bestuurder en vanaf 13 februari 2015 enig aandeelhouder van de BV.

3. De BV was aangesloten bij de (branche)organisaties VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed) en VastgoedCert. [verdachte] is zelf geen gecertificeerd makelaar.

4. De medeverdachte [medeverdachte] (hierna te noemen: [medeverdachte]) was sinds 16 maart 2015, en dus ten tijde van de tenlastegelegde periode, een gecertificeerd VBO makelaar en trad op als procuratiehouder van de BV. [medeverdachte] was in deze periode enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 4].

5. Aangeefster is per 19 mei 2015 benoemd tot beschermingsbewindvoerder van [slachtoffer].

In die hoedanigheid heeft zij met inschakeling van de BV als makelaar de acht garageboxen op 18 juli 2015 verkocht en op 18 december 2015 geleverd aan respectievelijk [bedrijf 4] (zes garageboxen) en [bedrijf 3] (twee garageboxen) tegen een verkoopprijs van € 88.000,-. De garageboxen zijn in januari en februari 2016 doorverkocht voor elk ruim € 20.000,-.

6. Toen de verkoop van de garageboxen speelde heeft [verdachte] aan aangeefster gevraagd of er nog meer bezittingen waren die verkocht moesten worden. Aangeefster heeft toen tegen [verdachte] gezegd dat [slachtoffer] nog landbouwgrond had in [plaats 2] maar dat zij daar nog niets mee wilde en eerst de garageboxen wilde afhandelen. Enige tijd later bleek aangeefster dat [verdachte] al een en ander over de percelen had uitgezocht zoals bijvoorbeeld dat er op één of meerdere percelen pacht zou zitten. Op de dag van de verkoop van de garageboxen belde [verdachte] haar op en vroeg hij of ze de percelen wilde verkopen.

7. In oktober 2015 heeft de BV het makelaarsbedrijf [makelaarskantoor 1] te [plaats 2] in de persoon van de, met betrekking tot landbouwgronden gecertificeerde, makelaar [makelaar taxateur 1] opdracht gegeven tot verkoop van de percelen van [slachtoffer].

8. [ verdachte] en [medeverdachte] hebben rond 21 oktober 2015 met [makelaar taxateur 1] de percelen in [plaats 2] bezocht en bekeken.

9. [ makelaar taxateur 1] heeft de agrarische gronden gewaardeerd op een totaalbedrag van € 629.500,-. Dit blijkt uit de e-mailberichten van [makelaar taxateur 1] aan [bedrijf 2] ter attentie van [verdachte] van 22 oktober 2015(waardering van de percelen I tot en met IV op een bedrag van

€ 459.500,-) en van 8 december 2015 (waardering van de percelen V tot en met VII op een bedrag van € 170.000,-). [makelaar taxateur 1] heeft de waardering in de e-mails toegelicht.

10. Per e-mail van 11 december 2015 stuurt [verdachte] een e-mail aan de aangeefster met als onderwerp: “informatie mbt verkoop gronden omgeving [plaats 2] dhr [slachtoffer]”. Deze e-mail bevat de volgende tekst: “In e bijlage treft u zoals besproken mijn beloofde informatie m.b.t. de percelen grond in de [plaats 2] e.o. aan.”

De bijlage betreft een brief, althans een schriftelijk stuk, van 9 december 2015 van [verdachte] namens [bedrijf 2], gericht aan aangeefster met als onderwerp: “Uitwerking verkoop gronden te [plaats 2] e.o.”. Bij de bijlage zijn tekeningen van de betreffende gronden gevoegd.

Deze e-mail met de bijlage is genummerd 3-1 tot en met 3-9 en vormt bijlage 34 bij het aangiftedossier. Deze bijlage wordt in bijlage 34 niet als “Bijlage 1” aangeduid. De bijlage is op pagina 3-3 voorzien van een handtekening van [verdachte] en een stempel van [bedrijf 2]. Op dezelfde pagina 3-3 staat vermeld: “Bijlage: plattegronden van de bewuste percelen”.

11. Op 18 december 2015 zendt [verdachte] per e-mail aan aangeefster de door haar te ondertekenen volmacht voor de verkoop van de percelen in [plaats 2]. Bij deze e-mail van 18 december 2015, in het aangiftedossier opgenomen als bijlage 35, is opnieuw de brief, althans het schriftelijke stuk, van 9 december 2015 gevoegd, maar ditmaal zonder de tekeningen. De brief is voorzien van een paginanummering (1-3), de handtekening van [verdachte] en het stempel van [bedrijf 2].

12. Noch de e-mail van 11 december 2015 noch de e-mail van 18 december 2015 bevat de door [verdachte] op 8 december 2015 ontvangen waardebepalingen van [makelaar taxateur 1] met een totale waarde van € 629.500,-. Aangeefster heeft verklaard dat zij tot 8 april 2016 (waarover hieronder meer) niets wist van een waardebepaling van € 629.500,-.

13. Op de tweede pagina van de brief van 9 december 2015 staat de volgende passage: “Een waardebepaling / taxatie van een expert zal meer duidelijkheid brengen wat de haalbare opbrengsten kunnen zijn.” Op 9 december 2015 beschikte [verdachte] echter reeds over de waardebepaling van de deskundige [makelaar taxateur 1].

14. [ makelaar taxateur 2], makelaar en taxateur van [makelaarskantoor 2] te [plaats 3] heeft op verzoek van [verdachte] de waarde van de zeven percelen in [plaats 2] bepaald. Hij deed dat vanuit zijn vakantieadres in Oostenrijk en baseerde zich daarbij geheel op door [verdachte] aangeleverde gegevens. Hij heeft de percelen niet zelf opgenomen. Zijn rapport noemt voor de zeven percelen een totale marktwaarde van € 136.000,-.

Het rapport vermeldt:

Opdrachtdatum 18 dec 2015,

Opnamedatum 2 oktober 2015 en

Waardepeildatum 21 december 2015.

15. [ makelaar taxateur 2] was destijds aangesloten bij de NVM en VastgoedCert en gecertificeerd taxateur voor de kamer Wonen en de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Hij was niet gecertificeerd voor de kamer Landelijk Vastgoed.

16. Op 30 december 2015 tekent de aangeefster de volmacht tot verkoop van de zeven percelen door de BV.

17. Per e-mail van 12 januari 2016 stuurt [verdachte] de machtiging aan [makelaar taxateur 1]. [verdachte] verzoekt [makelaar taxateur 1] daarin de tekst vertrouwelijk te behandelen, niet aan derden te tonen en enkel te gebruiken voor het eigen dossier. Deze e-mail heeft hij niet aan aangeefster verzonden.

18. Op 8 februari 2016 is de CV [bedrijf 1] (hierna: de CV) opgericht. De beherende vennoot is [bedrijf 5] De heer [[persoon]] is enig bestuurder van [bedrijf 5].

19. Ten behoeve van de oprichting van de CV is een onderhandse akte opgesteld. Deze onderhandse akte is een overeenkomst tot oprichting van de CV en is verdeeld in een considerans en 13 artikelen. Als vennoten staan vermeld:

[bedrijf 5] vertegenwoordigd door [[persoon]], beherend vennoot sub 1;

[bedrijf 4] vertegenwoordigd door [medeverdachte], commanditaire vennoot 2;

[bedrijf 3] vertegenwoordigd door [verdachte], commanditaire vennoot 3.

Verder staat vermeld dat zij met elkaar met ingang van 8 februari 2016 een commanditaire vennootschap zijn aangegaan, welke de naam [bedrijf 1] draagt.

Bij artikel 2: Doel staat vermeld:

De vennootschap heeft louter ten doel het aan- en verkopen van de percelen landbouwgrond, cultuurgrond, akkerbouw, natuur en bos. Dit betreffen de percelen

grond te [plaats 2] [perceel 5], [perceel 4], [perceel 6], [perceel 7], [perceel 2], [perceel 1] en [perceel 3].

Bij artikel 5 Inbreng: staat vermeld wat de inbreng zal zijn van iedere vennoot afzonderlijk. De beherend vennoot ([bedrijf 5]) zal zijn arbeid inbrengen en activa van € 250,-. Commanditaire vennoot 2 ([bedrijf 4]) brengt activa in van € 187.000,- en commanditaire vennoot 3 ([bedrijf 3]) brengt activa in van € 250,-.
Bij artikel 10 “Berekening winst en verdeling” staat onder lid 4, lid 7 en lid 8 respectievelijk het navolgende vermeld:

(lid 4) In de winsten, respectievelijk de verliezen, berekend op grond van hetgeen eerder in dit artikel is bepaald, zullen de "commanditaire vennoten" ieder voor vijftig procent (50%) delen; De vennoten kunnen in onderling overleg deze percentages veranderen.

(lid 7) De beherend vennoot deelt niet mee in de winst maar ontvangt een vaste (beheers)vergoeding van € 10.000,00 exclusief btw voor zijn werkzaamheden. Deze vergoeding wordt betaald in twee delen: € 5.000,00 exclusief btw na verkoop van perceel [plaats 2] [perceel 5] of

[perceel 2] en € 5.000,00 exclusief btw na verkoop van het laatste perceel. De beherend vennoot kan dit factureren vanuit [bedrijf 5] of vanuit [[persoon]] t.h.o.d.n. [bedrijf 6] (eenmanszaak).

(lid 8) de commanditaire vennoten verkrijgen na verkoop voornoemde percelen landbouwgrond en voor ontvangst van haar winstaandeel vooraf hun voornoemde inleg terug.

20. Hoewel voor de oprichting van een commanditaire vennootschap niet noodzakelijk hebben [verdachte] en [medeverdachte] een derde persoon bij de CV betrokken. Deze derde persoon ([[persoon]] via zijn vennootschap [bedrijf 5]) fungeert als beherend vennoot tegen een vergoeding van een vast bedrag van € 10.000,-. In artikel 5 lid 1 worden zijn werkzaamheden specifiek opgesomd. Dit betreffen de contacten namens de CV met derden, zoals het openen van een bankrekening, het ondertekenen van overeenkomsten en volmachten en het overmaken van de gelden aan de notaris, bestemd voor de aankoop en (door)verkoop van de zeven percelen. Het aanstellen van deze beherend vennoot heeft als effect dat de wederpartijen van de CV bij transacties niet op de hoogte raken van de betrokkenheid van [verdachte] en [medeverdachte] bij de CV.

21. Op 17 februari 2016 stuurt [verdachte] aan aangeefster de door koper (de CV) getekende koopovereenkomst samen met de taxatie van de [makelaar taxateur 2] retour.

22. Door de aangeefster, als bewindvoerder van [slachtoffer], werden met bemiddeling van de BV deze zeven percelen, te weten:

- [ perceel 1], [straat 1], [plaats 1];

- [ perceel 2], [straat 2], [plaats 1];

- [ perceel 3], [straat 3]. [plaats 1];

- [ perceel 4], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 5], [straat 3], [plaats 1];

- [ perceel 6], [straat 4], [plaats 1];

- [ perceel 7], [straat 4], [plaats 1],

in één koop-verkoop verkocht aan de CV. Hiervoor is een koopovereenkomst opgesteld en deze is getekend door koper en verkoper op respectievelijk 17 en 20 februari 2016. Op 29 maart 2016 vond de levering van de percelen plaats. Zowel in de koopovereenkomst als in de akte van levering is een koopsom van € 185.000,- vermeld, waarbij in de akte van levering is vermeld dat deze koopprijs is voldaan op de rekening van de notaris.

23. Per e-mail van 9 maart 2016 bericht [verdachte] aan [makelaar taxateur 1] het volgende:

“Er is gekozen/besloten/geadviseerd om de gronden in een speciale CV ([bedrijf 1] gevestigd te Leiden aan de [adres 1]) in te brengen en daaruit te verkopen. Hierdoor is de gunning dezelfde of binnen 1 dag mogelijk, na uitslag inschrijfformulieren. Ook het transport naar de nieuwe eigenaren is dan snel mogelijk, gezien de mei-telling.

Het traject van dhr. [slachtoffer] naar de CV is inmiddels akkoord bevonden door de kantonrechter. De notaris zoekt

momenteel uit of er door de ruilverkaveling erfdienstbaarheden zijn vervallen of opnieuw zijn vastgelegd, zodat de overdracht na gunning direct/snel kan plaatsvinden. Dit is in week 11 (volgende week) uiterlijk uitgezocht, waarna de overdracht/transport van alle percelen dezelfde week ook plaats zal vinden. Het bovenstaande traject zal dus de verkoop zeer bespoedigen.

Hierbij de aanpassingen voor de verkoop bij inschrijving

1. Notaris wijzigen: projectnotaris. [notaris] te Dordrecht, [adres 2] te

Dordrecht

2. Opdrachtgever niet vermelden in de projectinformatie.“

De opdrachtgever voor de verkoop via inschrijving van de zeven percelen was inmiddels niet meer aangeefster, of [verdachte] als haar tussenpersoon, maar de CV die op 20 februari 2016 de zeven percelen van aangeefster had gekocht en op 29 maart 2016 deze zeven percelen geleverd heeft gekregen.

24. Door de BV is opdracht gegeven aan [makelaarskantoor 1] inzake de (door)verkoop van de agrarische percelen, waarna [makelaarskantoor 1] een verkoop bij inschrijving is gestart.

25. Op 6 april 2016 heeft [makelaarskantoor 1] bij mailbericht aan de BV een overzicht van de resultaten van de openbare inschrijving gezonden, waarbij een verkoopopbrengst is geschat op een bedrag van

€ 806.654,-. Voor dit totaalbedrag zijn de zeven percelen aan verschillende derden verkocht.

26. Op 8 april 2016 heeft de behandelend notaris aan de aangeefster en de CV bericht dat hij heeft kennisgenomen van de openbaargemaakte verkoopsom die is gerealiseerd in het kader van de openbare inschrijving van de agrarische percelen en dat hij heeft geconstateerd dat het verschil dermate groot is ten opzichte van de koopsom die door de CV is betaald dat hij als notaris genoodzaakt is de aangeefster/bewindvoerder daarover te informeren. Voorts geeft de notaris aan dat hij het verzoek tot overdracht van de agrarische percelen niet kan honoreren onder deze omstandigheden.

27. De kantonrechter heeft op 8 april 2016 het verzoek van de aangeefster om een gerechtelijke actie ter zake geaccordeerd. Vervolgens is beslag gelegd op de zeven percelen en is namens aangeefster de nietigheid van de verkoop tussen aangeefster c.q. [slachtoffer] en de CV ingeroepen waarna tussen die partijen civiel is geprocedeerd.

28. Zowel [medeverdachte] als [makelaar taxateur 2] zijn op klachte van de aangeefster door het daartoe aangewezen Tuchtcollege Makelaardij Nederland c.q. Raad van Toezicht van de NVM vanwege hun handelen inzake de verkoop van de garageboxen en van de percelen grond als makelaar geroyeerd.

29. Ten aanzien van [medeverdachte] baseerde het Tuchtcollege deze beslissing op de volgende conclusies:

 Opzettelijk de kernverplichtingen van een goed en eerlijk makelaar verzaakt;

 Opzettelijk regels en voorschriften niet nagekomen;

 Opzettelijk samen met anderen constructies opgezet om (te proberen) zichzelf en anderen te verrijken en daarbij de belanghebbenden bij de onroerende zaken benadeeld (financieel en emotioneel).

30. Ten aanzien van [makelaar taxateur 2] heeft de Raad van Toezicht vastgesteld dat hij schromelijk tekort is geschoten in de op hem rustende verplichtingen. Een NVM-lid — aldus de Raad - dient een te taxeren object zelf te bezichtigen en te inspecteren. Het is hem niet toegestaan op basis van gegevens van anderen een taxatierapport op zijn naam te laten uitgaan. [makelaar taxateur 2] handelde met betrekking tot zowel de garageboxen als de percelen in strijd met deze regel. Hij heeft niet - zoals uit het rapport blijkt - alle acht garageboxen geïnspecteerd en heeft de percelen zelfs in het geheel niet gezien. Tevens heeft hij de conclusie moeten trekken dat zijn inzicht in de lokale markt, zijn plaatselijke en specialistische kennis onvoldoende was om op verantwoorde wijze de agrarische percelen te taxeren. Hij is tot ondertekening van het taxatierapport van de percelen overgegaan, terwijl hij een onjuist format had gebruikt, nu hem alleen gevraagd zou zijn om een globale waardebepaling af te geven.

Standpunt van de verdediging

De verdediging heeft algehele vrijspraak bepleit. Daartoe wordt - samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Er is onvoldoende bewijs voor de ten laste gelegde oplichtingsmiddelen. Er staat niet buiten redelijke twijfel vast dat de door [makelaar taxateur 2] opgegeven waarde vals was en dat de verdachte daarvan heeft geweten. De waardebepaling door [makelaar taxateur 1] is wel aan de aangeefster medegedeeld. Ter onderbouwing daarvan heeft de verdediging in hoger beroep per e-mail van 22 juli 2025 een bijlage getiteld “Bewijs met bijlage 2” aan het hof gestuurd. Deze bijlage heeft de verdachte in zijn opslag gevonden en is de mail die, omdat de mail niet bij aangeefster zou zijn aangekomen, later per post is toegestuurd aan de aangeefster.

De verdachte ontkent dat de CV is opgericht met de intentie om de aangeefster en [slachtoffer] als verkopers te misleiden. De CV is opgericht om vertrouwen te wekken bij potentiële kopers zodat zij geen onderlinge prijsafspraken zouden maken en dus niet voor de doorverkoop door de CV. Aangeefster is ook niet door de verdachte bewogen tot afgifte door de tenlastegelegde oplichtingsmiddelen. Het was haar eigen keuze om de percelen niet via een inschrijving te verkopen, vanwege de daaraan verbonden risico’s en onzekerheden. Als bewindvoerder van [slachtoffer] was voor haar de prijs waarvoor de percelen verkocht werden niet van belang. Daarbij was zij op de hoogte van de fiscale waarde van de percelen van € 275.000,- en daarmee had zij een onjuiste voorstelling van zaken moeten doorzien.

Beoordeling

Inleiding

Ten aanzien van de verkoop door [slachtoffer] van percelen is de BV namens [slachtoffer] en de aangeefster, in haar positie als bewindvoerder, als makelaar opgetreden. Het hof heeft, evenals de rechtbank, kennisgenomen van de dossiers met betrekking tot de verkoop van de garageboxen van [slachtoffer] vanwege de verwevenheid van alle betrokkenen rond beide verkopen. Hiervoor zijn ten aanzien van deze transactie de relevante feiten en omstandigheden vermeld. Ook het hof heeft daarmee vastgesteld dat de aangeefster, beide verdachten ([verdachte] en [medeverdachte]) en [makelaar taxateur 2] al met elkaar te maken hadden rond de verkoop van de garageboxen op het moment dat de aangeefster de BV opdracht gaf de percelen grond te verkopen. De aangeefster heeft verklaard dat [verdachte] haar had gevraagd of er naast de garageboxen meer verkocht zou moeten worden en dat hij ten aanzien van de

percelen op dat moment zelf al initiatief had genomen.

Oogmerk tot oplichting?

Het verwijt van oplichting behelst in deze zaak dat de verdachten, ter wederrechtelijke bevoordeling van zichzelf, de aangeefster met de ten laste gelegde oplichtingsmiddelen hebben misleid en bewogen om aan de CV tegen het geldbedrag van € 185.000,- de percelen grond af te geven. Voor de beoordeling van de vraag of sprake is van oplichting, zoals door de advocaat-generaal is betoogd, danwel sprake is van een kwestie van vraag en aanbod conform de marktwerking, zoals de verdediging heeft aangevoerd, stelt het hof met de rechtbank de volgende toetsingsnormen voorop.

Er is — toegespitst op de onderhavige zaak - sprake van een valse hoedanigheid in de zin van artikel 326 van het Wetboek van Strafrecht (Sr) indien misbruik wordt gemaakt van een in het maatschappelijke verkeer geldend patroon. Van belang is daarbij het verwachtingspatroon dat wordt gevormd door de algemeen aanvaarde gebruiken in de desbetreffende branche of sector. Is er op een bedrieglijke wijze gebruik gemaakt van dit

verwachtingspatroon, dan is er sprake van het aannemen van een valse hoedanigheid. Is het in een bepaalde branche of sector bijvoorbeeld gebruikelijk dat men zich wapent tegen bedrog, bijvoorbeeld door het vragen van legitimatie, dan zal men de tegenpartij niet op zijn

blauwe ogen mogen geloven en is er minder snel sprake van het aannemen van een valse hoedanigheid in de zin van artikel 326 Sr. Is het daarentegen in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk dat men op basis van goed vertrouwen handelt, dan levert het op bedrieglijke wijze handelen in strijd met dat verwachtingspatroon wel het aannemen van een valse hoedanigheid op, aangezien in het rechtsverkeer dan de juistheid van die pretentie tot uitgangspunt pleegt te worden aangenomen. Voor de beoordeling van de onderhavige tenlastelegging neemt het hof, evenals de rechtbank, dit laatste als uitgangspunt.

Deze zaak speelt zich af in de makelaardijbranche. In deze branche is essentieel het vertrouwen dat de tot verkoop opdracht gevende partij dient te kunnen stellen in de makelaar, die vanuit dit vertrouwen de opdrachtgever adviseert en begeleidt ten aanzien van de ophanden zijnde verkoop van - in dit geval - onroerend goed. [medeverdachte] was als makelaar aangesloten bij de Vereniging VBO Makelaar, die een Beroeps- en gedragscode heeft. Hierin zijn in de makelaarsbranche geldende maatschappelijke normen opgenomen en het handelen van een makelaar(sdienst) kan hieraan worden getoetst. Artikel 7 van de Beroeps- en gedragscode schrijft voor dat het VBO-lid de belangen van zijn opdrachtgever dient te beschermen en te bevorderen en uitsluitend deze belangen dient te vertegenwoordigen. Onder belang is in het bijzonder het financieel belang te verstaan. Artikel 18 van de Beroeps- en gedragscode draait om transparantie. Betrokken partijen, waaronder verkoper, moeten over die informatie beschikken die hen een compleet en juist beeld geeft, nodig om een onderhandelingstraject in te gaan met de andere partij. Artikel 20 van de Beroeps-en gedragscode verbiedt om activiteiten te ontplooien of op enigerlei wijze betrokken te zijn bij handelingen waarbij de onafhankelijkheid van het VBO-lid in geding komt.

Al in de periode van de verkoop (juli 2015) en de levering (december 2015) van de voormelde garageboxen van [slachtoffer] aan de Holding van [medeverdachte] en de Holding van

[verdachte], hebben [verdachte] en [medeverdachte] (vanaf oktober 2015) voorbereidingen getroffen voor de verkoop en de aankoop van de percelen grond van [slachtoffer]. Zij hebben bij de aangeefster geïnformeerd naar de wens tot verkoop. Zij hebben [makelaar taxateur 1], als deskundig makelaar en taxateur van landbouwgronden, benaderd, hem bezocht, met hem de percelen in [plaats 2] bekeken en hem opdracht gegeven voor de verkoop ervan, waaronder het opstellen van een waardebepaling van deze percelen. De door de daartoe

gecertificeerde makelaar [makelaar taxateur 1] vastgestelde waardebepaling van € 629.500,- was op 9 december 2015 bij de verdachten bekend, maar is de aangeefster door de BV noch door één van de verdachten gemeld. Daarentegen hebben de verdachten zich in februari 2016 verenigd in een nieuw opgerichte CV, met als enig doel de aan- en verkoop van de percelen van de aangeefster.

De verdachten verrichtten vanuit de BV makelaarsdiensten, terwijl zij feitelijk tevens de uiteindelijke kopers (en doorverkopers) van de percelen waren.

[verdachte], met wie de aangeefster contact had, heeft zich tegenover de aangeefster gepresenteerd als zijnde de makelaar, terwijl hij dat niet was. Hij bood vanuit de BV makelaarsdiensten aan en uit de opdrachtverhouding mocht aangeefster er op vertrouwen dat [verdachte] de juiste kennis had en haar correct zou informeren en transparant zou zijn. Het geven van de opdracht tot verkoop van de percelen aan de BV impliceert dat [verdachte] gehouden was om er voor te zorgen dat die opdracht deskundig werd uitgevoerd, en dat de onderzoeks- en informatieplicht die een makelaar jegens de opdrachtgever heeft, correct zou worden nagekomen.

[medeverdachte] was wel makelaar en heeft zijn makelaarspapieren ingebracht in de BV. Op verschillende websites inzake te verhandelen onroerende zaken stond hij vermeld als ‘contactpersoon’ dan wel ‘specialist’ van de BV. Hij is ook betrokken geweest bij de uitvoering van de opdracht van de aangeefster. Hij is samen met [verdachte] naar [plaats 2] gegaan om met [makelaar taxateur 1] op diens kantoor de gang van zaken met betrekking tot de verkoop van de percelen door te spreken en de percelen te bekijken.

Het oogmerk van [verdachte] en [medeverdachte] was echter niet het nakomen van hun verplichtingen uit hoofde van de opdracht van aangeefster maar het zelf aankopen – en vervolgens weer tegen een hogere prijs doorverkopen - van de percelen zonder dat aangeefster hiervan op de hoogte was en dat hebben zij ook gedaan. Zij hebben zich daarbij als stille vennoten verscholen achter de CV. In juridische zin was de CV de koper van de percelen, maar feitelijk waren de verdachten de belanghebbenden. [medeverdachte] heeft via zijn BV ([bedrijf 4]) de aankoopprijs van € 185.000,- ingebracht en beiden zouden delen in de winst bij de doorverkoop van de percelen. Dat zij deel uitmaakten van de CV hebben zij niet aan de aangeefster kenbaar gemaakt, met het kennelijke doel om dit voor haar verborgen te houden. Dat kennelijke doel blijkt ook uit het feit dat zij [[persoon]] als beherend vennoot bij de CV hebben betrokken, tegen een vaste vergoeding van € 10.000,-. Alle (rechts)handelingen die de CV naar buiten toe moest verrichten teneinde de koop en vervolgens de doorverkoop mogelijk te maken, werden door de beherend vennoot verricht zodat voor aangeefster niet duidelijk werd dat in werkelijkheid de verdachten zelf rechtstreeks belanghebbende bij de transacties waren. Zij hebben daarbij gehandeld in strijd met de Beroeps- en gedragscode. Het hof neemt evenals de rechtbank hierbij voormelde uitspraak van de Raad van Toezicht als uitgangspunt.

Taxatierapport [makelaar taxateur 2]

Ofschoon [verdachte] op 9 december 2015 reeds beschikte over de waardebepaling (ad € 629.500,-) van [makelaar taxateur 1] heeft hij aangeefster op deze datum gemeld dat er een taxatie zou moeten worden opgemaakt teneinde de waarde van de percelen vast te stellen. De verdachten hebben daartoe een niet voor landbouwgronden gecertificeerde makelaar [makelaar taxateur 2] bereid gevonden een taxatierapport op te stellen, dat uitsluitend is gebaseerd op deels onjuiste gegevens die hem door [verdachte] ter beschikking zijn gesteld, waardoor de waardebepaling veel lager uitkwam dan de marktwaarde van dat moment. Zo wordt ten onrechte in het rapport vermeld dat vier van de zeven percelen verpacht zouden zijn. Hiermee bevatte dit ‘rapport’ onjuiste gegevens, die in strijd met de waarheid waren. Deugdelijk onderzoek naar waarde bepalende factoren, zoals pacht, is door [makelaar taxateur 2] in het geheel niet verricht, terwijl die wel als vaststaand en in waarde drukkende betekenis in het rapport zijn opgenomen en aan de aangeefster zijn gemeld. [makelaar taxateur 2] was bovendien niet op de hoogte van de regionale markt in [plaats 2] en heeft daarnaar evenmin onderzoek gedaan.

[makelaar taxateur 2] heeft verklaard dat [verdachte] hem had verteld dat de aangeefster wilde weten wat de percelen grond in het slechtste geval op zouden leveren, wat de minimale verkoopprijs zou moeten zijn. Aangeefster heeft echter nimmer zo’n wens geuit. In het rapport van [makelaar taxateur 2] wordt op geen enkele wijze gemeld dat sprake is van een “minimale” waarde of verkoopprijs. Er wordt slechts gesproken over “de waarde” en “waardering van onroerend goed”. [makelaar taxateur 2] heeft bovendien verklaard dat hij het rapport vanuit zijn vakantieadres in Oostenrijk in één à anderhalf uur heeft opgesteld op basis van door [verdachte] aangeleverde gegevens, die hij niet nader heeft geverifieerd of onderzocht.

Ten aanzien van het taxatierapport van [makelaar taxateur 2] stelt ook het hof vast dat het betreffende Tuchtcollege, in diens uitspraak heeft vastgesteld dat [makelaar taxateur 2] schromelijk is tekortgeschoten door - anders dan vermeld in het rapport - zonder enig eigen onderzoek en kennis ter plaatse het rapport op te stellen. Dit rapport bevat naar het oordeel van het hof dan ook geen juiste waardebepaling. Onder meer gaat het rapport ervan uit dat vier van de zeven percelen verpacht waren, terwijl dat slechts bij één perceel het geval was en er met die éne pachter al een zeer coulante afkoop was overeengekomen. Het rapport bevat daarmee onjuiste gegevens die in strijd zijn met de waarheid. [verdachte] was van deze onjuiste gegevens in het rapport op de hoogte nu deze gegevens van hem afkomstig waren en [makelaar taxateur 2] geen zelfstandig onderzoek of opname had gedaan. Met het gebruik van dit valse geschrift als ware het echt en onvervalst worden de delictsbestanddelen van artikel 225 lid 2 Sr vervuld.

Het hof is van oordeel dat [verdachte] alleen al door het grote verschil met de waardering van [makelaar taxateur 1] van € 629.500,-, moet hebben geweten dat de getaxeerde waarde van [makelaar taxateur 2] van € 136.000,- niet juist kon zijn.

[verdachte] heeft vervolgens, terwijl hij wist van de door [makelaar taxateur 1] gemelde waardebepaling van de percelen, het rapport van [makelaar taxateur 2] doorgestuurd naar de aangeefster. Op basis hiervan heeft zij besloten de percelen grond aan de CV te verkopen voor een bedrag van € 185.000,-. De aangeefster heeft verklaard dat zij door [verdachte] nooit is geïnformeerd over de waardebepaling van [makelaar taxateur 1] noch over (de persoon van) de commanditaire vennoten van de CV noch over de wijze waarop [makelaar taxateur 2] diens ‘rapport’ heeft opgesteld.

Niet aannemelijk dat [verdachte] aangeefster heeft geïnformeerd over waardebepalingen [makelaar taxateur 1]

[verdachte] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij de waardebepaling van [makelaar taxateur 1] telefonisch en schriftelijk aan de aangeefster heeft doorgegeven. Hij heeft daartoe een dag voor de zitting in hoger beroep per e-mail twee stukken aan het hof gezonden.

Het eerste stuk betreft een aan de aangeefster gerichte en op 9 december 2015 gedateerd stuk met als onderwerp “Uitwerking verkoop gronden te [plaats 2] e.o.”. Dit betreft dezelfde bijlage als hierboven wordt beschreven als bijlage bij de e-mail van 11 december 2015. Opvallend is echter dat dit nieuw ingezonden stuk bovenaan is voorzien van de woorden “Bijlage 1” en – anders dan de bijlage bij de mail van 11 december 2015 – niet is ondertekend en evenmin is voorzien van een stempel van [bedrijf 2]. Bovendien is de nieuwe bijlage voorzien van een getypte nummering (waarbij “pagina 1” ontbreekt), terwijl de bijlage bij de e-mail van 11 december 2015 voorzien is van een handgeschreven nummering. Op deze “Bijlage 1” staat geen enkele verwijzing naar een eventuele “Bijlage 2”. Tenslotte constateert het hof dat deze nieuwe “Bijlage 1” niet de waardebepaling van [makelaar taxateur 1] bevat.

Het tweede nieuw overgelegde stuk bevat de tekst van de waardebepalingen zoals deze door [makelaar taxateur 1] op 22 oktober 2015 en 8 december 2015 aan [verdachte] werd gezonden. De kop van deze beide e-mails ontbreekt echter. Het stuk begint met de onderwerpregel “correspondentie en bevindingen met lokale makelaar te [plaats 2]. Daarboven staat “Bijlage 2”.

Beide nieuw ingebrachte “bijlagen” zijn doorlopend genummerd vanaf “pagina 2” tot en met “pagina 6”.

De e-mail van 22 oktober 2015, met daarin het eerste deel van de waardebepaling van [makelaar taxateur 1], is echter genummerd “1 van 2” en “2 van 2”.

De e-mail van 8 december 2015, met daarin het tweede deel van de waardebepaling van [makelaar taxateur 1], is niet genummerd.

Het hof concludeert derhalve dat de nieuw overgelegde stukken niets zeggen over de vraag of [verdachte] daadwerkelijk voorafgaande aan de koop tussen aangeefster en de CV aangeefster de waardebepalingen van [makelaar taxateur 1] heeft toegezonden. Een dergelijke toezending is niet aannemelijk geworden. Het hof gaat er dan ook vanuit dat aangeefster niet vóór 8 april 2016, en derhalve eerst nádat zij de zeven percelen aan de CV voor een bedrag van € 185.000,- had verkocht, op de hoogte is geraakt van de waardebepalingen van [makelaar taxateur 1] ad € 629.500,-, zoals zij steeds heeft verklaard.

Het hof wordt gesterkt in zijn overtuiging door de omstandigheid dat de aangeefster heeft verklaard dat indien zij wel had geweten van die waardebepaling, zij niet akkoord zou zijn gegaan met de verkoop van de percelen voor het uiteindelijk bedrag. Dat de aangeefster als bewindvoerder niet geïnteresseerd zou zijn geweest in de hoogte van de koopprijs, zoals de verdachte heeft betoogd, acht het hof bovendien volstrekt onaannemelijk.

Reden oprichting CV

De verklaring die de verdachte heeft gegeven voor het oprichten van en de aan- en verkoop van de percelen door de CV acht het hof eveneens volstrekt onaannemelijk. De verdachte heeft die verklaring ter terechtzitting in hoger beroep herhaald. De verdachte heeft ook in hoger beroep niet duidelijk kunnen maken waarom verkoop van de percelen door de CV het maken van prijsafspraken zou tegengaan. Ook heeft verdachte niet duidelijk kunnen maken welk eventueel ander belang [slachtoffer] of de aangeefster zou hebben gehad bij de aan- en verkoop door de CV waarin zij zelf geen belang hebben. Gelet op de omstandigheid dat een commanditaire vennootschap de mogelijkheid biedt aan de commanditaire vennoten om aan het handelsverkeer deel te nemen en daarbij (relatief) anoniem te blijven, komt het hof komt tot het oordeel dat de CV (mede) is opgericht om aangeefster te misleiden en de dubbelrol van [verdachte] en [medeverdachte] te verhullen om zo aangeefster en [slachtoffer] op te kunnen lichten.

Daarmee stelt het hof met de rechtbank vast dat de verdachten, door zich in het kader van de aankoop van de percelen via de BV voor te doen als bonafide makelaar terwijl zij dat niet waren, een valse hoedanigheid hebben aangenomen. In combinatie met hun verdere, hiervoor beschreven, handelingen - waarbij het geheel is aan te merken als een samenweefsel van verdichtsels -

is de aangeefster bewogen tot genoemde verkoop.

Medeplegen?

Voor medeplegen is noodzakelijk dat sprake is van een voldoende nauwe en bewuste samenwerking met (een) ander(en) gericht op het voltooien (gezamenlijk uitvoeren) van het delict. Hierbij wordt ook de fase van voorbereiding betrokken. Ook kan bij lijfelijke afwezigheid van een medepleger sprake zijn van een gezamenlijke uitvoering en daarmee van nauwe samenwerking.

Het hof stelt tegen deze achtergrond met de rechtbank vast dat beide verdachten, terwijl zij al samen ervaring hadden opgedaan door de verkoop door de aangeefster aan hen van de garageboxen, vervolgens hebben besloten ook de percelen grond eerst zelf aan te kopen, zich daartoe hebben verenigd in een CV, [makelaar taxateur 2] een vals rapport hebben doen opstellen en hiermee de aangeefster hebben bewogen de percelen voor een veel te laag bedrag aan hen te verkopen en af te geven, om deze vervolgens voor de marktwaarde door te verkopen. Het hof stelt hiermee vast dat van medeplegen sprake is.

Conclusie

Met de rechtbank concludeert het hof dat beide verdachten, [verdachte] en [medeverdachte], met gebruikmaking van een vals taxatierapport aangeefster hebben bewogen tot afgifte van de gronden tegen een prijs die ver lag beneden de marktwaarde van dat moment. Daarbij hebben zij door het aannemen van een valse hoedanigheid en een samenweefsel van verdichtsels de aangeefster voorgespiegeld dat de grond veel minder waard zou zijn dan in werkelijkheid het geval was. Zij hebben de

percelen grond direct doorverkocht en daarmee een buitenproportionele winst willen maken. Op grond hiervan stelt het hof vast dat er sprake is van planmatig handelen. Beide feiten, zoals aan verdachte ten laste gelegd, dienen bewezen te worden verklaard.

Strafbaarheid van het bewezen verklaarde

Het bewezenverklaarde levert op:

1.
medeplegen van oplichting;

2.
opzettelijk gebruik maken van een vals of vervalst geschrift, als bedoeld in artikel 225, tweede lid, van het Wetboek van Strafrecht, als ware het echt en onvervalst.

Strafbaarheid van de verdachte

Er is geen omstandigheid aannemelijk geworden die de strafbaarheid van de verdachte uitsluit. De verdachte is dus strafbaar.

Strafmotivering

Het hof heeft de op te leggen straf bepaald op grond van de ernst van de feiten en de omstandigheden waaronder deze zijn begaan en op grond van de persoon en de persoonlijke omstandigheden van de verdachte, zoals daarvan is gebleken uit het onderzoek ter terechtzitting.

Daarbij heeft het hof in het bijzonder het volgende in aanmerking genomen.

De verdachte heeft tezamen en in vereniging met een ander een klant van zijn makelaarsbedrijf voor een aanzienlijk bedrag opgelicht. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt

van een valselijk opgemaakt taxatierapport /waardebepaling. Bovendien heeft hij bewust en planmatig aangeefster voor de verkoop en waardebepaling van de percelen relevante informatie niet verstrekt. Door op bedrieglijke wijze de waarde van de percelen te drukken, heeft hij getracht om in een ABC-transactie (de verkoop, aankoop en doorverkoop van de percelen) een (aanzienlijk) financieel voordeel te behalen. Oplichting brengt in het algemeen schade toe aan het financieel vermogen van een derde, waarbij misbruik wordt gemaakt van diens vertrouwen. Dit maakt dat oplichting een ernstig misdrijf is.

Evenals de rechtbank wordt door het hof als strafverzwarende omstandigheid meegerekend dat de verdachte samen met zijn mededader handelde vanuit de hoedanigheid van makelaar. Hij heeft zich voorgedaan als ware hij een (bonafide) makelaar maar feitelijk zo niet gehandeld, integendeel. Hij heeft het makelaarsvak misbruikt en met zijn handelwijze het imago van de branche geen goed gedaan. Het hof rekent het verdachte ook zeer aan dat hij bij de oplichting gebruik heeft gemaakt van nietsvermoedende derden. Door het opzettelijke gebruik maken van een valselijk opgemaakt geschrift heeft hij ook het vertrouwen ondermijnd dat burgers, organisaties en overheid in het maatschappelijk verkeer moeten kunnen stellen in de juistheid van geschriften, zoals in dit geval een taxatierapport/waardebepaling.

De verdachte en zijn mededader hebben kennelijk alleen oog gehad voor hun eigen (zeer substantiële) voordeel en niet voor de gevolgen die hun handelwijze meebrengt voor de slachtoffers, van wie het vertrouwen in hun makelaar op grove wijze is beschaamd, en voor de samenleving als geheel. Het is de verdachte die daarbij steeds een leidende rol had. Daarbij komt nog dat de verdachte ook ter terechtzitting in hoger beroep op geen enkele wijze verantwoordelijkheid heeft genomen voor zijn laakbare handelen. Dit alles wordt hem zwaar aangerekend.

Verder acht het hof het volgende van belang.

Doordat de fraude tijdig aan het licht is gekomen, is de winst van de doorverkoop uiteindelijk niet naar de verdachten gegaan. Het hof begrijpt uit de aangifte dat er destijds al snel beslag is gelegd op de percelen en de verkoop tussen aangeefster en de CV ongedaan is gemaakt. Het aankoopbedrag is vervolgens geparkeerd op een derdenrekening van een notaris, waarover in een civiele procedure een definitieve beslissing kan volgen Inmiddels begrijpt het hof dat deze procedure is geëindigd in een minnelijke schikking, waarbij is overeengekomen dat een belangrijk deel van het aankoopbedrag naar de aangeefster gaat. Dat de winst van de doorverkoop niet aan de verdachten ten goede is gekomen, is niet te danken geweest aan het handelen van de verdachten zelf, maar aan het tijdig en doortastend ingrijpen van de aangeefster en haar advocaat.

Voorts heeft het hof acht geslagen op straffen die in vergelijkbare zaken plegen te worden opgelegd. Bij een bevoordelingsbedrag van 6 ton wordt doorgaans een onvoorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van 18 maanden tot twee jaren opgelegd. Het hof ziet in de onderhavige zaak redenen om deze straf te matigen.

Het hof heeft acht geslagen op een de verdachte betreffend uittreksel Justitiële Documentatie d.d. 10 juli 2025, waaruit blijkt dat de verdachte niet eerder is veroordeeld voor soortgelijke strafbare feiten.

Schending redelijke termijn

Het hof constateert evenals de rechtbank dat de redelijke termijn in onderhavige zaak is geschonden.

Bij de berechting van een zaak, waarbij geen sprake is van bijzondere omstandigheden heeft als uitgangspunt te gelden dat de behandeling van de zaak op de terechtzitting dient te zijn afgerond met een eindvonnis binnen twee jaar na aanvang van de redelijke termijn. De

redelijke termijn vangt aan op het moment dat een verdachte in redelijkheid de verwachting kan hebben dat tegen hem ter zake van een bepaald strafbaar feit door het openbaar ministerie een strafvervolging zal worden ingesteld. De inverzekeringstelling van een verdachte kan als een zodanige handeling worden aangemerkt. De verdachte is in de onderhavige zaak op 23 augustus 2017 in verzekering gesteld. Op deze datum is de redelijke

termijn derhalve aangevangen.

Tussen 23 augustus 2017 en de datum van het eindvonnis ligt een periode van ruim vier jaren. Nu in deze zaak, zoals hiervoor is overwogen, wordt uitgegaan van een redelijke termijn van twee jaar in eerste aanleg, is er sprake van een overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) van ruim twee jaren.

Tevens heeft ten aanzien van de redelijke termijn in hoger beroep te gelden dat de behandeling op zitting moet zijn afgerond met een eindarrest binnen vierentwintig maanden nadat het hoger beroep is ingesteld, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.

De verdachte heeft op 4 oktober 2021 hoger beroep ingesteld. Op 23 juli 2025 is de zaak inhoudelijk behandeld. Het hoger beroep heeft (afgerond) tot aan de datum van deze uitspraak drie jaren en 10 maanden geduurd, waarbij aldus sprake is van een schending van de redelijke termijn van een jaar en 10 maanden.

Deze overschrijdingen zijn niet toe te rekenen aan de verdachte en zullen, nu er geen bijzondere omstandigheden zijn die zo’n overschrijding rechtvaardigen, gecompenseerd worden, in die zin dat deze zijn verdisconteerd in de duur en omvang van de na te noemen straf.

Het hof is - alles afwegende - van oordeel dat een deels voorwaardelijke gevangenisstraf van na te melden duur een passende en geboden reactie vormt.

Het hof acht, anders dan de advocaat-generaal, de rechtbank en de verdediging, de ernst en aard van de bewezenverklaarde feiten zodanig, dat niet kan worden volstaan met een geheel voorwaardelijke gevangenisstraf en een taakstraf, zoals door de rechtbank is opgelegd, ook niet als rekening wordt gehouden met de schending van de redelijke termijn. Waar het hof zonder schending van die termijn een gevangenisstraf voor de duur van 18 maanden waarvan zes maanden voorwaardelijk zou hebben opgelegd, legt het thans aan de verdachte een gevangenisstraf op van 12 maanden waarvan zes maanden voorwaardelijk, met een proeftijd van twee jaar.

Tenuitvoerlegging van de opgelegde gevangenisstraf zal volledig plaatsvinden binnen de penitentiaire inrichting, tot het moment dat de veroordeelde in aanmerking komt voor deelname aan een penitentiair programma, als bedoeld in artikel 4 Penitentiaire beginselenwet, dan wel de regeling van voorwaardelijke invrijheidsstelling, als bedoeld in artikel 6:2:10 Wetboek van Strafvordering, aan de orde is.

Toepasselijke wettelijke voorschriften

Het hof heeft gelet op de artikelen 9, 14a, 14b, 14c, 47, 57, 225 en 326 van het Wetboek van Strafrecht, zoals zij rechtens gelden dan wel golden.

BESLISSING

Het hof:

Vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht:

Verklaart zoals hiervoor overwogen bewezen dat de verdachte het tenlastegelegde heeft begaan.

Verklaart niet bewezen hetgeen de verdachte meer of anders is tenlastegelegd dan hierboven is bewezenverklaard en spreekt de verdachte daarvan vrij.

Verklaart het bewezenverklaarde strafbaar, kwalificeert dit als hiervoor vermeld en verklaart de verdachte strafbaar.

Veroordeelt de verdachte tot een
gevangenisstrafvoor de duur van
12 (twaalf)maanden.

Beveelt dat de tijd die door de verdachte vóór de tenuitvoerlegging van deze uitspraak in enige in artikel 27, eerste lid, van het Wetboek van Strafrecht bedoelde vorm van voorarrest is doorgebracht, bij de uitvoering van de opgelegde gevangenisstraf in mindering zal worden gebracht, voor zover die tijd niet reeds op een andere straf in mindering is gebracht.

Bepaalt dat een gedeelte van de gevangenisstraf, groot
6 (zes) maanden, niet ten uitvoer zal worden gelegd, tenzij de rechter later anders mocht gelasten omdat de verdachte zich voor het einde van een proeftijd van
2 jarenaan een strafbaar feit heeft schuldig gemaakt .

Dit arrest is gewezen door mr. R. van der Hoeven, als voorzitter, en mr. W.J. van Boven en mr. A.M.H. van der Poort-Schoenmakers, leden, in bijzijn van de griffier mr. E.R.J. Heuvelman.

Het is uitgesproken op de openbare terechtzitting van het hof van 6 augustus 2025.

Mr. E.R.J. Heuvelman is buiten staat dit arrest mede te ondertekenen.

Oplichting en gebruik maken van een vals taxatierapport in de makelaardij

Uitspraak

Gerechtshof Den Haag

Arrest

[verdachte],

BESLISSING